Sahiplere aktarılan katman sigorta komisyonları ve komisyoncu ücretleri

Tabaka sigortası söz konusu olduğunda çok sayıda hareketli parça vardır ve hareketin büyük bir kısmı, parasını ödeyen insanlardan gizlenir.

Her şey, katman yöneticileri ile sigorta sektörü arasındaki karmaşık anlaşmalara bağlı; bunlar genellikle açıklanmayan komisyon ve ödemeleri içeren anlaşmalar.

Sonuç olarak bireysel katman sahipleri, olması gerekenden daha fazla para ödüyor olabilir.

Katman yöneticileri, komisyoncular, komisyonlar ve ücretler

Birçok şirket sahibi şirket (kurumsal kuruluş olarak da adlandırılır), sigorta gibi çetrefilli konuları dış kaynaklardan temin eder. katman yönetim şirketleri ve çoğu zaman bu komisyonların primlerini nasıl etkilediğini anlayamayabilirler paralı

Sahip şirketlerinin, katman yöneticileri ile sigorta komisyoncuları arasındaki dostane ilişkileri bilmeleri de pek olası değildir.

Genellikle şu şekilde çalışır: katman yöneticisi binanın sigortasını bulmak için bir komisyoncuya başvurur ve Broker sigorta şirketinden poliçenin satışı karşılığında genellikle poliçenin %20'si civarında bir komisyon alır. ödül.

Sigorta komisyoncusu daha sonra bu komisyonu katman yöneticisine iletir; bu, işi kendi yoluna getirdiğiniz için bir tür teşekkürdür.

Katman yöneticisi, şirket sahiplerinin ve bireysel katman sahiplerinin çıkarlarına mı yoksa kendi çıkarlarına mı hizmet ediyor?

Sigorta komisyoncularına ve katman yöneticilerine komisyon olarak 2020'de yaklaşık 137 milyon dolar ödendi; bu oran 2016'da yaklaşık 82 milyon dolardı.

Ancak komisyoncu eli boş gitmez. Daha sonra kaybedilen komisyonu telafi etmek için katman yöneticisinden bir ücret talep ediyorlar ve bu, bireysel katman sahiplerinin ödediği maliyetlere dahil ediliyor.

Komisyon artı komisyoncu ücretinin toplamı, sigorta maliyetini %40'a kadar artırabilir.

Pek çok şirket sahibinin ve bireysel katman sahiplerinin süreçten büyük ölçüde uzak olmasının ve neler olup bittiğine dair hiçbir fikrinin olmamasının hiçbir faydası yok.

Tüm bu komisyon ödemeleri, katman yöneticilerinin, şirket sahiplerinin şirketi için en iyi teklifi bulmak amacıyla piyasayı kapsamlı bir şekilde araştırmadıkları anlamına gelebilir. Hem sigorta komisyoncusunun hem de mal sahiplerinin şirketinin temsilcisi olarak hareket edeceklerdi; bu klasik bir çıkar çatışmasıdır.

Peki, katman yöneticisi gerçekten şirket sahiplerinin ve bireysel katman sahiplerinin çıkarlarına mı yoksa kendi çıkarlarına mı hizmet ediyor? Bu, bazı tüketici savunucularının son zamanlarda sorduğu bir soru.

Tabaka yöneticileri ile sigorta komisyoncuları arasındaki samimi ilişki, tabaka sahiplerinin tabaka vergileri yoluyla ödedikleri primleri etkileyebilir.

Maliyetlerin ayrıştırılması

Bunların hepsi bir araya geliyor ve genel olarak sigortada olduğu gibi, katman sigortası da son yıllarda daha pahalı hale geldi.

Çoğu durumda bunun sorumlusu şeffaflık eksikliğidir. Tüketici savunucuları, katman sigortasının tüm yönlerinin mülk sahiplerinin görebilmesi için düzenlenmesi gerektiğini savunuyor. Maliyetlerin dökümü şunları içerecektir:

• temel prim
• devlet harçları, damga vergisi ve GST
• sigorta şirketinden komisyoncuya komisyon ödenmesi (ve bu komisyonun katman yöneticisine devredilmesi)
• komisyon kaybını telafi etmek için komisyoncunun katman yöneticisinden aldığı ücret.

2021 Deakin Üniversitesi raporuna göre, katman sahiplerinin toplu sigorta maliyetleri 2016'da yaklaşık 619 milyon dolardan 2020'de 1,08 milyar dolara çıktı.

Sahiplerin şirketlerine ortalama maliyetler 2015'te 4.320 dolardan 2020'de 6.522 dolara çıktı.

Sigorta maliyetlerini analiz ederken pek çok faktör rol oynuyor ancak katman yöneticileri ile sigorta komisyoncuları arasındaki mali anlaşmalar kesinlikle bunlardan biri.

CHOICE, son yıllarda sigorta primlerinin katlanarak arttığını gören bazı katman sahiplerinden haber aldı. Diğerlerinin riske açık bölgelerde yaşamaları nedeniyle teminatları reddedildi.

Sigorta maliyetlerini analiz ederken pek çok faktör rol oynuyor ancak katman yöneticileri ile sigorta komisyoncuları arasındaki mali anlaşmalar kesinlikle bunlardan biri.

Broker ücretlerinin sahiplere aktarılması 

Değişim çağrısında bulunan uzmanlardan biri olan John Trowbridge yakın zamanda sektörün tepeden tırnağa bir analizini gerçekleştirdi ve bir rapor yayınladı. bir dizi danışma belgesi konuyu detaylı bir şekilde ortaya koyuyor.

Trowbridge, sigorta sektöründeki usulsüzlükleri tespit etme konusunda seçkin bir geçmişe sahiptir ve hem federal hükümetin hem de federal hükümetin başkanlığını üstlenmiştir. 2011'deki sellerin ardından doğal afet sigortasının gözden geçirilmesi ve hayat sigortasında reformlara yol açan 2015 sektör çalışma grubu endüstri.

Trowbridge, CHOICE'a, sigorta komisyoncusu tarafından mal sahiplerinin şirketinden alınan ücretin, genellikle bir komisyon içeren sigorta priminin üstünde olduğunu söyledi.

Dışarıda %40, hatta %45 ücret alan bazıları var

Strata sigorta uzmanı John Trowbridge

"Fakat çoğu durumda araç sahipleri bunu görmüyor. Gördükleri tek şey toplam sigorta maliyeti ve hatta bazen bu toplam maliyete prim diyorlar ki aslında öyle değil."

Çoğu durumda, komisyoncu ücretleri ve komisyonları temel prime %25 veya %30 eklenir.

Trowbridge, "Bu adil bir polis olurdu ama dışarıda %40, hatta %45 ücret alan bazıları var" diyor.

Strata sahipleri genellikle binanın ortak alanlarını kapsayan sigortaya ne kadar ödedikleri konusunda bilgi sahibi değiller.

Öz-düzenleme neden güvenilmezdir?

Trowbridge, "komisyon indirimi/komisyoncu ücreti sisteminin" aşamalı olarak kaldırılması gerektiğini düşünüyor. Avustralya Tüketiciler Federasyonu başkanı Gerard Brody de aynı fikirde ancak endüstrinin bunu kendi başına yapacağından şüpheli.

Brody, "Kendi kendini düzenleme yaklaşımının tek başına kullanılmasıyla yeterli değişimin sağlanacağını düşünmüyorum" diyor. "İhtiyaç duyulan şey, düzenleyici kurumların bu konulara biraz daha fazla dikkat etmesi ve potansiyel olarak bazı mevzuat değişiklikleridir." 

Trowbridge'in öncelikli hedefi daha fazla şeffaflık olsa da Brody, bunun sistemi değiştirmek için yeterli olmayabileceğini söylüyor.

"En önemli sorun, birçok şirket sahibine ait şirketin bağlantısız olması ve yalnızca sahiplerinin şirket yöneticisinin yönlendirmesini takip etmesidir; sorunun açıklanması sorunu çözmez."

Komisyonların kaldırılması maliyetleri düşürür mü?

2021 Deakin Üniversitesi raporunun yazarı Dr. Nicole Johnston, CHOICE'a şunu söylüyor: Katmanlı sigortalarda broker ve komisyonlar, maliklerin şirketleri ve maliklere bağlı olarak daha yüksek maliyetlere yol açmaktadır. şeması.

İhtiyaç duyulan şey, düzenleyici kurumların bu konulara biraz daha dikkat etmesi ve potansiyel olarak bazı mevzuat değişiklikleridir.

Avustralya Tüketiciler Federasyonu Başkanı Gerard Brody

"İyi yönetilen bir şirket sahibiyseniz, riski azaltmak için aktif adımlar atın ve sınırlı hak talepleriniz varsa, o zaman potansiyel olarak evet. Ancak komisyon meselesi karmaşık çünkü bu, katman yöneticisinin ve komisyoncunun komisyonu nasıl böldüğüne bağlı," diyor Johnston.

Pek çok katman yöneticisinin komisyonculardan aldıkları komisyonları portföylerindeki tüm katman mülklerine yaydığı görülüyor.

"Yani eğer bir plan kötü yönetiliyorsa, riski azaltmak için gerekli adımları atmıyorsa ve birden fazla iddiası varsa, muhtemelen bu yapıdan faydalanıyorlardır." 

Ancak Johnston, komisyonları denklemden çıkarmanın sigorta maliyetlerini düşüreceğini kabul ediyor genel olarak, sahiplerin şirketleri ve sahipleri için, muhtemelen komisyonun büyüklüğü kadar, veya %20.

Katman yöneticileri komisyon kabul etmeli mi?

Kâr amacı gütmeyen bir katman sahipleri savunuculuk grubu olan Owners Corporation Network'ün (OCN) genel müdürü Karen Stiles, tabaka sigortacılığında sigorta komisyonlarının ve komisyoncu ücretlerinin kaldırılması için uzun süredir kampanya yürütüyor ancak bu durum zorlu bir süreç oldu savaş.

OCN, 2012 yılında NSW'deki tabaka kanunları incelemesine sunduğu sunumda çelişkili ödemelere son verilmesi çağrısında bulundu, ancak bu tür çabalar tabaka yönetimi lobisinden sert bir dirençle karşılandı.

Komisyon ve komisyoncu ücreti meselesinin farkında olan şirket sahibi şirketler bile, tabakalı sigorta primini oluşturan birçok farklı unsuru çözmekte zorlanıyor.

"Çok fazla kafa karışıklığı var. Stiles, "Bunun nasıl oluştuğuna ilişkin bir döküm olmadan, size teklif edilen brüt primi alıyorsunuz" diyor.

Stiles, komisyon kabul etmeyen katman yönetimi firmalarının bulunduğunu ancak bunun onları rekabet açısından dezavantajlı duruma soktuğunu, çünkü sonuç olarak daha yüksek ücretler talep etmek zorunda kaldıklarını söylüyor.

O kadar çok kafa karışıklığı var ki. Nasıl oluştuğuna ilişkin bir döküm olmadan, size teklif edilen brüt primi alırsınız

Owners Corporation Network genel müdürü Karen Stiles

Rakipleri daha düşük ücret talep ediyor ancak daha sonra komisyon alıyor, bu da primi artırıyor.

Stiles, bireysel tabaka sahipleri arasında tüm bunların farkındalığının "anlamamak, bilmek istememek, umursamamak" arasında değiştiğini söylüyor.

Daha büyük binalarda sigortanın "yönetim fonunun büyük bir bölümünü oluşturduğunu" ve daha sofistike mülk sahiplerinin şirketlerinin "tüm dumanı ve aynaları umutsuzca ortadan kaldırmaya çalıştığını" söylüyor.

Bu çıkar çatışmalarının üstesinden gelmenin stratejilerinden biri, Stiles'ın desteklediği bir hareketle, dış katman yönetim firmasını tamamen atlamaktır.

Aşırı şarjı gidermek için tam açıklama

Tabaka sigortasının pek çok hareketli parçası vardır ve karmaşıktır. John Trowbridge için her şeyi masaya yatırmak işin ilk sırasıdır.

"Bu projenin büyük bir kısmı farkındalığı artırmayı, katman sahiplerine yeterli bilgi vermeye çalışmayı hedefliyor böylece kendilerinden ne kadar ücret aldıkları ve hangi hizmetleri aldıkları hakkında sorular sorabilirler. para. Yaygın bir aşırı ücretlendirmenin olduğunu savunmuyorum ama mevcut ve şeffaflık sınırlı. Diğer konu ise bu ücretlendirme düzenlemelerinin doğasında olan çıkar çatışmalarıdır." 

Hazır fotoğraflar: Aksi belirtilmediği sürece Getty.

Düşüncelerinizi paylaşmak veya soru sormak için CHOICE Topluluk forumunu ziyaret edin.

CHOICE Topluluğunu ziyaret edin