I den här artikeln tar vi en titt på:
- Vad är skiktförsäkring?
- Skumt byggande
- Försäkringsbranschens uppfattning
- Fordringar och byggfel
- Undantag från skiktförsäkringar
Under de 12 månaderna mellan juli 2015 och juli 2016, skiktförsäkringskraven ökade 42% till 58 326 och förnekade fordringar steg med 244% till 1722, enligt koden för allmän försäkring Governance Committee, en oberoende grupp som övervakar hur väl branschen följer sin kod öva.
Påståenden som lämnades in och sedan drogs tillbaka ökade också och ökade med 162% till 704. Tvister som ställts till försäkringsgivare om nekade fordringar ökade med 87% till 284.
Varför alla avslag på skador för just denna typ av försäkring? Det kan vara så att byggnaderna i fråga inte stämde överens, i vilket fall försäkringsbolag i allmänhet kommer att slå tillbaka påståenden med motiveringen att de inte kommer att betala för byggfel.
I ett väl publicerat fall i västra Sydney 2016 stod ägarbolaget (även känt som body corporate) inför 2,6 dollar miljon reparationsräkning efter att ett tak blåste av ett flerfamiljshus i en storm och konstruktionen ansågs defekt av försäkringsgivaren AIG.
Det är lite som ett redan existerande tillstånd med hälso-, rese- eller livförsäkring: försäkringsgivare täcker dig inte för något som redan är trasigt.
Och när byggboomen fortsätter verkar det finnas gott om trasiga byggnader där ute.
Vad är skiktförsäkring?
På en plan för bostadsskikt täcker skiktförsäkring den grundläggande infrastrukturen i delade områden som foajéer, inklusive trappor, gångar, uppfartar, gångar, fönster, väggar och tak samt hissar, ledningar, staket, trädgårdar och ansvar för personliga skada.
Försäkringspolicyn utfärdas till ägarbolag, även kända som kroppsföretag, som består av enskilda andelsägare, som tekniskt sett är tredje parts förmånstagare av eventuella utbetalningar av skador.
Det är inte specifikt listat som en detaljhandelsförsäkringsprodukt (tillsammans med produkter som hem-, bil- och reseförsäkring) i nuvarande allmän försäkringskod eller bolagslagen 2001, men den allmänna försäkringskodens styrningskommitté anser att den borde klassas som en hemförsäkringsprodukt tillsammans med standard hem- och innehållsförsäkring eftersom den är utformad för att skydda individer konsumenter.
Det fanns 223 053 aktiva skiktförsäkringar i Australien från och med mars 2017.
Snuskig konstruktion normen
Som VAL har gjort tidigare rapporterat, 85% av lägenheterna byggda i NSW sedan 2000 har defekter i konstruktion, material eller design, enligt en studie från 2012 från UNSW City Futures Research Center. Läckor och vattenskador är de överlägset största problemen. I NSW krävs att ägarföretag har minst 20 miljoner dollar i ansvarsskydd.
Länken mellan påståendeavslag och byggfel är bara en teori vid denna tidpunkt, eftersom det finns inga definitiva data från 2015–16 än så länge om hur många av de avvisade påståenden som berodde på skumma konstruktion.
Och för att vara rättvis var acceptansgraden för skador för bostadsskiktförsäkring 2015–16 97%, den näst högsta bland allmänna försäkringsprodukter (som inkluderar Hem, bil och reseförsäkring).
Men det är också rättvist att säga att de i treprocentsklassen känner smärtan. General Insurance Code Governance Committee säger att det kommer att fråga försäkringsgivare om orsakerna bakom så många knock-backs och inkludera uppgifterna i en framtida rapport.
Under tiden tittade vi själva.
Branschen väger in
Försäkringsrådet i Australien (ICA), som företräder försäkringsbolagens intressen, berättade för oss att bättre information kan ligga bakom de senaste uppgång i nekade fordringar på allmänna försäkringsprodukter, inklusive skiktförsäkring, enligt vad som anges i General Insurance Code Governance Committee 2015–16 Rapportera.
"Försäkringsrådet i Australien anser att förbättrad datainsamling och rapportering från försäkringsbolag kan vara en faktor bakom det ökade antalet tillbakadragna och minskade påståenden som noterats av rapporten, säger en talesman. "Ett högre antal avslagna fordringar kommer vanligtvis att leda till ett ökat antal tvister från försäkringstagare som söker ett annat resultat."
Talesmannen tillade att rapporten kommer att granskas som en del av ICAs översyn av allmän försäkringskod, som lanserades i februari i år.
"Granskningsteamet kommer att överväga om det behövs några ändringar av koden som svar på kodkommitténs slutsatser. Genom att förbättra konsumenternas förståelse av försäkring och deras förmåga att göra informerade inköp ICA: s beslut, hoppas ICA kunna minska antalet återkallade och avvisade krav och tvister år. "
Förbättrad datainsamling och rapportering kan vara det som ligger bakom den kraftiga ökningen av förnekanden, men i så fall ser det ut som att de nya metoderna har gynnat försäkringsgivare på bekostnad av försäkringstagare.
Allmänna försäkringsgivare - inklusive hem-, bil- och reseförsäkringsbolag - slog totalt 143 445 skador tillbaka 2015–16, en ökning med 14% jämfört med föregående budgetår.
Samtidigt ökade de totala fordringarna - 3 755 643 - med bara två procent.
Ett ord från IAG
Vi kontaktade också stora skiktförsäkringsleverantörer, inklusive IAG, för att få kommentarer om byggfel och avslag på skador.
"Vi tar regelbundet emot påståenden där en känd byggfel är orsaken", sa en talesman för IAG till oss. "Orsaken till dessa krav kommer att falla utanför omfattningen av skiktförsäkringsskyddet som med de flesta fastighetsförsäkringar. Vi kommer dock att försöka ersätta den försäkrade för eventuella följder.
"Strata -påståenden från våra kunder kan sträcka sig från defekt vattentätning, otillräcklig design av balkonger och otillräckligt underhåll av tak, nedrör och avlopp. Omkring 15% av våra strata påstår tvister är relaterade till beslut om byggnadsfel eller felaktigt utförande. "
För IAG är de främsta orsakerna till påståenden som rör defekter eller underhållsfrågor:
- vatten läcker genom tak
- otillräcklig tätning av fönster
- trädrötter
- brast rör där defekta material användes vid byggtiden.
"Vi uppmuntrar skiktchefer att vidta omedelbara åtgärder när de blir medvetna om byggnadsunderhåll eller defekta frågor", säger talesmannen. "Detta kommer att bidra till att minska risken för att de försäkrade enligt en skiktpolicy kan utsättas för en förlust som faller utanför försäkringsskyddet."
Defekter täcks inte
Enligt Tony Vatner, verkställande direktör för BAC Insurance Brokers (BAC), kommer ägare nästan alltid att lämnas i sticket om de gör anspråk på en fråga som orsakas av ett byggfel. BAC är den största skiktförsäkringsmäklaren i NSW och har arrangerat skiktförsäkring för cirka 60% av de stora bostadshusen i Sydney, säger Vatner.
"Verkligheten är att alla försäkringar har ett feluteslutning och därför omfattar skador i allmänhet inte din försäkring", säger Vatner. "Försäkringsbolagen antar att byggnaden var korrekt byggd."
Ansvaret faller då på ägarens företag, som också skulle vara ansvarigt för eventuell personskada till följd av ett fel.
Men du kan fortfarande försäkra en defekt byggnad. Enligt upplysningsplikten har ägarföretaget en skyldighet att avslöja kända defekter vid ansökan om försäkring, kl. vilken punkt försäkringsgivaren antingen kommer att vägra att försäkra byggnaden eller acceptera risken och fastställa premier och villkor följaktligen.
Vissa försäkringsgivare kommer att ge ägarföretagen en viss tid för att få en defekt rättad och försäkra byggnaden med vissa begränsningar tills den är klar.
Och om ett fel var okänt för ägarbolaget och därför inte avslöjades, kommer försäkringsgivaren i allmänhet att betala för skada som orsakats av felet men inte för att få felet åtgärdat.
Det är en mäklares jobb att få en rättvis affär för ägarbolaget när defekter avslöjas, men det är inte alltid lätt, säger Vatner.
"Det handlar om att hantera upplysningsplikten när det gäller defekter, eftersom denna plikt är grunden för alla försäkringspolicyer. Men många försäkringsbolag har helt enkelt inte personal och erfarenhet att hantera komplexa felrapporter och föredrar att avstå från att erbjuda försäkring helt och hållet. "
Gäller uteslutningen?
Financial Ombudsman Service (FOS), som hanterar klagomål mot försäkringsbolag som inte löses av företagen själva, berättade att endast ungefär en procent av de inhemska byggnadsförsäkringstvister som den behandlade 2015–16 handlade om skiktförsäkring, och de flesta tvisterna hade att göra med påståenden.
Som med försäkringstvister i allmänhet handlar skiktförsäkringstvister ofta om huruvida uteslutning av försäkringar borde ha gällt. Några vanliga undantag som har avvisat anspråk inkluderar:
- felaktig utförande eller design
- gradvis försämring och slitage
- brist på underhåll
- befintlig skada
- jordrörelse.