Заробљен у класичном празничном дељењу

Јохн и Линда Боотх - обоје имају 69 година и живе од свог супер - имају ових дана два главна кућна трошка.

Прво је приватно здравствено осигурање; друга је шема временског дељења за празнике којом управља један од највећих аустралијских оператора временског дељења, Цлассиц Холидаис.

Могли би изаћи из здравственог осигурања да то желе, иако то можда није добра идеја у њиховим годинама. Али недавно су открили да су они - и њихова деца - заглављени са временским удјелом јако дуго. Барем су им тако рекли Цлассиц Холидаис раније ове године.

"Колико ја разумем, шеми нема краја", каже Јохн за ЦХОИЦЕ. "А кад умремо, то се одмах преноси извршитељима нашег имања." 

Џонино и Линдино троје деце не желе да учествују у томе.

(Утврдили смо да је породица Боотх заглављена у временском закупу до 2076. године, али до тога ћемо доћи у наставку.)

Колико ја разумем, шеми нема краја. А кад умремо, одмах се пребацује на извршитеље нашег имања

Јохн Боотх, власник временског удела

Временски улог тренутно кошта Штандове око 2.200 долара годишње, а Јохн процењује да су се трошкови сваке године повећавали за око девет одсто.

Они су купили временску закупнину у једној некретнини, Куеенсланд'с Цедар Лаке Цоунтри Ресорт, у августу 2006. Штандови у то време нису потписали уговор, али су испунили образац за пријаву и требало је да добију подзаконске акте и уставна документа у којима су изнети услови и одредбе.

2010. године Цлассиц Холидаис је склопио уговор о управљању са језером Цедар.

Нема излаза

Када су сепаре контактирали Цлассиц Холидаис у јануару 2019 и рекли да желе да изађу из шеме, били су затечени одговором:

"Желимо да вас обавестимо да Цлассиц Холидаис и Ресорт не пружају могућност одрицања ако члан или њихова породица више не желе да задрже своје власништво."

То је било први пут да су Боотхови чули да не могу изаћи из шеме за уступање времена коју су увели 13 година раније, дајући им право на три недеље годишње у двособном стану. Они су купили временско дељење од претходног власника.

Цлассиц Холидаис их је упутио на подзаконске акте и уставне документе о Цедарском језеру, први пут су их видели што се тиче сепареа.

Подзаконски акти не говоре ништа о томе да не можете напустити шему

Прегледали смо оба документа. Подзаконски акти су релативно јасни у вези са стварима као што је ко ће користити базен и резервисати временске оквире, али ништа не говоре о томе да не можете напустити шему.

Устав има 35 страница густе легалесе. Одељак 7.6 став 1 каже „члан нема право да се повуче или да се повуче из чланства Клуба док је регистрован“.

Што се тиче дужине њиховог временског закупа, устав Цедар Лаке каже циљ "компанија" ће од марта у закупу добити земљишну парцелу на 99 година од Цоастал Моунтаин Цорпоратион 1977. Не говори ништа посебно о дужини договора са Боотх -ом о временском закупу.

"Не верујемо да смо икада добили ове документе, када смо се први пут пријавили за шему или у било ком тренутку након тога, све док нисмо затражили да изађемо из шеме", каже Јохн.

"Били смо свесни да ћемо морати да платимо накнаду за одржавање, али нисмо знали ништа о томе да не можемо да изађемо из временског удела када смо ушли."

Верзија доступна само за текст

"Ни у једној фази куповине нисмо добили савет од продавца или је адвокат истакао детаље које сада знамо од различитих људи", каже Јохн. „Једини документ који смо од почетка имали у досијеима био је наслов који приказује претходне и садашње власнике. Нисам видео ништа што каже да не можете изаћи из шеме. "

Не дирнут овим аргументом, Цлассиц Холидаис је рекао штандовима да би се могли квалификовати за ослобађање од тешких ситуација, али упозорава "да је ово прилично дуг процес и од вас ће бити потребно да попуните обрасце и доставите подршку документација. Једина друга алтернатива је да поклоните или продате своје власништво над привременим дељењем ".

Као што смо истакли у ранијим истрагама о временском закупу, покушај да се прода власништво за привремени удео веома је тежак задатак. С обзиром на текуће таксе и рестриктивне услове, временско коришћење вероватно не би било поклон добродошлице.

Договор је кренуо лоше 

Иако су недавно изгубили део пензије након што је влада подигла пензију имовински праг, Јохн каже да он и његова жена нису нужно у финансијским тешкоћама, он само жели да изађе из шеме јер је то лоша вредност за новац и не желе тиме да оптерећују своју децу.

„Дошло је до фазе да могу да одем на боокинг.цом и добијем смештај за упола нижу цену коју бих платио кроз шему временског дељења“, каже Јохн.

Он признаје да је шема годинама пружала добру вредност за новац и да су узимали празнике широм света. Али ти дани су прошли.

"То више није приступачан одмор, начин на који се промовисао у раним годинама", каже Јохн. "Трошкови надмашују приход."

Закаснело откривање 

У мају 2019., штандови су примили билтен Цлассиц Холидаис који је упозорио чланове да не вјерују трећим странама када су обећали власницима временског удјела да постоји начин да напусте своје шеме.

Осим нејасних формулација у уставу језера Цедар, које су им Цлассиц Холидаис послали почетком године, кажу да је то једина документација коју су видели и која закључивањем у овом случају указује на то да су клијенти закључани у.

Штандови су уложили жалбу Аустралијској комисији за хартије од вредности и инвестиције (АСИЦ), која регулише индустрију временског закупа као управљану инвестициону шему, али регулатор је саветовао да би штандови требало да реше проблем класичним празницима или, ако то не успе, преко аустралијског Управе за финансијске жалбе (АФЦА).

 Могу отићи на боокинг.цом и добити смештај за упола нижу цену коју бих платио кроз шему временског дељења

Јохн Боотх, власник временског удела

Покушали су обоје, али им је АФЦА послала одговор у којем се каже да агенција "не може размотрити жалбу против компаније Цедар Лаке Цоунтри Ресорт Лимитед јер није чланица АФЦА -е. Цедар Лаке је шема за поделу времена коју управљају чланови, а одобрено му је изузеће од АСИЦ-а 2001. То значи да не захтева одговорно лице и да није члан АФЦА. Цлассиц Леисуре има уговор о управљању језером Цедар. "

Штандови су такође поднели жалбе Омбудсману Комонвелта и Канцеларији за поштену трговину у Квинсленду (ОФТ).

Обојица су рекли да то није у њиховој надлежности. Омбудсман их је упутио АФЦА -и.

Као што смо открили током ове истраге, Цедар Лаке није члан АФЦА -е, већ Цлассиц Холидаи Цлуб (шема временског зајма) јесте.

Питали смо АФЦА да ли то чини разлику, а старији саветник за комуникације Матт Јонес рекао нам је „након истраге нисмо били успели да успоставе правни однос између Цлассиц Цлубс Лимитед и Цлассиц Леисуре који би нам омогућио да разматрамо жалбе на производе или услуге које пружа Цлассиц Леисуре [који се тргује као Цлассиц Холидаис] - с обзиром на то да можемо прегледати само случајеве који укључују наше чланови “.

Међутим, Цлассиц Холидаис, Цлассиц Цлубс Лимитед и Цлассиц Леисуре укључени су у изјаву о откривању производа Цлассиц Холидаи Цлуб. ПДС каже да би се чланови требали жалити АФЦА -и ако нису задовољни исходом њихове жалбе на Цлассиц Холидаис.

(Успут, ако сте збуњени везама или недостатком тих односа између ових различитих компанија и шема, нисте сами - имали смо проблема и са одабиром њих. Зато није ни чудо што су се Јохн и Линда Боотх борили да схвате где стоје, правно и финансијски.)

АСИЦ нам је рекао „предлажемо да господин и госпођа Боотх траже свој правни савет о својој ситуацији“

Пратили смо ОФТ, који је рекао да не може да интервенише у случају Боотх јер се пар пријавио на шему 2006.

"Ово је пре почетка аустралијског Закона о потрошачима и увођења непоштених услова уговора", рекао нам је портпарол.

„Осим тога, према АЦЛ-у, и према законодавству које је било на снази пре почетка АЦЛ-а, постоји трогодишњи рок у поступцима према Закону. Сходно томе, у случајевима као што су они које сте навели, ОФТ би препоручио потрошачу да потражи правни савет у вези са могућностима и могућностима. " 

Када смо наставили са АСИЦ -ом, регулатор нам је рекао "предлажемо да господин и госпођа Боотх траже свој правни савет о својој ситуацији".

Цлассиц Холидаис одговара 

Извршни директор компаније Цлассиц Холидаис Рами Фило узима изузетак у односу на Бутову верзију догађаја.

„Временским закупом не управља Цлассиц Холидаис, већ управни одбор сеоског одмаралишта Цедар Лакес“, каже нам Фило. "Оно што смо писали сепаратима је оно што су одбор и устав од нас захтевали." 

Фило каже да би сепаре требало да поднесу жалбу на језеро Цедар, а не на Цлассиц Холидаис.

Али Јохн Боотх каже да је контактирао Цедар Лаке и примио е -поруку у којој се позива на одговор који је добио од Цлассиц Холидаис.

„Чак и када контактирате Цедар Лаке, Цлассиц Холидаис одговара, па како могу рећи да немају никакве везе са Цедар Лакеом?“ Каже Јован.

Не можете се само магично ослободити наслова. Можда нису разумели шта су купили, али су били везани уставом и подзаконским актима

Рами Фило, извршни директор Цлассиц Холидаис

Када смо о томе обавестили Цлассиц Холидаис и питали како би штандови могли контактирати одбор Цедар Лаке, извршни директор Цлассиц Холидаис Цароле Смитх није дала контакт информације, али је рекла да се „преписка, укључујући захтеве за тешкоће, налази на свакој табли састанак. Чланови такође могу присуствовати скупштини одржаној у одмаралишту сваког маја. "

Фило упоређује да је у шеми временског зајма са поседовањем куће.

Према Филовим речима, сепареи „поседују земљиште и власништво у одмаралишту. Не можете се само магично ослободити наслова. Можда нису разумели шта су купили, али су били везани уставом и подзаконским актима. Они поседују деонице компаније и власништво над земљиштем. " 

Што се тиче тога да ли су видели ове документе 2006. године, Фило каже "када купујете приватно у секундарној продаји, АСИЦ каже да не морате да откривате ништа".

(Потврдили смо то са АСИЦ -ом, који нам је рекао "не постоји захтев према Закону о корпорацијама за ПДС [изјаву о откривању производа] да бити обезбеђен у случају преноса између страна у којима нема умешаности издаваоца производа, на пример у приватном сектору продаја ".)

Верзија доступна само за текст

Фило такође тврди да Бутови и њихова деца имају добар посао. "Они плаћају 807 долара недељно за двособни стан, а ове недеље могу да се размене по целом свету." 

Међутим, договор долази са многим условима, попут тога да морате резервисати школске празнике, ускршњи викенд и божићни период најмање две године унапред.

А ако откажете резервацију раније од 60 дана прије датума, губите бодове Цлассиц Холидаи.

Чини се да су правни параметри обавеза штанда према шеми нејасни.

Могу га изнајмити, разменити или поклонити

Рами Фило, извршни директор Цлассиц Холидаис

Иако Фило каже да Бути "поседују земљиште и власништво у одмаралишту [језеро Цедар]" и да "поседују удео у компанији и власништво над земљом", Цлассиц Празници ЦОО Цароле Смитх користи реч „закуп“ у истом интервјуу и признаје да је закуп на 99 година дуг период за предају својство.

"То данас нећете наћи на тржишту осим ако је у питању приватни продавац", каже Смитх. "То је био старији стил тимесхареа." 

Остаје нејасно како три недеље годишње у низу некретнина за временско коришћење током одмора представљају земљиште и власништво.

Смитх такође потврђује да је породица остала при шеми до 2076. године, односно 99 година од када ју је основао члан од кога су Купе купиле.

"Члан има право власништва на земљишту које ће након њихове смрти пренијети извршиоцима њихове имовине, исто као и било које друго власништво над некретнинама", каже Смитх.

Фило каже да је просечно трајање власништва тимесхареа Цлассиц Холидаис тренутно 15 година.

Које су опције за штандове? "Они могу да га изнајме, размене или поклоне", каже Фило.

Оно што они не могу учинити је једноставно изаћи из шеме временског дељења.

Преношење лошег посла

Овај случај Боотх прати случај који смо истраживали раније ове године, у којем 87-годишња жена по имену Анне Бегбие није могла изаћи из 99-годишњи уговор Цлассиц Холидаис (који завршава 2084. године) у Пацифиц Палмс Ресорту на средњој северној обали НСВ, упркос највећим напорима њене ћерке, Линди Масон.

Продајни консултант компаније Цлассиц Холидаис рекао је Масону "да ће обавеза годишњих такси прећи на кориснике имања. Ако се годишње накнаде не плате, прво додају камату, а ако остану неплаћене, [Цлассиц Холидаис] ће наплатити дугове. "

Другим речима, накнаде за временско коришћење, око 824 УСД годишње плус трошкови одржавања од 1900 УСД сваких пет година, прелазили би на Бегбиеину децу у наредних 65 година.

На крају је Цлассиц Холидаис пристао да замени 99-годишњи уговор новим шестогодишњим уговором, који је коштао 12.500 долара за време трајања уговора.

Анне је прихватила посао верујући да је то једини начин да раскине уговор и спречи наставак хонорара.

ЦХОИЦЕ је уложио жалбу АСИЦ -у по том питању на основу тога што су савет дали Бегбие и њена ћерка примљено је обмањујуће и обмањујуће, а ми смо затражили од регулатора да предузме мере против Цлассиц -а Празници.

Индустријско тело које се брине за своје?

По мишљењу Јохна Боотх -а, Аустралијски савет за привремено коришћење и годишњи одмор (АТХОЦ), тело које се бави оператерима привременог дељења, не чини ништа у заштити чланова. Боотхова е -пошта АТХОЦ -у је остала без одговора, каже он.

Вреди напоменути да је Рами Фило такође председник АТХОЦ-а, који има етички кодекс од једне странице који каже временско дељење оператери морају „поступати поштено, поштено, пристојно и поштено у свим односима са јавношћу и са другима чланови ".

Не тражимо никакву надокнаду или повраћај. Све што желимо је да изађемо из шеме.

Јохн Боотх, власник временског удела

Али када код каже да оператери временског дељења не смеју „вршити под [сиц] утицајем, притиском или убеђивањем потенцијалне купце производа за временско дељење“, то није потенцијалне купце због којих је АТХОЦ забринут, већ могућност да би тактика продаје могла бити „на штету перцепције јавности о Индустрија".

Према подацима АТХОЦ -а, оператори временског дељења су 2017. одржали око 180.000 продајних презентација. Каже се да је негде око 178.000 људи у то време поседовало време у Аустралији, а око милион Аустралијанаца било је директно или индиректно укључено у временско дељење.

АТХОЦ је у 2017. примио 1431 жалбу, од којих се 56% односило на продају.

Јохн и Линда Боотх желе да промене игру за све клијенте тимесхареа заглављене у лошој погодби.

"Не тражимо никакву надокнаду или повраћај новца", каже Јохн. "Све што желимо да урадимо је да изађемо из шеме и извадимо финансијске обавезе са нашег имања."

Да бисте поделили своја размишљања или поставили питање, посетите форум заједнице ЦХОИЦЕ.

Посетите ЦХОИЦЕ заједницу