Брокерима има доста простора за побољшање
Последње ажурирање: 6. маја 2015
Помислили бисте да би хипотекарни посредник уловио најприкладнији могући уговор о стамбеном кредиту за вас када поређате финансије за највећу куповину у свом животу. На крају крајева, зар нису за то плаћени? Иако многи брокери раде управо то, закон захтева само да хипотекарни посредници не предлажу стамбени кредит који није прикладан за ваше потребе. Резултати наше трговине у сјени сугерирају да би купци кућа требали помно и критички погледати шта су њихови брокери смислили.
Послали смо пет купаца кућа у три највећа хипотекарна посредника у Аустралији, са заједничким тржишним уделом од близу 50%, према ИБИСВорлд у 2014. Имена нису непозната:
- Ауссие Кућни зајмови (у власништву ЦБА)
- Избор хипотеке
- Аустралиан Финанце Гроуп.
Наш узорак је био мали, али смо пронашли неколико примера добре праксе.
Уместо тога, наши зајмопримци су наишли на тактику продаје под притиском, неодговарајуће савете, недостатак обелодањивања провизије и повећање продаје уз мало узимања у обзир ризика.
Више о томе како смо оценили посреднике прочитајте Како затамњујемо хипотекарне посреднике.
Шта брокери морају да раде?
Добро питање.
- Иако у прописима о кредиту постоје заштите потрошача, постоје нема експлицитних захтева да брокери раде у вашем најбоље намере.
- Хипотекарни посредници не могу препоручити неприкладан зајам који би могао изазвати финансијске тешкоће, али њихова препорука не мора бити најбољи или чак добар стамбени кредит за вас. На пример, зајам не мора имати конкурентну каматну стопу.
- Хипотекарни посредник вам мора дати кредитни водич који даје информације о провизије које примају, зајмодавци могу договорити финансије (панел зајмодавца) и где да иду ако имате спор са посредником.
Брокери у нашој студији показали су много простора за побољшања.
Проблеми са саветима за стамбене кредите
Да будемо поштени, хипотекарни посредници могу помоћи купцима станова - посебно првим купцима кућа - да се крећу кроз густу шипражју могућности стамбених кредита. Није ни чудо што хипотекарни брокери сада пишу нешто више од половине свих нових стамбених кредита. Брокери могу задовољити ваше потребе са зајмодавцем и помоћи вам да дешифрујете процес подношења захтева за хипотеку. А добри брокери себе виде као едукаторе и саветнике, а не само као продавце. У нашој продавници у сенци пронашли смо само једног брокера који се одлично снашао у овој улози. Открили смо проблеме са саветима за стамбене кредите или корисничком услугом коју пружа најмање један посредник у сваком од наших сценарија зајмова за куће:
- зајам за конструкција имовине
- а први дом купац
- рефинансирање за а самостални предузимач
- рефинансирање за младу породицу
- ан инвестиција имање за пар који је отплатио свој први дом.
Проблеми су укључивали:
- Саветовање купца куће који је желео да рефинансира свој стамбени кредит и налази се у несигурној ситуацији при запошљавању да искористи капитал у свом дому за улагање или одлазак на одмор.
- Брокер који гура производ своје компаније чак и признајући да су други зајмодавци понудили бољи кредит.
- Пар који је хтео да купи инвестициону некретнину од 600.000 долара, али им је саветовано да подигну кредит од милион долара обезбеђен код своје куће.
Ево како је оценило 15 брокера, према нашим стручно веће:
- Јадно - седам
- Граница - два
- Прихватљиво - три
- Добар
- Мешовито - један. Неки стручњаци су мислили да овај посредник има добре стране, али други су били забринути.
- Није оцењено - један. Овај посредник је саветовао зајмопримца у ситуацији несигурног запослења да не предузима ништа, што је, у ствари, био добар савет.
Сценарији
Самоизградња
Петер* је купио блок земље у области Сиднеја и ускоро ће почети да гради своју кућу. Треба му 550.000 долара и већ је имао претходно одобрење код једног зајмодавца.
Осећао је да је изложен притиску на тактику продаје посредника АФГ -а. Не само да је понуда била кратка, него и посредник није хтео да се састане са њим осим ако није идем да потпишем образац за пријаву „Заправо нисам хтео да идем са овим посредником - осећао сам притисак у целини време".
Брокери Мортгаге Цхоице и Ауссие питали су га о његовим трошковима, али су уместо тога користили своју стандардну процену. Осим овога, Ауссие брокер је био најбољи посредник у нашој анкети. Петер је био импресиониран прилагођеним саветима које је добио од овог брокера - попут осигурања да позајмљује довољно новца да би могао да приушти дораду и уређење простора. Петеру су се свиделе препоруке зајма од брокера Мортгаге Цхоице: „посао који је понудио је прилично добар“.
| АФГ | Ауссие | Избор хипотеке | |
|---|---|---|---|
| Рејтинг купаца куће | 2.5 | 4.25 | 3.75 |
| Откривене провизије? | Не | Не | да |
| Откривена плоча зајмодавца? |
Не | да | да |
| Обезбеђен кредитни водич? | Не | да | да |
| Рејтинг стручњака | Јадно | Добро | Помешан |
| Коментари стручњака | "Чини се да посредник није улагао никакво реално време у клијента, лоше вођење и разумевање општих жеља клијента." | "Било је детаљне расправе о потребама и циљевима." | „Задовољио потребе клијента, додатна вредност“; „Нема разматрања приступачности“. |
Рефинансирање: самозапослени
Царол* је самозапослени предузимач из Викторије који је почетком 2015. почео уговор о раду на пуно радно време на основу четворомесечног уговора. Њена кућа вреди 550.000 долара, а она има кредит од 180.000 долара. Само би неколико зајмодаваца рефинансирало њен кредит, наводећи као проблем недостатак сигурних прихода.
Ипак, упркос томе, њен брокер АФГ -а предложио јој је да искористи капитал у свом дому за улагање у још једну или чак две некретнине, акције или можда одмор. „Мислим да посредник није довољно разумео моју финансијску ситуацију и потребе.
Аустралијски посредник је уместо тога затражио да сачека рефинансирање до почетка следећег уговора. Али овај посредник је такође сугерисао да је могла да подигне кредит у износу скоро двоструког износа који је желела.
Неки добри савети у овом сценарију били су од брокера Мортгаге Цхоице. Рекао је Царол да не мисли да ће зајмодавци рефинансирати њен зајам и замолио је да се врати након што је имала 12 месеци сталних прихода. Рекао је да је њен тренутни кредит конкурентан па "не би смела да изгуби сан због тога".
| АФГ | Ауссие | Избор хипотеке | |
|---|---|---|---|
| Рејтинг купаца куће | 2.7 | 4 | НА |
| Откривене провизије? | да | да | НА |
| Откривена плоча зајмодавца? | Не | да | НА |
| Обезбеђен кредитни водич? | да | да | НА |
| Рејтинг стручњака | Јадно | Прихватљиво | НА |
| Коментари стручњака | "Ово је пример неодговарајуће продаје без стварног разматрања ризика" | "Није јасно како је израчунат максимални капацитет задуживања." | "Било је лепо видети брокера који је саветовао да не ради ништа када је ово прави савет." |
Први дом
Јане* живи и ради у регионалном подручју и жели да купи јединицу од 350.000 долара у свом најближем главном граду, у почетку као инвестицију, а касније као прву кућу. Она има само 10% депозита.
Њен ауссие брокер изгледао је упућен и предложио јој је да одложи куповину док не добије већи депозит, што је одлучила као добар савет. Али покушао је да је усмери на производ своје компаније. „Мало сам забринут у погледу непристрасности промоције Ауссие Кућни зајмови и не препоручује ИНГ или Сунцорп (за које је признао да су генерално нудили јефтиније кредите). "
По Џејнином мишљењу, њен посредник у избору хипотеке није био поуздан и није давао препоруке за производе. АФГ, иако се доимао и упућеним, желео је да је пожури са претходним одобрењем пре него што је чак разговарао о конкретним кредитима.
| АФГ | Ауссие | Избор хипотеке | |
|---|---|---|---|
| Рејтинг купаца куће |
3 | 4 | 2.75 |
| Откривене провизије? |
Не | Не | Не |
| Откривена плоча зајмодавца? |
Не | Не | Не |
| Обезбеђен кредитни водич? |
да | Не | Не |
| Рејтинг стручњака |
Бордерлине | Прихватљиво | Јадно |
| Коментари стручњака | "Чинило се да намерава да потенцијалног зајмопримца преусмери у једну банку" | "не би изгледало потпуно непристрасно путем коментара и усмеравања ка аустралијском производу" | „није задовољио потребе клијента“ |
Рефинансирање: Млада породица
Цоринна* и Тхомас* живе у Куеенсланду, имају двогодишњег сина и очекују бебу. Они поседују кућу вредну 425.000 долара и желе да рефинансирају кредит од 340.000 долара. За њих је важна флексибилност и приступ додатним отплатама.
Сматрали су да ниједан од три посредника заправо није задовољио њихове потребе. „Следећи пут ћу заказати термин за лични разговор са представницима три зајмодавца и понети сву своју документацију са собом“, каже Цоринна. "Нећу се вратити посреднику јер они или не нуде производе у мом најбољем интересу, или због њихове способности да пруже тачне и правовремене услуге својим клијентима."
| АФГ | Ауссие | Избор хипотеке | |
|---|---|---|---|
| Рејтинг купаца куће |
1 | 1.5 | 3 |
| Откривене провизије? |
Не | да | да |
| Откривена плоча зајмодавца? |
Не | Не | Не |
| Обезбеђен кредитни водич? |
Не | Не | Не |
| Рејтинг стручњака |
Јадно | Јадно | Јадно |
| Коментари стручњака | „Права комуникацијска питања између брокера и потрошача.“ | „Нисам размишљао о прилагођавању зајма потребама будућег зајмопримца.“ | "Недостаје у области пружања решења клијенту." |
Кућа се исплатила, сада се улаже у некретнину
Емма* и Паул* отплатили су своју кућу од 1,2 милиона долара у Сиднеју и желе да уложе у инвестициону некретнину од 600.000 долара. Планирају додатне отплате.
И брокери Ауссие и Мортгаге Цхоице препоручили су да оставе свој постојећи (али отплаћен) кредит преко Отворите 400.000 долара и узмите додатни кредит од 600.000 долара: комбиновани кредит од више од милион долара обезбеђен је на њиховом кућа.
У међувремену, посредник АФГ -а није узео у обзир њихове потребе.
| АФГ | Ауссие | Избор хипотеке | |
|---|---|---|---|
| Рејтинг купаца куће | 2.75 | 3.25 | 3.75 |
| Откривене провизије? |
Не | Не | Не |
| Откривена плоча зајмодавца? |
Не | Не | Не |
| Обезбеђен кредитни водич? |
Не | да | Не |
| Рејтинг стручњака |
Бордерлине | Прихватљиво | Јадно |
| Коментари стручњака | "Нису на одговарајући начин размотрили потребе и циљеве будућег зајмопримца." | "Чињеница да је хтео да клијент позајми милион долара била је шок." | "Предлаже се да потрошач може уговорити нови кредит од 600.000 долара и задржати постојећи кредитни аранжман од 460.000 долара." |
Лаки прописи
ЦХОИЦЕ је питао професора Кевина Јамесона, шефа Одељења за примењене финансије и актуарске студије у Универзитет Мацкуарие, да погледамо резултате наше истраге. Није био импресиониран неким посредницима које смо куповали у сенци.
„Мој општи утисак је био да пречесто ово није процес вођен давањем добрих савета. То се дешава као процес у којем се подносиоцу захтева пружа (или му се продаје) оно што мисли да жели или треба ", рекао је Јамесон.
„То је можда природа ове индустрије - продаја производа, а не савет. Међутим, то треба препознати, јер у финансијском планирању то није увек у најбољем интересу клијента. "
„Ово су веома значајне финансијске одлуке, са озбиљним последицама ако крену наопако. Постоји равнотежа између одговорности потрошача и права на финансијске одлуке и потребе да посредник даје одговорне индивидуалне савете. Какви год били недостаци у области финансијског саветовања, барем то оквир препознаје. У овој области оквир изгледа много слабији. "
У поређењу са прописима о финансијским саветницима, захтеви за хипотекарне посреднике су много мање строги. И правила су отворена за тумачење у многим случајевима, на пример:
- Није јасно наведено у ком тренутку би требало обелоданити провизије или обим панела зајмодавца.
Посредници у анкети не успевају у најбољој пракси
Многи посредници које смо куповали у сенци нису успели у најбољој пракси када је у питању откривање података. Наши зајмопримци намерно нису питали за провизије и зајмодавце; хтели смо да сазнамо колико би брокера дало ову информацију без напора. Врло мало, показало се. Само двоје је објаснило да примају провизије и са зајмодавцима имају посла.
Док су неки дали бар неке информације о провизијама или панелу зајмодавца, а неки су дали њихов кредитни водич, мислимо да би на почетку сваког савета требало пружити потпуно и искрено обелодањивање процес. Иако није противно прописима да се то обезбеди тек касније у процесу, обелодањивање је од виталног значаја за способност купца куће да донесе информисану одлуку.
На пример, ако вам се саветује да позајмите више него што вам је потребно, детаљне информације о провизијама су важне:
- За кредит од 400.000 долара код НАБ -а, унапред провизија би могла бити 2600 долара.
- За кредит од 600.000 долара код НАБ -а, унапред провизија би могла бити 3900 долара.
Као и износ кредита (и колико од тога зајмопримци заправо дугују), фактори као што су нпр зајмодавац и врста кредита могу направити стварну разлику у износу провизије коју брокер прима. Погледајте наш извештај о томе како да набавите најбоље од вашег хипотекарног посредника.
ИЗБОР пресуда
Наша продавница у сенци пронашла је много примера лоше праксе који сугеришу да би потрошачи требали бити опрезни у погледу информација које пружају брокери.
- Не очекујте да је зајам приступачан само зато што вам посредник каже да јесте; направите буџет и побрините се да можете приуштити отплате, чак и ако камате порасту за 3%.
- Клоните се било ког брокера који вас притиска да потпишете било шта пре него што примите потпуне и одговарајуће информације о својим могућностима.
- Имајте на уму да различите врсте кредита (већи кредити или зајмови само за камате) или зајмодавци типично плаћају посредницима веће провизије.
- Знајте да било који кредит који препоручи посредник не мора бити најбољи кредит за вас. Исплати се тестирати конкурентност кредита које препоручују брокери у односу на независне изворе попут ЦАНСТАР -а или Флонгле.
- Постављајте детаљна питања о професионалном искуству брокера, панелу брокера, жељеним зајмодавцима, структури провизије и износима.
* Имена су промењена.