ЈаваСцрипт је онемогућен
Ако је могуће, омогућите ЈаваСцрипт за побољшано искуство на веб локацији ЦХОИЦЕ.
Ништа лично, али многи агенти за некретнине желе да продају вашу имовину што је брже могуће и зараде провизију.
У просеку од два до три процента продајне цене (10.000–15.000 долара на продаји од 500.000 долара), провизије су снажан подстицај за закључивање посла.
Због тога продавац има две велике бриге:
- Заступник може преценити вашу имовину само да би вам обезбедио земљиште.
- Агент може потценити вашу имовину па се брзо продаје.
Па како пронаћи поузданог агента за некретнине?
На овој страници:
- Како изабрати агента за некретнине
- Колико агенти за некретнине наплаћују?
- Да ли су сви уговори о заступању исти?
- Да ли да изаберете приватну продају или аукцију?
- Стављање тачке на недовољно цитирање
Како изабрати агента за некретнине
1. Урадите домаћи по цени
- Пажљиво пратите недавне резултате аукција и продаје у вашем подручју.
- Размислите о ангажовању независног проценитеља који ће утврдити вредност вашег дома.
- Посетите некретнине за продају у вашем подручју како бисте сазнали да ли агент прецењује или потцењује вредност ваше имовине.
- Обратите пажњу на то како агенти одговарају на питања попут "зашто власник продаје?", "Колико је могуће преговарати о цени?" и „колико дуго да ли је некретнина на тржишту? "Ово ће вам дати осећај како би агенти могли поставити ова шкакљива питања у вези са вашим својство.
2. Радите домаћи задатак на агентима
Када бирате агента, ево листе ствари које треба узети у обзир:
- Доказ да су лиценцирани у вашој држави.
- Да ли су они само продавац под надлежношћу агента са мање обуке и квалификација?
- Доказ о успеху у вашој области.
- Процена тржишне вредности која се чини тачном на основу вашег истраживања.
- Потписана процена тржишне вредности или чак гаранција цене.
- Докази о маркетиншком плану.
- Спремност да вас посаветује о корацима које можете предузети да своју имовину учините привлачнијом за купце.
- Обавеза да ћемо вам редовно извештавати и ажурирати.
- Журите у доношењу одлуке са којим агентом ћете ићи? Иди и види најмање три агента.
- Да ли ангажујете првог агента кога сте посетили? Многи људи заглаве у једној или ексклузивној агенцији на одређени период, чак и ако нису задовољни агентом.
Одаберите најбољег агента за некретнине за своје потребе, а не само онога који обећава највећу продајну цену.
3. Чувајте се надуваних процена
Одлазак са агентом који обећава највећу продајну цену могао би бити грешка.
Иако Аустралијски институт за некретнине (РЕИА) каже да је то варљиво понашање, агенти са којима смо разговарали рекли су да је пракса преувеличавања вредности имовине продавцима укорењена у индустрији.
Један бивши власник праве државне агенције рекао нам је: „У овој индустрији постоји стара изрека да највећи лажов добија посао. Први разлог због којег агенти дају високу процену је избегавање губитка посла. Најбољи начин да се заштитите од замке цитата је да агент потпише гаранцију цитата. То значи добијање понуде у писаној форми и потписивање уговора у којем се наводи да агент неће бити плаћен ако та цена није постигнута. "
Колико агенти за некретнине наплаћују?
Провизија од два до три одсто обично не укључује трошкове оглашавања, који се могу кретати од неколико стотина до хиљада долара, у зависности од тарифа и места на којима се огласи постављају.
Накнаде агената могу бити структуриране на различите начине:
- Неки агенти наплаћују већу провизију - до пет одсто - што укључује и оглашавање.
- Неки наплаћују по принципу „нема продаје, нема накнаде“.
- Неки агенти означавају ознаке и трошкове оглашавања без обзира на то да ли се ваша некретнина продаје.
- Неки агенти имају ниске паушалне накнаде, али будите сигурни да ћете добити и добру цену и њихов фокус није само јефтина, брза продаја.
- Могу се наплаћивати провизије, посебно за скупље некретнине. На пример, можда ћете бити котирани 2,5% на првих 850 000 УСД, а 10% након тога. Ово пружа додатни подстицај агенту да постигне вишу цену.
- Можда ћете имати мању провизију ако делите трошкове маркетинга и промоције.
Таксе - ваша права и очекивања
- Не плаћајте унапред таксу - платите свом агенту тек након продаје.
- Неке државе захтевају да све накнаде, укључујући оглашавање, буду наведене у уговору о заступању.
- О свим провизијама и накнадама се може преговарати, мада то можда није очигледно из ваше интеракције са агентом.
- Све накнаде треба да буду засноване на услузи коју примате. На пример, ако плаћате највећи долар, требало би да добијете потпуни маркетиншки план.
На тржишту некретнина које ће се вероватно само загрејати на дуже стазе, заиста се исплати радити домаћи.
Да ли су сви уговори о заступању исти?
Не, постоје три главне врсте:
1. Отворена листа или опште овлашћење
Продавци могу навести листу са више агенција, само плаћајући провизију агенту који продаје некретнину. Иако ћете можда имати већу покривеност тржишта него код једне агенције, продаја ваше имовине можда неће бити тако висок приоритет за заступнике. Постоји и ризик да нећете постићи најбољу цену ако се различити агенти такмиче за брзу продају.
2. Искључиво овлашћење/агенција
Агенту се плаћа када се некретнина прода, чак и ако продају врши други агент или продавац. У овом сценарију, избегавајте закључавање у дуготрајан уговор. Месец дана је довољно да се види да ли ради.
3. Једина агенција
Слично ексклузивној агенцији, осим што агент можда нема право на провизију ако сами продате некретнину.
Ако сте у недоумици, питајте адвоката
Неке државе имају период хлађења за агенцијске уговоре. Неки такође постављају ограничења на то колико дуго ексклузивна или једина агенција може да ради.
Запамтите, не морате прихватити уговор који агент представља - препоручује се да га адвокат провери и по потреби промени.
Не морате се побринути да добијете поштен посао као продавац него запослити агента за некретнине.
Да ли да изаберете приватну продају или аукцију?
Неки агенти мисле да ће најбоља цена бити постигнута на аукцији, где велике емоције, притисак и конкуренција међу купцима могу довести до виших цена.
Други кажу да је приватна продаја прави начин.
Замолите различите агенте да објасне предности и недостатке сваког приступа у вашој ситуацији.
Не постоје фиксна правила о томе које би врсте имовине биле прикладније за аукцију или приватну продају, али свака нуди различите предности за продавца.
Предности продаје куће на аукцији
- Конкурентно надметање, што значи да нема ограничења у цени. Ово може бити добро за необичне или посебно пожељне некретнине које је тешко купити.
- То је дефинитивна продаја, под претпоставком да се достигне резервна цена.
- Одређени датум продаје подстиче потенцијалне купце да брзо реагују.
- Аукције могу идентификовати најпогодније купце за преговоре ако продаја није постигнута на аукцији.
Предности продаје куће путем приватне продаје
- Имаћете више времена да размотрите понуде купаца.
- Потенцијални купци чине понуде „слепима“, не знајући шта су други спремни да плате.
- Трошкови оглашавања могу бити јефтинији него на аукцијама.
- Нема аукцијских накнада.
Приватне продаје и аукције имају своје предности и недостатке. Морате изабрати праву за своју имовину и своје околности.
Стављање тачке на недовољно цитирање
Државне агенције за заштиту потрошача су последњих година покушале да прекину подцјењивање. Подцјењивање је када агенти за некретнине оглашавају некретнину по нижој од њене процијењене продајне цијене, или мање од онога што ће продавац прихватити, у настојању да изазову камату.
Од маја 2017. у Викторији:
- Процењена продајна цена мора бити у документу продајног органа и може се изразити у распону од највише 10% (на пример 500.000 до 550.000 долара).
- Процењена продајна цена мора бити заснована на најмање три легитимно упоредиве некретнине.
- Упоредне некретнине морале су бити продате у претходних шест месеци и удаљене 2 км од тренутна некретнина на продају у градском подручју Мелбурна (и унутар 5 км изван Мелбурна) подручје).
- Ако се процењена цена промени, агент мора писмено обавестити продавца, као и ажурирати документ продајног органа и маркетиншки материјал.
Државне агенције за заштиту потрошача су последњих година покушале да прекину подцјењивање
Од јануара 2016. у НСВ -у:
- Агенти за некретнине не могу објавити или навести продајну цену која је мања од њихове разумне процене.
- Процијењена продајна цијена мора бити у документу продајног тијела (уговор о агенцији) и може се изразити у распону од највише 10% (на примјер, 500.000 до 550.000 УСД).
- Агенти не могу да користе изразе као што су „понуде изнад“ или „понуде изнад“ одређене цене.
- Ако се процењена цена промени, агент мора писмено обавестити продавца и ажурирати документ продајног органа и маркетиншки материјал.
Друге државе и територије усвојиле су слична ограничења.
Добијте више савета
Поштено трговачко тело сваке државне владе пружа бесплатне савете продавцима и купцима кућа.
- АЦТ Канцеларија за регулаторне услуге
- НСВ Поштено трговање
- Северна Територија Потрошачке афере
- Куеенсланд Канцеларија за поштену трговину
- Јужна Аустралија Потрошачке и пословне услуге
- Тасманија Послови потрошача и поштена трговина
- Цонсумер Аффаирс Вицториа
- ВА Заштита потрошача
Да бисте поделили своја размишљања или поставили питање, посетите форум заједнице ЦХОИЦЕ.
Ми у ЦХОИЦЕ -у одајемо признање народу Гадигал, традиционалним чуварима ове земље на којој радимо, и одајемо почаст људима Првих народа ове земље. ЦХОИЦЕ подржава Изјаву народа Улуру Првих нација од срца.