Мешовите поруке
Ако сте 3. септембра 2011. прегледавали веб локацију Сиднеи Морнинг Хералда, можда сте наишли на овај чланак: 'Пролећна сезона некретнина није добро почела'.
Али иако вести могу изгледати лоше за потенцијалне продавце кућа, не морате да бринете, јер како други наслов истог дана објављује: 'Пролећно тржиште некретнина касно ће процветати'. Према још једном чланку, требало би да пожурите и "пролеће у акцију„да бисте„ победили сезонску журбу и рано ставили своју кућу на тржиште “.
Још један чланак умирује купце - сезона је лова... ако желите да купите нову јединицу, ово пролеће је одлично време... [то] ће бити најбоље време за куповину у последњих неколико година и у догледној будућности ".
Чланци су контрадикторни: Ако купујете, брзо уђите јер је тржиште слабо и више нећете видети овакве цене. Ако продајете, сада је време!
Али како обоје може бити истина?
"То је потпуни мит, нема доказа за то", каже Терри Ридер, колумниста Аустралијанац и бивши уредник имовине за Брисбане'с Курирска пошта
. „У ствари, пролеће је било најгоре доба године за продају. Али људи верују у то јер то стално чују. Сада ћете имати много људи који своје куће стављају на тржиште, а ништа од тога нећете наћи у новинама изазов. "„Рекламни буџети утичу на уредништво“, каже Ридер. „Новинари имају врло мало или нимало надзора када добију саопштења за јавност из индустрије - било у лобију за програмере, било у агентима за некретнине. Већина онога што се пише о некретнинама врло је танко преписано из саопштења за јавност. "
Алан Смитх (није његово право име), бивши менаџер највеће аустралијске новинске групе у заједници, у власништву Невс Лтд Цумберланд Цоуриер Невспаперс се слаже да се "уредништво" у одељцима о некретнинама на мрежи и ван њих никада не би требало узимати за одобрено.
Ко плаћа део за некретнине?
"То је комерцијални део новина", каже Смитх. „Тржиште некретнина функционише на основу тога што људи који оглашавају своју некретнину плаћају ту деоницу. Иако уредништво није нужно плаћено, то је симбиотски однос у којем ће мрежна услуга рећи „јесам“ добио овај проценат простора за уредништво, пошаљите ми нешто ', и ако буде довољно добро биће објављено.
„Новинари у области некретнина сваког дана ће узети увреду из индустрије некретнина. Јоурнос не могу сами да напишу комерцијални одељак, па ће се ослањати на информације из индустрије. "
Један ветерански инсајдер из индустрије и тренутни академик за некретнине (који је одлучио да остане неименован) шокиран је што људи и даље мисле да је штампа за некретнине веродостојан извор информација.
"Запањује ме то што људи и даље читају [новине] са очекивањем да добију савет о имовини", каже он. „Сличан је принцип као и стављање маркетиншког материјала у поштански сандучић. Врло је ретко лоше време за куповину или продају, увек је то „купци који желе више имовине - контактирајте нас сада“.
Интереси
Новине су пуне прича о успеху некретнина. Али ко тачно стоји иза оних често цитираних "првих купаца кућа"?
А. прича објављена у Курирска пошта у 2011. односи се на некретнине оштећене поплавама које се појављују на тржишту. Уредница некретнине Мицхелле Хеле писала је о потенцијалном купцу, Јамесу Фреудигманну, којег "штета од поплава није омела".
Оно што Хеле није открила је да је Фреудигманн директор куеенсландске компаније за саветовање о имовини Цапитал 360. Према веб страници компаније, Фреудигманн користи своје „широко знање [имовине]“ како би „премашио очекивања својих клијената“.
Када је ЦХОИЦЕ контактирао Хеле ради коментара, рекла нам је да је „ова прича била о потенцијалним купцима а поплављену имовину и намеру господина Фреудигманна да у њој живи, а не шта год да га занима бити ".
Сличан чланак, 'Потопљени Брисбане има најјефтиније престонице', објављена у Аустралијанац априла 2011. изјавила: „За потенцијалну купку куће у Брисбанеу, Лауру Каванагх, ниске цене пружиле су велику прилику. Госпођа Каванагх и други купци рекли су да сумње у будуће нивое камата заправо нису били велики фактор у њиховој одлуци да уђу на тржиште. "Не мислим да ће се попети, али чак и да јесу, ипак је добро време да уђете на тржиште", рекла је.
Није обелодањена чињеница да је Каванагх агент Плаце Плаце -а, једне од највећих агенција која послује у Брисбанеу.
Андрев Фрасер, аутор чланка, окривио је ово за кратак рок. „Прича се заснива на извештају у којем се наводи да су цене Аделаиде расле, док су цене у Брисбанеу падале. У 16 сати су ме замолили да хитно пронађем купца куће за причу па сам контактирао агента за некретнине. Особа коју су затекли радила је у агенцији, али је такође била и купац куће. "
"Рекао бих да је она агент за некретнине, али нисам мислио да је то важно јер је била тамо као купац. А прича није била о њој... позивање на њу је у последња три пасуса “.
Недостатак обелодањивања
Пракса да се не откривају приватни интереси ових „свакодневних“ мушкараца и жена широко је распрострањена. МацроБусинесс, блог који нуди алтернативне погледе на улагања, открио је праксу у бројним другим новинама, укључујући:
- Курир (Баларат),
- Аустралијанац,
- Тхе Даили Телеграпх (Сиднеј),
- Курирска пошта (Брисбане), и
- Аделаиде Нов (веб страница оглашивача у Аделаиди).
Чињеница или фикција?
"Потрошач зна када чита било који комерцијални одељак публикације - било да се ради о здрављу, аутомобилима или некретнинама - да је то реклама", каже Смитх. „Ставили сте тешке вести испред новина. Бесмислено је мислити да би комерцијални одељци били непристрасни! Ако бисте [имали непристрасан одељак], ниједан агент за некретнине не би поднео никакав уводник. "
"Људи верују ономе што прочитају у новинама", каже Ридер. „Ако често понављате лаж, људи ће је прихватити као истину. Често људи нису ни свесни одакле потичу њихови ставови - они само упијају ставове медија јер су тамо сваки дан, па ће погрешне представе поновити као чињеницу. "
Играње фаворита
Деби нове фризуре обично није вредан вести - осим ако нисте славна личност као што су Јеннифер Анистон, Наталие Портман, Брад Питт или Антхони Тооп. "Ко Антхони?" можете питати.
"Померите се над Давидом Хасселхоффом, Јужна Аустралија има сопственог бициклистичког момка који маше језицима и поставља језике" проглашен новине Аделаиде Нов 26. јуна 2011. "Након шест месеци паузе од свог чистог, извршног живота као шефа Тооп & Тооп Реал Естате, Антхони Тооп се вратио у град са распуштеном косом, чинећи га готово непрепознатљивим."
И ово никако није једнократна. Па зашто је то нова фризура или агент за некретнине рођендан има ли вести у великим градским новинама? Потребно је само да погледате задње странице да бисте сазнали, каже Ангело Карантонис, стручњак за некретнине и ванредни професор на Школи за изграђено окружење, Технолошки универзитет у Сиднеју.
„Забележите имена агената и агенција на које се позивају. Затим погледајте огласе позади-они који се много оглашавају су ти који добијају записе “, каже Карантонис. "Ако Јое Блоггс Реал Естате оглашава четвртину странице једном у плавом месецу, неће добити уредништво."
Један бивши агент за некретнине каже нам: „То ме је фрустрирало... имали су предност над онима који су се више оглашавали у односу на различите новине. "
Утицај ових наизглед безопасних профила је снажан. На крају крајева, од кога бисте тражили да прода своју кућу? „То би инстинктивно био неко кога сте стално видели у новинама, јер делује као активна особа. Не бисте отишли до Јоеа Блогса - чему се нада? Успех рађа успех ", каже Карантонис.
Погодности трговине
Новинарско оглашавање има и друге погодности ако сте агент за некретнине. ЦХОИЦЕ је сазнао да је Мелбоурне'с Старост новине финансирају годишње путовање у иностранство за агенте који испуњавају одређене продајне циљеве.
"Ми водимо програм подстицаја, чији је део путовање у иностранство и водимо га већ дуги низ година", потврђује Тони Бламеи, генерални директор за некретнине у Фаирфаку. "Али то води комерцијални део организације, а не уреднички одељак... [Агенције за некретнине] укључују се у програм и заснован је на корпоративном оглашавању. То је прилика за умрежавање и постоји низ активности. "
Али господин Ридер каже да то није ништа друго до бесплатан. „Постоје различити повраћаји. Новине су дуго времена плаћале бонусе агенцијама за њихово оглашавање, понекад у облику погодности, попут иноземних џекета. Иронија је у томе што агенти не троше свој новац на оглашавање, они троше новац продавача. То је велики проблем који постоји већ дуже време ", каже господин Ридер.
Нема места за критику
Однос између медија и некретнина је у неким случајевима очигледно толико пријатан да се задржавају велики потрошачи срећни по сваку цену - чак и ако то значи приморавање новинара да пређу преко реда или одбијање оглашавања конкурената долара.
Терри Ридер каже да је поднео оставку Курирска пошта крајем деведесетих, јер није могао слободно писати, а да га индустрија некретнина није диктирала. Каже да је један од његових чланака, који је критиковао аукцијски процес, добио жалбе високог ранга од индустрије некретнина које су дошле директно до старијих људи у новинама.
„Кроз разговоре са новинарима годинама знам да се осећају ограничено. Они знају да ће изгубити посао ако се не придржавају, па не пишу ништа оштро критички о индустрији, што је велика срамота са становишта потрошача ", каже Ридер.
Неповољно оглашавање забрањено
Неил Јенман је провео деценију радећи као агент за некретнине пре него што се окренуо јавном говору и објавио књиге о етици у некретнинама.
„Већ 10 година локалне новине ми не дозвољавају да рекламирам своје књиге“, каже он. "Цумберланд, Невс Лтд, новине Леадер у Викторији и Куест у Брисбанеу су ме потпуно забраниле."
Свакако, ЦХОИЦЕ је видео копију дописа послатог свим менаџерима филијала и консултантима за продају некретнина Новине Цумберланд наводе: „Молимо вас да пазите на сваки покушај оглашавања књиге [Јенман'с] Грешке у промету некретнина постављено за објављивање... никакви огласи који промовишу ову публикацију не смеју се прихватити за објављивање у било којим новинама у Цумберланду. "
Алан Смитх признаје да је један од архитеката овог меморандума. „Мишљење које смо тада имали било је да морамо да пазимо на његов материјал јер су то само сензационалне ствари за насловне стране за промоцију сопственог бренда. Нисмо одбили да у потпуности рекламирамо књиге. То је био први савет, али смо радо објавили те огласе у општим вестима, само не у одељку о некретнинама. "
Грегу Цооперу из компаније Цоопер Невман Реал Естате у Бурвооду у Викторији такође је одбијен оглас, овог пута од стране Мелбоурне'с Вхитехорсе Леадер новине од 2. септембра 2011. Разлог? Продавци су често уговорно обавезани да агентима некретнина надокнаде трошкове оглашавања, без обзира на то да ли се некретнина продаје. Цоопер, кога је акредитовао Неил Јенман, понудио се да плати рачун, наводећи: „Заробљен са рачуном за оглашавање и без продаје? Разговарајте с нама о решењу. "
„Веровали су да би читаоци те речи могли сматрати негативним за оглашавање“, каже Цоопер. „Два сата пре рока, рекли су да ће то покренути под условом да уклонимо речи, што сам одбио. Многи наши огласи су блокирани. Рекао бих да су се вероватно други агенти жалили. То је зато што имају више реклама. "
Вхитехорсе Леадер потврдио је ЦХОИЦЕ -у да се оглас не може приказивати осим ако се Цоопер не сложи да уклони позивање на трошкове оглашавања.