Обрнуте хипотеке, шеме за враћање куће и СМСФ

Производи за ослобађање капитала

Тамо не недостаје маркетинг који има за циљ да убеди старије Аустралијанце да уновче своју капитал. То може бити одржива опција, али само ако морате да позајмите паушални износ за неопходну обнову, критично лечење или сличне једнократне трошкове.

Задуживање код куће ради уравнотежења вашег личног буџета или финансирања путовања око света је није добра идеја - тачка коју генерално не наглашавају предузећа која ослобађају тржишни капитал производи. Потенцијално ћете дати фарму у замену за брзо финансијско решење.

За аустралијске власнике кућа сиромашних у готовини, маркетинг производа домаћег капитала може бити тешко одолети, али вероватно има смисла смањити трошкове и смањити величину него ставити на коцку своје највеће богатство.

Генерално, постоје две врсте производа за ослобађање капитала, а ево како они функционишу:

Обрнуте хипотеке

Уз обрнуту хипотеку, користите капитал у свом дому као колатерал за позајмљивање новца, а затим отплаћујете кредит (плус камате и накнаде) када продате своју кућу или умрете, шта год пре наступи. То је потенцијална темпирана бомба која откуцава јер не морате да отплаћујете све док се не догоди један од ових догађаја - тако да коначни износ отплате може бити огроман у зависности од тога колико сте позајмили.

Износ који можете позајмити креће се од 15 до 20% вредности вашег дома ако имате око 60 година, до 25–35% ако имате 70 и нешто, а новац можете добити у паушалном износу, као месечна плаћања, кредитну линију или комбинацију свих три.

Негативни капитал

Обрнуте хипотеке нису толико опасне као што су некад биле, јер више не можете завршити са дуговањем више него што ваша кућа вреди. Заштита од „негативног капитала“ ступила је на снагу 2012. године, али законодавство се примењује само ако сте узели обрнуту хипотеку после 18. септембра 2012. године.

Ако сте пре тога узели обрнуту хипотеку, проверите уговор да бисте видели да ли се примењује негативна заштита капитала. Вероватно хоће ако сте позајмили од члана Асоцијације зајмодаваца за ослобађање капитала из Аустралије (СЕКУАЛ), чији су се чланови обавезали да ће спречити настанак негативних ситуација на основу сопственог капитала уговоре.

Нове заштите биле су давно закаснеле, а чињеница да су постале неопходне даје осећај колико опасне могу бити обрнуте хипотеке.

Још увек је лако упасти у невоље ако подигнете обрнуту хипотеку из погрешног разлога.

Проблем са обрнутим хипотекама није тешко замислити - каматне стопе су веће од стандардних камата на стамбене кредите и временом се повећавају. То значи да се камата стално додаје износу који ћете морати да вратите када продајете своју кућу. Ово се разликује од уобичајене хипотеке, где успут отплаћујете зајам и камате. Завршни рачун са обрнутом хипотеком - оригинални износ кредита плус све накнаде и камате - може бити огроман.

Пример

Ако сте подигли паушални износ од 50.000 УСД као обрнуту хипотеку под каматом од 10% у доби од 60 година, дуговаћете 232.000 УСД када напуните 75 година и 1.041.000 УСД када имате 90 година док се камате акумулирају (претпостављајући накнаду од 1200 УСД и текућих 9 УСД месечно надокнада).*

Укратко, зајам би лако могао појести сав капитал у вашем дому, остављајући вам ништа кад дође време да платите луткицу.

Друге ствари о којима треба бринути код обрнутих хипотека:

• То може утицати на вашу подобност за пензију, јер ћете имати више новца при руци.
• Свако ко живи у кући са вама, али није власник, можда ће морати да се исели ако умрете, у зависности од услова уговора о зајму.

*Извор: АСИЦ

Шеме враћања куће

Враћање куће је када продате део капитала у свом дому уз попуст и наставите да живите тамо. Када се кућа прода, добављач шеме реверзије куће прима вредност удела капитала који је првобитно купио, по текућим ценама.

Шеме за враћање куће су још лошији изгледи од обрнуте хипотеке у погрешним рукама, која нешто говори. Укратко, велика је вероватноћа да ће провајдер шеме повратка куће добити много више за то део капитала ниже него што је првобитно плаћен за то - и пропустићете разлика.

У зависности од стања на тржишту станова када прође коначна продаја, то може значити губитак велики део крајње вредности дела вашег дома који сте продали шеми за враћање куће провајдер. Што је млађи купац за враћање куће - и што провајдер мора дуже да чека на исплату - већи је потенцијални губитак. Ако имате 60 година, паушални износ који добијете када продате део своје куће биће дисконтовани по знатно оштријој стопи него ако имате 80 година.

Повратак куће у Аустралији

Није случајно што су шеме реверзије кућа доступне само у одређеним деловима Сиднеја и Мелбурна, где су цене станова историјски порасле. Власници кућа на овим поштанским бројевима могу се наћи као богати имовином, али без новца јер се трошкови живота повећавају-и на тај начин постати потенцијални купац за пружаоце услуга преусмеравања куће.

Тренутно у Аустралији послује само један провајдер шеме за враћање куће - Хомесафе Солутионс. Када смо истраживали пословање још 2011. године, указали смо на то да су средње цене станова у Аустралија се повећала за 147% између 2001. и 2011. године - и општи тренд се свакако наставио од 2011. Цене станова у Сиднеју и Мелбурну порасле су за 19,9%, односно 9,9%, у периоду од септембра 2014. до септембра 2015. године.

Пример

По стопи повећања од 2001. до 2011. године, кућа вредна милион долара у 2011. би вредела 2,47 милиона долара до 2021. године. Дакле, да сте половину капитала (под претпоставком да је кућа без хипотеке) продали провајдеру шеме за враћање куће у 2011. за 350.000 УСД (попуст од 30% на 500.000 УСД), ваших 350.000 УСД вредело би 1.235.000 долара ако би се тренд наставио и кућа би била продата 2021. године-уредан профит за посао обнове куће и финансијски потез који није довољно паметан за власник куће.

Наравно, губитак од 70%био би екстреман случај и бројеви у сваком индикативном сценарију могли би се променити у зависности од будућности цена некретнина и услова договора. Поента је у томе да ћете вероватно јефтино продати свој капитал ако преузмете шему за враћање куће.

Друге ствари о којима треба да бринете код шема преусмеравања куће:

• Шеме преусмеравања куће су компликоване, па може бити тешко тачно знати у шта се упуштате и како се одређене одредбе уговор ће се одиграти - нарочито ако желите да обновите свој дом након потписивања уговора или морате да продате раније него што се очекивало.
• Као и код обрнутих хипотека, ваша подобност за пензију може бити погођена јер ћете имати више новца при руци.

Више о стамбеним кредитима

• Како одабрати прави стамбени кредит
• АСИЦ сузбија ризичне стамбене кредите
• Негативно преношење

Самостално пензионисање

Идеја самоуправног супер фонда (СМСФ) је да узмете практичан приступ свом рачуну за пензију и преузмете одговорност за учинак фонда.

Чувајте се финансијских саветника или маркетиншких кампања које вас позивају да преузмете контролу над својим супер налогом и да звучи као шетња парком. СМСФ потенцијално може бити добар потез, али само ако имате значајну финансијску експертизу, минимално 200.000 УСД за рад и време које је потребно да будете добар, практичан менаџер новца.

Ти си сам

Преузимањем узде за своју пензиону штедњу стављате се на место возача, али вас такође чини одговорним за оно што се дешава са улагањима - чак и ако следите туђе савете. А то значи да нећете имати приступ Суду за жалбе на пензију, бесплатном и независном сервису за решавање спорова који је доступан традиционалним члановима фонда за малопродају или индустрију.

СМСФ може имати до четири члана (или поверенике), који ће вероватно бити чланови породице или пословни сарадници. Ако неко од њих учини нешто на штету фонда, сами сте, чак и ако је у питању превара. Са средствима за малопродају и индустрију, имате право на накнаду према закону о пензионисању у случају преваре или крађе.

Забринутост

Маркетинг СМСФ -а је на листи забринутости ЦОТА Аустралиа (Цоунцил он тхе Агинг), организације која настоји да промовише и заштити интересе старијих Аустралаца.

"Имамо велику забринутост око маркетинга око оснивања сопственог супер-фонда за самоуправљање", рекао нам је Иан Иатес, извршни директор ЦОТА-е. „Порука је„ не брините, ми ћемо се побринути за то “, али нема говора о превеликим таксама које су често укључене. И људи могу бити задужени да позајмљују за куповину имовине. "

"Људима се очигледно приступа да оснују самоуправни супер фонд који има 100.000 или 150.000 долара за рад, а то једноставно није. Легитимна самоуправна супер индустрија забринута је за ове шарлатане као и ми. "

Остале ствари о којима треба да бринете са СМСФ -ом:

• Вероватно ћете морати да платите веће стопе него што плаћате за било које осигурање које је укључено у ваш тренутни фонд, а ваша подобност за нови производ осигурања може бити угрожена вашим годинама и постојећим услови.
• Трошкови управљања вашим фондом и усклађивање са правилима СМСФ -а (које поставља АТО) могу надмашити ваше тренутне накнаде за управљање фондом.
• Морат ћете уредно одржавати своје папире, укључујући годишњу ревизију, и вјерно их поднијети АТО -у или се суочити са строгим казнама. У најгорем случају, АТО може дисквалификовати ваш фонд и подвргнути ваш приход од улагања знатно вишој пореској стопи (уместо повлашћеној супер стопи од 15%) ако се утврди да није усклађена.

Предности СМСФ -а

Па зашто би ико уопште размишљао о преласку на СМСФ? Имаћете приступ више опција улагања и прилику да надмашите свој тренутни фонд доношењем бољих инвестиционих одлука - али да ли можете да остварите ову прилику је друго питање.

Више о супер фондовима

• Водич за куповину пензије
• Водич за куповину пензија за самоуправљање

Желите ли да разговарате са неким лично?

Финанциал Цонсултинг Аустралиа нуди бесплатне, независне финансијске смернице, телефоном или лицем у лице: 1800 007 007.