Вот краткий обзор основных платформ для совместного проживания, краткосрочной аренды и размещения австралийской недвижимости, а также контрольный список вещей, которые следует учитывать перед началом работы.
В этой статье:
- Какие правила?
- Обязательство времени
- Сократите цифры
- Знай свои обязательства
- Убедитесь, что вы застрахованы
- Сравнение платформ домашнего обмена
Вам разрешено?
В настоящее время, в Австралии нет правил краткосрочной аренды. Отдельные штаты изучают, как регулировать отрасль, чтобы уравновесить потребности туристов, владельцев собственности и сообществ. На данный момент это в основном регулируется местными советами, поэтому вам нужно проверить, какие правила действуют в вашем районе. Некоторые корпорации собственников могут также запретить краткосрочную аренду на время отпуска, так что проверьте свои правила страты.
Арендаторам, вам необходимо проверить, разрешено ли вам сдавать в субаренду комнаты или всю собственность - в вашем договоре аренды могут быть ограничения.
В августе 2018 года правительство Нового Южного Уэльса приняло новые законы, ограничивающие краткосрочную аренду на время отпуска. В Сиднее недвижимость, в которой нет владельца, может быть сдана в аренду только на срок до 180 дней в году. Для остальной части Нового Южного Уэльса и для свойств, в которых присутствует хозяин, ограничений нет - хотя советам будет разрешено ограничивать лимит не менее чем 180 днями в году. Эта новая структура вступит в силу в 2019 году.
Правила Австралии, вероятно, изменятся по мере того, как законы догонят меняющийся рынок, так что следите за этим пространством.
Подходит ли ваш дом?
«Не всякая недвижимость подходит для краткосрочной аренды», - говорит Малкольм Ганнинг, президент Австралийского института недвижимости.
Насколько близко вы к общественному транспорту? Вы находитесь в популярном туристическом районе? Является ли туристическая торговля в вашем районе сезонной? Достаточно ли уединения для всех, если вы тоже живете в этом отеле?
По словам Ганнинга, внутренние города, такие как Серри-Хиллз в Сиднее, Доклендс в Мельбурне и Фортитуд-Вэлли в Брисбене, по-видимому, меньше подвержены влиянию времен года.
Что вы хотите от сдачи недвижимости в аренду?
Сдача инвестиционной собственности в аренду долгосрочному арендатору по традиционному договору аренды на шесть или 12 месяцев может быть чем-то вроде договоренности по принципу «установил и забыл» - вам, возможно, не придется много делать. Краткосрочная аренда на время отпуска может предложить более высокую прибыль, но требует больше работы.
Это дом для отпуска, который вы хотели бы использовать самостоятельно или время от времени открываться для друзей и семьи? Если это так, краткосрочная аренда позволяет вам блокировать периоды времени, чтобы вы могли пользоваться своим активом.
У тебя есть время?
"Управление полностью меблированной краткосрочной арендой требует больших усилий, начиная с покупки всего, что вы обычно покупаете для дома, так как это то, что вы пытаетесь предоставить - дом вдали от дома », - говорит Линда, владеющая студией во внутреннем Сиднее и домом в Голубых горах, сданные в аренду через Airbnb.
"Тогда есть уборка после каждого гостя. Если это дом, есть еще и садоводство.
«Чем больше недвижимость и чем дальше она находится, тем труднее становится. Наша студия в Чиппендейле проще, потому что она меньше, ближе и не требует садоводства ».
«Обслуживание клиентов» тоже может быть трудоемким. Вам необходимо оперативно отвечать на запросы потенциальных гостей, быть доступным, чтобы впустить их в отель (или использовать сейф) и быть на связи, чтобы решить любые проблемы во время их пребывания. Это может быть непросто, если вы работаете полный рабочий день или имеете другие обязательства, особенно если у вас более одной собственности.
Тогда есть практичность: уборка дома (или организация уборщицы), стирка, сад. расходные материалы для обслуживания, содержания и пополнения запасов, такие как мыло, чай, кофе и туалетная бумага, если вы поставляете их.
Вы можете заплатить управляющему агентству, которое позаботится обо всех этих деталях за вас, но это сказывается на вашей прибыли. Если вы управляете несколькими объектами недвижимости плюс работа или семейные обязательства, вы можете решить, что за них стоит платить.
"В зависимости от типа собственности, которую перечисляет владелец, и цели его включения, временные обязательства могут варьируются от нескольких часов в месяц до постоянной работы », - говорит представитель TripAdvisor Rentals Лорел. Грейтрикс.
"Быстрая реакция не только поможет путешественникам чувствовать себя комфортно, бронируя у вас, но мы также обнаружили, что что владельцы, ответившие в течение шести часов, более чем в два раза чаще превращают запрос в бронирование. "
Сократите цифры
Стоит сравнить затраты на сдачу вашей собственности в долгосрочную и краткосрочную аренду, чтобы увидеть, как это может повлиять на вашу прибыль.
Стоимость аренды для домовладельцев
Стоимость долгосрочной аренды:
- Комиссия за управление агентством по недвижимости.
- Страхование арендодателя.
- Обслуживание и ремонт.
- Вода и коммунальные ставки.
- Уход за садом.
- Сборы Strata.
Стоимость краткосрочной аренды:
- Меблировка недвижимости.
- Сборы платформы бронирования.
- Комиссия за управление.
- Сборы Strata.
- Вода и коммунальные ставки.
- Электричество.
- Газ.
- Интернет.
- Кабельное телевидение и потоковые сервисы.
- Обслуживание и ремонт.
- Уход за садом.
- Уборка.
- Прачечная.
- Расходные материалы, такие как мыло, туалетная бумага, чай и кофе.
Платформы бронирования буквально лирически говорят о том, сколько дополнительных денег вы можете заработать на краткосрочной аренде, но прежде чем вы начнете мысленно тратить все эти лишние деньги, рассчитайте суммы.
«Если вы владелец, желающий передать на аутсорсинг всю работу по уборке, техническому обслуживанию, встрече и приветствию гостей, в финансовом отношении не будет большой разницы, чем долгосрочная аренда», - говорит Линда.
«Это рискованная игра, заключающаяся в краткосрочной аренде, поскольку доходность не гарантирована и может быть очень сезонной, так что это не лучшая идея, если на недвижимость есть крупная ипотека. Однако, если вы не полностью полагаетесь на доход и хотели бы использовать недвижимость самостоятельно, то краткосрочная аренда обеспечит вам уровень гибкости, который может вам подойти ».
По словам Ник Салиакурас, менеджера по работе с клиентами и службы поддержки Aura, в популярных местах уровень занятости выше - иногда до 80–90%. «После снятия комиссии вам останется почти вдвое больше, чем при обычной долгосрочной аренде».
Но не ожидайте, что вы заработаете состояние за счет краткосрочной сдачи в аренду. По словам Сэма МакДонаха, регионального менеджера Airbnb в Австралии, средний доход хозяина Airbnb составляет всего 5400 долларов в год, а типичное жилье бронируется на 28 ночей в год.
Для квартиры с двумя спальнями в Сиднее средняя долгосрочная аренда составляет примерно 560 долларов в неделю, и По данным Австралийского института недвижимости, для домов с тремя спальнями это 520 долларов в неделю. Быстрый поиск на Airbnb на момент написания показывает, что средняя цена за ночь составляет 213 долларов.
В Мельбурне вы смотрите на средние цены на долгосрочную аренду: 400 долларов в неделю за дом с тремя спальнями и 440 долларов в неделю за апартаменты с двумя спальнями. На сайте Airbnb средняя цена за ночь составляет 144 доллара.
Имейте в виду, что эти цифры включают как инвестиционную недвижимость, так и недвижимость, которая сдается в аренду только на время отсутствия владельца, поэтому показатели заполняемости и прибыли могут отличаться.
Знай свои обязательства
Защита потребителей
Если вы сдаете в аренду недвижимость или комнату на регулярной или полурегулярной основе, ACCC считает вас «трейдером». Это означает, что ваши клиенты имеют право на защиту потребителей, такую как Закон Австралии о защите прав потребителей.
Вам необходимо знать о трех наиболее важных обязательствах:
- Вы не должны делать ложных или вводящих в заблуждение заявлений или заявлений или участвовать в вводящих в заблуждение или вводящих в заблуждение действиях, включая ложные или неточные обзоры.
- Вы должны соблюдать потребительские гарантии.
- Вы должны соблюдать обязательства по безопасности продукта.
ACCC руководство по экономике совместного использования есть более подробный список обязательств.
Налог
Любые деньги, которые вы зарабатываете через платформу совместного использования жилья, необходимо указывать в налоговой декларации. Если ваш оборот ниже порога GST в 75 000 долларов в год, вам не нужно регистрироваться для получения GST. Если вы получаете более 75 000 долларов в год, вам понадобится ABN.
Вы также можете потребовать некоторые вычеты, но обратитесь в ATO, чтобы убедиться, что вы претендуете только на то, на что имеете право.
Убедитесь, что вы прикрыты
Не думайте, что существующая страховка защитит вас.
«Большинство страховщиков рассматривают аренду на время отпуска через Интернет как бизнес. Поскольку ни стандартное страхование жилья, ни страхование домовладельца не предназначены для краткосрочной аренды, домовладельцы и арендаторы, которые сдают свои дома или спальни в аренду. отдыхающие могут понести значительные финансовые потери, если что-то пойдет не так », - говорит Кэмпбелл Фуллер, генеральный менеджер по связям с общественностью и СМИ, Страховой совет. Австралии.
Если вы сдаете комнату или недвижимость через краткосрочную онлайн-платформу, стандартное страхование жилья или полисы страхования домовладельца могут не покрыть вас в следующих случаях:
- кража
- материальный ущерб
- общественная ответственность.
Некоторые платформы совместного проживания предоставляют страхование гражданской ответственности хозяев, но не предполагайте, что вы застрахованы - проверьте мелкий шрифт, чтобы убедиться, что вам не придется оплачивать счет, если что-то пойдет не так.
В ответ на рост платформ совместного использования жилья несколько страховщиков разработали страховые продукты для хозяев. Вы можете использовать Страховой совет Найдите страховщика инструмент для поиска страховки, предназначенной для краткосрочной аренды.
Сравнение платформ домашнего обмена
Готовы разместить вашу недвижимость? Мы изучили положения и условия четырех основных платформ совместного использования жилья в Австралии, чтобы узнать о сборах, функциях и мелком шрифте, чтобы вам не приходилось это делать.
| Платформа | Плата за листинг | Плата за хост | Страхование |
|---|---|---|---|
| Airbnb | Бесплатно | 3% (может быть выше для хозяев со строгими правилами отмены) |
Защита от имущественного ущерба на сумму 1 миллион долларов США; Страхование ответственности на сумму 1 миллион долларов США |
| HomeAway (Стайз) | Бесплатно | 5.5% |
Страхование ответственности на сумму 1 миллион долларов США |
| FlipKey (TripAdvisor) |
Бесплатно | 3% | Никто |
| Аура |
Бесплатно | Бесплатно | Никто |
- Вы можете бесплатно указать свою комнату или недвижимость.
- Комиссия хозяина обычно составляет 3%, но может быть выше для хозяев с очень строгой политикой отмены.
- Вы можете взимать плату за уборку сверх суточной ставки, чтобы покрыть расходы на уборку.
- Защита от имущественного ущерба на сумму 1 миллион долларов США.
- Страхование ответственности на сумму 1 миллион долларов США.
- Инструмент Smart Pricing корректирует цену в зависимости от изменения спроса на похожие объявления.
- И гости, и хозяева могут видеть профили друг друга и оставлять отзывы, поэтому вы можете проверить гостей, прежде чем совершить бронирование.
В Австралии более 140 000 объявлений о продаже недвижимости на Airbnb, и определенно нет недостатка в спросе на недвижимость - количество гостей Airbnb, путешествующих в Австралию, увеличилось на 65% по сравнению с прошлым годом, при этом 5,09 миллиона человек прибыли в Австралию. 2017.
Airbnb обычно выпускает вашу выплату через 24 часа после запланированного времени регистрации вашего гостя, но это может занять до семи рабочих дней, чтобы деньги поступили к вам, в зависимости от того, как вы запросили получение оплата. Однако, если вы впервые принимаете гостей, Airbnb может удерживать ваши деньги в течение 30 дней после подтверждения вашего первого бронирования.
- Принадлежит Expedia.
- Бесплатное размещение вашей собственности.
- Хозяева взимают комиссию в размере 5,5% от общей стоимости бронирования.
- Залог гостя выплачивается хозяину (за вычетом комиссии HomeAway) через три рабочих дня после оплаты гостем.
- Оставшаяся сумма выплачивается хозяину в течение трех рабочих дней с момента прибытия гостя.
- Страхование ответственности на сумму 1 миллион долларов США.
- Инструмент Market Maker показывает среднюю ночную ставку для аналогичных объектов.
HomeAway владеет рядом различных сайтов по совместному использованию жилья, включая VRBO, VacationRentals.com, Homelidays, OwnersDirect и Stayz (который теперь известен как HomeAway). Если ранее Stayz был австралийским веб-сайтом, на котором размещалась только австралийская недвижимость, то HomeAway является международным сайтом, поэтому недвижимость хозяев будет видна во всем мире.
Согласно HomeAway, ваше объявление может быть доступно путешественникам из 190 стран на более чем 50 сайтах. HomeAway утверждает, что у него более 1 миллиона объявлений по всему миру.
- Принадлежит TripAdvisor.
- Комиссия за бронирование 3%.
- Страховки нет.
- Вы можете запросить страховой залог.
- TripAdvisor предоставляет стандартный договор аренды, который автоматически прилагается к вашим предложениям, но вы также можете загрузить свое собственное.
- Вы можете установить время регистрации заезда и отъезда и указать минимальный срок пребывания.
Вы также можете указать, должен ли гость внести полную сумму бронирования заранее или только залог. Правила отмены бронирования для гостей варьируются от «мягких» до «сверхжестких».
Вы получите оплату через один рабочий день после даты заезда.
- Принадлежит австралийцам.
- Бесплатное размещение - никаких листинговых сборов, ночных сборов или комиссий, взимаемых с собственника.
- Страховки нет.
- Вы можете установить условия и внутренние правила, а также политику отмены.
- Предлагает управление недвижимостью в Сиднее и Саншайн-Кост за 25% от стоимости бронирования.
На веб-сайте Aura нет рекомендаций или рекомендаций по ценообразованию, но есть служба поддержки клиентов. Представитель Aura рекомендует взыскать с гостей залог для покрытия ущерба, а также оформить страховку, специально предназначенную для краткосрочной аренды.
Гости не платят хозяевам напрямую через сайт - хозяин должен организовать оплату посредством банковского перевода, кредитной карты или PayPal. Представитель Aura сказал, что это снижает вероятность того, что люди выдают себя за хозяев, чтобы обмануть гостей, поскольку хосты были проверены и проверены Aura.
Чтобы внести вашу собственность в список, Aura необходимо подтвердить, что вы владеете ею, предъявив уведомление о расценках или счет за воду. Это означает, что Aura не принимает объявления об одноместных или общих комнатах, поэтому не субаренду.
Связанный:
- Ужасы отпуска
- Домохозяйства
- Предупреждение о страховых рисках для хозяев Airbnb