В ловушке классического праздника таймшер

Джон и Линда Бут - обоим по 69 лет и живут за счет своего супервизора - в наши дни несут две основные домашние расходы.

Первый - это частное медицинское страхование; второй - это схема таймшера в праздничные дни, управляемая одним из крупнейших операторов таймшера в Австралии, Classic Holidays.

Они могли бы отказаться от медицинской страховки, если бы захотели, хотя в их возрасте это могло быть не очень хорошей идеей. Но недавно они обнаружили, что они - и их дети - привязаны к таймшеру на очень долгое время. По крайней мере, так им сказали в Classic Holidays в начале этого года.

«Насколько я понимаю, у этой схемы нет конца», - говорит Джон CHOICE. «А когда мы умираем, это немедленно переходит к исполнителям нашего имения».

Трое детей Джона и Линды не хотят участвовать в этом.

(Мы установили, что семья Бутов застряла в таймшере до 2076 года, но мы вернемся к этому ниже.)

Насколько я понимаю, у этой схемы нет конца. И когда мы умираем, сразу переходит к исполнителям нашего имения.

Джон Бут, владелец таймшера

Таймшер в настоящее время обходится будкам примерно в 2200 долларов в год, и, по оценкам Джона, затраты ежегодно растут примерно на девять процентов.

В августе 2006 года они купили таймшер в одном здании - курорте Cedar Lake Country в Квинсленде. В то время кабины не подписывали контракт, но они заполнили форму заявки и должны были получить подзаконные акты и конституционные документы, в которых излагались условия.

В 2010 году Classic Holidays заключил договор об управлении с Cedar Lake.

Нет выхода

Когда кабинки связались с Classic Holidays в январе 2019 года и заявили, что хотят выйти из схемы, они были поражены ответом:

«Мы хотели бы сообщить, что Classic Holidays и Resort не предоставляют возможность отказа, если член или его семья больше не желают сохранять свое право собственности».

Это было первое, что Буты услышали о невозможности выйти из схемы таймшера, в которую они вошли 13 лет назад, что дало им право на три недели в году в двухкомнатной квартире. Они купили таймшер у предыдущего владельца.

«Классик Холидейз» отсылала их к уставу и конституционному документу Седар-Лейк, и они впервые увидели то и другое, что касалось Бутсов.

В подзаконных актах ничего не говорится о невозможности выйти из схемы.

Мы просмотрели оба документа. В подзаконных актах относительно четко прописаны такие вещи, как то, кто может использовать пул и сроки бронирования, но ничего не говорится о невозможности выйти из схемы.

Конституция - это 35 страниц плотного юридического текста. В пункте 1 раздела 7.6 говорится, что «член не имеет права выйти из Клуба или выйти из него, пока он остается зарегистрированным».

Что касается продолжительности их таймшера, то в конституции Сидар-Лейк говорится, что цель "Компания" будет арендовать земельный участок на 99 лет у Coastal Mountain Corporation, начиная с марта. 1977. В нем ничего конкретно не говорится о продолжительности таймшер-контракта Бута.

«Мы не думаем, что нам когда-либо были предоставлены эти документы, когда мы впервые подписались на схему или в любой момент после этого, пока мы не попросили выйти из схемы», - говорит Джон.

«Мы знали, что нам придется платить за обслуживание, но ничего не знали о том, что не сможем выйти из таймшера, как только мы окажемся внутри».

Доступна только текстовая версия

«Ни на одном этапе покупки мы не получали совета от продавца или адвокат не выделял детали, которые мы теперь знаем от разных людей», - говорит Джон. «Единственный документ, который у нас был в наших файлах с самого начала, - это заголовок, в котором указаны предыдущие и нынешние владельцы. Я не видел ничего, что говорило бы о том, что нельзя выйти из схемы ».

Не тронутые этим аргументом, Classic Holidays сказали будкам, что они могут претендовать на освобождение от трудностей, но предупреждает: "это довольно длительный процесс, и вам потребуется заполнить формы и предоставить вспомогательные документация. Единственная альтернатива - подарить или продать свое владение таймшером ».

Как мы указывали в предыдущих исследованиях таймшеров, попытка продать собственность таймшеров - очень сложная задача. И, учитывая текущие сборы и ограничительные условия, таймшер, вероятно, не станет долгожданным подарком.

Сделка провалилась 

Хотя недавно они потеряли свою часть пенсии после того, как правительство повысило порог активов, Джон говорит, что он и его жена не обязательно испытывают финансовые затруднения, он просто хочет выйти из схемы, потому что это плохое соотношение цены и качества, и они не хотят обременять этим своих детей.

«Дошло до того, что я могу зайти на booking.com и получить жилье за ​​половину цены, которую я бы заплатил по схеме таймшера», - говорит Джон.

Он признает, что эта схема обеспечивала хорошее соотношение цены и качества в течение ряда лет, и они брали отпуск по всему миру. Но те дни прошли.

«Это уже не такой доступный отпуск, как раньше, - говорит Джон. «Затраты перевешивают отдачу».

Запоздалое раскрытие 

В мае 2019 года будки получили информационный бюллетень Classic Holidays, в котором участникам предлагалось не верить третьим лицам, когда они обещали владельцам таймшеров, что есть способ выйти из их схем.

Помимо расплывчатой ​​формулировки в конституции Сидар-Лейк, которую Classic Holidays прислали им ранее в этом году, они говорят, что это единственная документация, которую они видели, которая, по-видимому, указывает в данном случае на то, что клиенты заблокированы в.

The Booths подали жалобу в Австралийскую комиссию по ценным бумагам и инвестициям (ASIC), которая регулирует индустрию таймшеров как управляемую инвестиционную схему. но регулирующий орган посоветовал киоскам решить этот вопрос с помощью Classic Holidays или, в противном случае, через Австралийский орган по рассмотрению финансовых жалоб. (AFCA).

 Я могу зайти на Booking.com и получить жилье за ​​половину цены, которую я бы заплатил по схеме таймшера.

Джон Бут, владелец таймшера

Они попробовали и то, и другое, но AFCA отправила им ответ, в котором говорилось, что агентство «не может рассматривать жалобу на Cedar Lake Country Resort Limited, поскольку оно не является членом AFCA. Cedar Lake - это схема разделения времени, управляемая участниками, и в 2001 году ей было предоставлено исключение ASIC. Это означает, что для этого не требуется ответственного лица и не требуется быть членом AFCA. Classic Leisure имеет соглашение об управлении Cedar Lake ".

Кабины также подали жалобы омбудсмену Содружества и Управлению добросовестной торговли Квинсленда (OFT).

Оба заявили, что это не входит в их компетенцию. Омбудсмен направил их в AFCA.

Как мы обнаружили в ходе этого расследования, Cedar Lake не является членом AFCA, но Classic Holiday Club (схема таймшера) входит.

Мы спросили AFCA, имеет ли это значение, и нам сказал старший советник по коммуникациям Мэтт Джонс: «После расследования мы не были возможность установить правовые отношения между Classic Clubs Limited и Classic Leisure, которые позволят нам рассматривать жалобы на продукты или услуги, предоставляемые компанией Classic Leisure [которая продается как Classic Holidays] - учитывая, что мы можем рассматривать только дела, связанные с нашими члены ".

Тем не менее, Classic Holidays, Classic Clubs Limited и Classic Leisure включены в заявление о раскрытии информации о продуктах Classic Holiday Club. И PDS говорит, что участники должны жаловаться в AFCA, если они недовольны результатом своей жалобы в Classic Holidays.

(Кстати, если вы не уверены в отношениях или отсутствии таковых между этими различными компаниями и схемами, вы не одиноки - у нас тоже были проблемы с их выявлением. Так что неудивительно, что Джон и Линда Бут изо всех сил пытались понять, где они находятся, в юридическом и финансовом отношении.)

ASIC сказал нам: «Мы предлагаем мистеру и миссис Бут обратиться за юридической консультацией по поводу их ситуации».

Мы связались с OFT, которое заявило, что не может вмешиваться в дело Бута, потому что пара подписалась на схему в 2006 году.

«Это было до вступления в силу Закона Австралии о защите прав потребителей и введения несправедливых условий контрактов, - сказал нам представитель.

«Кроме того, в соответствии с ACL и законодательством, действовавшим до открытия ACL, существует трехлетний срок для разбирательства в соответствии с Законом. Соответственно, в случаях, подобных тем, которые вы описали, OFT будет рекомендовать потребителю обратиться за юридической консультацией относительно имеющихся вариантов и способов ».

Когда мы продолжили работу с ASIC, регулирующий орган сказал нам, что «мы предлагаем мистеру и миссис Бут обратиться за юридической консультацией по поводу их ситуации».

Classic Holidays отвечает 

Генеральный директор Classic Holidays Рами Фило не согласен с той версией событий, которую представляет Бут.

«Таймшером управляет не Classic Holidays, а правление Cedar Lakes Country Resort», - говорит нам Фило. «То, что мы написали будкам, - это то, что от нас требовали правление и конституция».

Фило говорит, что будкам следует подавать жалобу на Cedar Lake, а не на Classic Holidays.

Но Джон Бут говорит, что связался с Cedar Lake и получил электронное письмо со ссылкой на ответ, который он получил от Classic Holidays.

«Даже когда вы связываетесь с Cedar Lake, вам ответят Classic Holidays, так как же они могут сказать, что не имеют ничего общего с Cedar Lake?» - говорит Джон.

Вы не можете просто волшебным образом избавиться от титула. Возможно, они не поняли, что купили, но были связаны конституцией и подзаконными актами.

Рами Фило, генеральный директор Classic Holidays

Когда мы сообщили Classic Holidays об этом и спросили, как стенды могут связаться с правлением Cedar Lake, главный операционный директор Classic Holidays Кэрол Смит не предоставила контактную информацию, но сказала, что «корреспонденция, включая запросы о трудностях, представлена ​​на каждой доске. встреча. Члены также могут присутствовать на ежегодном общем собрании акционеров, которое проводится на курорте каждый май ".

Фило сравнивает участие в схеме таймшера с владением домом.

По словам Фило, будки владеют землей и титулом на курорте. Вы не можете просто волшебным образом избавиться от титула. Возможно, они не понимали, что покупают, но были связаны конституцией и подзаконными актами. Они владеют акциями компании и правом собственности на землю ".

Что касается того, видели ли они эти документы в 2006 году, Фило говорит, что «когда вы покупаете частным образом на вторичной продаже, ASIC говорит, что вам не нужно раскрывать какую-либо информацию».

(Мы подтвердили это с помощью ASIC, который сообщил нам, что «Закон о корпорациях не требует, чтобы PDS [заявление о раскрытии информации о продукте] предоставляться, если передача происходит между сторонами без участия эмитента продукта, например, в частном распродажа".)

Доступна только текстовая версия

Фило также утверждает, что у Будок и их детей хорошие дела. «Они платят 807 долларов в неделю за квартиру с двумя спальнями, и они могут обменять эти недели по всему миру».

Но сделка включает в себя множество условий, таких как необходимость бронирования на школьные каникулы, пасхальные выходные и рождественский период как минимум за два года.

А если вы отмените бронирование в любое время раньше, чем за 60 дней до даты, вы потеряете свои баллы Classic Holiday.

Юридические параметры обязательства Бука перед схемой кажутся неясными.

Они могут сдать его в аренду, обменять или подарить

Рами Фило, генеральный директор Classic Holidays

Хотя Фило говорит, что Бутсы «владеют землей и титулом на курорте [Сидар Лейк]» и что они «владеют долей в компании и титулом на землю», Classic Главный операционный директор Holidays Кэрол Смит использует слово «аренда» в том же интервью и признает, что аренда на 99 лет - это долгий срок, который нужно выполнять. свойство.

«Сегодня вы не найдете этого на рынке, если только это не частный продавец», - говорит Смит. «Это был старый стиль таймшера».

Как три недели в году в ряде домов для отпуска с таймшером составляют землю и титул, остается неясным.

Смит также подтверждает, что семья придерживается схемы до 2076 года, то есть через 99 лет после того, как она была учреждена участником, у которого Бутсы купили ее.

«Участнику принадлежит право собственности на землю, которое будет передано исполнителям их имущества после их смерти, как и любое другое владение недвижимостью», - говорит Смит.

Фило говорит, что средняя продолжительность владения таймшером Classic Holidays в настоящее время составляет 15 лет.

Какие есть варианты кабин? «Они могут сдать его в аренду, обменять или подарить», - говорит Фило.

Чего они не могут сделать, так это просто выйти из схемы таймшера.

Переходя на плохую сделку

Это дело Бута следует за случаем, который мы расследовали ранее в этом году, когда 87-летняя женщина по имени Энн Бегби не смогла выбраться из 99-летний контракт Classic Holidays (заканчивается в 2084 году) в отеле Pacific Palms Resort на среднем северном побережье Нового Южного Уэльса, несмотря на все усилия ее дочери, Линди Мейсон.

Консультант по продажам Classic Holidays сказал Мэйсону, что «ответственность за ежегодные сборы перейдет к бенефициарам поместья. Если ежегодные сборы не уплачиваются, сначала они добавляют проценты, а затем, если они остаются неоплаченными, [Classic Holidays] получат сборщиков долгов ».

Другими словами, плата за таймшер, около 824 долларов в год плюс расходы на обслуживание в размере 1900 долларов каждые пять лет, перейдет к детям Бегби в течение следующих 65 лет.

В конце концов Classic Holidays согласились заменить 99-летний контракт новым шестилетним контрактом, который стоит 12 500 долларов за весь срок действия контракта.

Энн согласилась на сделку, полагая, что это единственный способ расторгнуть контракт и не допустить продолжения выплаты гонораров.

CHOICE подала жалобу в ASIC по этому поводу на том основании, что совет Бегби и ее дочери полученная информация вводила в заблуждение и вводила в заблуждение, и мы настоятельно призвали регулирующий орган принять меры против Classic Каникулы.

Промышленный орган заботится о себе?

По мнению Джона Бута, Австралийский совет по таймшеру и владению отдыхом (ATHOC), отраслевой орган для операторов таймшеров, мало что делает для защиты участников таймшеров. По его словам, электронные письма Бута в ATHOC остались без ответа.

Стоит отметить, что Рами Фило также является президентом ATHOC, у которого есть одностраничный этический кодекс, в котором говорится, что таймшер операторы должны «действовать честно, справедливо, вежливо и добросовестно во всех отношениях с общественностью и другими члены ".

Мы не просим ни компенсации, ни возврата. Все, что мы хотим сделать, это выйти из схемы.

Джон Бут, владелец таймшера

Но когда в кодексе говорится, что операторы таймшера не должны «оказывать [sic] влияние, давление или уговоры на потенциальных покупателей продуктов таймшера», это не значит потенциальных покупателей, которые беспокоят ATHOC, а скорее возможность того, что тактика продаж давления может быть "в ущерб общественному восприятию Промышленность".

По данным ATHOC, в 2017 году операторы таймшеров провели около 180000 торговых презентаций. В нем говорится, что где-то около 178000 человек владели таймшером в Австралии в то время, и около миллиона австралийцев были прямо или косвенно вовлечены в таймшер.

В 2017 году на ATHOC поступила 1431 жалоба, 56% из которых были связаны с продажами.

Джон и Линда Бут хотят изменить правила игры для всех клиентов таймшера, застрявших в плохой сделке.

«Мы не просим никакой компенсации или возврата», - говорит Джон. «Все, что мы хотим сделать, это выйти из схемы и избавиться от финансовых обязательств».

Чтобы поделиться своими мыслями или задать вопрос, посетите форум сообщества CHOICE.

Посетите сообщество CHOICE