Нарушение договора аренды

Баланс сил на перегретом рынке аренды в Австралии обычно лежит на руках арендодателя. О долгосрочной аренде жилья практически никто не слышал, а ограничения на повышение арендной платы немногочисленны и редки.

После подписания договора аренды многие арендаторы просто хотят остановиться и остаться на стороне арендодателя, чтобы иметь крышу над головой.

Но что, если вам нужно выручить до истечения срока аренды? Мы опишем законы и связанные с этим затраты.

На этой странице:

• Срочная аренда по сравнению с непрерывной арендой
• Расходы, связанные с расторжением договора аренды
• Юридические причины расторжения договора аренды
• Какую компенсацию мне нужно выплатить?
• Стоимость аренды с фиксированным перерывом
• Если вам нужно разорвать договор аренды
• Расторжение договора аренды (штат за штатом)

Срочная аренда по сравнению с непрерывной арендой

Если вы находитесь на скользящей или периодической аренде, вы можете прекратить ее в любое время, отправив необходимое количество уведомлений. Но совсем другое дело, если вы уже на полпути по срочному договору аренды.

Когда вы подписываете срочный договор аренды, вы подписываете обязывающий договор, в котором говорится, что вы будете платить указанную арендную плату за минимальный период. Нед Катчер, выступая в качестве старшего сотрудника по вопросам политики в Союзе арендаторов Нового Южного Уэльса, сказал нам, что расторжение договора аренды, безусловно, не то, что вы должны делать легкомысленно.

Расходы, связанные с расторжением договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды может быть дорогостоящим мероприятием, поскольку вы можете быть обязаны компенсировать арендодателю его убытки.

Если сумма, которую вы должны арендодателю, превышает размер залога, также существует риск, что вы можете быть внесены в базу данных аренды, которую иногда называют «черным списком». Эти базы данных находятся в ведении частных компаний и содержат информацию о потенциальных арендаторах.

Вы можете быть внесены в список только в одной из этих баз данных по следующим причинам:

• потому что вы съехали, но задолженность по-прежнему превышает сумму арендной платы
• потому что договор аренды был расторгнут судом из-за того, что вы сделали неправильно.

Вы можете быть обязаны компенсировать арендодателю:

• аренда до въезда новых арендаторов или до окончания установленного срока (в зависимости от того, что произойдет раньше)
• расходы на рекламу
• комиссионные за повторный выпуск, такие как агентское вознаграждение (агентское вознаграждение не может взиматься в Тасмании, поскольку, согласно данным Consumer Affairs Tasmania, управление недвижимостью является выбором собственника).

В качестве альтернативы, если вы находитесь в Новом Южном Уэльсе, в договоре аренды вместо этого может быть указана «плата за аренду с перерывом», и в этом случае это применимо.

"В зависимости от рыночных условий на момент перерыва в аренде расходы на аренду могут быстро вырасти до тысяч долларов ", - сказала нам Яэль Каспи, выступая в качестве старшего сотрудника по политике в Союзе арендаторов Виктория.

Юридические причины расторжения договора аренды

Существует ряд юридических причин для расторжения договора аренды, которые незначительно различаются в зависимости от штата. и территория, но, как правило, вам необходимо, чтобы ваш местный суд вынес постановление на этих основаниях, чтобы они применялись. Без законной причины расторжение договора аренды может рассматриваться как отказ от аренды.

Некоторые распространенные юридические причины, позволяющие досрочно расторгнуть договор, включают:

Неоправданные трудности

Если продолжение аренды вызовет у вас неоправданные финансовые трудности, в большинстве штатов и территорий есть законодательство, позволяющее вам обратиться в суд с просьбой о расторжении договора аренды. Однако вы все равно можете быть обязаны выплатить компенсацию.

Помещение становится нежилым

Если недвижимость становится непригодной для проживания, вы можете досрочно расторгнуть договор. Обычно это означает, что собственность опасна или представляет опасность для здоровья. Например, недостаточная вентиляция, канализация или освещение, дефектная конструкция.

Нарушение (или неоднократное нарушение) договора арендодателем

Если домовладелец нарушает договор аренды, вы, как правило, можете подать заявление о расторжении договора. В некоторых штатах требуется, чтобы нарушение произошло несколько раз, прежде чем они разрешат это.

Нарушение может быть:

• арендодатель не устраняет неисправность, указанную в уведомлении о ремонте
• не поддерживать замки в исправном состоянии
• арендодатель не уважает ваше право на неприкосновенность частной жизни и проник в собственность без предварительного уведомления.

Увидеть разбивка по штатам и территориям за дополнительной информацией.

Какую компенсацию мне нужно выплатить?

Если вам все же нужно разорвать срочный договор, вы должны заранее уведомить арендодателя.

В идеале вы сможете договориться с домовладельцем о взаимоприемлемой договоренности (некоторые домовладельцы могут согласиться вообще не получать компенсацию, но вы должны получить это в письменной форме).

Если вы не можете прийти к соглашению или считаете, что компенсация, которую требует домовладелец, является необоснованной, вы не обязательно соглашаться с этим (если вы не находитесь в Новом Южном Уэльсе и в вашем соглашение).

Если вы не достигнете соглашения, вам все равно придется выплатить компенсацию, но домовладелец должен будет обратиться в местный суд для определения суммы компенсации.

В этом случае союзы арендаторов обычно рекомендуют прекратить платить арендную плату в день, который вы укажете для выезда (но сохраните деньги в сторону) и дождитесь результатов судебного разбирательства, поскольку это побуждает арендодателя искать нового арендатора так быстро, как возможно.

Хотя арендодатель имеет право на компенсацию своих убытков... он не должен получать прибыль от того, что вы нарушите договор аренды.

Арендодатели обязаны уменьшить свои убытки, а это значит, что им нужно как можно скорее попытаться найти нового арендатора. Катчер сказал, что прошлые решения трибуналов показали, что домовладельцы не смогли уменьшить свои потери, когда недвижимость рекламировалась по более высокой ставке, а также когда она рекламировалась как доступная позднее, чем когда арендатор освобожден.

Его совет? Следите за рекламной кампанией недвижимости, чтобы убедиться, что арендодатель делает все возможное, чтобы получить нового арендатора. Если домовладелец не делает все возможное, чтобы найти нового арендатора, это должно быть учтено в сумме выплачиваемой компенсации.

Хотя домовладелец имеет право на компенсацию своих убытков, как правило, он не должен прибыль от расторжения договора аренды, и они должны сохранить расходы, которые вы должны будете выплатить в качестве компенсации минимум.

Например, с вас не следует взимать арендную плату при въезде нового арендатора, а расходы на рекламу и сборы за переселение должны быть ограничены реальными расходами, которые несет арендодатель. Возможно, вы захотите запросить копию счетов-фактур на любые расходы на перепродажу или рекламу, чтобы убедиться, что расходы основаны на фактически уплаченных сборах.

Кроме того, большинство союзов арендаторов и некоторые органы по делам потребителей утверждают, что любые сборы должны выплачиваться на пропорциональной основе. Так, если, например, вы разбиваете договор аренды на шесть месяцев на 12 месяцев, вы можете утверждать, что с вас должно взиматься только 50% сборов, поскольку остается только 50% аренды.

Стоимость аренды с фиксированным перерывом

Арендодатель может попытаться получить фиксированную арендную плату за перерыв, если вы расторгнете договор, но большинство штатов и территорий не предусматривают этого в своем законодательстве. Новый Южный Уэльс - единственный штат, где с вас может взиматься фиксированная арендная плата за перерыв.

В Новом Южном Уэльсе законы, принятые в 2010 году, означали, что домовладельцы могли либо включить в договор аренды фиксированную плату за аренду, либо арендодатель мог выбрать старую систему, когда арендатор просил оплатить убытки (система, действующая в других штатах и территорий).

Катчер сказал, что, хотя он видит потенциальную ценность арендной платы за шесть недель, он считает ее слишком высокой. Он также видел, как арендодатели включают фиксированную арендную плату за перерыв (от четырех до шести недель аренды) в районах с высоким оборотом аренды, что упрощает быстрый поиск новых арендаторов.

Неудивительно, что арендодатели продолжают использовать старую систему компенсации, когда рентабельность невысока.

Если вам нужно разорвать договор аренды

• Если вы считаете, что у вас есть основания для досрочного расторжения договора, вам, вероятно, придется обратиться в местный суд для вынесения решения. Обратитесь за советом в местный союз арендаторов.
• Если у вас нет законных оснований, постарайтесь заранее предупредить арендодателя. Будьте дружелюбны и обсудите, могут ли они расторгнуть договор аренды по взаимному согласию без штрафа и без обращения в суд.
• Вы также можете передать договор аренды другому лицу, чтобы уменьшить свою потенциальную ответственность. Для этого вам понадобится одобрение домовладельца, но обычно им нужна веская причина, чтобы отклонить это предложение.
• Проверьте рекламную кампанию объекта - рекламируется ли он в Интернете? И по той же цене? На самую раннюю доступную дату? Если нет, запишите это.
• Если с вас взимают какие-либо расходы на перепродажу или рекламу, вы можете утверждать, что они должны оплачиваться на пропорциональной основе, то есть, если у вас осталось 50% арендной платы, вы должны заплатить 50% сборов.
• Запросите подробные счета-фактуры, чтобы убедиться, что вы оплачиваете фактически понесенные расходы.
• Обратитесь в местный союз арендаторов за советом о том, что делать.

Расторжение договора аренды (штат за штатом)

ДЕЙСТВОВАТЬ

Новый Южный Уэльс

Северная территория

Квинсленд

Южная Австралия

Тасмания

Виктория

Западная Австралия

Чтобы поделиться своими мыслями или задать вопрос, посетите форум сообщества CHOICE.

Посетите сообщество CHOICE

Мы в CHOICE благодарим людей Гадигала, традиционных хранителей этой земли, на которой мы работаем, и отдаем дань уважения народам коренных народов этой страны. CHOICE поддерживает Заявление Улуру народа коренных народов от всего сердца.