Смешанные сообщения
Если вы просматривали веб-сайт Sydney Morning Herald 3 сентября 2011 года, вы, возможно, наткнулись на эту статью: 'Весенний сезон в сфере недвижимости начался не очень удачно'.
Но хотя новости могут показаться плохими для потенциальных продавцов жилья, вам не о чем беспокоиться, потому что, как гласит другой заголовок в тот же день: «Весенний рынок недвижимости расцветает поздно'. Согласно еще одной статье, вам следует поторопиться и "приступить к действиям«чтобы« победить сезонную ажиотаж и пораньше выставить свой дом на рынок ».
Другая статья успокаивает покупателей - это «сезон охоты... если вы хотите купить новое устройство, эта весна - прекрасное время... [это] будет лучшим временем для покупки за последние несколько лет и в обозримом будущем ».
Статьи противоречивы: если вы покупаете, входите быстро, потому что рынок слаб, и вы больше не увидите таких цен. Если вы продаете, самое время!
Но как оба могут быть правдой?
"Это полный миф, нет никаких доказательств его", - говорит Терри Райдер, обозреватель
Австралийский и бывший редактор отдела недвижимости Брисбенского Курьерская почта. «Фактически, весна была худшим временем года для продаж. Но люди верят в это, потому что продолжают это слышать. Теперь у вас будет много людей, выставляющих свои дома на продажу, и вы никогда не встретите возражений в газетах ».«Рекламный бюджет влияет на редакцию», - говорит Райдер. «Когда журналисты получают пресс-релизы от представителей отрасли, будь то лобби девелоперов или агенты по недвижимости, они очень мало или совсем не подвергаются проверке. Большая часть того, что написано о недвижимости, - это очень тонкая переработка пресс-релизов ".
Алан Смит (имя изменено), бывший менеджер крупнейшей в Австралии группы общественных газет, принадлежащей News Ltd. Cumberland Courier Newspapers соглашается с тем, что "передовые статьи" в разделах о недвижимости в Интернете и за ее пределами никогда не следует воспринимать как предоставляется.
Кто платит за раздел недвижимости?
«Это коммерческий раздел газеты, - говорит Смит. «Рынок недвижимости работает на основе того, что люди, рекламирующие свою недвижимость, платят за этот раздел. Хотя редакционные статьи не обязательно оплачиваются, это симбиотические отношения, в которых онлайн-сервис скажет: «Я получил этот процент места для редакции, отправьте что-нибудь мне », и, если он будет достаточно хорошим, он будет опубликован.
"Журналисты, занимающиеся недвижимостью, в любой день получат массу болтовни из индустрии недвижимости. Журналисты не могут сами написать коммерческий раздел, поэтому они будут полагаться на информацию из отрасли ».
Один ветеран отрасли и действующий ученый в сфере недвижимости (который предпочел остаться неназванным) шокирован, люди по-прежнему считают, что пресса о недвижимости является надежным источником информации.
«Меня поражает, что люди до сих пор читают [газеты] в надежде, что они получат консультацию по вопросам собственности», - говорит он. "Это тот же принцип, что и размещение маркетинговых материалов в почтовом ящике. Очень редко бывает плохое время для покупки или продажи, это всегда «покупатели хотят больше собственности - свяжитесь с нами сейчас» ».
Вложенные интересы
Газеты полны историй успеха в сфере недвижимости. Но кто именно стоит за часто цитируемыми «первыми покупателями жилья»?
А история опубликовано в Курьерская почта в 2011 году на рынок поступили объекты недвижимости, пострадавшие от наводнения. Редактор недвижимости Мишель Хеле написала о потенциальном покупателе, Джеймсе Фрейдигманне, которого «не испугал ущерб от наводнения».
Что Хеле не раскрыла, так это то, что Фрейдигманн является директором консалтинговой компании Capital 360 в Квинсленде. Согласно веб-сайту компании, Фрейдигманн использует свои «обширные знания [собственности]», чтобы «превзойти ожидания своих клиентов».
Когда CHOICE связалась с Хеле для комментариев, она сказала нам, что «эта история была о потенциальных покупателях затопленное имущество и заявленное намерение г-на Фрейдигмана жить в нем, независимо от того, что его бизнес может быть".
Похожая статья,Разрушенные дома в Брисбене - самые дешевые из столиц', опубликовано в Австралийский в апреле 2011 года заявил: «Для Лоры Кавана, потенциальной покупательницы дома в Брисбене, низкие цены предоставили прекрасную возможность. Г-жа Кавана и другие покупатели заявили, что сомнения относительно будущих уровней процентных ставок не были серьезным фактором при их решении выйти на рынок. «Я не думаю, что они вырастут, но даже если они это сделают, все равно хорошее время для выхода на рынок», - сказала она ».
Тот факт, что Кавана является агентом Place Real Estate, одного из крупнейших агентств, работающих в Брисбене, не разглашается.
Эндрю Фрейзер, автор статьи, винил в этом сжатые сроки. «История основана на отчете, в котором говорилось, что цены в Аделаиде росли, а в Брисбене - снижались. В 16:00 меня попросили срочно найти покупателя дома для рассказа, поэтому я связался с агентом по недвижимости. Человек, которого они нашли меня, работал в агентстве, но также был покупателем дома ".
«Я бы сказал, что она была агентом по недвижимости, но я не думал, что это важно, потому что она была там в качестве покупателя. И рассказ был не о ней... ссылка на нее находится в последних трех абзацах ".
Отсутствие раскрытия информации
Широко распространена практика сокрытия интересов этих «повседневных» мужчин и женщин. МакроБизнесблог, предлагающий альтернативные взгляды на инвестиции, обнаружил эту практику в ряде других газет, в том числе:
- Курьер (Балларат),
- Австралийский,
- The Daily Telegraph (Сидней),
- Курьерская почта (Брисбен) и
- Аделаида сейчас (веб-сайт рекламодателя Аделаиды).
Факт или вымысел?
«Когда потребитель читает какой-либо коммерческий раздел публикации - будь то здоровье, автомобили или недвижимость - - знает, что он рекламный, - говорит Смит. "Вы публикуете важные новости на первых страницах газеты. Нелепо думать, что коммерческие разделы будут беспристрастными! Если бы у вас был [объективный раздел], ни один агент по недвижимости не отправил бы редакционную статью ".
«Люди верят тому, что читают в газетах», - говорит Райдер. "Если вы будете повторять ложь достаточно часто, люди примут ее за правду. Часто люди даже не осознают, откуда взялось их отношение - они просто впитывают взгляды СМИ, потому что они присутствуют каждый день, и повторяют заблуждения как факт ».
Воспроизведение фаворитов
Дебют новой стрижки обычно не заслуживает освещения в печати - если, конечно, вы не такая знаменитость, как Дженнифер Энистон, Натали Портман, Брэд Питт или Энтони Туп. "Энтони кто?" вы можете спросить.
«Двигайтесь над Дэвидом Хассельхоффом, в Южной Австралии есть свой собственный велосипедный спорт, парень, размахивающий ударом, заставляющий языки вилять», провозглашенный газета Аделаида сейчас 26 июня 2011 г. «После шестимесячного перерыва в своей аккуратной исполнительной жизни в качестве руководителя Toop & Toop Real Estate Энтони Туп вернулся в город с распущенными волосами, что сделало его почти неузнаваемым».
И это ни в коем случае не разовый. Так почему же новая стрижка или агент по недвижимости день рождения новости в крупной городской газете? Чтобы узнать это, достаточно заглянуть на последние страницы, - говорит Анджело Карантонис, эксперт по недвижимости и доцент Школы искусственной среды Сиднейского технологического университета.
"Обратите внимание на имена агентов и агентств, о которых они говорят. Затем взгляните на рекламу сзади - те, кто много рекламирует, получают отзывы », - говорит Карантонис. «Если Joe Bloggs Real Estate один раз прорекламирует четверть страницы в синюю луну, он не получит передовицу».
Один бывший агент по недвижимости сказал нам: «Раньше меня это расстраивало... они отдали предпочтение тем, кто больше рекламировал, нежели разным газетам ».
Воздействие этих, казалось бы, безобидных профилей очень сильное. В конце концов, кого бы вы попросили продать свой дом? "Инстинктивно это будет кто-то, кого вы все время видели в газете, потому что он кажется активным человеком. Вы бы не пошли в Joe Bloggs - какая у него надежда? Успех порождает успех », - говорит Карантонис.
Преимущества торговли
Если вы агент по недвижимости, у газетной рекламы есть и другие преимущества. CHOICE узнал, что в Мельбурне Возраст Газета финансирует ежегодную поездку за границу для агентов, которые достигают определенных целей по продажам.
«У нас действительно действует программа поощрений, частью которой является поездка за границу, и мы проводим ее уже несколько лет», - подтверждает Тони Блейми, генеральный менеджер по недвижимости в Fairfax. «Но этим занимается коммерческая часть организации, а не редакционная часть... [Агентства недвижимости] принимают участие в программе, и она основана на корпоративных рекламных обязательствах. Это возможность для нетворкинга и целый ряд мероприятий ».
Но мистер Райдер говорит, что это не более чем халява. «Есть разные откаты. Газеты долгое время выплачивали агентствам бонусы за их рекламу, иногда в виде льгот, таких как заграничные развлечения. Ирония заключается в том, что агенты тратят не собственные деньги на рекламу, а деньги продавцов. Это важный ритуал, существующий долгое время », - говорит Райдер.
Нет места критике
Взаимоотношения между СМИ и недвижимостью, по-видимому, в некоторых случаях настолько удобны, что удерживаются крупные спонсоры. довольны любой ценой - даже если это означает принуждение журналистов к соблюдению правил или отказ от рекламы конкурентов долларов.
Терри Райдер говорит, что ушел из Курьерская почта в конце 1990-х, потому что он не мог свободно писать без диктовки индустрии недвижимости. Он говорит, что одна из его статей, в которой критиковался процесс аукциона, получила жалобы высокого уровня от представителей отрасли недвижимости, которые были адресованы руководству газеты.
"Я знаю, разговаривая с журналистами на протяжении многих лет, что они чувствуют себя скованными. Они знают, что потеряют работу, если не соблюдают правила, поэтому они не пишут ничего резко критического по отношению к отрасли, что является большим позором с точки зрения потребителя », - говорит Райдер.
Запрещена неблагоприятная реклама
Нил Дженман проработал десять лет агентом по недвижимости, прежде чем заняться публичными выступлениями и опубликовать книги по этике в сфере недвижимости.
«В течение 10 лет местные газеты не разрешали мне рекламировать мои книги», - говорит он. «Cumberland, News Ltd, газеты Leader в Виктории и Quest в Брисбене полностью запретили меня».
Разумеется, CHOICE видел копию служебной записки, разосланной всем менеджерам филиалов и консультантам по продаже недвижимости Газеты Камберленда заявляют: "Пожалуйста, будьте осторожны, не попытайтесь разместить рекламу книги [Дженман]". Ошибки в сфере недвижимости размещен для публикации... любые объявления, рекламирующие эту публикацию, не принимаются для публикации в каких-либо газетах Камберленда ".
Алан Смит признается, что был одним из авторов этой памятной записки. «В то время мы придерживались мнения, что нам нужно быть осторожными с его материалами, потому что это просто сенсационные заголовки для продвижения его собственного бренда. Мы не отказались от рекламы книг полностью. Это был первоначальный совет, но мы были рады принять эту рекламу в общих новостях, а не в разделе о недвижимости ».
Грегу Куперу из Cooper Newman Real Estate в Бервуде, Виктория, также было отклонено его объявление, на этот раз Мельбурнским агентством. Лидер Уайтхорса газета от 2 сентября 2011г. Причина? Продавцы часто по контракту обязаны возмещать агентам по недвижимости расходы на рекламу, независимо от того, продается ли недвижимость. Купер, аккредитованный Нилом Дженманом, предложил оплатить счет, заявив: «Попался в ловушку с рекламным счетом и никакой продажи? Поговорите с нами о решении ".
«Они считали, что читатели могут рассматривать эти слова как негативные по отношению к рекламе», - говорит Купер. «За два часа до крайнего срока они сказали, что проведут его, если мы удалим слова, на что я отказался. Многие наши объявления заблокированы. Я бы сказал, что скорее всего жаловались другие агенты. Это потому, что у них больше рекламы ».
Лидер Уайтхорса подтвердил CHOICE, что реклама не может быть запущена, если Купер не согласится удалить ссылку на рекламные расходы.