Обратная ипотека, схемы возврата жилья и SMSF

Продукты выпуска домашнего капитала

Нет недостатка в маркетинге, направленном на то, чтобы убедить пожилых австралийцев заработать на собственном капитале. Это может быть жизнеспособным вариантом, но только в том случае, если вам нужно получить единовременную ссуду для необходимого ремонта, критически важного лечения или аналогичных разовых расходов.

Займы под залог вашего дома, чтобы помочь сбалансировать ваш личный бюджет или профинансировать кругосветное путешествие, - это не лучшая идея - этот момент обычно не подчеркивается компаниями, выпускающими акции товары. Вы потенциально можете отдать ферму в обмен на быстрое финансовое урегулирование.

Для бедных австралийских домовладельцев может быть трудно противостоять маркетингу продуктов домашнего капитала, но вероятно, имеет больше смысла сокращать расходы и уменьшать размеры, чем подвергать риску свой самый большой актив.

Как правило, существует два типа продуктов для выпуска собственного капитала, и вот как они работают:

Обратная ипотека

При обратной ипотеке вы используете собственный капитал в своем доме в качестве залога для получения займа, а затем погашаете ссуду (плюс проценты и комиссионные), когда продаете свой дом или умираете, в зависимости от того, что наступит раньше. Это потенциальная бомба замедленного действия, потому что вам не нужно производить какие-либо выплаты, пока не произойдет одно из этих событий, поэтому окончательная сумма возврата может быть огромной в зависимости от того, сколько вы взяли в долг.

Сумма, которую вы можете взять в долг, варьируется от 15 до 20% от стоимости вашего дома, если вам около 60 лет, до 25–35%, если вы 70 с чем-то, и вы можете получить деньги единовременно, в виде ежемесячных платежей, кредитной линии или комбинации всего три.

Отрицательный капитал

Обратные ипотечные кредиты не так опасны, как раньше, поскольку вы больше не можете в конечном итоге задолжать больше, чем стоит ваш дом. Защита от «отрицательного капитала» вступила в силу в 2012 году, но законодательство применяется только в том случае, если вы взяли обратную ипотеку после 18 сентября 2012 года.

Если до этого вы оформили обратную ипотеку, проверьте свой контракт, чтобы узнать, применяется ли защита от отрицательного капитала. Скорее всего, так и будет, если вы взяли взаймы у члена Ассоциации кредиторов, выпускающих акции пожилых австралийцев. (SEQUAL), участники которой взяли на себя обязательство предотвращать возникновение ситуаций с отрицательным капиталом в соответствии с условиями их контракты.

Новые меры защиты назрели давно, и тот факт, что они стали необходимыми, дает представление о том, насколько опасной может быть обратная ипотека.

По-прежнему легко попасть в неприятности, если вы возьмете обратную ипотеку по неправильной причине.

Проблема с обратной ипотекой несложна - процентные ставки выше, чем стандартные ставки жилищного кредита, и со временем они усугубляются. Это означает, что проценты постоянно добавляются к сумме, которую вам придется выплатить при продаже дома. Это отличается от обычной ипотеки, где вы попутно выплачиваете ссуду и проценты. Окончательный счет с обратной ипотекой - первоначальная сумма кредита плюс все начисленные комиссии и проценты - может оказаться огромной суммой.

Пример

Если вы взяли единовременную выплату в размере 50 000 долларов в качестве обратной ипотечной ссуды под 10% годовых в возрасте 60 лет, вы будете должны 232 000 долларов, когда вам исполнится 75 лет. и 1 041 000 долларов, когда вам 90 лет по мере накопления процентов (при условии, что плата за учреждение в размере 1200 долларов США и постоянный ежемесячный взнос в размере 9 долларов США). платеж).*

Короче говоря, ссуда может легко поглотить весь капитал вашего дома, оставив вас ни с чем, когда придет время расплачиваться.

Другие вещи, о которых стоит беспокоиться с обратной ипотекой:

• Это может повлиять на ваше право на получение пенсии, поскольку у вас будет больше денег.
• Любой, кто живет с вами в доме, но не является его владельцем, может быть вынужден съехать, если вы умрете, в зависимости от условий кредитного договора.

* Источник: ASIC

Схемы возврата домой

Возврат к дому - это когда вы продаете часть капитала своего дома со скидкой и продолжаете жить в нем. Когда дом продается, поставщик схемы возврата жилья получает стоимость той доли капитала, которую он изначально приобрел, по текущим ценам.

Схемы возврата жилья - еще более сомнительная перспектива, чем обратная ипотека в чужих руках, а это о чем-то говорит. Короче говоря, существует высокая вероятность того, что поставщик схемы возврата домой получит гораздо больше за свои часть капитала по траектории, чем изначально была заплачена, и вы упустите разница.

В зависимости от состояния рынка жилья, когда состоится окончательная продажа, это может означать потерю большой кусок конечной стоимости той части вашего дома, которую вы продали по схеме возврата дома провайдер. Чем моложе покупатель возврата домой - и чем дольше поставщику приходится ждать выплаты - тем больше потенциальные убытки. Если вам 60 лет, единовременная выплата, которую вы получаете при продаже части своего дома, будет снижена по значительно более высокой ставке, чем если бы вам было 80.

Возвращение домой в Австралии

Неслучайно схемы возврата жилья доступны только в определенных частях Сиднея и Мельбурна, где цены на жилье исторически росли. Домовладельцы с этими почтовыми индексами могут оказаться богатыми активами, но испытывать нехватку денежных средств по мере роста стоимости жизни - и, таким образом, стать потенциальными клиентами для поставщиков схем возврата жилья.

На данный момент в Австралии работает только один провайдер схем возврата в дом - Homesafe Solutions. Когда мы исследовали этот бизнес еще в 2011 году, мы отметили, что медианные цены на жилье в В период с 2001 по 2011 год в Австралии увеличился на 147% - и общая тенденция, безусловно, продолжилась. с 2011 года. С сентября 2014 года по сентябрь 2015 года цены на жилье в Сиднее и Мельбурне выросли на 19,9% и 9,9% соответственно.

Пример

При темпах роста с 2001 по 2011 год дом стоимостью 1 миллион долларов в 2011 году будет стоить 2,47 миллиона долларов к 2021 году. Таким образом, если вы продали половину капитала (при условии, что дом был свободен от ипотеки) поставщику схемы возврата жилья в 2011 году за 350 000 долларов (30% скидка на 500 000 долларов), ваши 350 000 долларов будет стоить 1 235 000 долларов США, если тенденция сохранится и дом будет продан в 2021 году - неплохая прибыль для бизнеса по возрождению жилья и неумелый финансовый шаг для владелец дома.

Конечно, потеря 70% с плюсом будет крайним случаем, и цифры в любом индикативном сценарии могут измениться в зависимости от будущих цен на недвижимость и условий сделки. Дело в том, что вы, вероятно, будете продавать свой собственный капитал по дешевке, если воспользуетесь схемой возврата дома.

Другие вещи, о которых нужно беспокоиться со схемами возврата домой:

• Схемы возврата домой сложны, поэтому может быть трудно точно знать, во что вы ввязываетесь и как определенные положения контракт истечет - особенно если вы хотите отремонтировать свой дом после подписания сделки или должны продать раньше, чем ожидалось.
• Как и в случае с обратной ипотекой, ваше право на пенсию может пострадать, поскольку у вас будет больше денег.

Подробнее о жилищных кредитах

• Как правильно выбрать жилищный кредит
• ASIC ограничивает выдачу рискованных жилищных кредитов
• Отрицательная передача

Самостоятельное пенсионное обеспечение

Идея самоуправляемого суперфонда (SMSF) заключается в том, что вы применяете практический подход к своему пенсионному счету и берете на себя ответственность за эффективность фонда.

Остерегайтесь финансовых консультантов или маркетинговых кампаний, которые побуждают вас взять на себя ответственность за собственный супер-аккаунт и сделать это похожим на прогулку по парку. SMSF потенциально может быть хорошим ходом, но только если у вас есть значительный финансовый опыт, минимум 200000 долларов для работы и время, необходимое для того, чтобы стать хорошим практическим менеджером по финансам.

Ты сам по себе

Принятие бразды правления своими пенсионными сбережениями ставит вас на место водителя, но также возлагает на вас ответственность за то, что происходит с инвестициями, даже если вы следуете чужому совету. А это означает, что у вас не будет доступа к Трибуналу по рассмотрению жалоб на пенсию по старости, бесплатному и независимому сервису разрешения споров, доступному для традиционных розничных или отраслевых членов фонда.

SMSF может иметь до четырех членов (или попечителей), которые, вероятно, будут членами семьи или деловыми партнерами. Если один из них сделает что-то в ущерб фонду, вы сами по себе, даже если замешано мошенничество. С розничными и промышленными фондами вы имеете право на компенсацию в соответствии с законом о пенсионном обеспечении в случае мошенничества или кражи.

Обеспокоенность

Маркетинг SMSF находится в списке заботы COTA Australia (Совет по проблемам старения), организации, которая стремится продвигать и защищать интересы пожилых австралийцев.

«Мы очень обеспокоены маркетингом вокруг создания вашего собственного самоуправляемого суперфонда», - сказал нам генеральный директор COTA Ян Йетс. «Послание гласит:« Не волнуйтесь, мы позаботимся об этом », но не упоминается о непомерных сборах, которые часто возникают. И людей можно заставить брать взаймы для покупки недвижимости ».

«Очевидно, к людям обращаются с просьбой создать самоуправляемый суперфонд, у которых есть 100 000 или 150 000 долларов, с которыми можно работать, но этого просто не происходит. Законная самоуправляемая супериндустрия так же обеспокоена этими шарлатанами, как и мы ».

Другие вещи, о которых нужно беспокоиться с помощью SMSF:

• Скорее всего, вам придется заплатить более высокие ставки, чем вы платите за любую страховку, которая включена в ваш текущий фонд, и ваше право на новый страховой продукт может быть скомпрометировано вашим возрастом и любыми ранее существовавшими условия.
• Затраты на управление вашим фондом и соблюдение правил SMSF (установленных ATO) могут перевесить ваши текущие сборы за управление фондом.
• Вам нужно будет поддерживать свои документы в хорошем состоянии, включая ежегодный аудит, и добросовестно подавать их в ATO, иначе вы столкнетесь с жесткими штрафами. В худшем случае ATO может дисквалифицировать ваш фонд и облагать ваши инвестиционные доходы гораздо более высокой налоговой ставкой (вместо льготной 15% супер ставки), если окажется, что он не соответствует требованиям.

Преимущества SMSF

Так зачем кому-то вообще подумать о переходе на SMSF? У вас будет доступ к большему количеству вариантов инвестирования и возможность превзойти ваш текущий фонд принимая более обоснованные инвестиционные решения - но сможете ли вы реализовать эту возможность - другой вопрос.

Подробнее о суперфондах

• Руководство по покупке пенсионного обеспечения
• Руководство по покупке самоуправляемого пенсионного обеспечения

Хотите поговорить с кем-нибудь лично?

Финансовое консультирование Австралия предлагает бесплатные независимые финансовые консультации по телефону или лично: 1800 007 007.