Neste artigo, vamos dar uma olhada em:
- O que é seguro estrato?
- Construção de edifício de má qualidade
- A visão da indústria de seguros
- Reclamações e defeitos de construção
- Exclusões de seguro estrato
Nos 12 meses entre julho de 2015 e julho de 2016, strata seguros sinistros aumentaram 42% para 58.326 e os sinistros negados saltaram 244% para 1722, de acordo com o Código Geral de Seguros Comitê de Governança, um grupo independente que monitora o quão bem a indústria observa seu código de prática.
As reclamações apresentadas e retiradas também aumentaram, subindo 162% para 704. Disputas apresentadas com seguradoras sobre sinistros negados aumentaram 87%, para 284.
Por que todas as rejeições de sinistros para esse tipo específico de seguro? Pode ser que os edifícios em questão não estejam de acordo com o código, caso em que as seguradoras geralmente rejeitam os sinistros alegando que não pagarão por defeitos de construção.
Em um caso bem divulgado no oeste de Sydney em 2016, a corporação do proprietário (também conhecida como pessoa jurídica) enfrentou um $ 2,6 milhões de contas de reparos depois que o telhado de um bloco de apartamentos explodiu em uma tempestade e a construção foi considerada defeituosa pela seguradora AIG.
É um pouco como uma doença preexistente com seguro saúde, viagem ou vida: as seguradoras não cobrem você por algo que já está quebrado.
E à medida que o boom de construção continua, parece haver muitos edifícios quebrados por aí.
O que é seguro estrato?
Em um plano de estratos residenciais, o seguro de estratos cobre a infraestrutura básica em áreas compartilhadas, como foyers, incluindo escadas, passagens, calçadas, caminhos, janelas, paredes e tetos, bem como elevadores, fiação, cercas, jardins e responsabilidade pessoal prejuízo.
A apólice de seguro é emitida para as sociedades proprietárias, também conhecidas como sociedades anônimas, compostas por proprietários de unidades individuais, que são tecnicamente terceiros beneficiários de quaisquer pagamentos de sinistros.
Não está listado especificamente como um produto de seguro de varejo (junto com produtos como seguro residencial, automóvel e viagem) no atual código geral de prática de seguros ou a Lei das Corporações de 2001, mas o Comitê de Governança do Código Geral de Seguros acredita que deveria ser classificado como um produto de seguro residencial junto com o seguro residencial e de conteúdo padrão, uma vez que é projetado para proteger o indivíduo consumidores.
Havia 223.053 apólices de seguro de estratos ativos na Austrália em março de 2017.
Construção de má qualidade é a norma
Como CHOICE tem relatado anteriormente, 85% dos apartamentos construídos em NSW desde 2000 têm defeitos de construção, materiais ou design, de acordo com um estudo de 2012 do UNSW City Futures Research Center. Vazamentos e danos causados pela água são, de longe, os maiores problemas. Em NSW, as corporações do proprietário são obrigadas a ter pelo menos US $ 20 milhões em cobertura de responsabilidade.
A ligação entre rejeições de sinistros e defeitos de construção é apenas uma teoria neste momento, uma vez que existe nenhum dado definitivo de 2015-16 ainda sobre quantas das reivindicações rejeitadas foram devido a má qualidade construção.
E para ser justo, a taxa de aceitação de sinistros para o seguro residencial em 2015-16 foi de 97%, a segunda maior entre os produtos de seguro geral (que incluem casa, carro e seguro de viagem).
Mas também é justo dizer que aqueles na faixa de três por cento estão sentindo a dor. O Comitê de Governança do Código Geral de Seguros diz que vai perguntar às seguradoras as razões por trás de tantas contrariedades e incluir os dados em um relatório futuro.
Nesse ínterim, nós mesmos demos uma olhada.
A indústria pesa
O Conselho de Seguros da Austrália (ICA), que representa os interesses das seguradoras, nos disse que informações melhores podem estar por trás dos recentes aumento em sinistros negados em produtos de seguros gerais, incluindo estratos de seguro, conforme registrado no Comitê de Governança do Código de Seguros Gerais 2015-16 relatório.
"O Conselho de Seguros da Austrália acredita que uma maior coleta de dados e relatórios por parte das seguradoras pode ser um fator por trás do aumento do número de reclamações retiradas e recusadas observado pelo relatório ", disse um porta-voz. "Um número maior de sinistros recusados normalmente alimentará um número maior de disputas de segurados que buscam um resultado diferente."
O porta-voz acrescentou que o relatório será examinado como parte da Revisão do Código de Prática de Seguros Gerais da ACI, que foi lançada em fevereiro deste ano.
"A equipe de revisão considerará se quaisquer emendas ao Código são necessárias em resposta às conclusões do Comitê de Governança do Código. Ao melhorar a compreensão dos consumidores sobre seguro e sua capacidade de fazer compras informadas decisões, o ICA espera reduzir o número de reclamações retiradas e recusadas, e disputas, nos próximos anos."
A coleta de dados e relatórios aprimorados podem ser o que está por trás do aumento acentuado nas negações de sinistros, mas se assim for, parece que as novas metodologias têm beneficiado as seguradoras às custas de segurados.
As seguradoras gerais - incluindo seguradoras de residências, automóveis e viagens - reduziram um total de 143.445 sinistros em 2015–16, um aumento de 14% em relação ao exercício anterior.
Enquanto isso, o total de reclamações recebidas - 3.755.643 - aumentou apenas dois por cento.
Uma palavra do IAG
Também entramos em contato com os principais fornecedores de seguros de estratos, incluindo o IAG, para comentários sobre defeitos de construção e recusas de sinistros.
"Recebemos regularmente reclamações em que um defeito de construção conhecido é considerado a causa", disse-nos um porta-voz do IAG. "A causa dessas reivindicações ficará fora do escopo da cobertura de seguro de estratos, como acontece com a maioria das apólices de seguro de propriedade. No entanto, buscaremos indenizar o segurado por qualquer dano resultante.
"As reclamações da Strata apresentadas por nossos clientes podem variar em questão de impermeabilização defeituosa, projeto inadequado de varandas e manutenção insuficiente de telhados, canos de descarga e ralos. Cerca de 15% de nossas disputas de reivindicações de estratos estão relacionadas a decisões sobre defeitos de construção ou mão de obra defeituosa. "
Para o IAG, as principais causas de reclamações relacionadas a defeitos ou problemas de manutenção são:
- vazamentos de água pelos telhados
- vedação inadequada de janelas
- raiz da arvore
- estourar tubos onde foram usados materiais defeituosos no momento da construção.
"Encorajamos os gerentes de estratos a tomar medidas corretivas imediatas quando ficarem cientes da manutenção do prédio ou de problemas com defeitos", disse o porta-voz. "Isso ajudará a mitigar o risco de que os segurados por uma apólice de estratos fiquem expostos a uma perda que está fora do escopo da cobertura do seguro."
Defeitos não cobertos
De acordo com Tony Vatner, diretor-gerente da BAC Insurance Brokers (BAC), os proprietários quase sempre ficarão em apuros se fizerem uma reclamação sobre um problema causado por um defeito de construção. A BAC é a maior corretora de seguros de estratos em NSW e organizou seguros de estratos para cerca de 60% dos grandes edifícios residenciais em Sydney, diz Vatner.
“A realidade é que todas as apólices de seguro têm uma exclusão de defeitos e, portanto, os sinistros de defeitos geralmente não são cobertos por sua apólice de seguro”, diz Vatner. "As seguradoras presumem que o prédio foi construído corretamente."
A responsabilidade recai então sobre a empresa do proprietário, que também será responsável por quaisquer danos pessoais resultantes de um defeito.
Mas você ainda pode segurar um prédio com defeito. De acordo com as regras do dever de divulgação, a corporação do proprietário tem a obrigação de divulgar quaisquer defeitos conhecidos ao se inscrever para o seguro, em que ponto a seguradora irá se recusar a segurar o edifício ou aceitar o risco e definir prêmios e termos e condições adequadamente.
Algumas seguradoras darão às empresas do proprietário um período fixo de tempo para corrigir um defeito e farão o seguro do prédio com certas restrições até que seja concluído.
E se um defeito for desconhecido para a corporação do proprietário e, portanto, não divulgado, a seguradora geralmente pagará pelos danos causados pelo defeito, mas não para que o defeito seja corrigido.
É função do corretor obter um acordo justo para a corporação do proprietário quando os defeitos são divulgados, mas isso nem sempre é fácil, diz Vatner.
“Trata-se de gerir o dever de divulgação quando se trata de vícios, visto que este dever é a base de todas as apólices de seguros. Mas muitas seguradoras simplesmente não têm equipe e experiência para lidar com relatórios de defeitos complexos e preferem recusar-se a oferecer seguro. "
A exclusão se aplica?
O Financial Ombudsman Service (FOS), que trata de reclamações contra seguradoras que não são resolvidas pelas próprias empresas, disse-nos que apenas cerca de um por cento das disputas de seguro de construção doméstico que tratou em 2015-16 eram sobre seguro estrato, e a maioria das disputas tinha a ver com reivindicações.
Assim como acontece com as disputas de seguro em geral, as disputas de seguro estrato geralmente são sobre se as exclusões de apólices deveriam ser aplicadas. Algumas exclusões comuns que viram reivindicações rejeitadas incluem:
- mão de obra ou design defeituoso
- deterioração gradual e desgaste
- falta de manutenção
- dano pré-existente
- movimento da terra.