Oto krótkie spojrzenie na główne platformy wynajmu mieszkań, wynajmu krótkoterminowego i zakwaterowania w australijskich nieruchomościach, a także lista kontrolna rzeczy, które należy wziąć pod uwagę, zanim zaczniesz.
W tym artykule:
- Jakie są przepisy?
- Zaangażowanie czasowe
- Zmiażdż liczby
- Poznaj swoje obowiązki
- Zapewnienie, że jesteś ubezpieczony
- Porównanie platform do udostępniania domu
Czy masz pozwolenie?
Obecnie, nie ma ogólnoaustralijskich przepisów dotyczących wynajmu krótkoterminowego. Poszczególne stany badają, jak uregulować branżę, aby zrównoważyć potrzeby turystów, właścicieli nieruchomości i społeczności. Na razie jest to w większości regulowane przez lokalne rady, więc musisz sprawdzić, jakie zasady obowiązują w Twojej okolicy. Niektóre korporacje właścicieli mogą również zabronić krótkoterminowego wynajmu urlopów, więc sprawdź swoje zasady warstw.
Najemcy, musisz sprawdzić, czy możesz podnajmować pokoje lub całą nieruchomość – mogą istnieć ograniczenia określone w umowie najmu.
W sierpniu 2018 r. rząd NSW uchwalił nowe przepisy ograniczające krótkoterminowy wynajem wakacyjny. W Sydney w przypadku nieruchomości, w których właściciel nie jest obecny, nieruchomość można wynająć tylko na 180 dni w roku. Dla pozostałej części NSW oraz nieruchomości, w których gospodarz jest obecny, nie ma limitów – chociaż rady będą mogły ograniczyć limit do nie mniej niż 180 dni w roku. Te nowe ramy wejdą w życie w 2019 roku.
Zasady obowiązujące w Australii prawdopodobnie ulegną zmianie, gdy przepisy nadążą za zmieniającym się rynkiem, więc obserwuj tę przestrzeń.
Czy Twój dom jest odpowiedni?
„Nie każda nieruchomość będzie odpowiednia na krótki okres” – mówi Malcolm Gunning, prezes Real Estate Institute of Australia.
Jak blisko jesteś do transportu publicznego? Czy znajdujesz się w popularnym rejonie turystycznym? Czy handel turystyczny w Twojej okolicy jest sezonowy? Czy jest wystarczająco dużo prywatności dla wszystkich, jeśli mieszkasz w tym obiekcie?
Lokalizacje w centrum miasta, takie jak Surry Hills w Sydney, Docklands w Melbourne i Fortitude Valley w Brisbane, wydają się być mniej podatne na pory roku, mówi Gunning.
Czego oczekujesz od wynajmu nieruchomości?
Dzierżawa nieruchomości inwestycyjnej długoterminowemu najemcy na tradycyjnym sześcio- lub dwunastomiesięcznym najmie może być rodzajem umowy typu „ustaw i zapomnij” – być może nie będziesz musiał aktywnie robić wiele. Wynajem krótkoterminowy może przynieść większe zyski, ale wymaga więcej pracy.
Czy jest to dom wakacyjny, z którego chciałbyś korzystać sam, czy od czasu do czasu otwierać się na przyjaciół i rodzinę? Jeśli tak, wynajem krótkoterminowy pozwala na zablokowanie okresów czasu, dzięki czemu możesz cieszyć się swoim zasobem.
Czy masz czas?
„Zarządzanie w pełni umeblowanym wynajmem krótkoterminowym wymaga wiele wysiłku, zaczynając od zakupu wszystkiego, co normalnie kupiłbyś do domu, ponieważ to jest to, starasz się zapewnić – dom z dala od domu” – mówi Linda, która posiada studio w centrum Sydney i dom w Blue Mountains, oba wynajęte przez Airbnb.
„Następnie jest sprzątanie po każdym pobycie gościa. Jeśli to dom, to jest też ogrodnictwo.
„Im większa nieruchomość i im dalej jest, tym trudniej. Nasze studio w Chippendale jest łatwiejsze, ponieważ jest mniejsze, bliższe i nie wymaga ogrodnictwa”.
„Obsługa klienta” może być również pracochłonna. Musisz szybko odpowiadać na zapytania potencjalnych gości, być dostępnym, aby wpuścić ich do obiektu (lub skorzystać z skrytki) i być pod telefonem, aby rozwiązać wszelkie problemy podczas ich pobytu. Może to być trudne do zarządzania, jeśli pracujesz w pełnym wymiarze godzin lub masz inne zobowiązania, szczególnie jeśli masz więcej niż jedną nieruchomość.
Potem są kwestie praktyczne: sprzątanie nieruchomości (lub zorganizowanie sprzątacza), pranie, ogród konserwacja, konserwacja i uzupełnianie zapasów materiałów eksploatacyjnych, takich jak mydło, herbata, kawa i papier toaletowy, jeśli je dostarczysz im.
Możesz zapłacić agencji zarządzającej, aby zadbała o wszystkie te szczegóły za Ciebie, ale to zjada Twoje zyski. Jeśli żonglujesz wieloma nieruchomościami oraz obowiązkami zawodowymi lub rodzinnymi, możesz zdecydować, że warto za nie zapłacić.
„W zależności od rodzaju nieruchomości, którą właściciel wymienia i celu jego umieszczenia na liście, zaangażowanie czasowe może: wahać się od kilku godzin miesięcznie do pracy na pełny etat” — mówi rzecznik TripAdvisor Rentals, Laurel Wielka Brytania.
„Reagowanie nie tylko pomoże podróżnym poczuć się komfortowo, dokonując rezerwacji u Ciebie, ale również odkryliśmy że właściciele, którzy odpowiedzą w ciągu sześciu godzin, ponad dwukrotnie częściej zamieniają zapytanie w rezerwować."
Zmiażdż liczby
Warto porównać długoterminowe i krótkoterminowe koszty wynajmu Twojej nieruchomości, aby zobaczyć, jak może to wpłynąć na Twój zysk.
Koszty wynajmu dla właścicieli domów
Koszty wynajmu długoterminowego:
- Opłaty za zarządzanie nieruchomościami.
- Ubezpieczenie wynajmującego.
- Konserwacja i naprawy.
- Stawki za wodę i opłaty komunalne.
- Pielęgnacja ogrodu.
- Opłaty warstwowe.
Koszty wynajmu krótkoterminowego:
- Umeblowanie nieruchomości.
- Opłaty za platformę rezerwacyjną.
- Koszty utrzymania.
- Opłaty warstwowe.
- Stawki za wodę i opłaty komunalne.
- Elektryczność.
- Gaz.
- Internet.
- Telewizja kablowa i usługi przesyłania strumieniowego.
- Konserwacja i naprawy.
- Pielęgnacja ogrodu.
- Czyszczenie.
- Pranie.
- Materiały eksploatacyjne, takie jak mydło, papier toaletowy, herbata i kawa.
Platformy rezerwacyjne mówią lirycznie o tym, ile dodatkowych pieniędzy możesz zarobić na wynajmie krótkoterminowym, ale zanim zaczniesz mentalnie wydawać te dodatkowe pieniądze, zrób sumy.
„Jeśli jesteś właścicielem, który chce zlecić na zewnątrz wszystkie prace związane ze sprzątaniem, konserwacją oraz spotkaniami i powitaniem gości, nie byłoby dużej różnicy finansowej niż długoterminowy leasing” – mówi Linda.
„Wynajem krótkoterminowy to ryzyko, ponieważ zwroty nie są gwarantowane i mogą być bardzo sezonowe, więc nie jest to dobry pomysł, jeśli nieruchomość jest obciążona dużym kredytem hipotecznym. Jeśli jednak nie jesteś całkowicie zależny od dochodu i chciałbyś sam korzystać z nieruchomości, wynajem krótkoterminowy zapewnia poziom elastyczności, który może Ci odpowiadać.
Popularne lokalizacje mają wyższe poziomy obłożenia – czasami nawet 80–90% – mówi Nick Saliakouras, menedżer ds. kont i wsparcia w firmie Aura. „Po pobraniu opłat powinieneś otrzymać prawie dwukrotność zwykłego wynajmu długoterminowego”.
Ale nie oczekuj, że zbijesz fortunę na krótkoterminowym wynajmie. Średnie zarobki gospodarza Airbnb to tylko 5400 USD rocznie, a typowa oferta jest zarezerwowana na 28 nocy w roku, mówi Sam McDonagh, menedżer krajowy Airbnb Australia.
W przypadku mieszkania z dwiema sypialniami w Sydney średni czynsz długoterminowy wynosi około 560 USD tygodniowo, a w przypadku domów z trzema sypialniami jest to 520 USD tygodniowo, według danych Real Estate Institute of Australia. Szybkie wyszukiwanie na Airbnb w momencie pisania tego tekstu pokazuje, że średnia cena za noc wynosi 213 USD.
Średnie ceny wynajmu długoterminowego w Melbourne wynoszą 400 dolarów tygodniowo za dom z trzema sypialniami i 440 dolarów tygodniowo za mieszkanie z dwiema sypialniami. Na stronie Airbnb średnia cena za noc wynosi 144 USD.
Należy pamiętać, że liczby te obejmują zarówno nieruchomości inwestycyjne, jak i nieruchomości wynajmowane tylko pod nieobecność właściciela, więc obłożenie i zarobki mogą się różnić.
Poznaj swoje obowiązki
Ochrona konsumentów
Jeśli wynajmujesz nieruchomość lub pokój regularnie lub półregularnie, ACCC uważa Cię za „handlowca”. Oznacza to, że Twoi klienci mają prawo do ochrony konsumenta, takiej jak australijskie prawo konsumenckie.
Trzy najważniejsze obowiązki, o których musisz wiedzieć, to:
- Nie wolno składać fałszywych lub wprowadzających w błąd oświadczeń ani oświadczeń ani angażować się w wprowadzające w błąd lub zwodnicze zachowanie, w tym fałszywe lub niedokładne recenzje.
- Musisz przestrzegać gwarancje konsumenckie.
- Musisz przestrzegać swoich zobowiązań dotyczących bezpieczeństwa produktów.
ACCC przewodnik po ekonomii współdzielenia ma bardziej szczegółowy wykaz obowiązków.
Podatek
Wszelkie pieniądze, które zarabiasz za pośrednictwem platformy do współdzielenia domu, muszą zostać zadeklarowane w zeznaniu podatkowym. Jeśli Twój obrót jest poniżej progu GST 75 000 USD rocznie, nie musisz rejestrować się w GST. Jeśli zarabiasz 75 000 USD lub więcej rocznie, potrzebujesz ABN.
Możesz również ubiegać się o pewne odliczenia, ale skontaktuj się z ATO, aby upewnić się, że ubiegasz się tylko o to, do czego masz prawo.
Upewnij się, że jesteś objęty
Nie zakładaj, że Twoje obecne ubezpieczenie Cię ochroni.
„Większość ubezpieczycieli traktuje wynajem wakacyjny online jako działalność gospodarczą. Ponieważ ani standardowe ubezpieczenie domu, ani polisy ubezpieczeniowe wynajmującego nie są przeznaczone do krótkoterminowego wynajmu, właściciele domów i najemcy, którzy wynajmują swoje domy lub sypialnie wczasowicze mogą narazić się na znaczne straty finansowe, jeśli coś pójdzie nie tak” – mówi Campbell Fuller, dyrektor ds. komunikacji i mediów, Insurance Council Australii.
Jeśli wynajmujesz pokój lub nieruchomość za pośrednictwem krótkoterminowej platformy internetowej, standardowe ubezpieczenie domu lub polisa ubezpieczeniowa wynajmującego mogą nie obejmować:
- kradzież
- zniszczenie mienia
- odpowiedzialność publiczna.
Niektóre platformy do współdzielenia domu zapewniają gospodarzom ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, ale nie zakładaj, że jesteś nim objęty – sprawdź drobny druk, aby upewnić się, że nie zostaniesz zmuszony do opłacenia rachunku, jeśli coś pójdzie nie tak.
W odpowiedzi na rozwój platform home-sharing kilku ubezpieczycieli opracowało produkty ubezpieczeniowe dla gospodarzy. Możesz skorzystać z usług Rady Ubezpieczeń Znajdź Ubezpieczyciela narzędzie do wyszukiwania ubezpieczeń dostosowanych do krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego.
Porównanie platform do udostępniania domu
Gotowy, aby wystawić swoją nieruchomość? Przeszukaliśmy warunki czterech głównych platform udostępniania domu w Australii, aby dowiedzieć się o opłatach, funkcjach i drobnym drukiem, więc nie musisz tego robić.
| Platforma | Opłata za wpis | Opłata gospodarza | Ubezpieczenie |
|---|---|---|---|
| Airbnb | Wolny | 3% (może być wyższa w przypadku gospodarzy z surowymi zasadami anulowania) |
1 milion USD ochrona przed uszkodzeniem mienia; Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej na 1 milion USD |
| HomeAway (Stayz) | Wolny | 5.5% |
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej na 1 milion USD |
| FlipKey (TripAdvisor) |
Wolny | 3% | Nic |
| Aura |
Wolny | Wolny | Nic |
- Możesz bezpłatnie wymienić swój pokój lub nieruchomość.
- Opłata gospodarza wynosi zazwyczaj 3%, ale może być wyższa w przypadku gospodarzy z bardzo rygorystyczną polityką anulowania rezerwacji.
- Możesz doliczyć opłatę za sprzątanie oprócz stawki za noc, aby pokryć koszty sprzątania.
- Ochrona przed uszkodzeniem mienia o wartości 1 miliona USD.
- Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej na 1 milion USD.
- Narzędzie Smart Pricing dostosowuje cenę na podstawie zmian popytu na podobne oferty.
- Zarówno goście, jak i gospodarze mogą przeglądać swoje profile i wystawiać recenzje, dzięki czemu możesz sprawdzać gości, zanim zdecydujesz się na rezerwację.
W Australii jest ponad 140 000 ofert Airbnb i na pewno nie brakuje popytu na nieruchomości – liczba gości Airbnb podróżujących do Australii wzrosła o 65% rok do roku, do 5,09 mln przybyło 2017.
Airbnb zazwyczaj przekazuje Twoją wypłatę 24 godziny po zaplanowanym czasie zameldowania gościa, ale może to potrwać do siedmiu dni roboczych, aby pieniądze do Ciebie dotarły, w zależności od tego, w jaki sposób zażądałeś odbioru Zapłata. Jeśli jednak jesteś gospodarzem po raz pierwszy, Airbnb może wstrzymać Twoje pieniądze przez 30 dni po potwierdzeniu Twojej pierwszej rezerwacji.
- Właściciel firmy Expedia.
- Swobodnie wystawiać swoją nieruchomość.
- Gospodarze są obciążani prowizją w wysokości 5,5% od ceny całkowitej wartości rezerwacji.
- Depozyt gościa jest wypłacany gospodarzowi (minus prowizja HomeAway) trzy dni robocze po dokonaniu przez gościa płatności.
- Pozostała kwota jest wypłacana gospodarzowi w ciągu trzech dni roboczych od przyjazdu gościa.
- Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej na 1 milion USD.
- Narzędzie Market Maker pokazuje średnie stawki za nocleg dla podobnych nieruchomości.
HomeAway posiada wiele różnych witryn do udostępniania domu, w tym VRBO, VacationRentals.com, Homelidays, OwnersDirect i Stayz (obecnie znane jako HomeAway). Podczas gdy Stayz był wcześniej australijską witryną zawierającą tylko australijskie oferty, HomeAway jest witryną międzynarodową, więc obiekty gospodarzy będą widoczne na całym świecie.
Według HomeAway Twoja oferta może dotrzeć do podróżnych w 190 krajach w ponad 50 witrynach. HomeAway twierdzi, że ma ponad milion ofert na całym świecie.
- Własność serwisu TripAdvisor.
- 3% opłaty za rezerwację.
- Brak ubezpieczenia.
- Możesz zażądać kaucji na poczet zniszczeń.
- TripAdvisor udostępnia standardową umowę najmu, która jest automatycznie dołączana do ofert, ale można również przesłać własną.
- Możesz ustawić godziny zameldowania i wymeldowania oraz określić minimalną długość pobytu.
Możesz również określić, czy gość musi zapłacić całą kwotę rezerwacji z góry, czy tylko depozyt. Zasady anulowania rezerwacji dla gości wahają się od „zrelaksowanych” po „super rygorystyczne”.
Wypłatę otrzymasz jeden dzień roboczy po dacie zameldowania.
- Właściciel australijski.
- Bezpłatne ogłoszenie – brak opłat za wystawienie, opłat za nocleg lub prowizji pobieranych od właściciela nieruchomości.
- Brak ubezpieczenia.
- Możesz określić warunki i zasady domu, a także zasady anulowania.
- Oferuje zarządzanie nieruchomościami w Sydney i Sunshine Coast za 25% opłaty za rezerwację.
Witryna Aura nie oferuje porad ani wskazówek dotyczących cen, ale ma zespół obsługi klienta. Rzecznik Aura zaleca zebranie kaucji od gości na pokrycie szkód, a także wykupienie ubezpieczenia, które obejmuje wynajem krótkoterminowy.
Goście nie płacą gospodarzom bezpośrednio przez stronę – gospodarz musi zorganizować płatność przelewem bankowym, kartą kredytową lub PayPal. Rzecznik Aury powiedział, że zmniejsza to możliwość oszukania gości przez ludzi udających gospodarzy, ponieważ gospodarze zostali sprawdzeni i zweryfikowani przez Aurę.
Aby wystawić swoją nieruchomość, Aura potrzebuje dowodu, że jesteś właścicielem nieruchomości, przedstawiając notę o stawkach lub rachunek za wodę. Oznacza to, że Aura nie akceptuje ofert dla pojedynczych lub dzielonych pokoi, więc nie ma podnajmu.
Związane z:
- horrory na wakacje
- Agencje domowe
- Ostrzeżenie o ryzyku ubezpieczeniowym dla gospodarzy Airbnb