Uwięziony w klasycznym urlopie w oznaczonym czasie

John i Linda Booth – oboje w wieku 69 lat i utrzymujący się ze swojego super – mają obecnie dwa główne wydatki na gospodarstwo domowe.

Pierwszy to prywatne ubezpieczenie zdrowotne; drugi to program wakacyjnego użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie zarządzany przez jednego z największych operatorów timeshare w Australii, Classic Holidays.

Mogliby wyjść z ubezpieczenia zdrowotnego, gdyby chcieli, chociaż może to nie być dobry pomysł w ich wieku. Ale niedawno odkryli, że oni – i ich dzieci – są skazani na użytkowanie w oznaczonym czasie na bardzo długi czas. Przynajmniej tak powiedział im Classic Holidays na początku tego roku.

„O ile dobrze rozumiem, ten plan nie ma końca” — mówi John CHOICE. „A kiedy umieramy, natychmiast przekazuje się to wykonawcom naszego majątku”.

Trójka dzieci Johna i Lindy nie chce brać w tym udziału.

(Ustaliliśmy, że rodzina Boothów utknęła w oznaczonym czasie do 2076 roku, ale przejdziemy do tego poniżej.)

O ile rozumiem, ten schemat nie ma końca. A kiedy umrzemy, to natychmiast przechodzi na wykonawców naszego majątku

John Booth, właściciel nieruchomości w oznaczonym czasie

Udział w oznaczonym czasie kosztuje obecnie Booths około 2200 dolarów rocznie, a John szacuje, że koszty rosną o około dziewięć procent każdego roku.

Kupili prawo własności do jednej nieruchomości, Cedar Lake Country Resort w Queensland, w sierpniu 2006 roku. The Booths nie podpisali wtedy umowy, ale wypełnili formularz zgłoszeniowy i mieli otrzymać regulamin i dokumenty konstytucyjne, które określały warunki.

W 2010 roku firma Classic Holidays podpisała umowę o zarządzanie z Cedar Lake.

Bez wyjścia

Kiedy Booths skontaktowali się z Classic Holidays w styczniu 2019 r. i powiedzieli, że chcą wyjść z programu, byli zaskoczeni odpowiedzią:

„Pragniemy poinformować, że Classic Holidays i Resort nie zapewniają opcji zrzeczenia się, jeśli członek lub jego rodzina nie chcą już zachować własności”.

To był pierwszy raz, kiedy Boothowie usłyszeli, że nie mogą wyjść z programu użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, do którego przystąpili 13 lat wcześniej, uprawniającego ich do trzech tygodni w roku w mieszkaniu z dwiema sypialniami. Kupili prawo własności od poprzedniego właściciela.

„Classic Holidays” odsyłało ich do regulaminów i konstytucji Cedar Lake, po raz pierwszy, gdy widzieli albo w przypadku Boothów.

Regulamin nie mówi nic o niemożności opuszczenia programu

Sprawdziliśmy oba dokumenty. Regulamin jest stosunkowo jasny, jeśli chodzi o takie rzeczy, jak kto może korzystać z puli i rezerwować ramy czasowe, ale nic nie mówi o niemożności opuszczenia programu.

Konstytucja to 35 stron gęstego legalizmu. Sekcja 7.6 ust. 1 stanowi, że „członkowi nie przysługuje prawo do rezygnacji lub rezygnacji z członkostwa w Klubie, dopóki pozostaje zarejestrowany”.

Jeśli chodzi o długość ich umów w oznaczonym czasie, konstytucja Cedar Lake mówi, że celem „firma” ma od marca wydzierżawić działkę gruntu na 99 lat od Coastal Mountain Corporation 1977. Nie mówi nic konkretnie o długości umowy timeshare z Boothem.

„Nie wierzymy, że kiedykolwiek otrzymaliśmy te dokumenty, kiedy po raz pierwszy zapisaliśmy się do programu lub w jakimkolwiek momencie później, dopóki nie poprosiliśmy o wycofanie się z programu” – mówi John.

„Byliśmy świadomi, że będziemy musieli uiścić opłatę za utrzymanie, ale nic nie wiedzieliśmy o tym, że nie będziemy mogli wyjść z użytkowania w oznaczonym czasie, gdy już tam wejdziemy”.

Wersja dostępna tylko tekstowo

„Na żadnym etapie zakupu nie otrzymaliśmy porady od sprzedawcy ani prawnik nie zwrócił uwagi na szczegóły, które znamy teraz od różnych osób” – mówi John. „Jedynym dokumentem, jaki mieliśmy w naszych aktach od początku, był tytuł pokazujący poprzednich i obecnych właścicieli. Nie widziałem niczego, co mówiłoby, że nie możesz wyjść z tego schematu.

Niewzruszony tym argumentem, Classic Holidays powiedział Booths, że mogą kwalifikować się do zwolnienia z trudności, ale ostrzega „jest to dość długi proces i będziesz musiał wypełnić formularze i dostarczyć wsparcie dokumentacja. Jedyną inną alternatywą jest podarowanie lub sprzedaż prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie”.

Jak wskazaliśmy we wcześniejszych śledztwach dotyczących użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, próba sprzedaży prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie jest bardzo trudnym zadaniem. A biorąc pod uwagę bieżące opłaty i restrykcyjne warunki, użytkowanie w oznaczonym czasie prawdopodobnie nie byłoby prezentem powitalnym.

Umowa się zepsuła 

Chociaż niedawno stracili część emerytury po tym, jak rząd podniósł próg aktywów, John mówi, że on i jego żona niekoniecznie są w trudnej sytuacji finansowej, po prostu chce wyjść z tego programu, ponieważ jest to zły stosunek jakości do ceny i nie chcą tym obciążać swoich dzieci.

„Doszło do etapu, w którym mogę wejść na stronę booking.com i uzyskać zakwaterowanie za połowę ceny, jaką zapłaciłbym w ramach programu timeshare” – mówi John.

Przyznaje, że program zapewniał dobry stosunek jakości do ceny przez wiele lat, a oni wzięli wakacje na całym świecie. Ale te dni się skończyły.

„To już nie są niedrogie wakacje, tak jak promowano je we wczesnych latach”, mówi John. „Koszty przewyższają zwrot”.

Spóźnione ujawnienie 

W maju 2019 r. Booths otrzymał biuletyn Classic Holidays, w którym ostrzegano członków, aby nie wierzyli stronom trzecim, gdy obiecali właścicielom nieruchomości w oznaczonym czasie, że istnieje sposób na wyjście z ich programów.

Oprócz niejasnego sformułowania w konstytucji Cedar Lake, które Classic Holidays wysłało im wcześniej w tym roku, powiedzą, że to jedyna dokumentacja, jaką widzieli, która wydaje się wskazywać, przez wnioskowanie w tym przypadku, że klienci są zablokowani w.

The Booths złożyły skargę do Australijskiej Komisji Papierów Wartościowych i Inwestycji (ASIC), która reguluje branżę timeshare jako zarządzany program inwestycyjny, ale regulator doradził, aby Booths rozwiązali sprawę z Classic Holidays lub, w przeciwnym razie, za pośrednictwem Australian Financial Complaints Authority (AFCA).

 Mogę wejść na stronę booking.com i dostać zakwaterowanie za połowę ceny, którą zapłaciłbym w ramach programu timeshare

John Booth, właściciel nieruchomości w oznaczonym czasie

Próbowali obu, ale AFCA wysłała im odpowiedź, że agencja „nie może rozpatrzyć skargi przeciwko Cedar Lake Country Resort Limited, ponieważ nie jest członkiem AFCA. Cedar Lake jest programem współdzielenia czasu przez członków i otrzymało zwolnienie z ASIC w 2001 roku. Oznacza to, że nie wymaga odpowiedzialnego podmiotu i nie musi być członkiem AFCA. Classic Leisure ma umowę o zarządzanie Cedar Lake”.

The Booths złożyły również skargi do Rzecznika Praw Obywatelskich Wspólnoty Narodów i Biura Sprawiedliwego Handlu Queensland (OFT).

Obaj powiedzieli, że sprawa nie leży w ich jurysdykcji. Rzecznik skierował ich do AFCA.

Jak odkryliśmy podczas tego dochodzenia, Cedar Lake nie jest członkiem AFCA, ale Classic Holiday Club (program użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie).

Zapytaliśmy AFCA, czy to ma jakieś znaczenie, a starszy doradca ds. komunikacji Matt Jones powiedział nam, że „po dochodzeniu nie byliśmy w stanie nawiązać stosunek prawny pomiędzy Classic Clubs Limited a Classic Leisure, który umożliwiłby nam rozpatrywanie reklamacji produkty lub usługi świadczone przez Classic Leisure [która działa jako Classic Holidays] – biorąc pod uwagę, że możemy rozpatrywać tylko sprawy dotyczące naszych członków."

Jednak w oświadczeniu o ujawnieniu produktu Classic Holiday Club uwzględniono wszystkie produkty Classic Holidays, Classic Clubs Limited i Classic Leisure. A PDS twierdzi, że członkowie powinni złożyć skargę do AFCA, jeśli nie są zadowoleni z wyniku ich skargi do Classic Holidays.

(Nawiasem mówiąc, jeśli jesteś zdezorientowany relacjami lub ich brakiem między tymi różnymi firmami i programami, nie jesteś sam – my też mieliśmy problemy z ich rozszyfrowaniem. Nic więc dziwnego, że John i Linda Booth starali się zrozumieć, na czym stoją, prawnie i finansowo).

ASIC powiedział nam: „sugerujemy, aby pan i pani Booth zasięgnęli własnej porady prawnej w ich sytuacji”

Skontaktowaliśmy się z OFT, który powiedział, że nie może interweniować w sprawie Bootha, ponieważ para zapisała się do programu w 2006 roku.

„To jest przed wejściem w życie australijskiego prawa konsumenckiego i wprowadzeniem nieuczciwych warunków umownych”, powiedział nam rzecznik.

„Ponadto, zgodnie z ACL i zgodnie z przepisami obowiązującymi przed rozpoczęciem ACL, istnieje trzyletni termin na postępowanie na podstawie ustawy. W związku z tym w przypadkach takich jak te, które opisałeś, OFT zaleci konsumentowi zasięgnięcie porady prawnej w sprawie dostępnych opcji i dróg”.

Kiedy skontaktowaliśmy się z ASIC, regulator powiedział nam: „sugerujemy, aby państwo Booth zasięgnęli własnej porady prawnej w ich sytuacji”.

Odpowiedzi na klasyczne święta 

Dyrektor generalny Classic Holidays, Ramy Filo, nie zgadza się z wersją wydarzeń z Bootha.

„Udział w oznaczonym czasie nie jest zarządzany przez Classic Holidays, ale przez zarząd Cedar Lakes Country Resort” – mówi nam Filo. „To, co napisaliśmy do Szałasów, jest tym, czego wymagały od nas zarząd i konstytucja”.

Filo mówi, że Booths powinni zanieść swoją skargę do Cedar Lake, a nie do klasycznych świąt.

Ale John Booth mówi, że skontaktował się z Cedar Lake i otrzymał e-mail odsyłający go do odpowiedzi, którą otrzymał od Classic Holidays.

„Nawet gdy kontaktujesz się z Cedar Lake, odpowiada Classic Holidays, więc jak mogą powiedzieć, że nie mają nic wspólnego z Cedar Lake?” John mówi.

Nie możesz po prostu magicznie pozbyć się tytułu. Może nie rozumieli, co kupili, ale byli związani konstytucją i regulaminami

Ramy Filo, dyrektor generalny Classic Holidays

Kiedy powiadomiliśmy o tym Classic Holidays i zapytaliśmy, w jaki sposób Budki mogą skontaktować się z zarządem Cedar Lake, COO Classic Holidays Carole Smith nie podała danych kontaktowych, ale powiedziała, że ​​„korespondencja, w tym prośby o trudności, są składane na każdej tablicy spotkanie. Członkowie mogą również uczestniczyć w WZA odbywającym się w ośrodku każdego maja.”

Filo porównuje bycie w oznaczonym czasie do posiadania domu.

Według Filo, Szałas „posiada ziemię i tytuł w ośrodku. Nie możesz po prostu magicznie pozbyć się tytułu. Może nie rozumieli, co kupili, ale byli związani konstytucją i regulaminami. Posiadają udziały w spółce i tytuł do ziemi.” 

Jeśli chodzi o to, czy widzieli te dokumenty w 2006 r., Filo mówi „kiedy kupujesz prywatnie w ramach wtórnej sprzedaży, ASIC mówi, że nie musisz ujawniać żadnych informacji”.

(Potwierdziliśmy to w ASIC, który powiedział nam, że „ustawa o spółkach nie wymaga, aby PDS [oświadczenie o ujawnieniu produktu] być dostarczone, gdy przeniesienie następuje między stronami, w przypadku braku zaangażowania emitenta produktu, na przykład w przypadku podmiotu prywatnego wyprzedaż".)

Wersja dostępna tylko tekstowo

Filo również twierdzi, że Budki i ich dzieci mają dużo do zrobienia. „Płacą 807 dolarów tygodniowo za mieszkanie z dwiema sypialniami i mogą zamienić się tymi tygodniami na całym świecie”.

Ale umowa wiąże się z wieloma warunkami, takimi jak konieczność dokonywania rezerwacji na wakacje szkolne, weekend wielkanocny i okres świąteczny z co najmniej dwuletnim wyprzedzeniem.

A jeśli anulujesz rezerwację wcześniej niż 60 dni przed datą, stracisz punkty Classic Holiday.

Parametry prawne zobowiązania Booth do programu wydają się niejasne.

Mogą go wypożyczyć, wymienić lub podarować

Ramy Filo, dyrektor generalny Classic Holidays

Chociaż Filo mówi, że Booths „posiadają ziemię i tytuł w ośrodku [Cedar Lake]” i że „posiadają udział w firmie i tytuł do ziemi”, Classic Dyrektor operacyjny Holidays Carole Smith używa słowa „dzierżawa” w tym samym wywiadzie i przyznaje, że 99-letnia umowa najmu to dużo czasu na zobowiązanie się do własność.

„Nie znajdziesz tego na rynku, chyba że jest to prywatny sprzedawca” – mówi Smith. „To był starszy styl użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie”.

Niejasne pozostaje, w jaki sposób trzy tygodnie w roku w szeregu wakacyjnych nieruchomości typu timeshare stanowią grunt i tytuł własności.

Smith potwierdza również, że rodzina tkwi w programie do 2076 roku, czyli 99 lat od założenia go przez członka, od którego kupili go Booths.

„Członek jest właścicielem prawa do gruntu, który zostanie przekazany wykonawcom ich majątku po ich śmierci, tak samo jak każdy inny właściciel nieruchomości” – mówi Smith.

Filo twierdzi, że średni czas trwania własności nieruchomości w oznaczonym czasie Classic Holidays wynosi obecnie 15 lat.

Jakie są opcje dla kabin? „Mogą go wypożyczyć, wymienić lub podarować” – mówi Filo.

To, czego nie mogą zrobić, to po prostu wyjść z programu timeshare.

Przekazywanie złej oferty

Ta sprawa Bootha jest następstwem sprawy, którą zbadaliśmy na początku tego roku, w której 87-letnia kobieta o imieniu Anne Begbie nie była w stanie wydostać się z 99-letni kontrakt Classic Holidays (kończący się w 2084 r.) w Pacific Palms Resort na północno-zachodnim wybrzeżu NSW pomimo najlepszych starań jej córki, Lindy Mason.

Konsultant ds. sprzedaży Classic Holidays powiedział Masonowi, że „odpowiedzialność za opłaty roczne przejdzie na beneficjentów majątku. Jeśli roczne opłaty nie są uiszczane, najpierw dodają odsetki, a następnie, jeśli pozostają nieopłacone, [Klasyczne Święta] dostaną komorników."

Innymi słowy, opłaty za użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie, około 824 dolarów rocznie plus koszty utrzymania w wysokości 1900 dolarów co pięć lat, przeszłyby na dzieci Begbie przez następne 65 lat.

Ostatecznie Classic Holidays zgodził się zastąpić 99-letni kontrakt nową, sześcioletnią umową, kosztującą 12 500 USD na czas trwania kontraktu.

Anne przyjęła umowę, wierząc, że to jedyny sposób, w jaki może zakończyć umowę i zapobiec kontynuacji opłat.

CHOICE złożyło skargę do ASIC w tej sprawie, uzasadniając to poradą Begbie i jej córką otrzymane było mylące i zwodnicze, a my wezwaliśmy regulatora do podjęcia działań przeciwko Classic Wakacje.

Branża dbająca o siebie?

Zdaniem Johna Bootha Australian Timeshare and Holiday Ownership Council (ATHOC), organ branżowy dla operatorów timeshare, niewiele robi, aby chronić członków tego typu. Jak mówi, e-maile Bootha do ATHOC pozostały bez odpowiedzi.

Warto zauważyć, że Ramy Filo jest również prezesem ATHOC, który ma jednostronicowy kodeks etyczny, który mówi o timeshare operatorzy muszą „zachowywać się uczciwie, uczciwie, uprzejmie i uczciwie we wszystkich kontaktach ze społeczeństwem i innymi osobami członków".

Nie prosimy o żadne odszkodowanie ani zwrot pieniędzy. Chcemy tylko wyjść z tego schematu.

John Booth, właściciel nieruchomości w oznaczonym czasie

Ale kiedy kodeks mówi, że operatorzy nieruchomości w oznaczonym czasie nie mogą „wywierać [sic] wpływu, nacisku lub perswazji na potencjalnych nabywców produktów w oznaczonym czasie”, nie jest to potencjalnych nabywców, którymi martwi się ATHOC, ale raczej możliwość, że taktyka presji sprzedaży może „działać ze szkodą dla publicznego postrzegania Przemysł".

Według ATHOC w 2017 roku operatorzy timeshare przeprowadzili około 180 000 prezentacji sprzedażowych. Mówi się, że około 178 000 osób posiadało w tym czasie nieruchomości w oznaczonym czasie w Australii, a około miliona Australijczyków było bezpośrednio lub pośrednio zaangażowanych w użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie.

ATHOC otrzymał 1431 skarg w 2017 r., z czego 56% dotyczyło sprzedaży.

John i Linda Booth chcą zmienić zasady gry dla wszystkich klientów korzystających z nieruchomości w oznaczonym czasie, którzy utknęli w złej umowie.

„Nie prosimy o żadne odszkodowanie ani zwrot pieniędzy” — mówi John. „Wszystko, co chcemy zrobić, to wyjść z programu i wyciągnąć zobowiązania finansowe z naszej posiadłości”.

Aby podzielić się swoimi przemyśleniami lub zadać pytanie, odwiedź forum społeczności CHOICE.

Odwiedź Społeczność WYBÓR