Zerwanie umowy najmu

Na przegrzanym australijskim rynku najmu na ogół układ sił leży po stronie właściciela. Długoterminowe umowy najmu lokali mieszkalnych są praktycznie niespotykane, a limity podwyżek czynszów są bardzo nieliczne.

Po podpisaniu umowy najmu wielu najemców po prostu chce się skulić i pozostać po dobrej stronie właściciela, aby mogli utrzymać dach nad głową.

Ale co, jeśli musisz ratować się przed zakończeniem najmu? Przedstawiamy obowiązujące przepisy i koszty.

Na tej stronie:

• Leasing na czas określony a leasing kroczący
• Koszty związane z zerwaniem umowy najmu
• Przyczyny prawne zerwania umowy najmu
• Ile odszkodowania muszę zapłacić?
• Stałe opłaty za dzierżawę przerw
• Jeśli potrzebujesz zerwać umowę najmu
• Zerwanie umowy najmu (stan po stanie)

Leasing na czas określony a leasing kroczący

Jeśli korzystasz z leasingu odnawialnego lub okresowego, możesz wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie, podając wymagane okresy wypowiedzenia. Ale to już inna historia, jeśli jesteś w trakcie umowy najmu na czas określony.

Kiedy podpisujesz umowę najmu na czas określony, podpisujesz wiążącą umowę, która mówi, że będziesz płacić określony czynsz za minimalny okres. Ned Cutcher, występując jako starszy oficer ds. polityki w Związku Najemców NSW, powiedział nam, że zerwanie umowy najmu z pewnością nie jest czymś, co należy robić lekko.

Koszty związane z zerwaniem umowy najmu

Wcześniejsze zakończenie umowy najmu może być kosztownym przedsięwzięciem, ponieważ możesz być zobowiązany do zrekompensowania właścicielowi poniesionych strat.

Jeśli kwota, którą jesteś winien wynajmującemu, jest wyższa niż Twoja kaucja, istnieje również ryzyko, że możesz znaleźć się w bazie danych najemców, czasami nazywanej „czarną listą”. Bazy te prowadzone są przez prywatne firmy i przechowują informacje o potencjalnych najemcach.

Możesz być wymieniony tylko w jednej z tych baz danych z następujących powodów:

• ponieważ wyprowadziłeś się i nadal jesteś winien więcej niż kaucja czynszowa
• ponieważ umowa najmu została wypowiedziana przez trybunał z powodu czegoś, co zrobiłeś źle.

Możesz być zobowiązany do zrekompensowania wynajmującemu:

• czynsz do czasu wprowadzenia się nowych lokatorów lub do końca ustalonego okresu (w zależności od tego, co nastąpi wcześniej)
• koszty reklamy
• Opłaty za ponowne wynajęcie, takie jak opłaty agenta (opłaty agenta nie mogą być pobierane na Tasmanii, ponieważ zgodnie z działem Consumer Affairs Tasmania zarządzanie nieruchomością należy do właściciela).

Alternatywnie, jeśli mieszkasz w NSW, umowa dzierżawy może określać zamiast tego „opłatę za przerwę w dzierżawie”, w takim przypadku będzie to miało zastosowanie.

„W zależności od warunków rynkowych w momencie przerwy w najmie koszty wynajmu mogą szybko wzrosnąć do tysięcy dolarów – powiedziała nam Yaelle Caspi, występując jako starszy oficer ds. polityki w Tenants Union of Wiktoria.

Przyczyny prawne zerwania umowy najmu

Istnieje wiele prawnie określonych powodów wypowiedzenia umowy najmu, które różnią się nieznacznie w poszczególnych stanach i terytorium, ale zazwyczaj potrzebujesz lokalnego trybunału, aby wydał nakaz na tych podstawach, aby miały one zastosowanie. Bez powodu prawnego zerwanie umowy najmu może zostać potraktowane jako rezygnacja z najmu.

Niektóre typowe przyczyny prawne pozwalające na wcześniejsze rozwiązanie umowy obejmują:

Nieuzasadnione trudności

Jeśli kontynuowanie najmu spowodowałoby nieuzasadnione trudności finansowe, większość stanów i terytoriów posiada ustawodawstwo, które pozwala na złożenie wniosku do trybunału o rozwiązanie umowy najmu. Jednak nadal możesz być zobowiązany do wypłaty odszkodowania.

Pomieszczenia stają się niezdatne do zamieszkania

Jeśli nieruchomość stanie się niezdatna do zamieszkania, generalnie możesz wypowiedzieć umowę wcześniej. Ogólnie przyjmuje się, że nieruchomość jest niebezpieczna lub stanowi zagrożenie dla zdrowia. Na przykład, jeśli nie ma wystarczającej wentylacji, drenażu lub oświetlenia, lub jeśli jest wadliwa konstrukcja.

Naruszenie (lub powtarzające się naruszenie) umowy przez wynajmującego

Jeśli wynajmujący naruszy umowę najmu, zazwyczaj będziesz mógł wystąpić o rozwiązanie umowy. Niektóre stany wymagają, aby naruszenie miało miejsce kilka razy, zanim zezwolą na to.

Naruszeniem może być:

• wynajmujący nie usunie usterki określonej w zawiadomieniu o naprawie
• nieutrzymywanie zamków w dobrym stanie technicznym
• wynajmujący nie szanuje Twojego prawa do prywatności i wchodzi do lokalu bez uprzedzenia.

Zobacz podział stanowy i terytorialny po więcej informacji.

Ile odszkodowania muszę zapłacić?

Jeśli musisz zerwać umowę na czas określony, powinieneś powiadomić wynajmującego z odpowiednim wyprzedzeniem.

Najlepiej byłoby, gdybyś był w stanie negocjować z wynajmującym uzgodnienia, które mogą być dla obu stron uzgodnione (niektórzy wynajmujący mogą zgodzić się na to, że w ogóle nie otrzymają odszkodowania, ale powinieneś otrzymać to na piśmie).

Jeśli nie możesz dojść do porozumienia lub uważasz, że odszkodowanie, o które domaga się wynajmujący, jest nieuzasadnione, ty nie musisz się na to zgadzać (chyba że jesteś w NSW i w Twoim umowa).

Jeśli nie dojdziesz do porozumienia, nadal będziesz musiał zapłacić odszkodowanie, ale wynajmujący będzie musiał wystąpić do lokalnego sądu o ustalenie wysokości odszkodowania.

Jeśli tak się stanie, związki lokatorów generalnie zalecają zaprzestanie płacenia czynszu w dniu, w którym zdecydujesz się wyprowadzić (ale zachowaj pieniądze na bok) i czekać na wynik trybunału, ponieważ zachęca to wynajmującego do poszukiwania nowego najemcy tak szybko, jak możliwy.

Podczas gdy właściciel ma prawo do odszkodowania za poniesione straty… nie powinien zarabiać na zerwaniu umowy najmu

Właściciele są zobowiązani do złagodzenia strat, co oznacza, że ​​muszą jak najszybciej znaleźć nowego najemcę. Cutcher powiedział, że wcześniejsze decyzje trybunału wykazały, że właściciele nie zdołali złagodzić swoich strat, gdy nieruchomość była reklamowana po wyższej stawce, a także wtedy, gdy była reklamowana jako dostępna w późniejszym terminie niż w przypadku, gdy najemca opuszczony.

Jego rada? Obserwuj kampanię reklamową nieruchomości, aby upewnić się, że właściciel robi wszystko, co w jego mocy, aby pozyskać nowego najemcę. Jeśli właściciel nie robi wszystkiego, aby znaleźć nowego najemcę, należy to uwzględnić w kwocie wypłacanego odszkodowania.

Chociaż wynajmujący ma prawo do odszkodowania za poniesione straty, generalnie nie powinien on dokonywać zysk z tytułu zerwania umowy najmu i powinni zatrzymać koszty, które będziesz musiał zapłacić jako rekompensatę, do minimum.

Nie należy na przykład pobierać czynszu po wprowadzeniu się nowego najemcy, a koszty reklamy i opłaty za ponowne mieszkanie powinny być ograniczone do rzeczywistych kosztów ponoszonych przez właściciela. Możesz poprosić o kopię faktur za wszelkie koszty ponownego wynajmu lub reklamy, aby upewnić się, że koszty są oparte na faktycznie zapłaconych opłatach.

Ponadto większość związków najemców i niektóre organy spraw konsumenckich argumentują, że wszelkie opłaty powinny być uiszczane proporcjonalnie. Jeśli więc, na przykład, podzielisz umowę najmu na sześć miesięcy na 12-miesięczną, możesz argumentować, że powinieneś zostać obciążony tylko 50% opłat, ponieważ pozostało tylko 50% dzierżawy.

Stałe opłaty za dzierżawę przerw

Wynajmujący może próbować uzyskać stałą opłatę za najem, jeśli rozwiążesz umowę, ale większość stanów i terytoriów nie przewiduje tego w swoim ustawodawstwie. NSW jest jedynym stanem, w którym możesz zostać obciążony stałą opłatą za dzierżawę przerwy.

W NSW przepisy wprowadzone w 2010 r. oznaczały, że wynajmujący mogli albo uwzględnić w umowie najmu stałą opłatę za przerwę w dzierżawie, albo właściciel mógł zdecydować się na użycie starego systemu zwracania się do najemcy o pokrycie strat (system obowiązujący w innych stanach i terytoria).

Cutcher powiedział, że chociaż widzi potencjalną wartość w czynszu z przerwą, przy czynszu za sześć tygodni, uważa, że ​​jest ona zbyt wysoka. Zauważył również, że właściciele wynajmują stałą opłatę za przerwę w dzierżawie (czynsz od czterech do sześciu tygodni) w obszarach, w których obroty z najmu są wysokie, co ułatwia szybkie znalezienie nowych najemców.

Nic dziwnego, że właściciele kontynuują stary system rekompensat, w którym obroty z najmu są niskie.

Jeśli potrzebujesz zerwać umowę najmu

• Jeśli uważasz, że masz podstawy do wcześniejszego rozwiązania umowy, prawdopodobnie będziesz musiał wystąpić do lokalnego sądu o wydanie orzeczenia. Skontaktuj się z lokalnym związkiem lokatorów w celu uzyskania porady.
• Jeśli nie masz podstaw prawnych, postaraj się odpowiednio powiadomić wynajmującego. Bądź przyjazny i przedyskutuj, czy mogą chcieć zakończyć dzierżawę za obopólną zgodą bez kary i bez udawania się do trybunału.
• Możesz również przenieść swoją umowę najmu na inną osobę, aby zmniejszyć potencjalną odpowiedzialność. Będziesz potrzebować na to zgody właściciela, ale zazwyczaj będą potrzebować dobrego powodu, aby to odrzucić.
• Sprawdź kampanię reklamową nieruchomości – czy jest reklamowana online? A za tę samą cenę? W najwcześniejszym dostępnym terminie? Jeśli nie, prowadź ewidencję tego.
• Jeśli obciążono Cię kosztami ponownego wynajmu lub reklamy, możesz argumentować, że powinny one być płacone proporcjonalnie, to znaczy, jeśli pozostało Ci 50% dzierżawy, powinieneś zapłacić 50% opłat.
• Poproś o szczegółowe faktury kosztów, aby upewnić się, że płacisz faktycznie poniesione koszty.
• Skontaktuj się z lokalnym związkiem lokatorów, aby uzyskać poradę, co robić.

Zerwanie umowy najmu (stan po stanie)

DZIAŁAĆ

NSW

Północne terytorium

Queensland

Południowa Australia

Tasmanii

Wiktoria

Zachodnia australia

Aby podzielić się swoimi przemyśleniami lub zadać pytanie, odwiedź forum społeczności CHOICE.

Odwiedź Społeczność WYBÓR

My w CHOICE uznajemy lud Gadigal, tradycyjnych opiekunów tej ziemi, na której pracujemy, i składamy wyrazy szacunku ludności Pierwszych Narodów tego kraju. CHOICE popiera Oświadczenie z Serca Uluru Ludu Pierwszych Narodów.