Wyjaśniamy reformy wiosek emerytalnych i podstępne pułapki kontraktowe

Czy sektor wiosek emerytalnych może wreszcie zacząć oferować mieszkańcom uczciwy układ? W ostatnich latach kilka reform przeszło przez parlamenty stanowe, ale nie jest to zmiana, o którą apelowało wielu.

Victoria i Queensland niedawno wzmocniły prawa dla mieszkańców wsi. Ale reformy NSW koncentrują się w szczególności na ustaleniach finansowych, które od dawna dają właścicielom wsi przewagę.

Nie mam ani jednego miłego wspomnienia Aveo

Wielu konsumentów kontaktowało się z nami w sprawie oszustw w wioskach emerytów na przestrzeni lat. Odnosząc się do Aveo, jednego z największych australijskich operatorów wiosek emerytów, powiedziano nam: „Nie mam ani jednej sympatii wspomnienie Aveo i wolałbym się podpalić i zejść w dół rzeki, niż kiedykolwiek postawić stopę w jednym z nich wsie”.

Inny powiedział: „Mama płaciła około 35 000 dolarów rocznie oprócz zakupu domu, aby mieszkać w Aveo, plus opłaty za usługi komunalne i komunalne. Myślę, że ona i koleżanka mogliby spędzić czas mieszkając na statku wycieczkowym pływającym stylowo dookoła świata za mniej więcej tę samą cenę”.

Na tej stronie:

• Ostatnie reformy przemysłu wiosek emerytów NSW
• Ważna reforma opłat za wyjście wciąż wstrzymana
• Studia przypadków wioski emerytalnej
• Dlaczego opóźnienie?
• Jak mieszkańcy tracą swoje gniazdo?
• Domy spokojnej starości „straszna inwestycja”
• Branża twierdzi, że model działa

Ostatnie reformy przemysłu wiosek emerytów NSW

Na początku tego roku rząd NSW ustanowił obowiązkowy kodeks postępowania dla gospodarzy wsi i, przynajmniej na papierze, usprawnił procesy rozwiązywania sporów. (W niedawnej ankiecie ponad dziewięciu na dziesięciu mieszkańców (93%), którzy mieli obawy dotyczące rozstrzygania sporów, stwierdziło, że problem polega na „reakcji operatora”.)

Reformy NSW wymagają również od operatorów regularnych spotkań z mieszkańcami na temat tego, co oznaczają ich umowy, koncentrując się zwłaszcza na tym, ile oni mogą spodziewać się zwrotu, jeśli zapłacili nieoprocentowaną pożyczkę (lub pożyczkę „przychodzącą”), aby wejść i jak długo będą musieli płacić opłaty po przeprowadzce na zewnątrz.

Potencjalni mieszkańcy NSW muszą teraz otrzymać zestawienie szacunkowych kosztów bieżących (znanych jako „średnia liczba porównawcza mieszkańców” lub ARCF), a także ile stracą z kredytu wchodzącego, jeśli odejdą w dowolnym momencie po okresie rozliczeniowym (90 dni w jednej umowie, którą patrzył na). Generalnie odpowiedź brzmi – dużo.

W NSW są 653 wioski emerytów i około 66 000 mieszkańców, więc reformy mogą dotknąć wielu ludzi.

Ważna reforma opłat za wyjście wciąż wstrzymana

Jedna z proponowanych reform NSW pozostaje w stanie zawieszenia – i sprowadza się do sedna tego, dlaczego zostanie rezydentem tak często jest złym posunięciem finansowym.

Oczekująca reforma dotyczy kluczowych kwestii:

• opłaty bieżące (lub „odroczone opłaty za zarządzanie”) po wyprowadzce się mieszkańca 
• ile czasu zajmuje rezydentom odzyskanie podlegającej zwrotowi części kredytu, powiększonej o udział w zyskach kapitałowych (lub „prawo do wyjścia”).

Te dwie sporne kwestie od dawna sprawiły, że wielu mieszkańców wiosek w całej Australii ma dużo mniej pieniędzy niż myśleli, że będą mieli po wyprowadzce – często nie wystarczają na opłacenie opieki nad osobami starszymi lub innego odpowiedniego miejsca do relacja na żywo.

Wielu mieszkańców wiosek w Australii ma dużo mniej pieniędzy, niż sądzili, że będą mieli po wyprowadzce – często za mało, aby zapłacić za opiekę nad osobami starszymi lub inne odpowiednie miejsce do życia

Victoria rozwiązała ten problem w swoim pakiecie reform, wymagając od właścicieli wsi zwrotu do 85% szacunkowa, podlegająca zwrotowi część pożyczki wchodzącej przed sprzedażą jednostki, aby pomóc w opłaceniu opieki nad osobami starszymi, w niektórych okoliczności.

W Australii Południowej operatorzy muszą płacić za placówkę opieki nad osobami starszymi dla wyjeżdżającego mieszkańca, a następnie mogą odzyskać pieniądze z uprawnienia do wyjazdu.

W ankiecie przeprowadzonej podczas ankiety NSW 169 z 286 respondentów (59%) stwierdziło, że opłaty za wyjście nie są łatwe do zrozumienia. Ogólnie rzecz biorąc, im dłużej przebywasz w wiosce, tym wyższe odroczone opłaty za zarządzanie będziesz musiał zapłacić do momentu sprzedaży jednostki. Po śmierci lub wyprowadzce się rezydenta często zadaniem ich dzieci jest poradzenie sobie z zamieszaniem.

Słyszeliśmy od więcej niż kilku.

Studia przypadków wioski emerytalnej

Sandra: „Obiecała ziemi, ale… niczego nie dostarczyła”

„Moi zmarli rodzice mieszkali w wiosce Aveo w Queensland, którą wykupili plan wiele lat temu” – mówi Sandra. „Mój ojciec zmarł 22 lata temu, a przez następne 17 obserwowałem spadek usług, mieszkańców traktowanych jako uciążliwych, a koszty zdumiewająco rosną”.

„Osiągnął punkt, w którym nie było kierownika na miejscu, co jest przerażającą rzeczą dla „wioski emerytów”, która obiecywała ziemię, ale w rzeczywistości niczego nie dostarczała. Kiedy poszedłem sprzedać urządzenie, podane koszty były tak oburzające, że zaniemówiłem. Renowacja kosztowała około 50 000 dolarów, potem skandaliczne „koszty reklamy”, o które zapytałem, ponieważ cała reklama została zrealizowana przez Aveo, a następnie skandaliczna opłata za wyjście w wysokości około 100 000”.

Gary: „Otrzymała mniej niż połowę ze 105 000 dolarów”

Inna osoba, która się z nami skontaktowała, Gary, też nie jest wielkim fanem Aveo.

„Moja matka kupiła urządzenie w Aveo za 135 000 dolarów”, mówi „Cztery i pół roku później musiała udać się do domu opieki i musiała uiszczać opłatę za utrzymanie w wysokości prawie 2000 dolarów miesięcznie, dopóki urządzenie nie zostało sprzedane. Dziesięć miesięcy po jej odejściu, Aveo złożył ofertę zakupu urządzenia za 105 000 dolarów, co zostało uzgodnione.

Potem pojawiły się potrącenia zgodnie z umowami, które moja 92-letnia matka podpisała, a nie sprawdziła: 33,3% na rzecz Aveo, plus kolejne 3% opłat za zarządzanie i 2000 USD miesięcznie za 10 miesięcy utrzymania opłaty. Ostatecznie otrzymała mniej niż połowę ze 105 000 – 48 000 dolarów, dokładnie. Niezły wynik dla Aveo.”

Wendy: „Nie przekazano żadnych zysków z inwestycji”

Mówi nam, że Wendy też miała dużo do zrobienia po śmierci mamy.

„Moja zmarła mama kupiła urządzenie 16 lat temu, kiedy byłem za granicą. Najwyraźniej zasięgnięto porady prawnej, ale umowa była zbyt skomplikowana, aby ktokolwiek ją zrozumiał, i powiedziano mamie, że „wszystkie wioski emerytów mają takie same warunki” – mówi Wendy.

Wszyscy w Aveo „Cherry Tree” musieli zapłacić pełną opłatę jednostkową w wysokości około 350 000 $ przed wprowadzeniem się, plus inne koszty. Mogłem wtedy kupić dom dwa razy większy w tej okolicy za mniej niż 250 000 dolarów. Potem były opłaty kwartalne w wysokości około 700 USD, plus opłaty dwutygodniowe w wysokości około 200 USD”.

Wendy mówi, że ilekroć odbywało się spotkanie mieszkańców, wydawało się, że chodzi o podwyżkę opłat, które miały pokryć wydatki, takie jak koszty rozbudowy i budowy nowych jednostek.

„Kiedy mama zmarła po dziewięciu latach w Cherry Tree, powiedziano mi, że Aveo jest winne 10 000 dolarów za każdy rok, w którym tam mieszkała, urządzenie musiało zostać sprzedane przez Aveo, a oni chcieli 30 000 dolarów, aby je odnowić. Aveo wycenił jednostkę na 400 000 dolarów. Musiałem płacić agentowi sprzedającemu i za reklamę, a opłaty kwartalne i dwutygodniowe musiały być płacone do czasu sprzedaży jednostki. Nie przekazano żadnych zysków z inwestycji.

Po sprzedaży jednostki i odjęciu kosztów około 100 000 USD odziedziczyliśmy mniej niż 300 000 USD. Podczas gdy ceny domów w Melbourne poszybowały w górę, Aveo osiągnęła ogromne zyski, ale wartość jej nieruchomości była dla nas warta 50 000 dolarów mniej niż zapłaciła za nią dziewięć lat wcześniej”.

Istnieje wiele innych historii o nieszczęściach w wiosce emerytów. Od marca do czerwca 2016 r. dochodzenie Wiktorii w sprawie sektora otrzymało 766 zgłoszeń, z których wiele pochodziło od mieszkańców wioski emerytów, którzy stwierdzili, że zostali okradzeni ze ślepoty

Dlaczego opóźnienie?

Proponowane reformy NSW wciąż pozostające w stanie zawieszenia to:

• 42-dniowy limit opłat i prowizji po wyprowadzce mieszkańca
• operatorzy płacą uprawnienia do wyjazdu nie później niż sześć miesięcy po dacie wyprowadzki w obszarze metropolitalnym Sydney i nie później niż 12 miesięcy w innych miejscach
• operatora, aby odkupić nieruchomość, jeśli nie może jej sprzedać w określonych ramach czasowych.

Raport Kathryn Greiner, przewodniczącej ministerialnego komitetu doradczego ds. starzenia się, zalecał limity czasowe opłat i zwrotów. Raport ukazał się w czerwcu 2018 roku po dochodzeniu, które Greiner prowadził na polecenie rządu NSW.

Greiner jest teraz ambasadorem wiosek emerytów w NSW i powiedział, że „w sektorze wiosek emerytów było wiele problemów przez wiele lat”.

(Istnieje wiele różnych rodzajów umów z wioskami emerytów w całym kraju. Proponowana reforma NSW przyniosłaby korzyści głównie „zarejestrowanym interesariuszom”, którzy obecnie muszą uiszczać opłaty za usługi ogólne na rzecz wsi, dopóki ich jednostka nie zostanie sprzedana. Do momentu sprzedaży nie dostają tzw. uprawnień do wyjścia.)

Obecni mieszkańcy mogą przegapić

Proponowane reformy będą prawdziwym przełomem, mówi Jim Gibbons, prezes Emerytury Stowarzyszenie Mieszkańców Wiejskich (RVRA), organizacja non-profit z NSW, która działa w interesie mieszkańców. Sam jest też mieszkańcem wioski emerytów.

„Kiedy wychodzę, muszę nadal udzielać operatorowi nieoprocentowanej pożyczki, dopóki nie zabierze się do sprzedaży jednostki, więc operator nie ma zachęty do sprzedaży” – mówi Gibbons, dodając, że proces może trwać lat.

Nawet mając na stole proponowane rozwiązanie, mówi CHOICE, rząd stanowy ociąga się z tą ostatnią krytyczną zmianą.

Istnieje silna sugestia, że ​​jakiekolwiek zmiany dotyczące uprawnień do wyjazdu nie będą miały zastosowania do obecnych mieszkańców – tych samych ludzi, którzy forsowali te reformy

Jim Gibbons, prezes Stowarzyszenia Mieszkańców Wiosek Emerytów

„To bardzo frustrujące, że mieliśmy wyraźną obietnicę wyborczą, że wprowadzą to”, mówi. „A teraz istnieje silna sugestia, że ​​jakiekolwiek zmiany dotyczące uprawnień do wyjazdu nie będą dotyczyć obecnych mieszkańców – tych samych ludzi, którzy forsowali te reformy. Nie było żadnej wzmianki o „dziadku” podczas fazy konsultacji.” (Jeśli reformy są „dziadkiem”, skorzystają z nich tylko nowi mieszkańcy).

Prawie dziewięciu na dziesięciu mieszkańców (około 87%) w NSW ma zarejestrowane umowy z udziałowcami.

Obietnica wyborcza pochodzi od ówczesnego ministra ds. innowacji i lepszych regulacji Matta Keana w okresie poprzedzającym wybór premiera stanu Gladys Berejiklian w 2019 roku.

Obecnie nie ma zachęty dla wiosek do odsprzedaży jednostek po ich opuszczeniu

Matt Kean, były minister NSW ds. innowacji i lepszych regulacji

Kean poparł tę propozycję, mówiąc, że „wielu emerytów wykorzystuje swoje oszczędności życiowe na zakup jednostki w wioskach emerytów i muszą mieć dostęp do tych pieniędzy, gdy przenoszą się do opieki nad osobami starszymi lub innych ustalenia. Jednak ponieważ mieszkańcy są zmuszeni do dalszego płacenia opłat, obecnie nie ma zachęty dla wiosek do odsprzedaży jednostek po ich opuszczeniu. Niektóre wioski emerytów wykorzystałyby emerytów, zmuszając ich do płacenia tysięcy dolarów opłat i prowizji, dopóki ich jednostka nie zostanie sprzedana”.

Kean przeszedł do portfolio Energy and Environment w lutym 2019 roku i został zastąpiony przez Kevina Andersona, członka Nationals z Tamworth, NSW.

Minister wciąż rozważa informacje zwrotne

Zapytaliśmy Andersona, czy popiera wprowadzenie 42-dniowego terminu na opłaty okresowe oraz sześciomiesięcznego i dwunastomiesięcznego terminu wypłaty uprawnień do wyjazdu. Rzecznik powiedział nam, że zobowiązania były nadal aktualne w czasie wywiadu.

Rzecznik dodał jednak, że minister wciąż rozważa informację zwrotną na temat dokumentu dyskusyjnego, który „pomoże kształtować reformy i sposób ich wdrażania oraz dbać o to, aby odzwierciedlały potrzeby mieszkańców i wsi operatorów. NSW Fair Trading będzie przeprowadzać ukierunkowane konsultacje z zainteresowanymi stronami, aby lepiej zrozumieć obawy zgłoszone w wielu zgłoszeniach. Raport z wyników konsultacji oraz rekomendacje co do dalszych działań mają zostać przekazane ministrowi jeszcze w tym roku. Następnie rząd określi proces i termin wdrożenia tych reform”.

Musimy w pełni zastanowić się, jak to może działać. Ostatnią rzeczą, jaką chcemy zrobić, jest brak wiosek emerytalnych

Rzecznik ministra ds. innowacji i lepszych regulacji NSW Kevin Anderson

NSW Fair Trading opublikowało dokument do dyskusji i poprosił o nadsyłanie zgłoszeń w lipcu tego roku.

W kwietniu Anderson zobowiązał się do jednej z konkretnych propozycji, mówiąc: „będziemy wprowadzać 42-dniowy limit czasu, przez jaki wioski mogą pobierać opłaty usługi ogólne po wyjeździe rezydenta oraz obowiązkowe okresy sprzedaży lub odkupu dla właścicieli, którzy chcą sprzedać swoją nieruchomość i odejść z emerytury wioska".

Ale Jim Gibbons mówi, że dopracowanie szczegółów trwa zbyt długo: „Jeśli dojdziemy do listopada na kolejną grupę roboczą, Byłbym zdumiony, gdybyśmy zobaczyli jakieś zmiany przed marcem przyszłego roku, ponieważ prawodawcy wkrótce ruszą walca na wakacje. Najważniejszą rzeczą, o którą się martwimy, jest to, że rząd wprowadzi zmiany”.

Rzecznik ds. innowacji i lepszych regulacji powiedział nam, że pomysł wprowadzenia zmian z mocą wsteczną nie był częścią pierwotnego zobowiązania i jest „rozważany”.

Gibbons i inni uważają, że rządy stanowe uginają się pod presją deweloperów

„Musimy w pełni rozważyć, jak to może działać” – powiedział. „Ostatnią rzeczą, jaką chcemy zrobić, jest brak wiosek emerytalnych”.

Gibbons i inni uważają, że rządy stanowe uginają się pod presją deweloperów, w szczególności Australijskiej Rady ds. Nieruchomości i jej stanowych wydziałów.

Złożyliśmy to w biurze Andersona, ale rzecznik odmówił komentarza. Poprosiliśmy Aveo o podejście do reform, ale zostaliśmy skierowani do Rady ds. Życia Emerytalnego, która jest ramieniem Rady Nieruchomości Australii.

Aveo odmówiło również odpowiedzi na roszczenia zawarte w naszych studiach przypadków dotyczące wysokich opłat bieżących i opóźnionych uprawnień do wyjścia.

Jak mieszkańcy tracą swoje gniazdo?

Proponowane terminy pozwolą znacznie obniżyć wysokie koszty wyjazdu z wioski emerytów – twierdzą zwolennicy. Ale nawet jeśli reformy przejdą i będą dotyczyć obecnych mieszkańców, mówi Gibbons, wiele umów emerytalnych z wioskami nadal będzie obfitowało w haczyki.

Jak argumentowaliśmy we wcześniejszym dochodzeniu, centralną kwestią jest długotrwały system pożyczek bieżących. To powoduje, że mieszkańcy przekazują znaczną sumę w postaci nieoprocentowanej pożyczki zaciągniętej – pieniądze, które zwykle otrzymują ze sprzedaży domu. Ostatnie reformy nie dotyczyły tego systemu pożyczek.

W wielu przypadkach (zwłaszcza w przypadku niezarejestrowanych posiadaczy udziałów) rezydent traci znaczną część, jeśli nie całość, zysku kapitałowego jednostki.

Lub, ujmując to inaczej, jeśli mieszkaniec zapłaci 500 000 dolarów za jednostkę, a po wyprowadzce jest ona warta 700 000 dolarów, może nie otrzymać dużej różnicy z 200 000 dolarów. W przypadku braku proponowanych reform będą musieli nadal płacić opłaty i czekać na zwrot, do którego mogą być uprawnieni.

W jednym kontrakcie NSW, który przyjrzeliśmy się, potencjalny mieszkaniec musiałby rozstać się z 125 000 USD z jej kredytu w wysokości 515 000 USD, gdyby odszedł w dowolnym momencie po 90 dniach, co niektórzy twierdzą, że nie jest tak naprawdę wystarczającym czasem, aby dowiedzieć się, czy przeprowadzka do wioski emerytów była dobrym pomysłem, czy nie. (W końcu kobieta się nie zdecydowała.) 

I ten początkowy koszt wyjścia nie obejmuje dalszych odroczonych opłat za zarządzanie, które musiałaby zapłacić, gdyby odeszła po 90-dniowym terminie rozliczenia.

Luki w umowach

Gibbons mówi, że operatorzy wiosek często wykorzystują sprytne luki w umowach, aby uniknąć pełnego zwrotu zysków kapitałowych. Na przykład jego umowa mówi, że ma prawo do 100% zysków kapitałowych w momencie wyjazdu. Ale po przeprowadzce odkrył, że zawiła formuła w kontrakcie kurczy się do 70% po uwzględnieniu opłat za wyjście.

Operatorzy mają prawo dodawać własne formuły do ​​standardowych umów, które często zwiększają koszty wyjazdu proporcjonalnie do obiecanego zwrotu z zysków kapitałowych. Ogólnie rzecz biorąc, mówi Gibbons, im więcej obiecanych zysków kapitałowych, tym wyższe koszty wyjścia, które zmniejszają to, co operator faktycznie musi oddać.

Jednym ze sposobów, w jaki się to dzieje, jest sytuacja, w której koszty wyjścia obejmują również wszelkie straty kapitałowe, które w wielu umowach musi zapłacić rezydent, a nie operator. Operatorzy będą również odliczać opłaty za wyjście z nowego wkładu, co zmniejsza zysk kapitałowy.

„To manipulacja kalkulacją” – mówi Gibbons. „Operatorzy wiedzą o tym i absolutnie to wykorzystują, ale prawnicy zwykle tego nie rozumieją. W rzeczywistości jest to drobna ręka. Jest w każdym kontrakcie i śmierdzi. Operatorzy nie są w rzeczywistości rozsądni w ramach umowy."

Domy spokojnej starości „straszna inwestycja”

Gibbons mówi, że właściciele wsi uzasadniają system pożyczek wstępnych tym, że udostępniają mieszkania emerytom za około 70% wartości rynkowej podobnej nieruchomości.

Ale kiedy mieszkaniec się wyprowadza, operator kremuje około 30% obecnej wartości nieruchomości, aby zrekompensować zniżkę.

„To nie jest rozsądna inwestycja”, mówi Gibbons. „Wszyscy się z tym zgadzamy. Płacisz za styl życia. Prawdopodobnie umrę, zanim moja żona umrze i chcę, żeby znalazła się w dobrym miejscu z dobrym wyposażeniem. Dla mnie to racjonalna decyzja. Wszedłem w to z szeroko otwartymi oczami." 

Ale to nie usprawiedliwia innych rodzajów kontraktowych zabawnych interesów, do których podejmują się operatorzy.

„W wielu z tych kontraktów jest wiele zmarszczek” – mówi Gibbons. „Jest wiele niesprawiedliwych rzeczy”.

Skandaliczne warunki

Stewart Levitt, prawnik z NSW, który dokonał przeglądu wielu umów z wioskami emerytów i opowiada się za silniejszymi reformami sektora, zgadza się z tym.

Nazywa wiktoriańskie reformy, które skupiały się w dużej mierze na lepszym ujawnieniu informacji potencjalnym mieszkańcom, „jako odpowiedzią dla deweloperów i zmyć z mieszkańcami emerytów”, wskazując, że zostali ciepło przyjęci przez wiktoriańską Radę Majątkową Australii podział.

„Reformy tak naprawdę miały na celu dać mieszkańcom wiedzę o tym, jak wiele jest dostępnych dla nich, a nie poprawić ich los”, mówi Levitt CHOICE.

„Rząd mówi, że tak długo, jak wyjaśnisz wszystkim, że jesteś sfatygowany, to jest w porządku”.

Rząd mówi, że tak długo, jak wyjaśnisz wszystkim, że jesteś sfatygowany, to jest w porządku

Adwokat z Sydney Stewart Levitt

Levitt mówi, że rząd wiktoriański, podobnie jak rządy innych stanów, nie są tak naprawdę zainteresowane rozwiązywaniem problemu nierówności w systemie pożyczek bieżących.

„Mieszkańcy tracą 35% za przywilej pożyczania pieniędzy deweloperom” – mówi. „Oczywiście to straszna inwestycja, ale nie musi to być straszna inwestycja. Nie rozumiem, dlaczego nie można zastosować prostszego i bardziej sprawiedliwego modelu. Ten system pozbawia starszych ludzi wszelkiego rodzaju gniazdo, które zbudowali w ciągu swojego życia”.

Levitt mówi, że winne są same kontrakty.

„To skandaliczne warunki” – mówi. „I są tam, aby uniemożliwić ludziom korzystanie z wolnego wyboru. Naprawdę nie masz etatu. Operatorzy skutecznie kontrolują sprzedaż nieruchomości i sami ustalają cenę sprzedaży. Mieszkańcy w ogóle nie otrzymują dużego zysku za swoje pieniądze”.

Wersja dostępna tylko tekstowo

Branża twierdzi, że model działa

Ben Myers, dyrektor wykonawczy Rady ds. Emerytur (oddziału Australijskiej Rady ds. Nieruchomości), ma zupełnie inny pogląd.

Myers twierdzi, że system pożyczek napływających i odroczonych opłat za zarządzanie pozwolił na rozwój i prosperowanie sektora wiosek emerytów. Bez tego, mówi, prawdopodobnie w ogóle byłby taki sektor.

„To niedoskonały model, ale przetrwał próbę czasu” – mówi. „Odroczone opłaty za zarządzanie to zastrzyk kapitału dla wsi, który utrzymuje wioskę. Wykonała bardzo dobrą robotę, utrzymując nieruchomości i utrzymując wartość kapitału. Właśnie dlatego sektor mógł się rozwijać”.

Jednak finansowanie napraw i konserwacji jest jednym z głównych problemów mieszkańców wsi. Wielu wskazuje na brak jasności co do tego, kto jest odpowiedzialny finansowo. Mieszkańcy często muszą sami płacić za naprawy i często kłócą się z operatorami z powodu niewykonanych napraw.

Proponowane reformy są niezwykle ryzykowne dla mieszkańców i operatorów

Ben Myers, dyrektor wykonawczy, Rada ds. Mieszkań Emerytalnych

Myers nazywa ideę stosowania 42-dniowych, sześcio- lub 12-miesięcznych limitów czasowych „diabolicznym”, szczególnie jeśli odbywa się to retrospektywnie. Nałożenie takich ograniczeń na czas, przez jaki mieszkańcy muszą uiszczać opłaty po wyprowadzce, doprowadzi do spadku jakości wsi, twierdzi, a wyznaczenie terminów zwrotu uprawnień do wyjazdu wypędzi niektórych operatorów z biznes.

„Zaproponowane reformy są niezwykle ryzykowne dla mieszkańców i operatorów” – mówi Myers. „Zagrażają rentowności znacznej liczby operatorów. Operatorzy nie będą mieli dźwigni finansowej i płynności i będą zmuszeni odkupić większość nieruchomości. Bardzo trudno jest przeprowadzić transakcję w sześć miesięcy lub w 12 miesięcy na obszarach regionalnych. Ostatecznie obniży ceny”.

Odnosząc się do 18-miesięcznego terminu zwrotu uprawnień do wyjazdu, które niedawno weszły w życie w Queensland i Australia Południowa, Myers mówi: „Widzieliśmy wielu operatorów, którzy byli pod przymusem finansowym, a niektórzy odeszli pod".

Ale dostęp do kapitału nie wydaje się w tej chwili problemem. Zgodnie z migawką branży z 2018 r., sporządzoną przez australijską Radę ds. Nieruchomości, do końca 2022 r. na rynek trafi 2000 nowych lokali rocznie. Aveo nie miało dobrego roku finansowego 2019, ale mimo to wypracowało ponad 50 milionów dolarów zysku po opodatkowaniu.

Branża jako całość robi wiele, aby uprościć i zdemistyfikować

Ben Myers, dyrektor wykonawczy, Rada ds. Mieszkań Emerytalnych

Zamiast 42-dniowego limitu opłat za kontynuację „możemy zaakceptować sześć miesięcy”, mówi Myers. I dodaje, potencjalne zastosowanie sześcio- lub dwunastomiesięcznego limitu czasowego mogłoby zadziałać. „Jeśli zostanie zastosowany w przyszłości, operator może odpowiednio zachować kapitał, aby mieć płynność na wykup”, mówi.

Tymczasem sektor wiosek emerytów koncentruje się na odbiorze społecznym.

„Branża jako całość robi wiele, aby uprościć i zdemistyfikować”, mówi Myers.

„Bardzo ciężko pracuje, aby poprawić swoją reputację, pewność siebie i zaufanie. To, jak dobrze umowy są rozumiane przez osoby, które je podpisują, jest istotną kwestią, a naszym celem jest podniesienie poziomu doradztwa dla konsumentów. Nie chcemy, aby pokrzywdzone dzieci zmagały się ze stratą bliskiej osoby, a także z odziedziczoną sytuacją finansową”.

Aby podzielić się swoimi przemyśleniami lub zadać pytanie, odwiedź forum społeczności CHOICE.

Odwiedź Społeczność WYBÓR