Dużo miejsca na ulepszenia dla brokerów
Ostatnia aktualizacja: 06 maja 2015
Można by pomyśleć, że broker kredytów hipotecznych wytropi najbardziej odpowiednią dla Ciebie ofertę kredytu hipotecznego, gdy szykuje finansowanie na największy zakup w Twoim życiu. W końcu, czy nie za to im płacą? Podczas gdy wielu brokerów dokładnie to robi, prawo wymaga jedynie, aby pośrednicy hipoteczni nie sugerowali kredytu mieszkaniowego, który nie odpowiada Twoim potrzebom. Wyniki naszego shadow shopu sugerują, że nabywcy domów powinni dokładnie i krytycznie przyjrzeć się temu, co wymyślą ich brokerzy.
Wysłaliśmy pięciu nabywców domów do trzech największych firm pośrednictwa hipotecznego w Australii, uzyskując łączny udział w rynku bliski 50% według IBISŚwiat w 2014. Nazwy nie są obce:
- Australijskie kredyty mieszkaniowe (posiadany przez CBA)
- Wybór kredytu hipotecznego
- Australijska Grupa Finansowa.
Nasza próba była niewielka, ale znaleźliśmy kilka przykładów dobrych praktyk.
Zamiast tego nasi pożyczkobiorcy zetknęli się z taktykami presji sprzedaży, nieodpowiednimi poradami, brakiem ujawniania prowizji i sprzedażą dodatkową z niewielkim uwzględnieniem ryzyka.
Aby uzyskać więcej informacji o tym, jak oceniliśmy brokerów, przeczytaj Jak działamy w cieniu brokerów kredytów hipotecznych.
Co muszą zrobić brokerzy?
Dobre pytanie.
- Chociaż w przepisach kredytowych istnieją zabezpieczenia konsumentów, istnieje brak wyraźnych wymagań dla brokerów do pracy w twoim najlepszy interes.
- Pośrednicy hipoteczni nie mogą polecić pożyczki, która jest nieodpowiednia i może spowodować trudności finansowe, ale ich rekomendacja nie musi być dla Ciebie najlepszą ani nawet dobrą kredytem mieszkaniowym. Na przykład pożyczka nie musi mieć konkurencyjnego oprocentowania.
- Pośrednik kredytów hipotecznych musi ci dać przewodnik kredytowy który zawiera informacje na temat prowizje jakie otrzymują, ten pożyczkodawcy mogą zorganizować finansowanie z (panel pożyczkodawców) i gdzie się udać, jeśli masz spór z brokerem.
Brokerzy w naszym badaniu wykazali wiele możliwości poprawy.
Problemy z doradztwem w zakresie kredytów mieszkaniowych
Aby być uczciwym, brokerzy kredytów hipotecznych mogą pomóc nabywcom domów – zwłaszcza kupującym pierwszy dom – poruszać się po gęstych gąszczach opcji kredytów mieszkaniowych. Nic więc dziwnego, że pośrednicy hipoteczni piszą teraz nieco ponad połowę wszystkich nowych kredytów mieszkaniowych. Brokerzy mogą dopasować Twoje potrzeby do pożyczkodawcy i pomóc Ci rozszyfrować proces składania wniosku o kredyt hipoteczny. A dobrzy brokerzy postrzegają siebie jako wychowawców i doradców, a nie tylko sprzedawców. W naszym shadow shopie znaleźliśmy tylko jednego brokera, który dobrze spisał się w tej roli. Znaleźliśmy problemy z poradą dotyczącą kredytu mieszkaniowego lub obsługą klienta świadczoną przez co najmniej jednego pośrednika w każdym z naszych scenariuszy kredytów mieszkaniowych:
- pożyczka na budowa nieruchomości
- a pierwszy dom kupujący
- refinansowanie za samozatrudniony wykonawca
- refinansowanie dla młodej rodziny
- NS inwestycja nieruchomość dla pary, która spłaciła swój pierwszy dom.
Problemy obejmowały:
- Doradzanie nabywcy domu, który chciał zrefinansować swój kredyt mieszkaniowy i ma niepewne zatrudnienie, aby wykorzystał kapitał własny w swoim domu do zainwestowania lub wyjazdu na wakacje.
- Pośrednik promujący produkt własnej firmy, nawet przyznając, że inni pożyczkodawcy zaoferowali lepszą pożyczkę.
- Para, która chciała kupić nieruchomość inwestycyjną o wartości 600 000 USD, ale doradzono jej, aby zaciągnęła 1 milion dolarów pożyczki pod zastaw ich domu.
Oto jak oceniło 15 brokerów, według naszych panel ekspercki:
- Słaba – siedem
- Granica – dwa
- Dopuszczalne – trzy
- Dobry
- Mieszany – jeden. Niektórzy eksperci uważali, że ten broker ma dobre strony, ale inni mieli obawy.
- Brak oceny – jeden. Ten pośrednik doradził pożyczkobiorcy w sytuacji niepewnego zatrudnienia, aby nic nie robił, co w rzeczywistości było dobrą radą.
Scenariusze
Własna budowa
Peter* kupił działkę w okolicy Sydney i ma zamiar rozpocząć budowę własnego domu. Potrzebuje 550 000 dolarów i miał już wstępną zgodę u jednego pożyczkodawcy.
Czuł, że był narażony na presyjną taktykę sprzedaży ze strony brokera AFG. Oferta była nie tylko napięta, ale broker nie chciał się z nim spotykać, chyba że był zamierzam podpisać formularz zgłoszeniowy „Właściwie nie chciałem iść z tym brokerem – czułem presję całości czas".
Brokerzy Mortgage Choice i Aussie zapytali go o jego wydatki, ale zamiast tego zastosowali własne standardowe szacunki. Poza tym broker australijski był najlepszym brokerem w naszej ankiecie. Peter był pod wrażeniem dopasowanych porad, jakie otrzymał od tego brokera – na przykład upewnienia się, że pożycza wystarczająco dużo, aby stać go na wykończenie i zagospodarowanie krajobrazu. Peterowi spodobały się rekomendacje pożyczkowe od brokera Mortgage Choice: „oferta, którą zaoferował, jest całkiem dobra”.
| AFG | Australijczyk | Wybór kredytu hipotecznego | |
|---|---|---|---|
| Ocena kupującego domu | 2.5 | 4.25 | 3.75 |
| Prowizje ujawnione? | Nie | Nie | TAk |
| Ujawniono panel pożyczkodawców? |
Nie | TAk | TAk |
| Dostarczony przewodnik kredytowy? | Nie | TAk | TAk |
| Ocena ekspertów | Słaby | Dobry | Mieszany |
| Komentarze ekspertów | „Wygląda na to, że broker nie zainwestował żadnego czasu rzeczywistego w klienta, słabe wskazówki i zrozumienie ogólnych potrzeb klienta”. | „Odbyło się szczegółowe omówienie potrzeb i celów”. | „Zaspokojenie potrzeb klienta, wartość dodana”; „Brak uwzględnienia przystępności cenowej”. |
Refinansowanie: samozatrudniony
Carol* jest samozatrudnionym wykonawcą z Victorii, który rozpoczął pracę na pełny etat na początku 2015 r. na czteromiesięczny kontrakt. Jej dom jest wart 550 000 dolarów i ma pożyczkę w wysokości 180 000 dolarów. Tylko kilku pożyczkodawców zrefinansowałoby jej pożyczkę, podając jej brak bezpiecznego dochodu jako problem.
Jednak mimo to jej broker AFG zasugerował, aby wykorzystała kapitał własny w swoim domu do zainwestowania w jedną lub nawet dwie dodatkowe nieruchomości, akcje lub może wakacje. „Nie sądzę, aby broker naprawdę wystarczająco rozumiał moją sytuację finansową i potrzeby.
Australijski broker zamiast tego poprosił ją, aby wstrzymała się z refinansowaniem do czasu rozpoczęcia następnej umowy. Ale ten pośrednik zasugerował również, że była w stanie zaciągnąć pożyczkę prawie dwukrotnie wyższą, niż chciała.
Kilka dobrych rad w tym scenariuszu pochodziło od brokera Mortgage Choice. Powiedział Carol, że nie sądzi, by pożyczkodawcy refinansowali jej pożyczkę i poprosił ją, aby wróciła po 12 miesiącach ciągłego dochodu. Powiedział, że jej obecna pożyczka jest konkurencyjna, więc „nie powinna nad tym tracić snu”.
| AFG | Australijczyk | Wybór kredytu hipotecznego | |
|---|---|---|---|
| Ocena kupującego domu | 2.7 | 4 | Nie dotyczy |
| Prowizje ujawnione? | TAk | TAk | Nie dotyczy |
| Ujawniono panel pożyczkodawców? | Nie | TAk | Nie dotyczy |
| Dostarczony przewodnik kredytowy? | TAk | TAk | Nie dotyczy |
| Ocena ekspertów | Słaby | Do przyjęcia | Nie dotyczy |
| Komentarze ekspertów | „Jest to przykład niewłaściwej sprzedaży dodatkowej bez rzeczywistego uwzględnienia ryzyka” | „Nie jest jasne, w jaki sposób obliczono maksymalną zdolność kredytową”. | „Dobrze było zobaczyć, jak broker radzi, aby nic nie robić, gdy jest to właściwa rada”. |
Pierwszy dom
Jane* mieszka i pracuje w regionie i chce kupić mieszkanie o wartości 350 000 USD w swojej najbliższej stolicy, początkowo jako inwestycję, a później jako pierwszy dom. Ma tylko 10% depozytu.
Jej australijski broker wydawał się kompetentny i zasugerował, aby wstrzymała się z zakupami, dopóki nie wpłaci większego depozytu, co uznała za dobrą radę. Ale próbował nakierować ją na produkt swojej firmy. „Jestem trochę zaniepokojony bezstronnością promowania Australijskie kredyty mieszkaniowe i nie polecam NS lub Suncorp (które, jak przyznał, generalnie oferowały tańsze pożyczki)."
W opinii Jane jej broker Mortgage Choice był niewiarygodny, nie udzielając rekomendacji produktów. AFG, choć również wyglądała na kompetentną, chciała skłonić ją do wstępnego zatwierdzenia, zanim nawet omówi konkretne pożyczki.
| AFG | Australijczyk | Wybór kredytu hipotecznego | |
|---|---|---|---|
| Ocena kupującego domu |
3 | 4 | 2.75 |
| Prowizje ujawnione? |
Nie | Nie | Nie |
| Ujawniono panel pożyczkodawców? |
Nie | Nie | Nie |
| Dostarczony przewodnik kredytowy? |
TAk | Nie | Nie |
| Ocena ekspertów |
Linia graniczna | Do przyjęcia | Słaby |
| Komentarze ekspertów | „wydawało się, że zamierza skierować potencjalnego kredytobiorcę do jednego banku” | „wydałoby się nie całkowicie bezstronne poprzez komentarze i kierowanie się w stronę produktu australijskiego” | "nie spełnił potrzeb klienta" |
Refinansowanie: Młoda rodzina
Corinna* i Thomas* mieszkają w Queensland, mają dwuletniego syna i spodziewają się dziecka. Posiadają dom o wartości 425 000 USD i chcą refinansować pożyczkę o wartości 340000 USD. Ważna jest dla nich elastyczność i dostęp do dodatkowych spłat.
Uważali, że żaden z trzech brokerów w rzeczywistości nie spełnił ich potrzeb. „Następnym razem umówię się na spotkanie z przedstawicielami trzech pożyczkodawców i przyniosę ze sobą całą moją dokumentację” – mówi Corinna. „Nie wrócę do brokera, ponieważ albo nie oferuje on produktów w moim najlepszym interesie, albo nie jest w stanie zapewnić dokładnej i terminowej obsługi swoim klientom”.
| AFG | Australijczyk | Wybór kredytu hipotecznego | |
|---|---|---|---|
| Ocena kupującego domu |
1 | 1.5 | 3 |
| Prowizje ujawnione? |
Nie | TAk | TAk |
| Ujawniono panel pożyczkodawców? |
Nie | Nie | Nie |
| Dostarczony przewodnik kredytowy? |
Nie | Nie | Nie |
| Ocena ekspertów |
Słaby | Słaby | Słaby |
| Komentarze ekspertów | „Prawdziwe problemy z komunikacją między pośrednikiem a konsumentem”. | „Nie zastanawiałem się nad dostosowaniem pożyczki do potrzeb potencjalnego pożyczkobiorcy”. | "Brakowało w obszarze dostarczenia rozwiązania dla klienta." |
Dom się opłacił, teraz inwestujemy w nieruchomości
Emma* i Paul* spłacili swój dom w Sydney za 1,2 miliona dolarów i chcą zainwestować w nieruchomość inwestycyjną o wartości 600 000 dolarów. Planują dokonać dodatkowych spłat.
Zarówno brokerzy Aussie, jak i Mortgage Choice zalecili pozostawienie istniejącej (ale spłaconej) pożyczki w wysokości ponad 400 000 $ otworzyć i wziąć dodatkową pożyczkę w wysokości 600 000 $: łączną pożyczkę w wysokości ponad 1 miliona zabezpieczoną na ich Dom.
Tymczasem broker AFG nie wziął pod uwagę ich potrzeb.
| AFG | Australijczyk | Wybór kredytu hipotecznego | |
|---|---|---|---|
| Ocena kupującego domu | 2.75 | 3.25 | 3.75 |
| Prowizje ujawnione? |
Nie | Nie | Nie |
| Ujawniono panel pożyczkodawców? |
Nie | Nie | Nie |
| Dostarczony przewodnik kredytowy? |
Nie | TAk | Nie |
| Ocena ekspertów |
Linia graniczna | Do przyjęcia | Słaby |
| Komentarze ekspertów | „Nie uwzględnił odpowiednio potrzeb i celów potencjalnego kredytobiorcy”. | „Fakt, że chciał, aby klient pożyczył milion dolarów, był szokiem”. | „Zasugerowano, że konsument mógłby zaaranżować nową pożyczkę w wysokości 600 000 USD i zachować dotychczasowy kredyt w wysokości 460 000 USD”. |
Luźne przepisy
WYBÓR zapytał profesor Kevin Jameson, kierownik Katedry Finansów Stosowanych i Studiów Aktuarialnych w Uniwersytet Macquarie, aby zapoznać się z wynikami naszego dochodzenia. Nie był pod wrażeniem niektórych brokerów, których robiliśmy w cieniu.
„Moim ogólnym wrażeniem było to, że zbyt często nie był to proces oparty na udzielaniu dobrych rad. Jest to proces, w którym wnioskodawca otrzymuje (lub sprzedaje) to, co według niego chce lub potrzebuje” – powiedział Jameson.
„Taka może być natura tej branży – sprzedaż produktów, a nie doradztwo. Trzeba to jednak docenić, gdyż w planowaniu finansowym nie zawsze jest to w najlepszym interesie klienta.”
„Są to bardzo ważne decyzje finansowe, z poważnymi konsekwencjami, jeśli się nie powiodą. Należy zachować równowagę między odpowiedzialnością konsumenta i prawem do podejmowania decyzji finansowych a potrzebą udzielania przez pośrednika odpowiedzialnego indywidualnego doradztwa. Niezależnie od niedociągnięć w obszarze doradztwa finansowego, przynajmniej tamtejsze ramy to uwzględniają. W tym obszarze ramy wydają się znacznie słabsze”.
W porównaniu z regulacjami dotyczącymi doradców finansowych, wymagania stawiane pośrednikom hipotecznym są znacznie mniej rygorystyczne. A zasady są w wielu przypadkach otwarte na interpretację, na przykład:
- Nie jest jasno określone, w którym momencie należy ujawnić prowizje lub zakres panelu kredytodawców.
Brokerzy w ankiecie nie sprawdzają najlepszych praktyk
Wielu brokerów, których szukaliśmy w cieniu, nie sprawdziło najlepszych praktyk, jeśli chodzi o ujawnienie. Nasi pożyczkobiorcy celowo nie pytali o prowizje i panel pożyczkodawców; chcieliśmy dowiedzieć się, ilu brokerów podałoby te informacje bez wezwania. Okazało się, że bardzo niewielu. Tylko dwóch wyjaśniło, że otrzymują prowizje i z którymi pożyczkodawcami mają do czynienia.
Podczas gdy niektórzy podali przynajmniej część informacji o prowizjach lub panelu pożyczkodawców, a niektórzy podali ich przewodnik kredytowy, uważamy, że na początku każdej porady należy podać pełne i szczere ujawnienie proces. Chociaż udostępnianie ich dopiero na późniejszym etapie procesu nie jest sprzeczne z przepisami, ujawnienie ma kluczowe znaczenie dla zdolności nabywcy domu do podjęcia świadomej decyzji.
Na przykład, jeśli doradzono Ci pożyczenie więcej niż potrzebujesz, ważne są szczegółowe informacje o prowizjach:
- W przypadku pożyczki w wysokości 400 000 USD z NAB prowizja z góry może wynosić 2600 USD.
- W przypadku pożyczki w wysokości 600 000 USD z NAB prowizja z góry może wynosić 3900 USD.
Oprócz kwoty kredytu (i tego, ile faktycznie są winni kredytobiorcy), czynniki takie jak: pożyczkodawca i rodzaj pożyczki mogą mieć realną różnicę w wysokości prowizji, którą otrzymuje pośrednik. Zobacz nasz raport o tym, jak uzyskać najlepiej z twojego brokera kredytów hipotecznych.
WYBÓR werdyktu
Nasz shadow shop znalazł wiele przykładów złych praktyk sugerujących, że konsumenci powinni uważać na informacje dostarczane przez brokerów.
- Nie oczekuj, że pożyczka jest przystępna tylko dlatego, że mówi ci o tym pośrednik; sporządź budżet i upewnij się, że możesz sobie pozwolić na spłaty, nawet jeśli stopy procentowe wzrosną o 3%.
- Trzymaj się z dala od jakiegokolwiek brokera, który naciska na Ciebie, aby cokolwiek podpisać, zanim otrzymasz pełne i adekwatne informacje o swoich opcjach.
- Należy pamiętać, że różne rodzaje pożyczek (większe pożyczki lub pożyczki tylko z odsetkami) lub pożyczkodawcy zazwyczaj płacą brokerom wyższe prowizje.
- Wiedz, że jakakolwiek pożyczka rekomendowana przez pośrednika nie musi być dla Ciebie najlepszą możliwą pożyczką. Opłaca się przetestować konkurencyjność pożyczek rekomendowanych przez brokerów w stosunku do niezależnych źródeł, takich jak CANSTAR lub Flongle.
- Zadaj szczegółowe pytania dotyczące doświadczenia zawodowego brokera, panelu brokerskiego, preferowanych pożyczkodawców, struktur prowizji i kwot.
* Zmieniono imiona.