Przewodnik po sprzedaży nieruchomości

JavaScript jest wyłączony
Jeśli to możliwe, włącz obsługę JavaScript, aby zwiększyć wygodę korzystania z witryny CHOICE.

Nic osobistego, ale wielu agentów nieruchomości będzie chciało sprzedać twoją nieruchomość tak szybko, jak to możliwe i zarobić prowizję.

Średnio od dwóch do trzech procent ceny sprzedaży (10 000-15 000 USD przy sprzedaży za 500 000 USD) prowizje stanowią silną zachętę do zamknięcia transakcji.

Dlatego sprzedawca ma dwa duże zmartwienia:

• Agent może przecenić twoją nieruchomość tylko po to, by wylądować na twoich firmach.
• Agent może zaniżać wartość Twojej nieruchomości, więc sprzedaje się szybko.

Jak więc znaleźć godnego zaufania agenta nieruchomości?

Na tej stronie:

• Jak wybrać agenta nieruchomości
• Ile pobierają agenci nieruchomości?
• Czy wszystkie umowy agencyjne są takie same?
• Czy wybrać prywatną sprzedaż czy aukcję?
• Koniec z niedocenianiem

Jak wybrać agenta nieruchomości

1. Odrób pracę domową na temat ceny

• Uważnie obserwuj ostatnie aukcje i wyniki sprzedaży w Twojej okolicy.
• Rozważ zatrudnienie niezależnego rzeczoznawcy, aby określić wartość swojego domu.
instagram viewer
• Odwiedź nieruchomości na sprzedaż w Twojej okolicy, aby dowiedzieć się, czy agent przecenia lub nie docenia wartości Twojej nieruchomości.
• Zwróć uwagę na to, jak agenci odpowiadają na pytania takie jak „dlaczego właściciel sprzedaje?”, „jak można negocjować cenę?” i jak długo czy nieruchomość była na rynku?” Dzięki temu dowiesz się, w jaki sposób agenci mogą odpowiedzieć na te trudne pytania dotyczące Twojego własność.

2. Odrób pracę domową na agentach

Wybierając agenta, oto lista rzeczy do rozważenia:

• Dowód, że są licencjonowane w twoim stanie.
• Czy jest tylko sprzedawcą pod zwierzchnictwem agenta, z mniejszym przeszkoleniem i kwalifikacjami?
• Dowód sukcesu w Twojej okolicy.
• Ocena wartości rynkowej, która wydaje się dokładna na podstawie Twoich badań.
• Podpisany szacunek wartości rynkowej lub nawet gwarancja ceny.
• Dowód planu marketingowego.
• Chęć doradzenia Ci, jakie kroki możesz podjąć, aby Twoja nieruchomość stała się bardziej atrakcyjna dla kupujących.
• Zobowiązanie do dostarczania regularnych raportów i aktualizacji.
• Czy spieszysz się z podjęciem decyzji, z którym agentem się udać? Idź i zobacz co najmniej trzech agentów.
• Czy angażujesz pierwszego agenta, którego odwiedziłeś? Wiele osób utknie w jedynej lub ekskluzywnej agencji na określony czas, nawet jeśli nie są zadowoleni z agenta.

Wybierz najlepszego agenta nieruchomości dla swoich potrzeb, a nie tylko tego, który obiecuje najwyższą cenę sprzedaży.

3. Uważaj na zawyżone wyceny

Pójście z agentem, który obiecuje najwyższą cenę sprzedaży, może być błędem.

Chociaż australijski Instytut Nieruchomości (REIA) twierdzi, że jest to zwodnicze postępowanie, agenci, z którymi rozmawialiśmy, powiedzieli, że praktyka wyolbrzymiania wartości nieruchomości sprzedającym jest zakorzeniona w branży.

Jeden z byłych właścicieli agencji nieruchomości powiedział nam: „W tej branży jest stare powiedzenie, że największy kłamca dostaje pracę. Głównym powodem, dla którego agenci podają wysokie wyceny, jest uniknięcie utraty biznesu. Najlepszym sposobem zabezpieczenia się przed pułapką kwotową jest podpisanie przez agenta gwarancji wyceny. Oznacza to otrzymanie wyceny na piśmie i podpisanie umowy stwierdzającej, że agent nie otrzyma zapłaty, dopóki ta cena nie zostanie osiągnięta”.

Ile pobierają agenci nieruchomości?

Prowizja od dwóch do trzech procent zwykle nie obejmuje kosztów reklamy, które mogą wynosić od kilkuset do tysięcy dolarów, w zależności od stawek i miejsca umieszczania reklam.

Opłaty agentów mogą być konstruowane na różne sposoby:

• Niektórzy agenci pobierają wyższą prowizję – do pięciu procent – ​​która obejmuje reklamę.
• Niektórzy pobierają opłaty na zasadzie „bez sprzedaży, bez opłaty”.
• Niektórzy agenci ustalają koszty oznakowania i reklamy niezależnie od tego, czy Twoja nieruchomość się sprzedaje.
• Niektórzy agenci mają niskie opłaty zryczałtowane, ale upewnij się, że otrzymasz również dobrą cenę, a ich celem nie jest tylko tania, szybka sprzedaż.
• Może zostać naliczona skala prowizji, szczególnie w przypadku droższych nieruchomości. Na przykład możesz otrzymać 2,5% za pierwsze 850 000 USD, a następnie 10%. Stanowi to dodatkową zachętę dla agenta do osiągnięcia wyższej ceny.
• Możesz zostać obciążony niższą prowizją, jeśli podzielisz koszty marketingu i promocji.

Opłaty – Twoje prawa i oczekiwania

• Nie płać opłaty z góry – zapłać agentowi dopiero po zakończeniu sprzedaży.
• Niektóre stany wymagają, aby wszystkie opłaty, w tym reklamy, były określone w umowie agencyjnej.
• Wszystkie prowizje i opłaty podlegają negocjacjom, chociaż może to nie wynikać z Twoich interakcji z agentem.
• Wszelkie opłaty powinny być oparte na otrzymywanej usłudze. Jeśli na przykład płacisz najwyższe pieniądze, powinieneś otrzymać pełny plan marketingowy.

Na rynku nieruchomości, który na dłuższą metę prawdopodobnie będzie tylko gorętszy, naprawdę opłaca się odrobić pracę domową.

Czy wszystkie umowy agencyjne są takie same?

Nie, istnieją trzy główne typy:

1. Otwarta lista lub organ generalny

Sprzedawcy mogą wystawiać w więcej niż jednej agencji, płacąc prowizję tylko agentowi, który sprzedaje nieruchomość. Chociaż możesz uzyskać większy zasięg rynkowy niż w przypadku jedynej agencji, sprzedaż Twojej nieruchomości może nie być tak wysokim priorytetem dla agentów. Istnieje również ryzyko, że nie osiągniesz najlepszej ceny, jeśli o szybką sprzedaż konkurują różni agenci.

2. Wyłączny organ/agencja

Agent otrzymuje wynagrodzenie, gdy nieruchomość sprzedaje, nawet jeśli sprzedaż jest dokonywana przez innego agenta lub sprzedającego. W tym scenariuszu unikaj wiązania się z długą umową. Miesiąc to wystarczająco długo, aby sprawdzić, czy to działa.

3. Wyłączna agencja

Podobnie jak w przypadku agencji na wyłączność, z wyjątkiem tego, że agent może nie być uprawniony do prowizji, jeśli sam sprzedasz nieruchomość.

W razie wątpliwości zapytaj prawnika

Niektóre stany mają okres odstąpienia od umów agencyjnych. Niektóre nakładają również ograniczenia na to, jak długo może działać wyłączna lub jedyna agencja.

Pamiętaj, że nie musisz akceptować umowy kontraktowej przedstawionej przez agenta – zdecydowanie zalecamy sprawdzenie jej przez prawnika i zmianę w razie potrzeby.

Upewnienie się, że jako sprzedawca dostaniesz uczciwą ofertę, to coś więcej niż zatrudnienie agenta nieruchomości.

Czy wybrać prywatną sprzedaż czy aukcję?

Niektórzy agenci uważają, że najlepsza cena zostanie osiągnięta na aukcji, gdzie duże emocje, presja i konkurencja wśród kupujących mogą prowadzić do wyższych cen.

Inni twierdzą, że drogą do zrobienia jest sprzedaż prywatna.

Poproś różnych agentów o wyjaśnienie zalet i wad każdego podejścia w Twojej sytuacji.

Nie ma ustalonych zasad dotyczących tego, które rodzaje nieruchomości byłyby bardziej odpowiednie do aukcji lub sprzedaży prywatnej, ale każdy z nich oferuje inne korzyści dla sprzedającego.

Zalety sprzedaży domu na aukcji

• Konkurencyjne licytowanie, co oznacza, że ​​nie ma limitu ceny. Może to być dobre w przypadku nietypowych lub szczególnie pożądanych właściwości, które trudno wycenić.
• To definitywna sprzedaż, o ile cena minimalna została osiągnięta.
• Ustalony termin sprzedaży zachęca potencjalnych nabywców do szybkiego działania.
• Aukcje mogą zidentyfikować najbardziej odpowiednich kupujących do negocjacji, jeśli sprzedaż nie zostanie osiągnięta na aukcji.

Zalety sprzedaży domu przez sprzedaż prywatną

• Będziesz mieć więcej czasu na rozważenie ofert kupujących.
• Potencjalni nabywcy składają oferty „na ślepo”, nie wiedząc, co inni są gotowi zapłacić.
• Wydatki na reklamę mogą być tańsze niż w przypadku aukcji.
• Brak opłat za aukcje.

Sprzedaż prywatna i aukcje mają swoje plusy i minusy. Musisz wybrać odpowiedni dla swojej własności i okoliczności.

Koniec z niedocenianiem

W ostatnich latach państwowe agencje ochrony konsumentów próbowały zlikwidować zaniżanie kwotowań. Under-quoting ma miejsce, gdy agenci nieruchomości reklamują nieruchomość za mniej niż szacowana cena sprzedaży lub mniej niż to, co zaakceptuje sprzedawca, aby wzbudzić zainteresowanie.

Od maja 2017 w Victorii:

• Szacunkowa cena sprzedaży musi znajdować się w dokumencie urzędu sprzedaży i może być wyrażona w zakresie nie większym niż 10% (na przykład od 500 000 USD do 550 000 USD).
• Szacunkowa cena sprzedaży musi opierać się na co najmniej trzech prawnie porównywalnych nieruchomościach.
• Porównywalne nieruchomości musiały zostać sprzedane w ciągu ostatnich sześciu miesięcy i znajdować się w odległości 2 km od aktualna nieruchomość na sprzedaż w obszarze metropolitalnym Melbourne (i w promieniu 5 km poza Melbourne) obszar).
• Jeśli szacowana cena ulegnie zmianie, agent musi poinformować sprzedającego na piśmie, a także zaktualizować dokument urzędu sprzedaży i materiały marketingowe.

W ostatnich latach państwowe agencje ochrony konsumentów próbowały zlikwidować zaniżanie kwotowań

Od stycznia 2016 w NSW:

• Agenci nieruchomości nie mogą publikować ani podawać ceny sprzedaży niższej niż ich rozsądna ocena.
• Szacunkowa cena sprzedaży musi znajdować się w dokumencie organu sprzedaży (umowa agencyjna) i może być wyrażona w zakresie nie większym niż 10% (na przykład od 500 000 USD do 550 000 USD).
• Agenci nie mogą używać wyrażeń takich jak „oferty powyżej” lub „oferty powyżej” określonej ceny.
• Jeśli szacowana cena ulegnie zmianie, agent musi poinformować sprzedawcę na piśmie i zaktualizować dokument urzędu sprzedaży i materiały marketingowe.

Inne stany i terytoria przyjęły podobne ograniczenia.

Uzyskaj więcej porad

Organ ds. uczciwego handlu przy każdym rządzie stanowym zapewnia bezpłatne porady sprzedawcom i kupującym domy.

• DZIAŁAĆ Urząd Usług Regulacyjnych
• NSW Uczciwa wymiana
• Północne terytorium Sprawy konsumenckie
• Queensland Biuro Uczciwego Handlu
• Południowa Australia Usługi konsumenckie i biznesowe
• Tasmanii Sprawy konsumenckie i uczciwy handel
• Sprawy konsumenckie Wiktoria
• wa Ochrona konsumenta

Aby podzielić się swoimi przemyśleniami lub zadać pytanie, odwiedź forum społeczności CHOICE.

Odwiedź Społeczność WYBÓR

My w CHOICE szanujemy lud Gadigal, tradycyjnych opiekunów tej ziemi, na której pracujemy, i składamy wyrazy szacunku ludności Pierwszych Narodów tego kraju. CHOICE popiera Oświadczenie z Serca Uluru Ludu Pierwszych Narodów.