Odwrócone kredyty hipoteczne, programy zwrotu domu i SMSFs

Produkty związane z uwolnieniem kapitału własnego

Nie brakuje marketingu, który ma na celu przekonanie starszych Australijczyków do zarobienia na własnym domu. Może to być realna opcja, ale tylko wtedy, gdy potrzebujesz pożyczyć ryczałt na niezbędny remont, krytyczne leczenie lub podobny jednorazowy wydatek.

Pożyczanie na dom w celu zrównoważenia osobistego budżetu lub sfinansowania podróży dookoła świata to nie jest to dobry pomysł – kwestia, która nie jest ogólnie podkreślana przez firmy, które uwalniają kapitał z rynku produkty. Potencjalnie oddasz farmę w zamian za szybką naprawę finansową.

Ubogim w gotówkę australijskim właścicielom domów trudno się oprzeć marketingowi produktów pod zastaw domu, ale prawdopodobnie bardziej sensowne jest cięcie kosztów i zmniejszanie rozmiarów niż stawianie na szali swojego największego atutu.

Ogólnie rzecz biorąc, istnieją dwa rodzaje produktów związanych z uwolnieniem kapitału własnego domu, a oto jak one działają:

Odwrócone kredyty hipoteczne

W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego używasz kapitału własnego domu jako zabezpieczenia, aby pożyczyć pieniądze, a następnie spłacasz pożyczkę (plus odsetki i opłaty), gdy sprzedajesz dom lub umrzesz, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej. To potencjalna tykająca bomba zegarowa, ponieważ nie musisz dokonywać żadnych spłat, dopóki nie nastąpi jedno z tych zdarzeń – więc ostateczna kwota zwrotu może być ogromna, w zależności od tego, ile pożyczyłeś.

Kwota, którą możesz pożyczyć, waha się od 15 do 20% wartości domu, jeśli masz około 60 lat, do 25-35%, jeśli masz około 60 lat. 70-coś, a pieniądze możesz otrzymać w formie ryczałtu, w formie płatności miesięcznych, linii kredytowej lub kombinacji wszystkich trzy.

Ujemny kapitał własny

Odwrócone kredyty hipoteczne nie są tak niebezpieczne jak kiedyś, ponieważ nie możesz już być winnym więcej, niż jest wart twój dom. Zabezpieczenia przed „ujemnym kapitałem własnym” weszły w życie w 2012 r., ale przepisy mają zastosowanie tylko w przypadku zaciągnięcia odwróconej hipoteki po 18 września 2012 r.

Jeśli wcześniej zaciągnąłeś odwrócony kredyt hipoteczny, sprawdź swoją umowę, aby sprawdzić, czy ma zastosowanie negatywna ochrona kapitału. Prawdopodobnie tak będzie, jeśli pożyczysz od członka Senior Australians Equity Release Association of pożyczkodawców (SEQUAL), którego członkowie zobowiązali się zapobiegać powstawaniu negatywnych sytuacji kapitałowych zgodnie z warunkami ich kontrakty.

Nowe zabezpieczenia były już dawno spóźnione, a fakt, że stały się one konieczne, daje poczucie, jak niebezpieczne mogą być odwrócone kredyty hipoteczne.

Nadal łatwo jest wpaść w kłopoty, jeśli weźmiesz odwrócony kredyt hipoteczny z niewłaściwego powodu.

Problem z odwróconymi kredytami hipotecznymi nie jest trudny do zrozumienia – stopy procentowe są wyższe niż standardowe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i z czasem się pogłębiają. Oznacza to, że odsetki są stale dodawane do kwoty, którą będziesz musiał spłacić przy sprzedaży domu. Różni się to od zwykłego kredytu hipotecznego, w którym po drodze spłacasz pożyczkę i odsetki. Ostateczny rachunek z odwróconym kredytem hipotecznym – pierwotna kwota kredytu wraz ze wszystkimi dodanymi opłatami i odsetkami – może być nieudacznikiem.

Przykład

Jeśli w wieku 60 lat wziąłeś ryczałt w wysokości 50 000 USD jako odwrócony kredyt hipoteczny z 10% odsetkami, będziesz winien 232 000 USD w wieku 75 lat i 1 041 000 $, gdy masz 90 lat w miarę narastania odsetek (zakładając opłatę za ustanowienie 1200 $ i bieżące 9 $ miesięcznie opłata).*

Krótko mówiąc, pożyczka może z łatwością pochłonąć cały kapitał w twoim domu, pozostawiając ci nic, gdy nadejdzie czas, aby zapłacić dudziarzowi.

Inne rzeczy, o które należy się martwić w przypadku odwróconych kredytów hipotecznych:

• Może to mieć wpływ na Twoje uprawnienia emerytalne, ponieważ będziesz mieć więcej pieniędzy pod ręką.
• Każdy, kto mieszka z tobą w domu, ale nie jest właścicielem, może być zmuszony do wyprowadzki, jeśli umrzesz, w zależności od warunków umowy pożyczki.

*Źródło: ASIC

Schematy powrotu do domu

Powrót do domu ma miejsce wtedy, gdy sprzedajesz część kapitału w swoim domu ze zniżką i nadal tam mieszkasz. Kiedy dom zostaje sprzedany, dostawca programu zwrotu domu otrzymuje wartość części kapitału, który pierwotnie zakupił, po cenach bieżących.

Programy powrotu do domu są jeszcze trudniejszą perspektywą niż odwrócona hipoteka w niewłaściwych rękach, co coś mówi. Krótko mówiąc, istnieje duże prawdopodobieństwo, że dostawca programu powrotu do domu dostanie za to znacznie więcej część kapitału w dół toru, niż pierwotnie zapłacił za to – i stracisz różnica.

W zależności od stanu rynku mieszkaniowego, kiedy dochodzi do ostatecznej sprzedaży, może to oznaczać przegraną duża część ostatecznej wartości części domu, którą sprzedałeś w ramach programu powrotu do domu dostawca. Im młodszy klient powrotu do domu – i im dłużej dostawca musi czekać na wypłatę – tym większa potencjalna strata. Jeśli masz 60 lat, ryczałt, który otrzymasz, gdy sprzedasz część swojego domu, zostanie obniżony znacznie szybciej niż wtedy, gdy masz 80 lat.

Powrót do domu w Australii

To nie przypadek, że programy zwrotu domów są dostępne tylko w niektórych częściach Sydney i Melbourne, gdzie ceny mieszkań w przeszłości rosły. Właściciele domów z tymi kodami pocztowymi mogą stać się bogaci w aktywa, ale stracić gotówkę w miarę wzrostu kosztów utrzymania – i w ten sposób stać się potencjalnym klientem dostawców programów zwrotu domów.

W tej chwili w Australii działa tylko jeden dostawca programu przywracania domu — Homesafe Solutions. Kiedy badaliśmy tę działalność w 2011 roku, stwierdziliśmy, że mediana cen domów w Australia wzrosła o 147% w latach 2001-2011 – a ogólna tendencja z pewnością się utrzymała od 2011. Ceny mieszkań w Sydney i Melbourne wzrosły odpowiednio o 19,9% i 9,9% od września 2014 r. do września 2015 r.

Przykład

Przy stopie wzrostu w latach 2001-2011 dom warty 1 mln USD w 2011 r. byłby wart 2,47 mln USD do 2021 r. Więc jeśli sprzedałeś połowę kapitału (zakładając, że dom był wolny od kredytu hipotecznego) dostawcy programu zwrotu domów w 2011 r. za 350 000 USD (z 30% rabatem na 500 000 USD), Twoje 350 000 USD byłby wart 1 235 000 USD, gdyby trend się utrzymał, a dom został sprzedany w 2021 r. – czysty zysk dla firmy zajmującej się przebudową domu i niezbyt sprytny ruch finansowy dla właściciel domu.

Oczywiście strata powyżej 70% byłaby skrajnym przypadkiem, a liczby w każdym orientacyjnym scenariuszu mogłyby się zmienić w zależności od przyszłych cen nieruchomości i warunków umowy. Chodzi o to, że prawdopodobnie sprzedasz swój kapitał domowy tanio, jeśli zdecydujesz się na program powrotu do domu.

Inne rzeczy, o które należy się martwić przy programach powrotu do domu:

• Schematy powrotu do domu są skomplikowane, więc może być trudno dokładnie określić, w co się pakujesz i w jaki sposób określone przepisy umowa będzie obowiązywać – szczególnie jeśli chcesz wyremontować swój dom po podpisaniu umowy lub musisz sprzedać go wcześniej niż oczekiwano.
• Podobnie jak w przypadku odwróconych kredytów hipotecznych, może to mieć wpływ na Twoje uprawnienia emerytalne, ponieważ będziesz mieć więcej pieniędzy pod ręką.

Więcej o kredytach mieszkaniowych

• Jak wybrać odpowiedni kredyt mieszkaniowy
• ASIC ogranicza ryzykowne kredyty mieszkaniowe
• Negatywne zazębienie

Emerytura zarządzana samodzielnie

Idea samozarządzającego się superfunduszu (SMSF) polega na tym, że podejmujesz praktyczne podejście do swojego konta emerytalnego i bierzesz odpowiedzialność za wyniki funduszu.

Uważaj na doradców finansowych lub kampanie marketingowe, które zachęcają Cię do przejęcia własnego superkonta i sprawiają, że brzmi to jak spacer po parku. SMSF może być potencjalnie dobrym posunięciem, ale tylko wtedy, gdy masz duże doświadczenie finansowe, minimum 200 000 $ do pracy i czas potrzebny na bycie dobrym, praktycznym menedżerem pieniędzy.

Jesteś zdany na siebie

Przejęcie kontroli nad oszczędnościami emerytalnymi daje Ci miejsce za kierownicą, ale także sprawia, że ​​ponosisz odpowiedzialność za to, co dzieje się z inwestycjami – nawet jeśli stosujesz się do cudzych rad. Oznacza to, że nie będziesz mieć dostępu do Trybunału ds. Zażaleń dotyczących Superannuation, bezpłatnej i niezależnej usługi rozstrzygania sporów, która jest dostępna dla tradycyjnych członków funduszy detalicznych lub branżowych.

SMSF może mieć do czterech członków (lub powierników), którzy prawdopodobnie będą członkami rodziny lub współpracownikami biznesowymi. Jeśli jeden z nich zrobi coś ze szkodą dla funduszu, jesteś sam, nawet jeśli w grę wchodzi oszustwo. W przypadku funduszy detalicznych i branżowych masz prawo do odszkodowania zgodnie z prawem emerytalnym w przypadku oszustwa lub kradzieży.

Obawy

Marketing SMSF znajduje się na liście zmartwień COTA Australia (Council on the Ageing), organizacji, która stara się promować i chronić interesy starszych Australijczyków.

„Mamy duże obawy związane z marketingiem związanym z tworzeniem własnego samozarządzającego się superfunduszu” – powiedział nam dyrektor naczelny COTA, Ian Yates. „Przesłanie brzmi:„ nie martw się, zajmiemy się tym ”, ale nie ma wzmianki o wygórowanych opłatach, które często są z tym związane. A ludzie mogą być nakłaniani do zaciągania pożyczek na zakup nieruchomości”.

„Ludzie najwyraźniej są zachęcani do utworzenia samozarządzającego się superfunduszu, który ma 100 000 lub 150 000 dolarów do pracy, a to po prostu nie jest możliwe. Legalny, samozarządzający się super przemysł martwi się tymi szarlatanami tak samo jak my”.

Inne rzeczy, o które należy się martwić z SMSF:

• Prawdopodobnie będziesz musiał płacić wyższe stawki niż płacisz za jakiekolwiek ubezpieczenie zawarte w Twoim obecnym funduszu, a Twoje uprawnienia do nowego produktu ubezpieczeniowego mogą być zagrożone przez Twój wiek i wszelkie wcześniej istniejące warunki.
• Koszty zarządzania Twoim funduszem i przestrzegania zasad SMSF (określonych przez ATO) mogą przewyższyć Twoje bieżące opłaty za zarządzanie funduszem.
• Będziesz musiał utrzymywać swoje dokumenty w dobrym porządku, w tym coroczny audyt, i wiernie je złożyć w ATO, bo inaczej spotkasz się z surowymi karami. W najgorszym przypadku ATO może zdyskwalifikować Twój fundusz i nałożyć na Twoje dochody z inwestycji znacznie wyższą stawkę podatkową (zamiast preferencyjnej superstawki 15%), jeśli okaże się, że nie spełnia wymogów.

Korzyści z SMSF

Dlaczego więc ktoś miałby w ogóle rozważać przejście na SMSF? Będziesz miał dostęp do większej liczby opcji inwestycyjnych i możliwość prześcignięcia swojego obecnego funduszu poprzez podejmowanie lepszych decyzji inwestycyjnych – ale czy potrafisz zrealizować tę szansę to już inna? pytanie.

Więcej o super funduszach

• Poradnik zakupu składek emerytalnych
• Samodzielny poradnik zakupu składek emerytalnych

Chcesz porozmawiać z kimś osobiście?

Doradztwo finansowe Australia oferuje bezpłatne, niezależne doradztwo finansowe, telefonicznie lub osobiście: 1800 007 007.