Her er en rask titt på de store plattformene for boligdeling, kortsiktige utleie og overnatting for australske eiendommer, pluss en sjekkliste over ting du bør vurdere før du begynner.
I denne artikkelen:
- Hva er regelverket?
- Tidsforpliktelsen
- Knekk tallene
- Kjenn dine forpliktelser
- Sørg for at du er forsikret
- Hjemmedelingsplattformer sammenlignet
Har du lov?
For tiden, det er ingen regler for hele Australia for korttidsutleie. Individuelle stater undersøker hvordan man kan regulere industrien for å balansere behovene til turister, eiendomseiere og lokalsamfunn. Foreløpig er det stort sett regulert gjennom lokale råd, så du må sjekke for å se hva reglene er i ditt område. Noen eierforetak kan også forby kortsiktig ferieutleie, så sjekk lagreglene.
Leietakere, du må sjekke om du har lov til å fremleie rom eller hele eiendommen - det kan være begrensninger i leiekontrakten.
I august 2018 vedtok NSW-regjeringen nye lover som begrenser kortsiktig ferieutleie. I Sydney, for eiendommer der eieren ikke er tilstede, kan eiendommen bare leies i opptil 180 dager per år. For resten av NSW, og for eiendommer der verten er tilstede, er det ingen grenser - selv om råd vil få lov til å begrense grensen til ikke mindre enn 180 dager i året. Denne nye rammen vil spille inn i 2019.
Australias regler vil trolig endre seg etter hvert som lovene tar tak i det endrede markedet, så følg med på denne plassen.
Er hjemmet ditt egnet?
"Ikke alle eiendommer kommer til å være egnet for kortsiktige," sier Malcolm Gunning, president for Real Estate Institute of Australia.
Hvor nær er du offentlig transport? Er du i et populært turistområde? Er turisthandelen i ditt område sesongbasert? Er det nok personvern for alle hvis du bor på eiendommen også?
Steder i indre byer som Surry Hills i Sydney, Docklands i Melbourne og Fortitude Valley i Brisbane ser ut til å bli mindre påvirket av årstidene, sier Gunning.
Hva vil du med å leie eiendommen?
Å leie en investeringseiendom til en langsiktig leietaker på en tradisjonell seks- eller 12-måneders leieavtale kan være en slags "sett-og-glem" -ordning-du trenger kanskje ikke å gjøre mye aktivt. Kortsiktig ferieutleie kan tilby høyere fortjeneste, men krever mer arbeid.
Er det et feriehus du vil bruke selv eller åpne deg for venner og familie fra tid til annen? I så fall lar korttidsutleie deg blokkere tidsperioder slik at du kan glede deg over eiendelen din.
Har du tid?
"Det er mye arbeid med å administrere en fullt møblert kortsiktig leie, og starter med å kjøpe alt du normalt ville kjøpe for et hjem, da det er det du prøver å skaffe - et hjem borte fra hjemmet, sier Linda, som eier et studio i indre Sydney og et hus i Blue Mountains, begge leid ut gjennom Airbnb.
"Så er det rengjøring etter at hver gjest har bodd. Hvis det er et hus, er det også hagearbeid.
"Det blir vanskeligere jo større eiendommen er og jo lenger unna den er. Vårt studio i Chippendale er lettere fordi det er mindre, nærmere og det ikke er noe hagearbeid involvert. "
Kundeservicesiden kan også være arbeidskrevende. Du må svare raskt på potensielle gjestenes henvendelser, være tilgjengelig for å slippe dem inn i eiendommen (eller bruke en låsekasse) og være på vakt for å håndtere eventuelle problemer under oppholdet. Dette kan være vanskelig å administrere hvis du jobber heltid eller har andre forpliktelser, spesielt hvis du har mer enn én eiendom.
Så er det praktiske: rengjøring av eiendommen (eller organisering av en renholder), vaskeri, hage vedlikehold, vedlikehold og påfyll av forbruksvarer som såpe, te, kaffe og toalettpapir, hvis du leverer dem.
Du kan betale et forvaltningsbyrå for å ta vare på alle disse detaljene for deg, men det tærer på fortjenesten din. Hvis du sjonglerer med flere eiendommer pluss arbeids- eller familieforpliktelser, kan du bestemme deg for at disse er verdt å betale for.
"Avhengig av typen eiendom en eier viser og målet med oppføringen, kan tidsforpliktelsen varierer fra noen få timer i måneden til en heltidsjobb, sier talsmann for TripAdvisor Rentals, Laurel Greatrix.
"Å være lydhør vil ikke bare hjelpe reisende til å føle seg komfortable med å bestille hos deg, men vi har også funnet at eiere som svarer innen seks timer har mer enn dobbelt så stor sannsynlighet for å gjøre en henvendelse til en bestilling. "
Knekk tallene
Det er verdt å sammenligne kostnadene ved å leie ut eiendommen din langsiktig versus kortsiktig, for å se hvordan det kan påvirke fortjenesten din.
Leiekostnader for huseiere
Langtidsleie:
- Eiendomsmegler administrasjonsgebyrer.
- Utleier forsikring.
- Vedlikehold og reparasjoner.
- Vann og råd priser.
- Hage vedlikehold.
- Lagavgifter.
Leiepriser på kort sikt:
- Innredning av eiendommen.
- Bookingplattformavgifter.
- Administrasjonsgebyrer.
- Lagavgifter.
- Vann og råd priser.
- Elektrisitet.
- Gass.
- Internett.
- Kabel -TV og streamingtjenester.
- Vedlikehold og reparasjoner.
- Hage vedlikehold.
- Rengjøring.
- Klesvask.
- Forbruksvarer som såpe, toalettpapir, te og kaffe.
Bestillingsplattformer er lyriske om hvor mye ekstra penger du kan tjene på korttidsleie, men før du begynner å bruke alt det ekstra, må du gjøre summen.
"Hvis du er en eier som ønsker å outsource alt arbeidet med rengjøring, vedlikehold og møte og hilse på gjester, ville det ikke være stor forskjell økonomisk enn langtidsleasing," sier Linda.
"Det er et spill å gå inn på korttidsleie, ettersom avkastningen ikke er garantert og kan være veldig sesongbasert, så det er ikke en god idé hvis det er et stort boliglån på eiendommen. Men hvis du ikke er helt avhengig av inntekten og ønsker å bruke eiendommen selv, gir korttidsleie en fleksibilitet som kan passe deg. "
Populære steder har høyere belegg - noen ganger så høyt som 80–90%, sier Nick Saliakouras, konto- og supportansvarlig hos Aura. "Når gebyrer er tatt ut, bør du sitte igjen med nesten det dobbelte av vanlig langtidsleie."
Men ikke forvent å tjene din formue gjennom kortsiktig utleie. Gjennomsnittlig inntjening for en Airbnb -vert er bare $ 5400 per år, og den typiske oppføringen er booket for 28 netter per år, sier Sam McDonagh, Airbnb Australia -landssjef.
For en to-roms leilighet i Sydney er gjennomsnittlig langtidsleie omtrent $ 560 per uke, og for hus med tre soverom er det $ 520 per uke, ifølge tall fra Real Estate Institute of Australia. Et raskt søk på Airbnb i skrivende stund viser en gjennomsnittlig nattpris på $ 213.
I Melbourne ser du på medianpriser for langtidsleie på $ 400 per uke for et tre-roms hus og $ 440 per uke for en to-roms leilighet. Airbnb -nettstedet viser en gjennomsnittlig nattpris på $ 144.
Husk at disse tallene inkluderer både investeringseiendommer og eiendommer som bare leases mens eieren er borte, så beleggingsgraden og inntjeningen kan variere.
Kjenn dine forpliktelser
Forbrukerbeskyttelse
Hvis du leier ut en eiendom eller et rom med jevne mellomrom, regnes du som en "trader" av ACCC. Dette betyr at kundene dine har krav på forbrukerbeskyttelse som den australske forbrukerloven.
De tre viktigste forpliktelsene du må være klar over er:
- Du må ikke komme med uriktige eller villedende fremstillinger eller utsagn eller delta i villedende eller villedende oppførsel, inkludert falske eller unøyaktige anmeldelser.
- Du må overholde forbrukergarantier.
- Du må overholde produktsikkerhetsforpliktelsene.
ACCC -ene guide til delingsøkonomi har en mer detaljert liste over forpliktelser.
Avgift
Alle penger du tjener gjennom en plattform for deling av hjem, må deklareres i selvangivelsen. Hvis omsetningen din er under GST -terskelen på $ 75 000 per år, trenger du ikke registrere deg for GST. Hvis du omsetter for $ 75 000 eller mer per år, trenger du et ABN.
Du kan også kreve noen fradrag, men sjekk med ATO for å sikre at du bare gjør krav på det du har krav på.
Sørg for at du er dekket
Ikke anta at din eksisterende forsikring vil beskytte deg.
"De fleste forsikringsselskaper betrakter ferieutleie på nettet som en forretningsaktivitet. Siden verken standard boligforsikring eller utleierforsikring er beregnet for kortsiktig utleie, må huseiere og leiere som lar sine hjem eller soverom ferierende kan utsette seg for betydelig økonomisk tap hvis ting går galt, sier Campbell Fuller, daglig leder kommunikasjon og media, Insurance Council av Australia.
Hvis du leier ut et rom eller en eiendom via en kortsiktig online plattform, kan det hende at standard boligforsikring eller utleierforsikring ikke dekker deg for:
- tyveri
- Eiendoms skade
- offentlig forpliktelse.
Noen plattformer for deling av hjem gir ansvarsforsikring for verter, men ikke anta at du er dekket-sjekk det med småt for å være sikker på at du ikke må betale regningen hvis det går galt.
Som svar på veksten av plattformer for deling av hjem har flere forsikringsselskaper utviklet forsikringsprodukter for verter. Du kan bruke forsikringsrådets Finn et forsikringsselskap verktøy for å finne forsikring skreddersydd for kortsiktige ferieutleie.
Hjemmedelingsplattformer sammenlignet
Klar til å liste eiendommen din? Vi har gått gjennom vilkårene og betingelsene for fire store plattformer for deling av hjem i Australia for å finne ut avgifter, funksjoner og små skrift, slik at du ikke trenger det.
| Plattform | Noteringsgebyr | Vertsavgift | Forsikring |
|---|---|---|---|
| Airbnb | Gratis | 3% (kan være høyere for verter med strenge avbestillingsregler) |
$ 1 million eiendomssikringsbeskyttelse; Ansvarsforsikring på 1 million dollar |
| HomeAway (Stayz) | Gratis | 5.5% |
Ansvarsforsikring på 1 million dollar |
| FlipKey (TripAdvisor) |
Gratis | 3% | Ingen |
| Aura |
Gratis | Gratis | Ingen |
- Det er gratis å liste opp rommet ditt eller eiendommen.
- Vertsgebyret er vanligvis 3%, men kan være høyere for verter med en meget streng avbestillingsregel.
- Du kan belaste et rengjøringsgebyr i tillegg til nattprisen for å dekke rengjøringskostnadene.
- Beskyttelse av eiendomsskader på 1 million dollar.
- Ansvarsforsikring på 1 million dollar.
- Smart Pricing -verktøy justerer prisen basert på endringer i etterspørselen etter lignende oppføringer.
- Både gjester og verter kan se hverandres profiler og legge igjen anmeldelser, slik at du kan sjekke gjester før du forplikter deg til bookingen.
Det er mer enn 140 000 Airbnb -oppføringer i Australia, og det er absolutt ingen mangel på etterspørsel etter eiendommer - antall Airbnb-gjester som reiser til Australia har økt med 65% fra år til år, med 5,09 millioner som ankom 2017.
Airbnb frigjør vanligvis utbetalingen 24 timer etter gjestenes planlagte innsjekkingstid, men det kan ta opptil syv virkedager for at pengene skal nå deg, avhengig av hvordan du har bedt om å motta innbetaling. Men hvis du er en førstegangs vert, kan Airbnb holde tilbake pengene dine i 30 dager etter at din første reservasjon er bekreftet.
- Eies av Expedia.
- Gratis å liste din eiendom.
- Verter belastes med 5,5% provisjon på prisen for den totale bookingsverdien.
- Gjesteinnskuddet betales til verten (minus HomeAways provisjon) tre virkedager etter at gjesten har betalt.
- Gjenværende saldo betales til verten innen tre virkedager etter at gjesten kom.
- Ansvarsforsikring på 1 million dollar.
- Market Maker -verktøyet viser gjennomsnittlige nattpriser for lignende eiendommer.
HomeAway eier en rekke forskjellige hjemmesider for deling, inkludert VRBO, VacationRentals.com, Homelidays, OwnersDirect og Stayz (som nå er kjent som HomeAway). Hvor Stayz tidligere var et australsk nettsted som bare oppførte australske eiendommer, er HomeAway et internasjonalt nettsted, så vertenes eiendommer vil være synlige over hele verden.
Ifølge HomeAway kan oppføringen din nå reisende i 190 land på mer enn 50 nettsteder. HomeAway hevder å ha mer enn 1 million oppføringer over hele verden.
- Eies av TripAdvisor.
- 3% bestillingsgebyr.
- Ingen forsikring.
- Du kan be om et depositum.
- TripAdvisor tilbyr en standard leiekontrakt som automatisk er knyttet til tilbudene dine, men du kan også laste opp dine egne.
- Du kan angi innsjekking og utsjekkingstid og angi et minimumsopphold.
Du kan også angi om gjesten må betale hele bookingsummen på forhånd eller bare depositumet. Avbestillingsreglene for gjester varierer fra "avslappet" til "superstrikt".
Du får betalt en virkedag etter innsjekkingsdatoen.
- Australsk eid.
- Gratis oppføring - ingen oppføringsgebyrer, nattlige avgifter eller provisjoner belastet eiendomsinnehaveren.
- Ingen forsikring.
- Du kan angi vilkår og betingelser og husregler, pluss avbestillingsreglene.
- Tilbyr eiendomsforvaltning i Sydney og Sunshine Coast for 25% av bestillingsgebyret.
Aura -nettstedet tilbyr ikke råd eller veiledning om priser, men har et kundeserviceteam. En Aura-talsperson anbefaler å samle inn obligasjoner fra gjestene for å dekke skader, pluss at man tegner forsikring som spesifikt dekker kortsiktige utleie.
Gjester betaler ikke verter direkte via nettstedet - verten må ordne betaling via bankoverføring, kredittkort eller PayPal. En Aura -talsperson sa at dette reduserer muligheten for at folk utgjør seg som verter for å svindle gjester, ettersom verter har blitt undersøkt og verifisert av Aura.
For å vise eiendommen din, trenger Aura bevis på at du eier eiendommen ved å vise takstvarsel eller vannregning. Dette betyr at Aura ikke godtar oppføringer for enkeltrom eller delte rom, så ingen fremleie.
I slekt:
- Ferie-utleie grusomheter
- Husholdningsbyråer
- Advarsel om forsikringsrisiko for Airbnb -verter