Strataforsikringsprovisjoner og meglerhonorarer overføres til eierne

Det er mange bevegelige deler når det kommer til lagforsikring, og mye av bevegelsen er skjult for de som betaler for det.

Det hele kommer ned til de komplekse avtalene mellom lagledere og forsikringsbransjen – handler som ofte involverer ikke avslørte provisjoner og betalinger.

Resultatet er at enkeltlagseiere kan betale mer enn de burde.

Strataforvaltere, meglere, provisjoner og gebyrer

Mange eierselskaper (også kalt et organ) outsourcer vanskelige saker som forsikring til eksterne lagforvaltningsselskaper og kanskje ikke forstår hvordan disse provisjonene påvirker premiene deres, oftest betalt av individuelle strataeiere gjennom sine strataavgifter.

Eiers selskaper er også usannsynlig å vite om de snille forholdene mellom lagledere og forsikringsmeglere.

Det fungerer vanligvis slik: strata manager går gjennom en megler for å finne forsikring for bygningen, og Megler mottar en provisjon fra forsikringsselskapet for å selge polisen, vanligvis rundt 20% av premie.

Forsikringsmegleren gir deretter denne provisjonen videre til strata-forvalteren - en slags takk for at du brakte virksomheten sin vei.

Tjener strataforvalteren eiernes selskap og individuelle strataeiers interesser, eller deres egne?

I 2020 ble rundt 137 millioner dollar utbetalt til forsikringsmeglere og strataforvaltere i provisjoner, opp fra rundt 82 millioner dollar i 2016.

Men megleren går ikke tomhendt bort. De krever deretter et gebyr til strataforvalteren for å gjøre opp for den tapte provisjonen, og dette blir pakket inn i kostnadene som enkelte strataeiere betaler.

Provisjonen pluss meglerhonoraret til sammen kan øke forsikringskostnadene med så mye som 40 %.

Det hjelper ikke at mange eieres selskaper og individuelle lag-eiere i stor grad er frikoblet fra prosessen og ikke aner hva som skjer.

Alle disse provisjonsutbetalingene kan bety at strataforvaltere ikke har undersøkt markedet grundig for å finne den beste avtalen for eiernes selskap. De ville fungere som agent for både forsikringsmegleren og eiernes aksjeselskap – en klassisk interessekonflikt.

Så tjener strata manageren virkelig eiernes selskap og individuelle strataeiers interesser, eller deres egne? Det er et spørsmål noen forbrukeradvokater har stilt i det siste.

Et koselig forhold mellom strataforvaltere og forsikringsmeglere kan påvirke premiene strataeiere betaler gjennom sine strataavgifter.

Å bryte ned kostnadene

Det går alt sammen, og som med forsikring generelt, har strataforsikring blitt dyrere de siste årene.

I de fleste tilfeller er mangel på åpenhet skylden. Forbrukerforkjempere hevder at alle aspekter av strataforsikring bør legges ut for eiere å se. En fordeling av kostnadene vil omfatte:

• grunnpremien
• offentlige avgifter, stempelavgift og GST
• provisjonsutbetalingen fra forsikringsselskapet til megleren (og overleveringen av denne provisjonen til strataforvalteren)
• gebyret som megleren belaster strataforvalteren for å dekke opp for tapet av provisjon.

I følge en rapport fra Deakin University fra 2021 gikk kollektive forsikringskostnader for lagseiere fra rundt 619 millioner dollar i 2016 til 1,08 milliarder dollar i 2020.

Gjennomsnittlige kostnader for eiernes selskaper gikk fra $4320 i 2015 til $6522 i 2020.

Det er mange faktorer som spiller inn når man analyserer forsikringskostnader, men de økonomiske forholdene mellom strataforvaltere og forsikringsmeglere er absolutt en av dem.

CHOICE har hørt fra en rekke strata-eiere som har sett forsikringspremiene deres øke eksponentielt de siste årene. Andre har blitt nektet dekning på grunn av å bo i risikoutsatte områder.

Det er mange faktorer som spiller inn når man analyserer forsikringskostnader, men de økonomiske forholdene mellom strataforvaltere og forsikringsmeglere er absolutt en av dem.

Meglernes honorarer videreført til eierne 

En ekspert som krever endring, John Trowbridge, foretok nylig en topp-til-bunn-analyse av industrien og publiserte en serie høringspapirer som beskriver problemet i detalj.

Trowbridge har en fremtredende historikk for å fange ut uregelmessigheter i forsikringsbransjen, etter å ha ledet både den føderale regjeringens gjennomgang av naturkatastrofeforsikring etter flommene i 2011 og en industriarbeidsgruppe i 2015 som førte til reformer i livsforsikringen industri.

Trowbridge sier til CHOICE at gebyret som forsikringsmegleren belaster eiernes aksjeselskap kommer på toppen av forsikringspremien, som i seg selv vanligvis inkluderer en provisjon.

Det er noen der ute som tar betalt 40, til og med 45 %

Lagforsikringsekspert John Trowbridge

"Men i mange tilfeller ser ikke eierne det. Alt de ser er en total forsikringskostnad, og noen ganger kaller de til og med den totale kostnaden en premie, noe den ikke er."

I de fleste tilfeller legger megleravgifter og provisjoner 25 eller 30 % til den underliggende premien.

"Det ville være en rettferdig politimann, men det er noen der ute som tar 40, til og med 45%," sier Trowbridge.

Lageiere er ofte i mørket om hvor mye de betaler for forsikring som dekker fellesarealer i bygningen.

Hvorfor selvregulering er upålitelig

Trowbridge mener «provisjonsrabatt/meglerhonorarsystemet» bør fases ut. Gerard Brody, styreleder i Consumers' Federation of Australia er enig, men han tviler på at industrien vil gjøre det på egen hånd.

"Jeg tror ikke det kommer til å være tilstrekkelig endring ved å bruke en selvregulerende tilnærming alene," sier Brody. "Det som trengs er litt mer regulatorisk oppmerksomhet på disse problemene, og potensielt noen lovgivningsendring." 

Mens Trowbridges overordnede mål er større åpenhet, sier Brody at det kanskje ikke er nok til å endre systemet.

"Et sentralt problem er at mange eieres selskaper er uengasjerte og bare følger ledelsen til eiernes selskapsleder - en problemavsløring vil ikke løses."

Vil fjerning av provisjoner redusere kostnadene?

Forfatteren av Deakin University-rapporten fra 2021, Dr Nicole Johnston, sier til CHOICE at om prevalensen av meglere og provisjoner i strataforsikring fører til høyere kostnader for eiernes selskaper og eiere avhenger av ordningen.

Det som trengs er litt mer regulatorisk oppmerksomhet på disse problemene, og potensielt noen lovendringer

Styreleder i Consumers' Federation of Australia, Gerard Brody

"Hvis du er et eierselskap som er godt styrt, ta aktive skritt for å redusere risiko og har begrensede krav, så potensielt ja. Men provisjonsspørsmålet er komplisert fordi det avhenger av hvordan strataforvalteren og megleren deler opp provisjonen, sier Johnston.

Mange strata-forvaltere ser ut til å spre provisjonene de mottar fra meglere over alle strata-eiendommene i porteføljen.

"Så hvis en ordning er dårlig styrt, ikke tar skritt for å redusere risiko og har flere krav, drar de sannsynligvis nytte av denne strukturen." 

Men Johnston erkjenner at å ta provisjoner ut av ligningen vil redusere forsikringskostnadene samlet for eiernes selskaper og eiere, sannsynligvis med omtrent like mye som størrelsen på provisjonen, eller 20 %.

Bør strataforvaltere godta provisjoner?

Karen Stiles, administrerende direktør i Owners Corporation Network (OCN), en ikke-for-profit lag-eiers forkjempergruppe, har lenge aksjonert for fjerning av forsikringsprovisjoner og meglerhonorarer i lagforsikring, men det har vært en oppoverbakke slag.

I 2012 ba OCN om en slutt på konfliktfylte betalinger i sin underkastelse til en NSW-gjennomgang av stratalover, men slik innsats har blitt møtt med hard motstand fra strataledelseslobbyen.

Selv eierselskaper som er klar over provisjons- og meglergebyrproblematikken, har problemer med å nøste opp i de mange forskjellige elementene som utgjør en strataforsikringspremie.

"Det er bare så mye forvirring. Du får oppgitt en bruttopremie uten en oversikt over hvordan det er sammensatt, sier Stiles.

Stiles sier at det er strata-administrasjonsfirmaer som ikke aksepterer provisjoner, men det setter dem i en konkurranseulempe fordi de må kreve høyere gebyrer som et resultat.

Det er bare så mye forvirring. Du får en bruttopremie tilbudt deg uten en oversikt over hvordan den er sammensatt

Owners Corporation Network administrerende direktør Karen Stiles

Konkurrentene krever lavere avgifter, men tar deretter provisjonen, noe som presser opp premien.

Bevissthetsnivået for alt dette blant individuelle strata-eiere varierer fra "forstår ikke, til vil ikke vite, til ikke bryr seg", sier Stiles.

I større bygg er forsikring «en stor del av administrasjonsfondet», sier hun, og de mer sofistikerte eierselskapene «prøver desperat å skjære gjennom all røyk og speil».

En strategi for å overvinne disse interessekonfliktene er å omgå det eksterne strata management-firmaet helt, et trekk Stiles støtter.

Full avsløring for å skylle ut overlading

Det er mange bevegelige deler til strataforsikring, og det er komplisert. For John Trowbridge er det å få alt på bordet første gang.

"En stor del av dette prosjektet er rettet mot å øke bevisstheten, å prøve å gi lagseiere nok informasjon slik at de kan stille spørsmål om hva de blir belastet og hvilke tjenester de mottar for sine penger. Jeg argumenterer ikke for at det er utbredt overlading, men det finnes, og åpenheten er begrenset. Den andre saken er interessekonfliktene som er iboende i disse godtgjørelsesordningene." 

Arkivbilder: Getty, med mindre annet er oppgitt.

For å dele tankene dine eller stille et spørsmål, besøk CHOICE Community-forumet.

Besøk CHOICE-fellesskapet