Fanget i en klassisk feriedel

John og Linda Booth - begge 69 og lever av superklubben - har to hovedkostnader i husholdningen i disse dager.

Den første er privat helseforsikring; den andre er en timeshare -ordning for ferier som administreres av en av Australias største timeshare -operatører, Classic Holidays.

De kunne komme ut av helseforsikringen hvis de ville, selv om det kanskje ikke var en god idé i deres alder. Men de oppdaget nylig at de - og barna deres - sitter fast med timeshare i veldig lang tid. Det var i hvert fall hva Classic Holidays fortalte dem tidligere i år.

"Det er ingen ende på ordningen så vidt jeg forstår det," sier John til CHOICE. "Og når vi dør, overføres det umiddelbart til utførerne av eiendommen vår." 

John og Lindas tre barn ønsker ingen del av det.

(Vi har fastslått at Booth -familien sitter fast i tidsdelingen til 2076, men vi kommer til det nedenfor.)

Det er ingen ende på opplegget så vidt jeg forstår det. Og når vi dør, overføres det umiddelbart til bødlerne på eiendommen vår

John Booth, timeshareier

Tidsdel koster for tiden bodene om lag 2200 dollar i året, og John anslår at kostnadene har gått opp omtrent ni prosent hvert år.

De kjøpte timeshare i en enkelt eiendom, Queensland's Cedar Lake Country Resort, i august 2006. The Booths signerte ikke en kontrakt den gangen, men de fylte ut et søknadsskjema og skulle ha mottatt vedtekter og grunnlovsdokumenter som fastsatte vilkårene.

I 2010 inngikk Classic Holidays en administrasjonsavtale med Cedar Lake.

Ingen vei ut

Da Booths kontaktet Classic Holidays i januar 2019 og sa at de ønsket å komme seg ut av ordningen, ble de overrasket over svaret:

"Vi ønsker å gi beskjed om at Classic Holidays and the Resort ikke gir et avståelsesalternativ hvis et medlem eller deres familie ikke lenger ønsker å beholde sitt eierskap".

Det var det første Booths hadde hørt om at de ikke klarte å gå ut av timeshare-ordningen de hadde inngått 13 år tidligere, noe som ga dem rett til tre uker i året i en to-roms leilighet. De hadde kjøpt timeshare fra en tidligere eier.

Classic Holidays henviste dem til Cedar Lake-vedtektene og konstitusjonsdokumentet, første gang de hadde sett det enten det gjaldt bodene.

Vedtektene sier ingenting om ikke å kunne forlate ordningen

Vi har gjennomgått begge dokumentene. Vedtektene er relativt klare om ting som hvem som skal bruke bassenget og bestille tidsrammer, men sier ingenting om ikke å kunne forlate ordningen.

Grunnloven er 35 sider med tett legalese. Avsnitt 7.6 avsnitt 1 sier "et medlem skal ikke ha rett til å trekke seg eller trekke seg fra medlemskapet i klubben mens han forblir registrert".

Når det gjelder lengden på timeshare -ordningen, sier Cedar Lake -grunnloven målet med "selskap" skal leie en tomt i 99 år fra Coastal Mountain Corporation fra mars 1977. Det sier ikke spesifikt noe om lengden på Booths timeshare -avtale.

"Vi tror ikke vi noen gang ble levert disse dokumentene, da vi først meldte oss på ordningen eller når som helst etter at vi ba om å få komme ut av ordningen," sier John.

"Vi var klar over at vi måtte betale et vedlikeholdsgebyr, men visste ingenting om at vi ikke kunne komme ut av timeshare når vi var inne."

Kun tilgjengelig tekstversjon

"På intet tidspunkt i kjøpet fikk vi råd fra selgeren, eller fremhevet advokaten detaljene vi nå kjenner fra forskjellige mennesker," sier John. "Det eneste dokumentet vi hadde i filene våre fra begynnelsen var tittelen som viste tidligere og nåværende eiere. Jeg har ikke sett noe som sier at du ikke kan komme deg ut av ordningen. "

Uberørt av dette argumentet fortalte Classic Holidays Booths at de kanskje kunne kvalifisere seg til en dispensasjon fra motgang, men advarer "dette er en ganske lang prosess, og du må fylle ut skjemaer og levere støtte dokumentasjon. Det eneste andre alternativet er å gi eller selge timeshare -eierskapet ditt ".

Som vi har påpekt i tidligere timeshare -undersøkelser, er det veldig høyt å prøve å selge timeshare -eierskap. Og gitt de pågående gebyrene og de restriktive betingelsene, vil en timeshare trolig ikke gi en velkomstgave.

En avtale gikk dårlig 

Selv om de nylig mistet sin delpensjon etter at regjeringen hevet eiendelsterskel, John sier at han og kona ikke nødvendigvis er i økonomiske vanskeligheter, han vil bare komme seg ut av ordningen fordi det er dårlig verdi for pengene, og de vil ikke belaste barna sine med det.

"Det har kommet til det stadiet hvor jeg kan gå til booking.com og få et overnattingssted for halve prisen jeg ville betale gjennom timeshare -ordningen," sier John.

Han erkjenner at ordningen ga god valuta for pengene i en årrekke, og de tok ferie rundt om i verden. Men de dagene er over.

"Det er ikke lenger en rimelig ferie, slik den ble fremmet de første årene," sier John. "Kostnadene oppveier avkastningen."

Forsinket avsløring 

I mai 2019 mottok Booths et nyhetsbrev fra Classic Holidays som advarte medlemmene om ikke å tro tredjeparter da de lovte andeleiere at det var en måte å avslutte ordningene sine.

Bortsett fra den vage formuleringen i Cedar Lake -grunnloven som Classic Holidays sendte dem tidligere på året, gjorde de det si at det er den eneste dokumentasjonen de har sett som tilsynelatende indikerer at kundene er låst i.

The Booths sendte inn en klage til Australian Securities and Investments Commission (ASIC), som regulerer timeshareindustrien som en forvaltet investeringsordning, men regulatoren ga beskjed om at bodene skulle løse saken med Classic Holidays eller, hvis ikke, gjennom Australian Financial Complaints Authority (AFCA).

 Jeg kan gå til booking.com og få et overnattingssted for halve prisen jeg ville betale gjennom timeshare -ordningen

John Booth, timeshareier

De prøvde begge deler, men AFCA sendte dem et svar og sa at byrået "ikke kan vurdere en klage mot Cedar Lake Country Resort Limited ettersom det ikke er et AFCA -medlem. Cedar Lake er en medlemsdrevet timesharing-ordning, og ble gitt ASIC-fritak i 2001. Dette betyr at det ikke krever en ansvarlig enhet, og ikke er et AFCA -medlem. Classic Leisure har en administrasjonsavtale for Cedar Lake. "

The Booths sendte også inn klager til Commonwealth Ombudsman og Queensland Office of Fair Trading (OFT).

Begge sa at saken ikke var i deres jurisdiksjon. Ombudsmannen henviste dem til AFCA.

Som vi oppdaget under denne undersøkelsen, er Cedar Lake ikke et AFCA -medlem, men Classic Holiday Club (timeshare -ordningen) er det.

Vi spurte AFCA om dette gjør en forskjell og ble fortalt av senior kommunikasjonsrådgiver Matt Jones, "etter undersøkelse har vi ikke vært det i stand til å etablere et juridisk forhold mellom Classic Clubs Limited og Classic Leisure som vil tillate oss å vurdere klager om produkter eller tjenester levert av Classic Leisure [som handler som klassiske helligdager] - gitt at vi bare kan gå gjennom saker som angår vår medlemmer. "

Classic Holidays, Classic Clubs Limited og Classic Leisure er imidlertid alle inkludert i Classic Holiday Clubs produktinformasjon. Og PDS sier medlemmer bør klage til AFCA hvis de ikke er fornøyd med resultatet av klagen til Classic Holidays.

(Forresten, hvis du er forvirret om forholdene, eller mangelen på dem, mellom disse forskjellige selskapene og ordningene, er du ikke alene - vi hadde problemer med å fjerne dem også. Så det er ikke rart John og Linda Booth har slitt med å forstå hvor de står, juridisk og økonomisk.)

ASIC fortalte oss "vi foreslår at Mr og Mrs Booth søker sin egen juridiske råd om deres situasjon"

Vi fulgte opp med OFT, som sa at det ikke kunne gripe inn i Booth -saken fordi paret meldte seg på ordningen i 2006.

"Dette er før vi begynte den australske forbrukerloven og innførte urettferdige kontraktsvilkår den førte," sa en talsperson til oss.

"I tillegg er det under ACL og i henhold til gjeldende lovgivning før ACL-begynnelsen, en treårs frist for behandling i henhold til loven. Følgelig i tilfeller som de du har skissert, vil OFT anbefale forbrukeren å søke juridisk råd om alternativene og alternativene. " 

Da vi fulgte opp med ASIC, sa regulatoren til oss "vi foreslår at Mr og Mrs Booth søker sine egne juridiske råd om deres situasjon".

Classic Holidays reagerer 

Classic Holidays CEO Ramy Filo tar unntak fra Booths versjon av hendelser.

"Tidsdelingen drives ikke av Classic Holidays, men av styret på Cedar Lakes Country Resort," forteller Filo. "Det vi skrev til bodene er det styret og grunnloven krevde oss å gjøre." 

Filo sier at bodene bør ta klagen til Cedar Lake, ikke Classic Holidays.

Men John Booth sier at han kontaktet Cedar Lake og mottok en e -post med henvisning til svaret han hadde mottatt fra Classic Holidays.

"Selv når du kontakter Cedar Lake, svarer Classic Holidays, så hvordan kan de si at de ikke har noe å gjøre med Cedar Lake?" Sier John.

Du kan ikke bare magisk bli kvitt en tittel. De har kanskje ikke forstått hva de kjøpte, men de var bundet av grunnloven og vedtektene

Ramy Filo, Classic Holidays CEO

Da vi gjorde Classic Holidays oppmerksom på dette og spurte hvordan bodene kunne kontakte styret i Cedar Lake, var Classic Holidays COO Carole Smith ga ikke kontaktinformasjon, men sa at "korrespondanse inkludert vanskelighetsforespørsler legges frem på hvert styre møte. Medlemmer kan også delta på generalforsamlingen som holdes på feriestedet hver mai. "

Filo ligner å være i en timeshare -ordning med å eie et hjem.

I følge Filo eier booths "land og tittel på feriestedet. Du kan ikke bare magisk bli kvitt en tittel. De har kanskje ikke forstått hva de kjøpte, men de var bundet av grunnloven og vedtektene. De eier aksjer i et selskap og eiendomsrett til landet. " 

Når det gjelder om de så disse dokumentene i 2006, sier Filo "når du kjøper privat i et sekundært salg, sier ASIC at du ikke trenger å gi noe avsløring".

(Vi bekreftet dette med ASIC, som fortalte oss "det er ingen krav i henhold til aksjeloven om en PDS [produktopplysning] gis der overføringen skjer mellom parter der det ikke er involvering fra utsteder av produktet, for eksempel i en privatperson salg".)

Kun tilgjengelig tekstversjon

Filo kommer også med saken Booths og barna deres har en god handel. "De betaler $ 807 i uken for en to-roms leilighet, og de kan bytte disse ukene rundt om i verden." 

Men avtalen har mange betingelser, for eksempel å måtte bestille på skoleferier, påskehelg og juleperioden minst to år i forveien.

Og hvis du kansellerer en bestilling når som helst tidligere enn 60 dager før datoen, mister du Classic Holiday -poengene dine.

De juridiske parameterne for Booths forpliktelse til ordningen ser ut til å være uklare.

De kan leie den ut, de kan bytte den eller de kan gi den

Ramy Filo, Classic Holidays CEO

Selv om Filo sier at bodene "eier land og tittel på feriestedet [Cedar Lake]" og at de "eier en andel i et selskap og har eiendomsrett til landet", Classic Holidays COO Carole Smith bruker ordet "leieavtale" i det samme intervjuet og erkjenner at en leiekontrakt på 99 år er lang tid å forplikte seg til eiendom.

"Du vil ikke finne det på markedet i dag med mindre det er en privat selger," sier Smith. "Det var den eldre stilen med timeshare." 

Hvordan tre uker i året i en rekke ferie timeshareiendommer utgjør land og eiendom er fortsatt uklart.

Smith bekrefter også at familien sitter fast i ordningen til 2076, eller 99 år fra den ble etablert av medlemmet som båsene kjøpte den av.

"Medlemmet eier eiendommen til landet som vil overføre til utførerne av eiendommen ved deres død, det samme som alle andre eiendommer," sier Smith.

Filo sier at gjennomsnittlig varighet av Classic Holidays timeshare eierskap for tiden er 15 år.

Hva er alternativene for bodene? "De kan leie det ut, de kan bytte det eller de kan gi det," sier Filo.

Det de ikke kan gjøre er bare å gå ut av timeshare -ordningen.

Gi den dårlige avtalen videre

Denne Booth-saken følger en sak vi undersøkte tidligere i år, der en 87 år gammel kvinne ved navn Anne Begbie ikke klarte å komme seg ut av en 99-årig Classic Holidays-kontrakt (slutter i 2084) på ​​Pacific Palms Resort på NSW midt-nordkysten til tross for datterens beste innsats, Lindy Mason.

En salgskonsulent for Classic Holidays sa til Mason "ansvaret for de årlige gebyrene overføres til mottakerne av boet. Hvis årlige avgifter ikke betales, legger de først til renter og deretter hvis de forblir ubetalte, vil [Classic Holidays] få inkassorer. "

Med andre ord vil gebyrene for timeshare, ca $ 824 årlig pluss vedlikeholdskostnader på $ 1900 hvert femte år, gå videre til Begbies barn i de neste 65 årene.

Etter hvert ble Classic Holidays enige om å erstatte den 99-årige kontrakten med en ny seksårig avtale, og kostet $ 12 500 for kontraktsperioden.

Anne tok avtalen og trodde at det var den eneste måten hun kunne avslutte kontrakten på og forhindre at gebyrene fortsatte.

CHOICE inngav en klage til ASIC om saken på grunn av at rådet Begbie og datteren hennes mottatt var misvisende og villedende, og vi har oppfordret regulatoren til å iverksette tiltak mot Classic Helligdager.

Bransjens kropp tar vare på sitt eget?

Etter John Booths syn, gjør Australian Timeshare and Holiday Ownership Council (ATHOC), bransjens organ for timeshare -operatører, lite for å beskytte timeshare -medlemmer. Booths e -poster til ATHOC ble ubesvart, sier han.

Det er verdt å merke seg at Ramy Filo også er presidenten for ATHOC, som har en etisk etisk kodeks som sier timeshare operatører må "opptre ærlig, rettferdig, høflig og med integritet i all omgang med publikum og med andre medlemmer ".

Vi ber ikke om kompensasjon eller tilbakebetaling. Alt vi vil gjøre er å komme oss ut av ordningen.

John Booth, timeshareier

Men når koden sier timeshare -operatører ikke må "utøve under [sic] påvirkning, press eller overtalelse på potensielle kjøpere av timeshare -produkter", er det ikke potensielle kjøpere som ATHOC er bekymret for, men heller muligheten for at presset salgstaktikk kan være "til skade for den offentlige oppfatningen av Industri".

I 2017 holdt timeshare -operatører rundt 180 000 salgspresentasjoner, ifølge ATHOC. Det står et sted rundt 178 000 mennesker eide en timeshare i Australia den gangen, og rundt en million australiere var direkte eller indirekte involvert i en timeshare.

ATHOC mottok 1431 klager i 2017, hvorav 56% var knyttet til salg.

John og Linda Booth ønsker å endre spillet for alle timeshare -kunder som sitter fast i en dårlig avtale.

"Vi ber ikke om kompensasjon eller tilbakebetaling," sier John. "Alt vi vil gjøre er å komme ut av ordningen og få de økonomiske forpliktelsene ut av eiendommen vår."

Hvis du vil dele tankene dine eller stille et spørsmål, kan du besøke forumet CHOICE Community.

Besøk CHOICE Community