Hjemmegarantiforsikring skal beskytte huseiere mot inkompetente byggherrer som hopper over byen, går i stykker eller skiller seg fra denne verden.
Dessverre gjør det ikke mye for å beskytte mot skrupelløse byggherrer som fortsatt driver virksomhet.
I alle stater unntatt Queensland vil det ikke være noen forsikringsutbetaling hvis byggherren ikke har forsvunnet, døde, blitt insolvent eller mistet lisensen deres på grunn av en domstolsavgjørelse (men i Victoria er tap av lisens, men ikke de tre andre scenariene nok til å utløse en krav).
Hvis de fortsatt driver sin handel, er det opp til huseieren å spore byggherren, iverksette eventuelle rettslige skritt gjennom et statlig domstolssystem og betale for det.
Å dømme etter historiene vi har hørt, blir det ikke lett.
Hvis du brukte modellen på en bolig- og innboforsikring, ville det være som å måtte spore skurkene som rammet huset ditt i stedet for å kunne gjøre krav
Det er fordi hjemmegarantiforsikring fungerer som en siste utvei i det meste av landet - en type dekning som er strengt begrenset til de ovennevnte scenarioene.
I Queenslands første resort-ordning er Queensland Building and Construction Commission ment å betale deg fordelen hvis den er enig i at arbeidet er sløvt og deretter gå etter byggherren for å få pengene sine tilbake.
Selv om Victorias ordning ikke er like forbrukervennlig som Queenslands, gir den huseiere tilgang til forsikring hvis byggherren ikke overholder en rettskjennelse om å reparere arbeid som ikke er standard (for kontrakter signert etter 1. juli 2015).
Kort sagt, dette forsikringsproduktet har problemer, og det er sannsynligvis derfor det har vært gjenstand for et nummer av offentlige henvendelser gjennom årene - ingen av dem har gjort mye for å forbedre resultatene for huseiere.
Den beste måten å beskytte deg mot dodgy builders er å kjenne byggherren du har å gjøre med gjennom pålitelige referanser og ved å snakke med tidligere kunder.
Ulike stater, forskjellige ordninger
I Sør -Australia, ACT og Northern Territories må husbyggere og oppussere tegne hjemmegarantiforsikring for kontrakter på $ 12 000 eller mer.
Tallene er $ 20.000 i NSW og WA, $ 16.000 i Victoria og $ 3300 i Queensland.
Premiene (vanligvis et sted mellom 0,5% og 1% av kontraktsverdien) legges av byggherren til huseiers kostnader, slik at du ender med å betale for ingenting hvis byggherren ganske enkelt nekter å komme tilbake og fikse problem.
Tasmania har for øyeblikket ikke en statlig mandatgarantiforsikring.
Dette mindre enn robuste forsikringsproduktet går også under mange navn, avhengig av hvor du bor: kompensasjonsforsikring for husbygging i New South Wales og Queensland; innenlands bygningsforsikring i Victoria; boligbyggerforsikring i de nordlige territoriene; boligbyggingsforsikring i ACT; hjemmeforsikring i Vest -Australia, og bygningsforsikring i Sør -Australia.
Antall år og dollarbeløp du er dekket for varierer også fra stat til stat, selv om det vanligvis er fem eller seks år for strukturelle feil og, der stater skille mellom de to, et eller to år for ikke-strukturelle feil (selv om det bare er syv måneder for strukturelle feil og tre måneder for ikke-strukturelle feil i Queensland).
En av måtene dårlig arbeid skjer på er når byggherrer ansetter ikke-veldig dyktige, men rimeligere handelsfolk for å dempe fortjenestemarginene.
Hva skjer hvis byggherren ikke får det bra?
Hvis byggherren bare nekter å reparere det slemme arbeidet eller returnere pengene dine, er ditt eneste alternativ å ta dem med til forbrukerdomstolen i staten din, og det kan bli lang og kostbart prosess.
Og hvis byggherren din går i stykker, dør eller forsvinner før klagen er løst, og du deretter har rett til å få tilgang til hjemmegarantiforsikringen din, dekker den ikke saksomkostninger mot byggherren.
Disse kostnadene kan lett overstige beløpet du prøver å få tilbake - i ett tilfelle som vi har gjennomgått, påløper et krav på $ 63 000 om lag $ 90 000 i advokatkostnader.
CHOICE ba om en overhaling av hjemmegarantiforsikringsordninger i en innsending til en senatøkonomisk komité gjennomgang i 2008, en av de mange offentlige henvendelsene til dette spørsmålet gjennom årene. Overhalingen er ennå å komme.
Hvordan (og når) gjør du krav på et hjemgarantiforsikring.
Byggherren din må gi deg en hjemmegarantiforsikring eller et forsikringsbevis før du starter jobben hvis kontrakten oppfyller statens kriterier.
Ikke betal depositumet før du får polisen.
Hvis byggherren dør, forsvinner, går av drift eller mister lisensen, varierer prosessen for å gjøre et forsikringskrav fra stat til stat, men du bør vanligvis kontakte forsikringsselskapet eller det statlige systemet for å starte kravprosessen (i noen stater, for eksempel NSW, må du også kontakte fair handel).
I Queensland fremsetter du kravet gjennom Queensland Building and Construction Commission.
Hvis du mistenker at byggherren har blitt insolvent og ønsker å bekrefte dette overfor forsikringsselskapet, kan du kontakte Australian Securities og Investeringskommisjonen hvis byggherren er et selskap og Australian Financial Security Authority hvis byggherren er en enkeltmann eller del av en samarbeid.
Etter at du har oppdaget bygningsfeil i hjemmet ditt, er det en frist for å gjøre krav på - 180 dager inn Victoria og seks måneder i NSW, for eksempel, men du har bare syv måneder for store feil Queensland. Jo før jo bedre.
Forsikringsutbetalingen kommer til kort
En forfulgt huseier, Beverly Loyson, fortalte oss at hennes erfaring med hjemmegarantiforsikring hadde ført til "ekstrem følelsesmessig og økonomisk skade".
Loysons bygningsleverandører og installatører nektet å komme tilbake og utføre defekt arbeid. Victorian Building Commission (VBC) - nå Victorian Building Authority (VBA) - var enig i at arbeidet var uakseptabelt, men leverandørene slo tilbake og sa at de bare hadde tatt ordre fra byggherren som hadde ansatt dem.
Hennes hjemmegarantiforsikring var ikke nær nok til å oppheve skaden som byggherren hadde gjort på hjemmet hennes, men hun hadde ikke ressurser til å utfordre forsikringsselskapet i retten
Problemet var at husbyggeren hadde gått ut av drift, på grunn av Loysons $ 80 000 i lovede refusjoner og hundrevis av tusenvis av nødvendige reparasjoner.
Hennes hjemmegarantiforsikring var ikke nær nok til å oppheve skaden som byggherren hadde gjort på hjemmet hennes, men hun hadde ikke ressurser til å utfordre forsikringsselskapet i retten.
Loyson fant senere ut at byggherren var involvert i en viktoriansk sivil og administrativ domstol på det tidspunktet han siterte for jobben og hadde mange klager og et vellykket garantikrav på sin rekord.
En no-win-situasjon
En annen huseier vi snakket med, Anne Paten, sa at husbyggeren hennes gjorde store feil som krevde omfattende strukturreparasjoner - men da hun krevde utbedring, sa byggherren til henne at han ikke ville fikse noe og at hun kunne ta saken sin til VCAT.
Alle er på byggherreteamet, og det handler om å forsinke og avbryte og sende deg blakk
Huseier Anne Paten
Det er et ikke-vinn-prospekt for huseiere, sier Paten, siden byggherrens juridiske team kan trekke ut prosessen så lenge som mulig.
"Alle er på byggherrens lag, og det handler om å forsinke og avbryte og sende deg blakk."
Paten sa at forskningen hennes har fått henne til å konkludere med at omtrent halvparten av de lisensierte byggherrene i Australia er "cowboys" som ikke burde ha blitt lisensiert eller forsikret og ikke kan stole på.
Hvordan finne en god byggherre
Mange huseiere har funnet ut på den harde måten at det ikke nytter å stole på hjemmegarantiforsikring for beskyttelse.
Med siste utvei forsikringsordninger gjeldende i det meste av Australia, bør du fortsette med forsiktighet når du handler etter en pålitelig byggherre.
Og fordi lisensiering ikke er noen garanti for pålitelighet eller ansvarlighet, er den beste måten å finne en byggherre gjennom personlige referanser fra folk du stoler på.
Med siste utvei forsikringsordninger gjeldende i det meste av Australia, bør du fortsette med forsiktighet når du handler etter en pålitelig byggherre
Det er også viktig å vite at byggherren sannsynligvis vil outsource noe av det faktiske praktiske arbeidet til handelsfolk, og noen vil være dyktigere enn andre.
Gjør due diligence for byggherren din
Skrupelløse byggherrer kan spare på materialer, leie rimelige handelsfolk og beholde en betydelig andel av kontraktsprisen for seg selv. Når du får en pålitelig anbefaling, ikke vær redd for å stille noen få spisse spørsmål.
- Gir de kontaktinformasjon for huseier for nylig utførte jobber? Snakk med tidligere kunder og spør om det var tvister om kvaliteten på arbeidet og materialet, ferdigstillelsesfrister eller uventede kostnader
- Hvem skal utføre selve arbeidet? Er handelsmennene lisensiert? Be om navnene deres og bekreft ved å sjekke det offentlige registeret i din stat eller territorium.
- Hvis byggelisensen sier "bare for kontrakter som ikke krever hjemmegarantiforsikring" på publikum registrere, betyr det at byggherren ennå ikke er godkjent av et forsikringsselskap og ikke kan tilby hjemmegaranti forsikring. Finn en annen byggherre.
- byggherrens navn på forsikringsbeviset skal stemme overens med navnet på byggekontrakten og byggelisensen - ellers vil forsikringsselskapet sannsynligvis slå tilbake ethvert krav.
Hvis du vil dele tankene dine eller stille et spørsmål, kan du besøke forumet CHOICE Community.
Vi i CHOICE anerkjenner Gadigal -folket, de tradisjonelle forvalterne av dette landet vi jobber på, og viser honnør til folket i First Nations i dette landet. CHOICE støtter First Nations folks Uluru -erklæring fra hjertet.