I denne artikkelen ser vi på:
- Hva er strata forsikring?
- Sløv bygningskonstruksjon
- Forsikringsbransjens syn
- Krav og bygningsfeil
- Eksklusjoner for lagforsikring
I de 12 månedene mellom juli 2015 og juli 2016, lagforsikringskravene gikk opp 42% til 58.326 og nektede krav hoppet 244% til 1722, i henhold til General Insurance Code Governance Committee, en uavhengig gruppe som overvåker hvor godt industrien følger sine regler øve på.
Krav som ble fremmet og deretter trukket tilbake, steg også med 162% til 704. Tvister til forsikringsselskaper om nektede krav økte med 87% til 284.
Hvorfor alle kravavslagene for denne type forsikring? Det kan være at de aktuelle bygningene ikke var i samsvar med koden, i så fall vil forsikringsselskapene generelt slå tilbake krav med den begrunnelse at de ikke vil betale for bygningsskader.
I en godt omtalt sak i Vest-Sydney i 2016 sto eierens selskap (også kjent som body corporate) på 2,6 dollar million reparasjonsregning etter at et tak blåste av en boligblokk i storm og konstruksjonen ble ansett som defekt av forsikringsselskapet AIG.
Det er litt som en eksisterende tilstand med helse-, reise- eller livsforsikring: forsikringsselskaper dekker deg ikke for noe som allerede er ødelagt.
Og mens byggeboomen fortsetter, ser det ut til å være mange ødelagte bygninger der ute.
Hva er strata forsikring?
På en boliglagsplan dekker lagforsikring den grunnleggende infrastrukturen i fellesområder som foajéer, inkludert trapper, passasjer, innkjørsler, stier, vinduer, vegger og tak samt heiser, ledninger, gjerder, hager og ansvar for personlige skade.
Forsikringen er utstedt til eierselskaper, også kjent som kroppsselskaper, som består av individuelle andelseiere, som teknisk sett er tredjepartsmottakere av eventuelle erstatningsutbetalinger.
Det er ikke spesifikt oppført som et detaljforsikringsprodukt (sammen med produkter som hjemme-, bil- og reiseforsikring) i gjeldende generell forsikringskodeks eller selskapsloven 2001, men General Insurance Code Governance Committee mener det burde bli klassifisert som et hjemmeforsikringsprodukt sammen med standard bolig- og innboforsikring siden det er designet for å beskytte enkeltpersoner forbrukere.
Det var 223 053 aktive strata forsikringer i Australia fra mars 2017.
Sløv konstruksjon normen
Som CHOICE har tidligere rapportert, 85% av leilighetene bygget i NSW siden 2000 har feil i konstruksjon, materialer eller design, ifølge en studie fra 2012 fra UNSW City Futures Research Center. Lekkasjer og vannskader er de desidert største problemene. I NSW må eierselskaper ha minst 20 millioner dollar i ansvarsdekning.
Koblingen mellom avslag på krav og bygningsfeil er bare en teori på dette tidspunktet, siden det er det foreløpig ingen definitive data fra 2015–16 om hvor mange av de avviste påstandene som skyldes dårlig konstruksjon.
Og for å være rettferdig, var akseptaksjonen for krav for boliglagsforsikring i 2015–16 97%, den nest høyeste blant skadeforsikringsprodukter (som inkluderer hjem, bil og reiseforsikring).
Men det er også rimelig å si at de i tre prosent -braketten føler smerten. General Insurance Code Governance Committee sier at det kommer til å spørre forsikringsselskapene om årsakene til så mange tilbakeslag og inkludere dataene i en fremtidig rapport.
I mellomtiden tok vi en titt selv.
Bransjen veier inn
Forsikringsrådet i Australia (ICA), som representerer forsikringsselskapenes interesser, fortalte oss at bedre informasjon kan være det som ligger bak de siste økning i nektede krav på tvers av generelle forsikringsprodukter, inkludert lagforsikring, som registrert i General Insurance Code Governance Committee's 2015–16 rapportere.
"Insurance Council of Australia mener at forbedret datainnsamling og rapportering fra forsikringsselskaper kan være en faktor bak det økte antallet tilbaketrukne og avviste krav som ble notert av rapporten, "sa en talsperson. "Et større antall avviste krav vil vanligvis føre til et større antall tvister fra forsikringstakere som søker et annet utfall."
Talsmannen la til at rapporten vil bli undersøkt som en del av ICAs gjennomgang av General Insurance Code of Practice, som ble lansert i februar i år.
"Gjennomgangsteamet vil vurdere om det er nødvendig med noen endringer i koden som svar på Code Governance Committee sine funn. Ved å forbedre forbrukernes forståelse av forsikring og deres evne til å foreta informerte innkjøp avgjørelser, håper ICA å redusere antallet tilbaketrukne og avviste krav og tvister i fremtiden år. "
Forbedret datainnsamling og rapportering kan være det som ligger bak den kraftige økningen i avslag på krav, men i så fall ser det ut til at de nye metodene har kommet forsikringsselskapene til gode på bekostning av forsikringstakere.
Generelle forsikringsselskaper - inkludert hjem-, bil- og reiseforsikringsselskaper - slo tilbake totalt 143.445 skader i 2015–16, en økning på 14% fra foregående regnskapsår.
I mellomtiden steg de totale mottatte kravene - 3.755.643 - med bare to prosent.
Et ord fra IAG
Vi kontaktet også store lagforsikringsleverandører, inkludert IAG, for å få kommentarer om bygningsfeil og avslag på krav.
"Vi mottar jevnlig påstander om at en kjent bygningsfeil er funnet å være årsaken," sa en talsmann for IAG til oss. "Årsaken til disse kravene vil falle utenfor omfanget av lagforsikringsdekning som med de fleste eiendomsforsikringer. Vi vil imidlertid søke å holde den forsikrede skadesløs for eventuelle skader.
"Strata -krav fra våre kunder kan variere fra mangelfull vanntetting, utilstrekkelig utforming av balkonger og utilstrekkelig vedlikehold av tak, nedløpsrør og avløp. Rundt 15% av våre lagkravstvister er knyttet til avgjørelser angående bygningsfeil eller feil utførelse. "
For IAG er hovedårsakene til krav knyttet til feil eller vedlikeholdsproblemer:
- vann lekker gjennom tak
- utilstrekkelig tetting av vinduer
- trerøtter
- sprengte rør der defekte materialer ble brukt på byggetidspunktet.
"Vi oppfordrer lagledere til å iverksette umiddelbare tiltak når de blir klar over bygningsvedlikehold eller defekte problemer," sa talsmannen. "Dette vil bidra til å redusere risikoen for at de forsikrede under en lagpolicy kan bli utsatt for et tap som faller utenfor omfanget av forsikringsdekningen."
Defekter dekkes ikke
Ifølge Tony Vatner, administrerende direktør i BAC Insurance Brokers (BAC), vil eiere nesten alltid bli stående i stikken hvis de kommer med et krav om et problem forårsaket av en bygningsfeil. BAC er den største lagforsikringsmegleren i NSW og har arrangert laglagsforsikring for omtrent 60% av de store boligbygningene i Sydney, sier Vatner.
"Virkeligheten er at alle forsikringer har utelukkelse av mangler, og derfor er skader ikke generelt dekket av forsikringen din," sier Vatner. "Forsikringsselskaper antar at bygningen var skikkelig bygget."
Ansvaret faller da på eierens selskap, som også vil være ansvarlig for enhver personskade som følge av en defekt.
Men du kan fortsatt forsikre en defekt bygning. I henhold til opplysningspliktregler har eierens selskap en plikt til å avsløre eventuelle kjente mangler ved søknad om forsikring, kl. hvilket punkt forsikringsselskapet enten vil avvise å forsikre bygningen eller godta risikoen og sette premier og vilkår tilsvarende.
Noen forsikringsselskaper vil gi eierforetakene en bestemt tidsperiode for å få rettet en feil, og forsikre bygningen med visse begrensninger til den er ferdig.
Og hvis en feil var ukjent for eierens selskap og derfor ikke ble avslørt, vil forsikringsselskapet vanligvis betale for skader forårsaket av mangelen, men ikke for å få feilen rettet.
Det er en meglers jobb å få en rettferdig avtale for eierens selskap når feil blir avslørt, men det er ikke alltid lett, sier Vatner.
"Det handler om å håndtere opplysningsplikten når det gjelder mangler, da denne plikten er grunnlaget for alle forsikringspolicyer. Men mange forsikringsselskaper har rett og slett ikke personale og erfaring til å håndtere komplekse feilrapporter, og vil foretrekke å avslå å tilby forsikring helt. "
Gjelder ekskluderingen?
Financial Ombudsman Service (FOS), som behandler klager mot forsikringsselskaper som ikke er løst av selskapene selv, fortalte oss at bare om lag en prosent av de innenlandske bygningsforsikringstvister den behandlet i 2015–16 handlet om laglagsforsikring, og de fleste tvister hadde å gjøre med påstander.
Som med forsikringstvister generelt, handler strata -forsikringstvister ofte om hvorvidt polisekskluderinger burde ha vært gjeldende. Noen vanlige unntak som har blitt avvist krav er:
- feil utførelse eller design
- gradvis forringelse og slitasje
- mangel på vedlikehold
- eksisterende skade
- jordens bevegelse.