Hvordan finne en god boliglånsmegler

JavaScript er deaktivert
Hvis mulig, vennligst aktiver JavaScript for en forbedret opplevelse på CHOICE -nettstedet.

Å velge boliglån vil trolig være den største økonomiske avgjørelsen du vil ta i livet ditt - og en av de vanskeligste å navigere. Det er et stort utvalg av boliglån tilgjengelig, hver med forskjellige lånebetingelser.

En god boliglånsmegler kan hjelpe deg med å navigere i denne kompleksiteten for å finne det lånet som passer best for dine behov.

Men meglerindustrien er kontroversiell. En rekke henvendelser har funnet problemer i bransjen, for eksempel at meglere presser låntakere til lån som er større, mer risikofylt og ta lengre tid å betale ned, og meglere som ikke finner lån som er billigere enn det du får gå direkte til utlåner.

Hvis du ønsker å bruke boliglånsmegler for å få boliglån, følger du tipsene våre om hvordan du finner et godt lån.

1. Gjør leksene dine

Vær forberedt før du begynner å lete etter en megler. Se etter potensielle lån på nettet og få en klar ide om hvilken lånetype du ønsker. På den måten vil du ha en sterk posisjon til å vurdere meglerens anbefalinger.

Ring deretter flere meglere for å sammenligne hva hver kan tilby. Bruk vår liste over spørsmål å be en boliglånsmegler om å hjelpe deg med å vurdere tilbudet og servicen.

Husk at en megler ikke er forpliktet til å gi deg det beste eller til og med lånet av høy kvalitet

Husk at en megler ikke er forpliktet til å gi deg det beste eller til og med lånet av høy kvalitet. De er bare lovlig pålagt å gi et 'ikke upassende' lån. Vær forberedt på å granske anbefalingene deres.

Det er også viktig å huske at meglere ikke nødvendigvis finner låntakere lavere renter eller billigere lån. Hvis du får et bedre tilbud fra en bank enn boliglånsmegleren, bør du vurdere å ta direkte kontakt med banken.

2. Vet hvordan de blir betalt

I stedet for å belaste deg for sine tjenester, får de fleste meglere betalte provisjoner direkte fra bankene for å ordne lånene sine. Dette kan påvirke kvaliteten på rådene en megler kan gi.

Det er to typer provisjoner megleren får:

1. En forhåndskommisjon er en prosentandel av lånets totale verdi, så jo større lånet er, desto større er utbetalingen for megleren. Så vær forsiktig med en megler som anbefaler et større lån enn du har budsjettert med.
2. En løypekommisjon er en prosentandel av boliglånet som meglere fortsetter å motta i løpet av lånets levetid. Problemet med løypekommisjoner er at meglere ikke har noen forpliktelse til å tilby deg noen tjenester i løpet av livet av lånet, og jo mindre pågående arbeidsmeglere gjør, desto bedre er det for dem - de får betalt for å gjøre ingenting.

3. Sjekk utdanningskvalifikasjoner og erfaring

Som utgangspunkt må du kontrollere at megleren har lisens til å gi deg et lån. De bør ha sin egen australske kredittlisens eller være kvalifisert til å fungere som en autorisert kredittrepresentant.

Spør boliglånemegleren hvilken kvalifikasjon og erfaring de har. Mens finansielle rådgivere må oppnå minimumsutdanningsstandarder som nå inkluderer en universitetsgrad for nye rådgivere, boliglånsmeglere trenger bare å ha et sertifikat IV i finans og boliglånsmegling, og de kan starte jobber.

Nøkkelen til å finne en god boliglånsmegler er å shoppe rundt.

Se etter meglere som går over denne standarden. De fleste medlemmer av Mortgage & Finance Association of Australia (MFAA, en profesjonell forening for meglere) vil ha et diplom, og noen meglere har andre kvalifikasjoner som grader i finans, økonomi eller regnskap.

EN VALG undersøkende journalist tok et online Certificate IV -kurs og ble en sertifisert boliglånsmegler. Han fant ut at "å være en god selger og avslutte avtalen" var det overordnede temaet for det korte kurset.

4. Spør om panelet til utlåner

Meglere er begrenset av listen over banker de har tilgang til - denne listen er kjent som "utlånerpanelet". Hvor mange meglere bare tilbyr lån fra sitt panel, vil en god megler ha et bredt spekter av långivere på panelet sitt og vil jevnlig trekke på hele spekteret, avhengig av låntakers omstendigheter.

Vi har funnet ut at noen meglere bare har ni banker i panelet, mens noen har mer enn 50. Hvis en megler har et begrenset antall, kan det være et rødt flagg som antyder at de fokuserer på et lite utvalg av långivere og kan begrense alternativene dine.

Til tross for påstander om å skanne markedet, kanaliserer mange meglere boliglån til en liten gruppe banker.

Men det handler ikke bare om antall långivere på et meglerpanel, det handler også om at megleren bruker det brede utvalget. Til tross for påstander om å skanne markedet, kanaliserer mange meglere boliglån til en liten gruppe banker. I gjennomsnitt sender meglere 80% av lånene sine til bare fire banker.

Så spør megleren din om de 10 beste bankene de sender lån til og hvor mange prosent av lånene de sender. Dette bør fortelle deg om de faktisk skanner markedet.

Det kan se ut som en megler sender lån til forskjellige banker og skanner markedet, men i virkeligheten kan de sende 50% til CBA, 40% til Westpac og deretter 1% til hverandre utlåner.

En god megler bør enkelt gi deg denne informasjonen.

5. Sjekk eierstrukturen deres

Spør megleren din hvem som eier dem. I mange tilfeller eies eller deles de av store banker. Faktisk kommer sju av ti lån arrangert av meglere fra bankeide aggregatorer (dette er en virksomhet som handler mellom bankene og meglerne, for eksempel Aussie Home Loans).

Disse kommersielle båndene kan forvride kvaliteten på råd og stimulere meglere til å selge deg lån som strømmer rett tilbake til banken som eier meglerhuset.

Ta Aussie Home Loans for eksempel. De eies av Commonwealth Bank (CBA), og de sender to av fem lån tilbake til CBA. De gjør dette ofte under dekke av "hvitlån". White label -lån er merket med et annet navn, og skjuler det faktum at de faktisk er fra en stor bank.

Vær forsiktig hvis en megler hevder å gi "spesiell tilgang" til bankene som eier dem

Vær forsiktig hvis en megler hevder å gi "spesiell tilgang" til bankene som eier dem. Dette kan ganske enkelt være en taktikk for å selge deg til et lån fra den banken. En god megler vil ikke bli påvirket av sin eierstruktur og vil anbefale et bredt spekter av lån fra hele markedet.

6. Se om megleren din forklarer alternativene dine tydelig

Det er mange typer lån på markedet. En god megler bør presentere deg med en rekke alternativer og tydelig forklare årsakene til å anbefale spesifikke lån.

Vær spesielt forsiktig med meglere som selger deg risikofylte lån. Disse lånene har en billigere nedbetaling de første årene, men det er fordi du bare betaler renter og ingenting av hovedstolen (selve lånet). Når den rentebaserte perioden slutter, vanligvis etter fem år, kommer du til å betale mye høyere tilbakebetalinger. Disse lånene kan passe dine økonomiske behov den gangen, men vær ekstra forsiktig da de kan etterlate deg i økonomiske vanskeligheter.

En god megler vil ikke presse deg til å kjøpe et lån

Også en god megler vil ikke presse deg til å kjøpe et lån. Hold deg unna enhver megler som legger det harde ordet til deg for å signere noe før du har mottatt fullstendig og tilstrekkelig informasjon om alternativene dine.

I 2015 foretok CHOICE en skyggebutikk av boliglånsmeglere. Våre låntakere møtte "presset salgstaktikk, upassende råd, mangel på opplysning om provisjoner og salg med lite hensyn til risiko". I et eksempel var en person ute etter å kjøpe en investeringseiendom på 600 000 dollar, og megleren anbefalte å ta to lån med en samlet verdi på over 1 million dollar.

7. Få det skriftlig

Kredittvurdering

En megler er juridisk forpliktet til å følge lover for utlån og bør ikke selge deg til et upassende eller risikabelt lån. Meglere må vurdere dine inntekter og utgifter sammen med dine økonomiske mål og forventninger. Dette er alt i et dokument som kalles en kredittvurdering. Sørg for å be om en kopi - meglere trenger bare å gi den hvis du spør dem.

Det lønner seg å dobbeltsjekke dette dokumentet for å se at det du fortalte megleren stemmer overens med den skriftlige vurderingen. Bankens kongelige kommisjon fanget mange meglere som lå på disse dokumentene for å selge folk til lån de ikke hadde råd til.

Kredittguide

En megler er lovpålagt å gi deg et dokument som kalles en kredittguide - så sørg for at de gjør det. Den gir meglerens kontaktinformasjon og en oversikt over provisjonen megleren får hvis du fortsetter med lånet. Kredittguiden gir deg også beskjed om hvem du skal kontakte hvis du har et problem eller en klage til megleren.

Det er viktig å henge på disse dokumentene og lese dem nøye for å sikre at megleren nøyaktig har fanget opp din økonomiske posisjon og dine økonomiske mål.

8. Handle rundt for et billigere lån

Et boliglån bør aldri 'settes og glemmes'. Regelmessig shopping for det beste tilgjengelige lånet kan ha reelle økonomiske utbetalinger. ACCC har funnet ut at det bare er å reforhandle med utlåner for å betale samme rente som ny låntaker kan spare deg for opptil $ 850 i året for et gjennomsnittlig lån, og enda mer for noen låntakere. Å bytte bank kan spare deg for titusenvis av dollar i løpet av lånet.

Hva du skal gjøre hvis du ikke er fornøyd

Hvis du tror du har blitt solgt et lån som er upassende for dine behov, følg guiden vår å inngi en tvist med megleren din.

Å vite hva du skal spørre kan hjelpe deg med å finne en god megler.

Spørsmål du må stille til boliglånsmegleren din

• Hvordan blir du betalt? Tjener du mer hvis jeg låner mer eller velger en bestemt utlåner? De fleste meglere mottar en prosentbasert provisjon for arbeidet sitt. De blir betalt av banken, ikke du. Dette introduserer to risikoer - at du vil bli oppmuntret til å låne mer, og at du vil bli oppmuntret til å gå med en bestemt utlåner. Noen meglere har en selvpålagt regel for å motta samme provisjon for hvert lån, noe som reduserer disse risikoene for deg-men fjerner dem ikke.
• Er virksomheten din eid av eller assosiert med en utlåner, som en stor bank? Forskning viser at meglerselskaper eid av store banker sender flere lån tilbake til morselskapet. Hold deg unna disse meglerselskapene med mindre du vil ha et lån med de fire store.
• Hva er din erfaring med lånemarkedet og hvilken opplæring har du gjort for å forstå boliglån? Se etter meglere som har vært medlemmer av MFAA i mer enn ett år - medlemmer må oppfylle en høy utdanningsstandard for å tilhøre, og vil ha litt erfaring etter 12 måneder.
• Hvor mange långivere er på panelet ditt? Dette vil gi deg beskjed om hvor mange lån en megler kan se på for deg - noen har mange alternativer, men andre tilbyr et overraskende begrenset utvalg.
• Hvor mange långivere sendte du lån til i fjor? Hva er de 10 beste bankene du sender lån til? Hvor mange prosent av lånene du sikrer sender du til hver av disse? Noen meglere sender de fleste lån til bare fire långivere. Se etter en megler som har brukt mange forskjellige långivere. Disse meglerne vil mer sannsynlig skanne markedet virkelig og finne et lån som passer dine omstendigheter.
• Er du medlem av noen meglerklubber eller lagdelte servicearrangementer? Meglerklubber har en kontroversiell historie-de ble tidligere brukt til å belønne de beste selgerne med eksklusive fordeler som cruise til Karibia. Industrien har lovet at de har stoppet denne praksisen, men det er verdt å spørre hvilke fordeler megleren din kan få fra en klubb.

Hvis du vil dele tankene dine eller stille et spørsmål, kan du besøke forumet CHOICE Community.

Besøk CHOICE Community

Vi i CHOICE anerkjenner Gadigal -folket, de tradisjonelle forvalterne av dette landet vi jobber på, og viser honnør til folket i First Nations i dette landet. CHOICE støtter First Nations folks Uluru -erklæring fra hjertet.