Vi forklarer pensjonslandsreformer og vanskelige kontraktsfeller

Kan pensjonslandsbyen endelig komme til å gi innbyggerne en rettferdig avtale? En rekke reformer har gjort veien gjennom statlige parlamenter de siste årene, men det er neppe overhalingen som mange har etterlyst.

Victoria og Queensland styrket nylig rettigheter for landsbyens innbyggere. Men NSW -reformer tar særlig sikte på de økonomiske ordningene som lenge har gitt landsbyoperatørene overtaket.

Jeg har ikke et godt minne om Aveo

Mange forbrukere har kontaktet oss om rip-offs for pensjonistlandsbyer gjennom årene. Med henvisning til Aveo, en av Australias største operatører for pensjonistlandsbyer, sa en til oss: "Jeg har ikke en glad minnet om Aveo og vil heller sette meg opp og gå nedover en elv enn noen gang sette foten i en av dem landsbyer. "

En annen sa: "Mamma betalte omtrent $ 35 000 i året i tillegg til hjemmekjøpet for å bo i Aveo, pluss verktøy og rådspenger. Jeg tror hun og en venninne kunne ha brukt tiden sin på et cruiseskip og seilt rundt i verden med stil til omtrent samme pris. "

På denne siden:

• Nylige reformer av NSW pensjonslandsindustri
• Viktig reform for å avslutte avgifter fortsatt på vent
• Pensjonistlandsby casestudier
• Hvorfor forsinkelsen?
• Hvordan innbyggerne mister reiret sitt
• Pensjonshjem er en 'forferdelig investering'
• Industrien sier at modellen fungerer

Nylige reformer av NSW pensjonslandsindustri

Tidligere i år etablerte NSW-regjeringen en obligatorisk oppførselskode for landsbyoperatører og, i det minste på papiret, forbedret tvisteløsningsprosessene. (I en nylig undersøkelse sa mer enn ni av ti innbyggere (93%) som hadde bekymringer om håndtering av tvister at problemet var "operatørrespons".)

NSW -reformene krever også at operatører holder jevnlige møter med innbyggerne om hva kontraktene deres betyr, spesielt med fokus på hvor mye de kan forvente å få tilbake hvis de betalte et rentefrit lån (eller "inngående" lån) for å komme inn, og hvor lenge de må fortsette å betale gebyrer etter at de har flyttet ute.

Potensielle innbyggere i NSW må nå få en oversikt over estimerte løpende kostnader (kjent som et "gjennomsnittlig innbygger sammenligningstall", eller ARCF) samt hvor mye av lånet de vil miste hvis de forlater når som helst etter oppgjørsperioden (90 dager i en kontrakt vi sett på). Vanligvis er svaret - mye.

Det er 653 pensjonistlandsbyer i NSW og om lag 66 000 innbyggere, så mange mennesker blir berørt av reformene.

Viktig reform for å avslutte avgifter fortsatt på vent

En foreslått NSW -reform er fortsatt begrenset - og det er kjernen i hvorfor det å bli bosatt så ofte er et dårlig økonomisk trekk.

Den ventende reformen har å gjøre med de avgjørende spørsmålene om:

• løpende avgifter (eller "utsatt administrasjonsgebyr") etter at en beboer flytter ut 
• hvor lang tid det tar innbyggere å få tilbake den refunderbare delen av sitt pågående lån, pluss enhver andel av kapitalgevinster (eller "exit -rett").

Disse to stikkpunktene har lenge etterlatt mange landsbyboere rundt i Australia med mye mindre penger enn de trodde de ville ha etter å ha flyttet ut - ofte ikke nok til å betale for eldreomsorg eller et annet passende sted bo.

Mange landsbyboere rundt i Australia sitter igjen med mye mindre penger enn de trodde de ville ha etter å ha flyttet ut - ofte ikke nok til å betale for eldreomsorg eller et annet passende sted å bo

Victoria har tatt opp dette problemet i sin reformpakke ved å kreve at landsbyoperatører refunderer opptil 85% av estimert refunderbar del av et pågående lån før enheten selges for å betale for eldreomsorg, hos noen omstendigheter.

I Sør -Australia må operatørene betale for eldreomsorg for en avreisende beboer og deretter få pengene tilbake fra utreiseretten.

I en undersøkelse som ble holdt under NSW -henvendelsen, sa 169 av 286 respondenter (59%) at avgangsavgifter ikke var enkle å forstå. Vanligvis, jo lenger du bor i en landsby, desto høyere blir de utsatte administrasjonsgebyrene du må betale til enheten er solgt. Etter at en beboer dør eller flytter ut, faller det ofte på barna deres å håndtere forvirringen.

Vi har hørt fra flere enn noen få.

Pensjonistlandsby casestudier

Sandra: "Lovet jorden, men... leverte ingenting"

"Mine avdøde foreldre bodde i en landsby i Aveo i Queensland, som de kjøpte av planen for mange år siden," sier Sandra. "Min far døde for 22 år siden, og i løpet av de neste 17 årene så jeg servicen synke, beboerne behandlet som plager og kostnadene eskalerer overraskende."

"Det nådde et punkt der det ikke var noen leder på stedet, en fryktelig ting for en" pensjonslandsby "som lovet jorden, men faktisk ikke leverte noe. Da jeg gikk for å selge enheten var de oppgitte kostnadene så opprørende at jeg var målløs. Det kostet rundt $ 50 000 å pusse opp, deretter opprørende "annonseringskostnader", som jeg spurte da all annonseringen ble utført via Aveo, deretter en skandaløs utgangsavgift på omtrent $ 100 000. "

Gary: "Hun mottok mindre enn halvparten av $ 105 000"

En annen person som kontaktet oss, Gary, er heller ikke en stor Aveo -fan.

"Min mor kjøpte en enhet på Aveo for 135 000 dollar," sier han "Fire og et halvt år senere måtte hun gå inn på et sykehjem og måtte betale et vedlikeholdsgebyr på nesten 2000 dollar i måneden til enheten ble solgt. Ti måneder etter at hun dro, ga Aveo et tilbud om å kjøpe enheten for $ 105 000 dollar, noe som ble avtalt.

Deretter kom fradragene i henhold til avtaler som min 92 år gamle mor hadde signert og ikke sjekket: 33,3% til Aveo, pluss ytterligere tre prosent i administrasjonsgebyrer, og $ 2000 i måneden for 10 måneders vedlikehold avgifter. Til slutt mottok hun mindre enn halvparten av $ 105 000 - $ 48 000 for å være nøyaktig. Ikke et dårlig resultat for Aveo. "

Wendy: "Ingen investeringsgevinster ble videreført"

Wendy hadde også mye opprydding å gjøre etter mammas død, forteller hun.

"Min avdøde mamma kjøpte en enhet for 16 år siden da jeg var utenlands. Tilsynelatende ble det søkt juridisk rådgivning, men kontrakten var for komplisert for noen å forstå, og mamma ble fortalt at "alle pensjonistlandsbyer har de samme ordningene", sier Wendy.

Alle på Aveo 'Cherry Tree' måtte betale hele enhetsgebyret på et sted rundt $ 350 000 før de flyttet inn, pluss andre kostnader. Jeg kunne ha kjøpt et hus dobbelt så stort i dette området for mindre enn $ 250 000 den gangen. Deretter var det kvartalsvise avgifter på rundt $ 700, pluss gebyrer hver fjerde dag på rundt $ 200. "

Wendy sier at når det var et innbyggermøte, så det ut til at det handlet om en økning i gebyrene som de ble fortalt at skulle dekke utgifter som kostnader for ekspansjon og utvikling av nye enheter.

"Da mamma døde etter ni år i Cherry Tree, ble jeg fortalt at Aveo skyldte 10 000 dollar for hvert år hun bodde der, enheten måtte selges av Aveo, og de ønsket 30 000 dollar for å pusse den opp. Aveo verdsatte enheten til 400 000 dollar. Jeg måtte betale salgsagentavgiften og for reklame, og kvartalsvis og hver fjortende dag måtte jeg betale til enheten ble solgt. Ingen investeringsgevinster ble gitt videre.

Etter at enheten ble solgt og kostnader på rundt $ 100 000 ble trukket fra, arvet vi mindre enn $ 300 000. Mens boligprisene i Melbourne steg, tjente Aveo enorme fortjenester, men verdien av eiendommen hennes for oss var verdt $ 50 000 mindre enn hun betalte for den ni år tidligere. "

Det er mange flere historier om pensjonistlandsbyens ve der ute. Fra mars til juni 2016 mottok Victorias henvendelse til sektoren 766 innleveringer, mange fra beboere i pensjonistlandsbyer som faktisk sa at de hadde blitt ranet blind

Hvorfor forsinkelsen?

De foreslåtte NSW -reformene som fortsatt er i fare er:

• en 42-dagers grense på gebyrer og avgifter etter at en beboer flytter ut
• operatører til å betale exit-rettigheter senest seks måneder etter utflyttingsdatoen i Sydney storbyområde og senest 12 måneder overalt ellers
• operatør for å kjøpe tilbake eiendommen hvis de ikke kan selge den innen tidsrammene.

En rapport av Kathryn Greiner, leder av Ministerrådets rådgivende komité for aldring, anbefalte tidsfrister for gebyrer og refusjon. Rapporten kom ut i juni 2018 etter en henvendelse som Greiner ledet på ordre fra NSW -regjeringen.

Greiner er nå pensjonslandsambassadør for NSW og har gjort rekord med å si "det har vært mange problemer i pensjonslandsbyen over mange år".

(Det er mange forskjellige typer pensjonistlandsbykontrakter rundt om i landet. Den foreslåtte NSW -reformen vil i hovedsak komme "registrerte renteinnehavere" til gode, som for tiden må fortsette å betale gebyrer for generelle tjenester for landsbyen til enheten deres er solgt. De får ikke såkalte exit-rettigheter før salget.)

Nåværende innbyggere kan gå glipp av

De foreslåtte reformene vil være en reell spillveksler, sier Jim Gibbons, president for pensjonisttilværelsen Village Residents Association (RVRA), en ideell NSW -organisasjon som handler av hensyn til innbyggere. Han er også bosatt som pensjonist i landsbyen selv.

"Når jeg går, må jeg fortsette å gi operatøren det rentefrie lånet til de kommer til å selge enheten, så det er ingen insentiv for operatøren å selge, sier Gibbons og legger til at prosessen kan ta år.

Selv med en foreslått løsning på bordet, sier han til CHOICE, at statsregjeringen drar føttene til denne siste kritiske endringen.

Det er et sterkt forslag om at eventuelle endringer i utreiserettigheter ikke vil gjelde for eksisterende innbyggere - de som presset på for disse reformene

Jim Gibbons, president i Retirement Village Residents Association

- Det er intenst frustrerende at vi hadde et klart valgløfte om at de ville bringe dette inn, sier han. "Og nå er det et sterkt forslag om at eventuelle endringer i utreiserettigheter ikke vil gjelde for eksisterende innbyggere - akkurat de som presset på for disse reformene. Det ble ikke nevnt "bestefar" under konsultasjonsfasen. "(Hvis reformene er bestefar, vil bare nye innbyggere ha fordel av dem.) 

Nesten ni av ti innbyggere (omtrent 87%) i NSW er på registrerte renteinnehaverkontrakter.

Valgløftet kom fra daværende minister for innovasjon og bedre regulering Matt Kean i forkant av valget av statsminister Gladys Berejiklian i 2019.

Det er foreløpig ikke noe insentiv for landsbyer å videreselge enhetene etter at de er forlatt

Matt Kean, tidligere NSW -minister for innovasjon og bedre regulering

Kean har ført rekord til støtte for forslaget og sa "mange pensjonister bruker livbesparelsen til å kjøpe enheter i pensjonistlandsbyer og må få tilgang til disse pengene når de flytter inn i eldreomsorg eller annet ordninger. Imidlertid, med innbyggere tvunget til å fortsette å betale avgifter, er det foreløpig ikke noe insentiv for landsbyer å videreselge enhetene etter at de er forlatt. Noen pensjonistlandsbyer vil dra nytte av pensjonister ved å tvinge dem til å betale tusenvis av dollar i gebyrer og avgifter til enheten deres ble solgt ".

Kean gikk videre til energi- og miljøporteføljen i februar 2019 og ble erstattet av Kevin Anderson, et nasjonalt medlem fra Tamworth, NSW.

Minister vurderer fortsatt tilbakemeldinger

Vi spurte Anderson om han støtter implementeringen av en 42-dagers frist for gjentagende gebyrer og seks måneders og 12 måneders frist for betaling av utreiserettigheter. En talsperson fortalte oss at forpliktelsene fortsatt var på plass på tidspunktet for intervjuet.

Talsmannen la imidlertid til at ministeren fortsatt vurderte tilbakemeldinger på et diskusjonsopplegg som vil "hjelpe forme reformene og hvordan de gjennomføres, og sikre at de gjenspeiler behovene til innbyggere og landsbyer operatører. NSW Fair Trading vil gjennomføre målrettet konsultasjon med interessenter for bedre å forstå bekymringene som reises i en rekke innspill. En rapport om utfallet av konsultasjonen og anbefalinger om neste trinn er ment å bli gitt til ministeren senere i år. Regjeringen vil deretter bestemme prosessen og tidspunktet for å gjennomføre disse reformene ".

Vi må vurdere fullt ut hvordan det kan fungere. Det siste vi ønsker å gjøre er å ende opp med ingen pensjonistlandsbyer

Talsmann for NSW minister for innovasjon og bedre regulering Kevin Anderson

NSW Fair Trading ga ut diskusjonsoppgaven og ba om innspill i juli i år.

I april forpliktet Anderson seg til et av de spesifikke forslagene og sa "vi kommer til å innføre en 42-dagers grense for hvor lang tid landsbyer kan ta betalt for generelle tjenester etter avgang fra en bosatt, og obligatoriske salgs- eller tilbakekjøpstider for eiere som ønsker å selge eiendommen sin og forlate pensjonisttilværelsen landsby".

Men Jim Gibbons sier at det tar for lang tid å finne ut detaljene: "Hvis vi kommer inn i november for neste arbeidsgruppe, Jeg vil bli overrasket om vi ser noen endringer før mars neste år, siden lovgiverne snart vil valses av for helligdager. Det viktigste vi er bekymret for, er at regjeringen vil bestefar eventuelle endringer. "

Talsmannen for innovasjon og bedre regulering fortalte oss at ideen om å gjøre endringene retroaktive ikke var en del av den opprinnelige forpliktelsen og er "under vurdering".

Gibbons og andre mener statlige myndigheter bøyer seg for press fra eiendomsutviklere

"Vi må vurdere fullt ut hvordan det muligens kan fungere," sa han. "Det siste vi ønsker å gjøre er å ende opp med ingen pensjonistlandsbyer."

Gibbons og andre mener at statlige myndigheter bøyer seg for press fra eiendomsutviklere, spesielt Property Council of Australia og statens divisjoner.

Vi la dette til Andersons kontor, men talspersonen nektet å kommentere. Vi ba om Aveos oppfatning av reformene, men ble ledet til Retirement Living Council, som er en arm av Property Council of Australia.

Aveo nektet også å svare på påstandene i våre casestudier om høye løpende gebyrer og forsinkede utreisetillatelser.

Hvordan innbyggerne mister reiret sitt

De foreslåtte tidsfristene vil gå langt i retning av å redusere de høye kostnadene ved å forlate en pensjonistlandsby, sier talsmenn. Men selv om reformene går igjennom og gjelder for eksisterende innbyggere, sier Gibbons, vil mange pensjonistlandsbykontrakter fortsatt være fulle av fangster.

Som vi argumenterte for i en tidligere undersøkelse, er det sentrale spørsmålet det mangeårige lånesystemet. Dette har innbyggere som overleverer en betydelig sum i form av et rentefrit inngående lån-penger de vanligvis får fra å selge boligen sin. De siste reformene tok ikke opp dette lånesystemet.

I mange tilfeller (spesielt hos ikke-registrerte renteinnehavere) mister beboeren mye, om ikke alle, av kapitalgevinsten i enheten.

Eller, for å si det på en annen måte, hvis en innbygger betaler $ 500 000 for en enhet og det er verdt $ 700 000 når de flytter ut, kan det hende at de ikke får mye av forskjellen på 200 000 dollar. I mangel av de foreslåtte reformene må de også fortsette å betale gebyrer og vente på refusjon de måtte ha krav på.

I en NSW -kontrakt vi så på, ville en potensiell beboer måtte skille seg fra $ 125 000 av hennes inngående lån på $ 515 000 hvis hun forlot når som helst etter 90 dager, som noen vil hevde egentlig ikke er nok tid til å vite om det var en god idé å flytte til en pensjonistlandsby eller ikke. (Til slutt bestemte kvinnen seg mot det.) 

Og denne første utgangskostnaden inkluderer ikke de fortsatte utsatte administrasjonsgebyrene hun ville ha måttet betale hvis hun hadde sluttet etter 90-dagers oppgjørsfrist.

Kontrakt smutthull

Gibbons sier at landsbyoperatører ofte bruker smarte smutthull i kontrakter for å unngå å returnere kapitalgevinster i sin helhet. Kontrakten hans sier for eksempel at han har krav på 100% av gevinsten ved avreise. Men etter å ha flyttet inn, oppdaget han at en kronglet formel i kontrakten krymper at til 70% etter utreisegebyrer er regnet med.

Operatører har rett til å legge sine egne formler til standardkontrakter som ofte øker avgangskostnadene i forhold til den lovede avkastningen av gevinster. Generelt, sier Gibbons, jo mer det er lovet i gevinster, jo høyere er utgangskostnadene som reduserer det operatøren faktisk må gi tilbake.

En måte dette skjer på er når utgangskostnadene også inkluderer eventuelle tap, som beboeren i mange kontrakter må betale, ikke operatøren. Operatørene vil også trekke exitgebyrer fra det nye inngående bidraget, noe som reduserer gevinsten.

"Det er en manipulasjon av beregningen," sier Gibbons. "Operatører vet om dette, og de utnytter det absolutt, men advokater tar vanligvis ikke det opp. Effektivt er det en liten hånd. Det er i hver kontrakt, og det stinker. Operatører er faktisk ikke rimelig innenfor kontrakten. "

Pensjonshjem er en 'forferdelig investering'

Gibbons sier landsbyoperatører begrunner det pågående lånesystemet med den begrunnelse at de gjør enhetene tilgjengelige for pensjonister til omtrent 70% av markedsverdien av en lignende eiendom.

Men når beboeren flytter ut, kremer operatøren omtrent 30% av eiendommens nåværende verdi for å gjøre opp for rabatten.

"Det er ikke en fornuftig investering," sier Gibbons. "Vi er alle enige i det. Du betaler for en livsstil. Jeg kommer nok til å dø før kona mi gjør det, og jeg vil ha henne på et bra sted med gode fasiliteter. For meg er det en rasjonell beslutning. Jeg gikk inn i dette med åpne øyne. " 

Men det rettferdiggjør ikke de andre typene kontraktsmessige morsomme virksomhetene som operatørene får til.

"Det er mange rynker i mange av disse kontraktene," sier Gibbons. "Det er mange ting som er urettferdige."

Skandaløse vilkår og betingelser

Stewart Levitt, en advokat i NSW som har gjennomgått mange pensjonistlandsbykontrakter og går inn for sterkere reformer av sektoren, er enig.

Han kaller de viktorianske reformene, som hovedsakelig fokuserte på bedre avsløring for potensielle innbyggere, "et utklipp til utviklere og børsting til pensjonister bosatt ", og påpekte at de ble ønsket hjertelig velkommen av Property Council of Australia's Victorian inndeling.

"Reformene handlet egentlig om å gi innbyggerne kunnskap om hvor ille mye som er tilgjengelig for dem i stedet for å forbedre sitt parti," sier Levitt til CHOICE.

"Regjeringen sier at så lenge du forklarer for alle at du blir sjekket, er det greit nok."

Regjeringen sier at så lenge du forklarer for alle at du blir sjekket, er det greit nok

Advokat i Sydney, Stewart Levitt

Levitt sier at den viktorianske regjeringen, så vel som regjeringer i andre stater, egentlig ikke er interessert i å ta opp ulikhetene i det pågående lånesystemet.

"Beboere mister 35% for privilegiet å låne pengene til utviklerne," sier han. "Selvfølgelig er det en forferdelig investering, men det trenger ikke å være en forferdelig investering. Jeg kan ikke se hvorfor en enklere og mer rettferdig modell ikke kan brukes. Dette systemet fjerner eldre mennesker fra alle slags reiregg de har bygget i løpet av livet. " 

Levitt sier at kontraktene selv er skylden.

"Dette er vanvittige vilkår og betingelser," sier han. "Og de er der for å hindre folk i å utøve fritt valg. Du har virkelig ingen funksjonstid. Operatørene kontrollerer effektivt salget av eiendommene og fastsetter salgsprisen selv. Beboere får ikke mye for pengene i det hele tatt. "

Kun tilgjengelig tekstversjon

Industrien sier at modellen fungerer

Ben Myers, administrerende direktør i Retirement Living Council (en avdeling av Property Council of Australia), har et helt annet syn.

Myers sier at systemet med pågående lån og utsatte administrasjonsgebyrer har latt pensjonslandsbyen vokse og blomstre. Uten det, sier han, ville det sannsynligvis være en slik sektor i det hele tatt.

"Det er en ufullkommen modell, men den har stått tidstesten," sier han. "Utsatt administrasjonsgebyr er en kapitaltilførsel til landsbyen som vedlikeholder landsbyen. Det har gjort en veldig god jobb med å vedlikeholde eiendommene og opprettholde kapitalverdien. Det er derfor sektoren har klart å vokse. " 

Men finansiering for reparasjoner og vedlikehold er en av de viktigste bekymringene for landsbyens innbyggere. Mange peker på mangel på klarhet om hvem som er økonomisk ansvarlig. Beboere må ofte betale for reparasjoner selv og ofte kollidere med operatører om at reparasjoner ikke blir utført.

Reformene slik de har blitt foreslått, er usedvanlig risikofylte for innbyggere og operatører

Ben Myers, administrerende direktør, Retirement Living Council

Myers kaller ideen om å bruke tidsfristene på 42 dager, seks eller 12 måneder "djevelsk", spesielt hvis det gjøres i ettertid. Å sette slike grenser for hvor lenge innbyggerne må fortsette å betale gebyrer etter at de flytter ut, vil føre til en nedgang i kvaliteten av landsbyer, hevder han, og mandatfrister for refusjon av utreiserettigheter vil drive noen operatører ut av virksomhet.

"Reformene slik de har blitt foreslått, er usedvanlig risikofylte for innbyggere og operatører," sier Myers. "De vil kompromittere levedyktigheten til et betydelig antall operatører. Operatører vil ikke ha gir og likviditet og vil bli tvunget til å kjøpe tilbake de fleste eiendommene. Det er veldig vanskelig å handle på seks måneder, eller 12 måneder i regionale områder. Til syvende og sist vil det redusere prisene. " 

Med henvisning til 18-måneders fristen for refusjon av utreiserettigheter som nylig trådte i kraft i Queensland og Sør -Australia, Myers sier "vi har sett en rekke operatører som er under økonomisk press, og noen har gått under".

Men tilgang til kapital ser ikke ut til å være et problem for øyeblikket. I følge et øyeblikksbilde av bransjen fra Property Council of Australia i 2018, vil 2000 nye enheter i året ha kommet på markedet innen utgangen av 2022. Aveo hadde ikke et godt regnskapsår for 2019, men det gjorde likevel mer enn 50 millioner dollar i overskudd etter skatt.

Bransjen som helhet gjør mye for å prøve å forenkle og avmystifisere

Ben Myers, administrerende direktør, Retirement Living Council

I stedet for et 42-dagers tak på løpende avgifter "kunne vi godta seks måneder," sier Myers. Og, legger han til, en potensiell anvendelse av tidsfristene på seks eller tolv måneder kan fungere. "Hvis den brukes fremover, kan en operatør beholde kapitalen på passende måte slik at de har likviditet for tilbakekjøpene," sier han.

I mellomtiden fokuserer pensjonslandsbyen på offentlig oppfatning.

"Bransjen som helhet gjør mye for å prøve å forenkle og avmystifisere", sier Myers.

"Det jobber veldig hardt for å forbedre omdømmet, tilliten og tilliten. Hvor godt kontraktene blir forstått av de som signerer dem, er et stort problem, og vi har som mål å øke rådgivningsnivået til forbrukerne. Vi vil ikke at fornærmede barn skal håndtere tapet av en elsket så vel som den økonomiske situasjonen de har arvet. "

Hvis du vil dele tankene dine eller stille et spørsmål, kan du besøke forumet CHOICE Community.

Besøk CHOICE Community