God plass til forbedring for meglere
Sist oppdatert: 6. mai 2015
Du skulle tro at en boliglånsmegler ville jakte på den mest passende boliglånsavtalen som er mulig for deg når du stiller opp finansiering for det største kjøpet i livet ditt. Tross alt, er det ikke det de får betalt for å gjøre? Mens mange meglere gjør akkurat det, krever loven bare at boliglånsmeglere ikke foreslår et boliglån som er uegnet for dine behov. Resultatene fra vår skyggebutikk foreslår at boligkjøpere bør ta en grundig og kritisk titt på hva meglerne kommer med.
Vi sendte fem boligkjøpere til tre av de største boliglånsmeglervirksomhetene i Australia, med en samlet markedsandel på nær 50% iht. IBISWorld i 2014. Navnene er ikke ukjente:
- Aussie boliglån (eid av CBA)
- Boliglån
- Australian Finance Group.
Vårt utvalg var lite, men vi fant få eksempler på god praksis.
I stedet møtte våre låntakere presset salgstaktikk, upassende råd, mangel på opplysningsplikt og oppsalg med liten vurdering av risiko.
For mer om hvordan vi vurderte meglerne, les Slik skygger vi for pantemeglere.
Hva må meglere gjøre?
Godt spørsmål.
- Selv om det er forbrukerbeskyttelse i kredittforskriften, er det det ingen eksplisitte krav for meglere å jobbe i din beste hensikter.
- Boliglånsmeglere kan ikke anbefale et lån som er uegnet, og som kan forårsake økonomiske vanskeligheter, men anbefalingen deres trenger ikke å være det beste eller til og med et godt boliglån for deg. For eksempel trenger ikke lånet å ha en konkurransedyktig rente.
- En boliglånsmegler må gi deg en kredittguide som skisserer informasjon om provisjoner de mottar, långivere de kan ordne finansiering med (utlånerpanel) og hvor du skal dra hvis du har en tvist med megleren.
Meglerne i vår studie viste god plass til forbedring.
Problemer med råd om boliglån
For å være rettferdig kan boliglånsmeglere hjelpe boligkjøpere - spesielt første boligkjøpere - med å navigere seg gjennom de tette krattene av boliglånealternativer. Ikke så rart at boliglånsmeglere nå skriver litt over halvparten av alle nye boliglån. Meglere kan matche dine behov med långiverens og hjelpe deg med å dechiffrere søknadsprosessen for boliglån. Og gode meglere ser på seg selv som lærere og rådgivere, ikke bare selgere. I vår skyggebutikk fant vi bare en megler som fungerte bra i denne rollen. Vi fant problemer med råd om boliglån eller kundeservice fra minst en megler i hvert av våre boliglånsscenarier:
- et lån for konstruksjon av en eiendom
- en første hjem kjøper
- refinansiering for a selvstendig næringsdrivende entreprenør
- refinansiering for en ung familie
- en investering eiendom for et par som hadde betalt ned sitt første hjem.
Problemene inkluderte:
- Rådgiver en boligkjøper som ønsket å refinansiere boliglånet sitt og som er i en usikker ansettelsessituasjon for å bruke egenkapitalen i hjemmet til å investere eller reise på ferie.
- En megler presser sitt eget selskaps produkt til og med mens han erkjenner at andre långivere tilbød et bedre lån.
- Et par som ønsket å kjøpe en investeringseiendom på 600 000 dollar, men ble rådet til å ta et lån på 1 million dollar sikret mot hjemmet deres.
Slik vurderte de 15 meglerne, ifølge vår ekspertpanel:
- Dårlig - syv
- Borderline - to
- Akseptabelt - tre
- Bra en
- Blandet - en. Noen eksperter syntes denne megleren hadde gode poeng, men andre hadde bekymringer.
- Ikke vurdert - en. Denne megleren rådet låntakeren i den usikre arbeidssituasjonen til å gjøre ingenting, noe som faktisk var et godt råd.
Scenariene
Selvbygging
Peter* kjøpte en tomt i Sydney -området og skal begynne å bygge sitt eget hjem. Han trenger 550 000 dollar og hadde allerede forhåndsgodkjenning hos en utlåner.
Han følte at han ble utsatt for presset salgstaktikk fra AFG -megleren. Det var ikke bare en stram tidslinje på tilbudet, megleren ønsket ikke å møte ham med mindre han var det kommer til å signere et søknadsskjema "Jeg ville faktisk ikke gå med denne megleren - jeg følte meg presset hele tid".
Mortgage Choice- og Aussie -meglerne spurte ham om utgiftene hans, men brukte deretter sitt eget standardestimat i stedet. Bortsett fra dette var Aussie -megleren den beste megleren i undersøkelsen vår. Peter var imponert over de skreddersydde rådene han fikk fra denne megleren - som å sikre at han låner nok til å ha råd til etterbehandling og landskapsarbeid. Peter likte låneanbefalingene fra Mortgage Choice -megleren: "avtalen han tilbød er ganske bra."
| AFG | Aussie | Boliglån | |
|---|---|---|---|
| Boligkjøpervurdering | 2.5 | 4.25 | 3.75 |
| Kommisjoner avslørt? | Nei | Nei | Ja |
| Utlånerpanel avslørt? |
Nei | Ja | Ja |
| Levert kredittguide? | Nei | Ja | Ja |
| Eksperts vurdering | Fattige | Flink | Blandet |
| Eksperts kommentarer | "Ser ut til at megleren ikke investerte sanntid i klienten, dårlig veiledning og forståelse for kundens generelle ønsker." | "Det var en detaljert diskusjon om behov og mål." | "Oppfylte klientens behov, merverdi"; "Ingen vurdering av rimelighet". |
Refinansiere: selvstendig næringsdrivende
Carol* er en selvstendig næringsdrivende entreprenør fra Victoria som begynte på heltidskontrakter tidlig i 2015 på en fire måneders kontrakt. Huset hennes er verdt 550 000 dollar, og hun har et lån på 180 000 dollar. Bare noen få långivere ville refinansiere lånet hennes, og nevnte mangelen på sikker inntekt som et problem.
Likevel, til tross for dette, foreslo AFG -megleren at hun skulle bruke egenkapitalen i hjemmet sitt til å investere i en eller til og med to eiendommer, aksjer eller kanskje en ferie. "Jeg tror ikke megleren virkelig forsto nok om min økonomiske situasjon og behov.
Aussie -megleren ba henne i stedet om å holde på med refinansieringen til starten av hennes neste kontrakt. Men denne megleren foreslo også at hun var i stand til å ta et lån på nesten det dobbelte av beløpet hun ønsket.
Noen gode råd i dette scenariet var fra Mortgage Choice -megleren. Han fortalte Carol at han ikke trodde långivere ville refinansiere lånet hennes og ba henne komme tilbake etter at hun hadde 12 måneders kontinuerlig inntekt. Han sa at det nåværende lånet hennes er konkurransedyktig, så hun "burde ikke miste søvn over det".
| AFG | Aussie | Boliglån | |
|---|---|---|---|
| Boligkjøpervurdering | 2.7 | 4 | NA |
| Kommisjoner avslørt? | Ja | Ja | NA |
| Utlånerpanel avslørt? | Nei | Ja | NA |
| Kredittguide gitt? | Ja | Ja | NA |
| Eksperts vurdering | Fattige | Akseptabel | NA |
| Eksperts kommentarer | "Dette er et eksempel på upassende salg og uten reell vurdering av risiko" | "Det er uklart hvordan maksimal lånekapasitet ble beregnet." | "Det var godt å se en megler gi råd om ikke å gjøre noe når dette er det riktige rådet." |
Første hjem
Jane* bor og jobber i et regionalt område og ønsker å kjøpe en enhet på 350 000 dollar i hennes nærmeste hovedstad, først som en investering og senere som et første hjem. Hun har bare et depositum på 10%.
Hennes Aussie -megler virket kunnskapsrik og foreslo at hun ville holde på å kjøpe til hun hadde et større innskudd, som hun bestemte var et godt råd. Men han prøvde å styre henne til selskapets produkt. "Jeg er litt bekymret for upartiskheten til å promotere Aussie boliglån og anbefaler ikke ING eller Suncorp (som han hadde innrømmet generelt tilbudt billigere lån). "
Etter Janes mening var megleren Mortgage Choice -megleren upålitelig og ga ikke produktanbefalinger. AFG, selv om hun også virket kunnskapsrik, ønsket å skynde henne på forhåndsgodkjenning før hun diskuterte spesifikke lån.
| AFG | Aussie | Boliglån | |
|---|---|---|---|
| Boligkjøpervurdering |
3 | 4 | 2.75 |
| Kommisjoner avslørt? |
Nei | Nei | Nei |
| Utlånerpanel avslørt? |
Nei | Nei | Nei |
| Kredittguide gitt? |
Ja | Nei | Nei |
| Eksperts vurdering |
Grense | Akseptabel | Fattige |
| Eksperts kommentarer | "virket opptatt av å styre den potensielle låntakeren til en bank" | "ser ikke helt upartisk ut gjennom kommentarer og styring mot Aussie -produktet" | "har ikke dekket kundens behov" |
Refinansiering: Ung familie
Corinna* og Thomas* bor i Queensland, har en to år gammel sønn og venter baby. De eier et hus til en verdi av 425 000 dollar og ønsker å refinansiere et lån på 340 000 dollar. Fleksibilitet og tilgang til ekstra tilbakebetalinger er viktig for dem.
De følte at ingen av de tre meglerne faktisk dekket deres behov. "Neste gang skal jeg bestille time for å snakke personlig med representanter for tre långivere og ta med meg all dokumentasjon," sier Corinna. "Jeg kommer ikke tilbake til en megler fordi de enten unnlater å tilby produkter til min beste interesse, eller i deres evne til å yte nøyaktig og rettidig service til sine kunder."
| AFG | Aussie | Boliglån | |
|---|---|---|---|
| Boligkjøpervurdering |
1 | 1.5 | 3 |
| Kommisjoner avslørt? |
Nei | Ja | Ja |
| Utlånerpanel avslørt? |
Nei | Nei | Nei |
| Kredittguide gitt? |
Nei | Nei | Nei |
| Eksperts vurdering |
Fattige | Fattige | Fattige |
| Eksperts kommentarer | "Ekte kommunikasjonsproblemer mellom megler og forbruker." | "Gjorde ingen reell vurdering av å skreddersy lånet til den potensielle låntakers behov." | "Manglet i området for å tilby en løsning for klienten." |
Hus betalte seg, og investerer nå i eiendom
Emma* og Paul* har betalt ned huset sitt på 1,2 millioner dollar i Sydney og ønsker å investere i en investeringseiendom på 600 000 dollar. De planlegger å betale ekstra.
Både meglerne i Aussie og Mortgage Choice anbefalte at de forlot sitt eksisterende (men nedbetalte) lån på over 400 000 dollar åpner og tar opp et ekstra lån på 600 000 dollar: et samlet lån på mer enn 1 million dollar er sikret på deres hjem.
I mellomtiden vurderte AFG -megleren ikke deres behov.
| AFG | Aussie | Boliglån | |
|---|---|---|---|
| Boligkjøpervurdering | 2.75 | 3.25 | 3.75 |
| Kommisjoner avslørt? |
Nei | Nei | Nei |
| Utlånerpanel avslørt? |
Nei | Nei | Nei |
| Kredittguide gitt? |
Nei | Ja | Nei |
| Eksperts vurdering |
Grense | Akseptabel | Fattige |
| Eksperts kommentarer | "Vurderte ikke tilstrekkelig behovene og målene til den potensielle låntakeren." | "Det faktum at han ønsket at klienten skulle låne 1 million dollar var et sjokk." | "Foreslo at forbrukeren kunne ordne et nytt lån på $ 600 000 og beholde den eksisterende kredittfasiliteten på $ 460 000." |
Lax forskrifter
CHOICE spurte professor Kevin Jameson, leder for Institutt for anvendt finans og aktuarmessige studier ved Macquarie University, for å se på resultatene av undersøkelsen vår. Han var ikke imponert over noen av meglerne vi skyggehandlet.
"Mitt generelle inntrykk var at dette for ofte ikke var en prosess drevet av å gi gode råd. Det blir en prosess der søkeren får (eller blir solgt til) det de tror de vil eller trenger, sier Jameson.
"Det kan godt være denne bransjens natur - produktsalg fremfor råd. Imidlertid må det anerkjennes, som i økonomisk planlegging, er dette ikke alltid i kundens beste interesse. "
"Dette er veldig viktige økonomiske beslutninger, med alvorlige konsekvenser hvis de går galt. Det er en balanse mellom forbrukeransvar og rett til å ta økonomiske beslutninger, og behovet for megler for å gi ansvarlige individuelle råd. Uansett mangel på finansrådgivningsområdet, så anerkjenner i det minste rammeverket det. På dette området virker rammen mye svakere. "
Sammenlignet med forskrifter for finansielle rådgivere er kravene til boliglånsmeglere mye mindre strenge. Og reglene er åpne for tolkning i mange tilfeller, for eksempel:
- Det er ikke klart angitt på hvilket tidspunkt provisjoner eller omfanget av utlånerpanelet skal avsløres.
Meglere i undersøkelsen mislykkes med beste praksis
Mange av meglerne vi skyggehandlet mislyktes i beste praksis når det gjaldt avsløring. Våre låntakere spurte bevisst ikke om provisjoner og utlånerpanelet; vi ønsket å finne ut hvor mange meglere som ville gi denne informasjonen uanmeldt. Svært få, viste det seg. Bare to forklarte at de mottar provisjoner og hvilke långivere de har å gjøre med.
Mens noen ga minst informasjon om provisjoner eller utlånerpanelet, og noen ga deres kredittguide, tror vi at fullstendig og ærlig avsløring bør gis ved starten av eventuelle råd prosess. Selv om det ikke er i strid med regelverket å bare gi det senere i prosessen, er avsløring avgjørende for en boligkjøpers evne til å ta en informert beslutning.
For eksempel, hvis du får råd om å låne mer enn du trenger, er detaljert informasjon om provisjoner viktig:
- På et lån på 400 000 dollar med NAB kan forhåndskommisjonen være 2600 dollar.
- På et lån på 600 000 dollar med NAB kan forhåndskommisjonen være 3900 dollar.
Samt størrelsen på lånet (og hvor mye av det låntakerne faktisk skylder), faktorer som utlåner og lånetype kan gjøre en reell forskjell i mengden provisjon en megler mottar. Se vår rapport om hvordan du får best ut av boliglånsmegleren din.
VALG dom
Vår skyggebutikk fant mange eksempler på dårlig praksis som tyder på at forbrukere bør være forsiktige med informasjonen fra meglere.
- Ikke forvent at et lån er rimelig bare fordi en megler forteller deg at det er; lag et budsjett og sørg for at du har råd til nedbetalingene, selv om renten stiger med 3%.
- Hold deg unna enhver megler som presser deg til å signere noe før du har mottatt fullstendig og tilstrekkelig informasjon om alternativene dine.
- Vær oppmerksom på at forskjellige typer lån (større lån eller rentelån) eller långivere vanligvis betaler meglere høyere provisjoner.
- Vet at ethvert lån som anbefales av en megler ikke er nødvendig for å være det beste lånet for deg. Det lønner seg å teste konkurransekraften til lån som anbefales av meglere mot uavhengige kilder som CANSTAR eller Flongle.
- Still detaljerte spørsmål om meglerens yrkeserfaring, meglerpanel, foretrukne långivere, provisjonsstrukturer og beløp.
* Navn endret.