Guide til å selge eiendommen din

JavaScript er deaktivert
Hvis mulig, vennligst aktiver JavaScript for en forbedret opplevelse på CHOICE -nettstedet.

Ikke noe personlig, men mange eiendomsmeglere vil ønske å selge eiendommen din så raskt som mulig og lomme kommisjonen.

Med et gjennomsnitt på to til tre prosent av salgsprisen ($ 10 000– $ 15 000 ved et salg på $ 500 000), er provisjoner et kraftig insentiv for å avslutte avtalen.

Derfor har en selger to store bekymringer:

• En agent kan overvurdere eiendommen din bare for å lande virksomhetene dine.
• En agent kan undervurdere eiendommen din slik at den selger raskt.

Så hvordan finner du en pålitelig eiendomsmegler?

På denne siden:

• Hvordan velge en eiendomsmegler
• Hvor mye belaster eiendomsmeglere?
• Er alle byråavtaler like?
• Skal du velge et privat salg eller en auksjon?
• Sett en stopper for under-sitat

Hvordan velge en eiendomsmegler

1. Gjør leksene dine på pris

• Følg nøye med på de siste auksjonene og salgsresultatene i ditt område.
• Vurder å leie en uavhengig valuert for å bestemme verdien av hjemmet ditt.
instagram viewer
• Besøk eiendommer til salgs i ditt område, slik at du kan finne ut om en agent overvurderer eller undervurderer verdien av eiendommen din.
• Vær oppmerksom på hvordan agenter svarer på spørsmål som "hvorfor selger eieren?", "Hvor omsettelige er de på pris?" og "hvor lenge har eiendommen vært på markedet? "Dette vil gi deg en følelse av hvordan agenter kan stille disse vanskelige spørsmålene angående din eiendom.

2. Gjør leksene dine på agenter

Når du velger en agent, er det en liste over ting du bør vurdere:

• Bevis på at de er lisensiert i staten din.
• Er de bare en selger under agentens myndighet med mindre opplæring og kvalifikasjoner?
• Bevis på suksess i ditt område.
• En markedsverdivurdering som fremstår som nøyaktig basert på din forskning.
• Et signert markedsverdiestimat eller til og med en prisgaranti.
• Bevis på en markedsføringsplan.
• Villighet til å gi deg råd om trinn du kan ta for å gjøre eiendommen din mer attraktiv for kjøpere.
• En forpliktelse til å gi deg jevnlige rapporter og oppdateringer.
• Skynder du deg å ta en beslutning om hvilken agent du skal gå med? Gå og se minst tre agenter.
• Engasjerer du den første agenten du besøkte? Mange mennesker sitter fast i et eneste eller eksklusivt byrå i en bestemt periode, selv om de ikke er fornøyd med agenten.

Velg den beste eiendomsmegleren for dine behov, ikke bare den som lover den høyeste salgsprisen.

3. Vær forsiktig med oppblåste verdivurderinger

Å gå med agenten som lover den høyeste salgsprisen kan være en feil.

Selv om Real Estate Institute of Australia (REIA) sier at det er villedende oppførsel, sa agenter vi snakket med at praksisen med å overdrive eiendomsverdier til selgere er forankret i bransjen.

En tidligere eier av et ekte statlig byrå fortalte oss: "Det er et gammelt ordtak i denne bransjen at den største løgnen får jobben. Den viktigste grunnen til at agenter gir høye verdivurderinger er å unngå å miste forretninger. Den beste måten å beskytte deg mot sitatfellen er å få agenten til å signere en tilbudsgaranti. Dette betyr å få tilbudet skriftlig og signere en avtale om at agenten ikke vil bli betalt med mindre den prisen er oppnådd. "

Hvor mye belaster eiendomsmeglere?

To til tre prosent provisjon inkluderer vanligvis ikke annonseringskostnader, som kan variere fra flere hundre til tusenvis av dollar, avhengig av priser og hvor annonsene plasseres.

Agentavgifter kan være strukturert på forskjellige måter:

• Noen agenter krever en høyere provisjon - opptil fem prosent - som inkluderer litt reklame.
• Noen tar betalt på grunnlag av "ikke salg, ingen avgift".
• Noen agenter kartlegger skilting og annonseringskostnader uavhengig av om eiendommen din selger.
• Noen agenter har lave faste avgifter, men vær sikker på at du også får en god pris, og fokuset er ikke bare et billig, raskt salg.
• En provisjonsskala kan bli belastet, spesielt for dyrere eiendommer. For eksempel kan du bli sitert 2,5% på de første $ 850 000, og 10% etter det. Dette gir et ytterligere insentiv for agenten til å oppnå en høyere pris.
• Du kan bli belastet en lavere provisjon hvis du deler markedsførings- og kampanjekostnader.

Gebyrer - dine rettigheter og forventninger

• Ikke betal forhåndsavgift - betal bare agenten din etter at salget er fullført.
• Noen stater krever at alle avgifter, inkludert reklame, er angitt i byråavtalen.
• Alle provisjoner og gebyrer er omsettelige, selv om dette kanskje ikke er åpenbart fra samspillet ditt med agenten.
• Eventuelle avgifter bør være basert på tjenesten du mottar. Hvis du for eksempel betaler topp dollar, bør du få en fullstendig markedsføringsplan.

I et eiendomsmarked som sannsynligvis bare blir varmere på sikt, lønner det seg virkelig å gjøre leksene dine.

Er alle byråavtaler like?

Nei, det er tre hovedtyper:

1. Åpen notering eller generell myndighet

Selgere kan liste med mer enn ett byrå, bare betale provisjon til agenten som selger eiendommen. Selv om du kan få mer markedsdekning enn hos et eneste byrå, er det ikke sikkert at salget av eiendommen din prioriteres så høyt av agentene. Det er også en risiko for at du ikke vil oppnå den beste prisen hvis ulike agenter konkurrerer om et raskt salg.

2. Eksklusiv myndighet/byrå

Agenten blir betalt når eiendommen selger, selv om salget er gjort av en annen agent eller av selgeren. I dette scenariet, unngå å bli låst inn i en lang kontrakt. En måned er lang nok til å se om det fungerer.

3. Eneste byrå

I likhet med det eksklusive byrået, kan det hende at agenten ikke har krav på provisjon hvis du selger eiendommen selv.

Spør en advokat hvis du er i tvil

Noen stater har en avkjølingstid for byråavtaler. Noen legger også begrensninger på hvor lenge et eksklusivt eller eneste byrå kan drive.

Husk at du ikke trenger å godta kontraktsavtalen en agent presenterer - du anbefales på det sterkeste å få den sjekket av en advokat og endret om nødvendig.

Det er mer å sørge for at du får en rimelig avtale som selger enn å ansette en eiendomsmegler.

Skal du velge et privat salg eller en auksjon?

Noen agenter tror den beste prisen vil bli oppnådd på auksjon, der høye følelser, press og konkurranse blant kjøpere kan føre til høyere priser.

Andre sier at privat salg er veien å gå.

Be forskjellige agenter forklare fordeler og ulemper ved hver tilnærming for din situasjon.

Det er ingen faste regler om hvilke typer eiendom som er mer egnet for en auksjon eller privat salg, men hver tilbyr forskjellige fordeler for selgeren.

Fordelene ved å selge huset ditt på auksjon

• Konkurransedyktig budgivning, noe som betyr at det ikke er noen prisgrense. Dette kan være bra for uvanlige eller spesielt ønskelige eiendommer som er vanskelige å pris.
• Det er et bestemt salg, forutsatt at reserveprisen er nådd.
• En bestemt salgsdato oppfordrer potensielle kjøpere til å handle raskt.
• Auksjoner kan identifisere de mest passende kjøperne å forhandle med hvis et salg ikke oppnås på auksjon.

Fordelene ved å selge boligen din ved privat salg

• Du får mer tid til å vurdere kjøpers tilbud.
• Potensielle kjøpere gir tilbud "blinde", uten å vite hva andre er villige til å betale.
• Annonseutgifter kan være billigere enn for auksjoner.
• Ingen auksjonsavgifter.

Privat salg og auksjoner har begge sine fordeler og ulemper. Du må velge den rette for eiendommen din og dine omstendigheter.

Sett en stopper for under-sitat

Statlige forbrukervernbyråer har forsøkt å avslutte undernotering de siste årene. Undernotering er når eiendomsmeglere annonserer en eiendom for mindre enn den estimerte salgsprisen, eller mindre enn det selgeren vil godta, i et forsøk på å skape interesse.

Fra mai 2017 i Victoria:

• Den estimerte salgsprisen må være i salgsautoritetsdokumentet og kan uttrykkes i et område på ikke mer enn 10% (for eksempel $ 500.000 til $ 550.000).
• Den estimerte salgsprisen må være basert på minst tre legitimt sammenlignbare eiendommer.
• Sammenlignbare eiendommer må ha blitt solgt i løpet av de foregående seks månedene og være innen 2 km fra nåværende eiendom til salgs i storbyområdet Melbourne (og innen 5 km utenfor Melbourne område).
• Hvis den estimerte prisen endres, må agenten skriftlig informere selgeren samt oppdatere salgsmyndighetsdokumentet og markedsføringsmateriell.

Statlige forbrukervernbyråer har forsøkt å avslutte undernotering de siste årene

Fra januar 2016 i NSW:

• Eiendomsmeglere kan ikke publisere eller oppgi en salgspris som er lavere enn deres rimelige estimat.
• Den estimerte salgsprisen må være i salgsautoritetsdokumentet (byråavtale) og kan uttrykkes i et område på ikke mer enn 10% ($ 500.000 til $ 550.000 for eksempel).
• Agenter kan ikke bruke setninger som "tilbud over" eller "tilbud over" en bestemt pris.
• Hvis den estimerte prisen endres, må agenten skriftlig informere selgeren og oppdatere salgsmyndighetens dokument og markedsføringsmateriell.

Andre stater og territorier har vedtatt lignende restriksjoner.

Få flere råd

Hver statlig regjerings rettferdighetshandelsmyndighet gir gratis råd til boligselgere og kjøpere.

• HANDLING Kontoret for reguleringstjenester
• NSW Fair Trading
• Nordlig territorie Forbrukerspørsmål
• Queensland Kontor for rettferdig handel
• Sør -Australia Forbruker- og forretningstjenester
• Tasmania Forbrukerspørsmål og rettferdig handel
• Forbrukssaker Victoria
• WA Forbrukerbeskyttelse

Hvis du vil dele tankene dine eller stille et spørsmål, kan du besøke forumet CHOICE Community.

Besøk CHOICE Community

Vi i CHOICE anerkjenner Gadigal -folket, de tradisjonelle forvalterne av dette landet vi jobber på, og viser honnør til folket i First Nations i dette landet. CHOICE støtter First Nations folks Uluru -erklæring fra hjertet.