Blandede meldinger
Hvis du surfer på Sydney Morning Herald -nettstedet 3. september 2011, har du kanskje kommet over denne artikkelen: 'Vårens eiendomssesong har ikke fått en god start'.
Men mens nyhetene kan virke dårlige for potensielle boligselgere, trenger du ikke bekymre deg, for som en annen overskrift på samme dag forkynner: 'Vårens eiendomsmarked kommer til å blomstre sent'. I henhold til enda en artikkel, bør du skynde deg og "våren til handling"å" slå sesongens rush og sette huset ditt på markedet tidlig ".
En annen artikkel beroliger kjøpere - det er "jaktsesong... Hvis du ønsker å kjøpe en ny enhet, er denne våren en flott tid... [det] kommer til å være den beste tiden å kjøpe de siste årene og i overskuelig fremtid ".
Artiklene er motstridende: Hvis du kjøper, må du komme raskt inn fordi markedet er svakt og du ikke vil se slike priser igjen. Hvis du selger, er det på tide!
Men hvordan kan begge være sanne?
"Det er en fullstendig myte, det er ingen bevis på det i det hele tatt," sier Terry Ryder, spaltist med
Australieren og tidligere eiendomsredaktør for Brisbane's Courier Mail. "Faktisk var våren den verste tiden på året å selge. Men folk tror det fordi de stadig hører det. Nå vil du ha mange mennesker som setter husene sine på markedet, og du vil aldri finne noe av det utfordret i avisene. ""Annonsebudsjetter påvirker redaksjonen," sier Ryder. "Det er veldig liten eller ingen granskning av journalister når de mottar pressemeldinger fra bransjen - enten utviklerlobbyen eller eiendomsmeglere. Det meste av det som er skrevet om eiendom er en veldig tynn omskriving fra pressemeldinger. "
Alan Smith (ikke hans virkelige navn), en tidligere leder i Australias største samfunnsavisgruppe, News Ltd-eide Cumberland Courier Newspapers, er enig i at "redaksjonelt" i eiendomsseksjoner online og av aldri skal tas for innvilget.
Hvem betaler for eiendomsdelen?
"Det er en kommersiell del av en avis," sier Smith. "Eiendomsmarkedet fungerer ut fra at folk som annonserer eiendommene deres betaler for den delen. Selv om redaksjonen ikke nødvendigvis er betalt for, er det et symbiotisk forhold der onlinetjenesten vil si "Jeg har." fikk denne prosentandelen plass til redaksjon, send inn noe til meg ', og hvis det er bra nok, vil det bli publisert.
"Eiendomsjournalister vil ta fôring med guff fra eiendomsbransjen hver dag. Journos kan umulig skrive en kommersiell seksjon helt selv, så de kommer til å stole på informasjon fra bransjen. "
En veteran industriinnsider og nåværende eiendomsakademi (som valgte å gå uten navn) er sjokkert over at folk fremdeles tror at eiendomspressen er en troverdig kilde til informasjon.
"Det skremmer meg at folk fremdeles leser [aviser] med forventning om at de får eiendomsråd," sier han. "Det er et lignende prinsipp for å få markedsføringsmateriell i postkassen din. Det er veldig sjelden dårlig tid å kjøpe eller selge, det er alltid 'kjøpere som ønsker mer eiendom - kontakt oss nå'. "
Eierinteresser
Papirene er fulle av suksesshistorier om eiendom. Men hvem er det egentlig som står bak de ofte siterte "første boligkjøperne"?
EN historie publisert i Kurerposten i 2011 refererte det til flomskadede eiendommer som traff markedet. Eiendomsredaktør Michelle Hele skrev om en potensiell kjøper, James Freudigmann, som var "uforstyrret av flomskader".
Det Hele ikke avslørte er at Freudigmann er Queensland -direktør for eiendomsrådgivingsselskapet Capital 360. I følge selskapets nettsted bruker Freudigmann sin "omfattende kunnskap [om eiendom]" for å "overgå kundenes forventninger".
Da CHOICE kontaktet Hele for kommentar, fortalte hun oss at "denne historien handlet om potensielle kjøpere av en oversvømmet eiendom og Freudigmanns erklærte intensjon om å bo i den, ikke hva virksomheten måtte måtte gjøre være".
En lignende artikkel, 'Deluged Brisbane huser den billigste av hovedstedene', publisert i Australieren i april 2011, uttalte: "For Brisbane potensielle boligkjøper Laura Kavanagh har de lave prisene gitt en flott mulighet. Kavanagh og andre kjøpere sa at tvilen om fremtidige rentenivåer egentlig ikke var en stor faktor i deres beslutning om å gå inn på markedet. "Jeg tror ikke de vil gå opp, men selv om de gjorde det, er det fortsatt en god tid å komme seg inn på markedet," sa hun.
Det faktum at Kavanagh er agent for Place Real Estate, et av de største byråene som opererer i Brisbane, er ikke avslørt.
Andrew Fraser, artikkelforfatteren, skyldte dette på en stram tidsfrist. "Historien er basert på en rapport som uttalte at Adelaide -prisene økte mens Brisbane -prisene gikk ned. Jeg ble bedt om 16:00 for å raskt finne en huskjøper for historien, så jeg kontaktet en eiendomsmegler. Personen de fant meg jobbet på byrået, men var også en huskjøper. "
"Jeg ville ha lagt inn at hun var eiendomsmegler, men jeg syntes ikke det var viktig fordi hun var der som kjøper. Og historien handlet ikke om henne... referansen til henne er i de tre siste avsnittene. "
Mangel på avsløring
Praksisen med å ikke avsløre egeninteresser hos disse 'hverdagslige' menn og kvinner er utbredt. Makrovirksomhet, en blogg som tilbyr alternative synspunkter på investeringer, har avdekket praksisen på en rekke andre aviser, inkludert:
- Kureren (Ballarat),
- Australieren,
- The Daily Telegraph (Sydney),
- Kurerposten (Brisbane), og
- Adelaide nå (nettsted for Adelaide Advertiser).
Fakta eller fiksjon?
"Forbrukeren vet at når han leser en kommersiell del av publikasjonen - det være seg helse, biler eller eiendom - at det er reklame," sier Smith. "Du legger harde nyheter foran i avisen. Det er latterlig å tro at kommersielle seksjoner ville være upartiske! Hvis du skulle [ha en upartisk seksjon], ville ingen eiendomsmegler sende inn noen redaksjon. "
"Folk tror det de leser i avisene," sier Ryder. "Hvis du gjentar løgnen ofte nok vil folk godta det som sannheten. Ofte er folk ikke engang klar over hvor holdningene deres kommer fra - de tar bare medieholdninger fordi de er der hver dag, og de vil gjenta feiloppfatninger som fakta. "
Spiller favoritter
Debuten til et nytt hårklipp er normalt ikke nyhetsverdig - med mindre du selvfølgelig er en kjendis som Jennifer Aniston, Natalie Portman, Brad Pitt eller Anthony Toop. "Anthony hvem?" kan du spørre.
"Flytt over David Hasselhoff, Sør-Australia har sin egen sykkeltur, blåse-vinkede fyr som setter tunger som svinger," proklamerte avis Adelaide nå 26. juni 2011. "Etter seks måneders pause fra sitt rene, utøvende liv som sjef for Toop & Toop Real Estate, har Anthony Toop kommet tilbake til byen med et hode med flytende hår, noe som gjorde ham nesten ikke til å kjenne igjen."
Og dette er på ingen måte en engang. Så hvorfor er det at en ny hårklipp eller eiendomsmegler fødselsdag er det nyheter i en storbyavis? Du trenger bare å se på baksidene for å finne ut, sier Angelo Karantonis, eiendomsekspert og førsteamanuensis ved School of the Built Environment, University of Technology Sydney.
"Legg merke til navnene på agentene og byråene de refererer til. Så se på annonsene på baksiden-de som annonserer mye er de som får oppskrifter, sier Karantonis. "Hvis Joe Bloggs Real Estate annonserer en kvart side en gang i en blå måne, blir han ikke redaksjonell."
En tidligere eiendomsmegler forteller oss: "Det pleide å frustrere meg... de hadde en preferanse for de som annonserte mer enn de forskjellige avisene. "
Virkningen av disse tilsynelatende ufarlige profilene er kraftig. Tross alt, hvem ville du be om å selge huset ditt? "Det ville instinktivt være noen du har sett i avisen hele tiden, fordi han virker som en aktiv person. Du ville ikke gå til Joe Bloggs - hvilket håp har han? Suksess avler suksess, sier Karantonis.
Fordeler med handelen
Det er andre fordeler med avisannonsering hvis du er eiendomsmegler. CHOICE har lært at Melbourne Alderen avisen finansierer en årlig utenlandsreise for agenter som oppfyller visse salgsmål.
"Vi driver et insentivprogram, hvorav en del er en utenlandsreise, og vi har drevet det i flere år," bekrefter Tony Blamey, daglig leder for eiendom i Fairfax. "Men det drives av den kommersielle delen av organisasjonen, ikke den redaksjonelle delen... [Eiendomsmegler] melder seg på programmet, og det er basert på en forpliktelse for bedriftsreklame. Det er en mulighet for nettverk, og det er en rekke aktiviteter. "
Men Ryder sier at det ikke er noe mer enn en freebie. "Det er forskjellige tilbakeslag. Avisene har lenge betalt bonuser til byråene for annonseringen, noen ganger i form av fordeler som utenlandske junkets. Ironien er at agentene ikke bruker sine egne penger på reklame, de bruker leverandørpenger. Det er en stor rort som har eksistert lenge, sier Ryder.
Ikke rom for kritikk
Forholdet mellom media og eiendom er tilsynelatende så koselig i noen tilfeller at store forbrukere beholdes glad for enhver pris - selv om det betyr å tvinge journalister til å tåle linjen eller avvise konkurrenters reklame dollar.
Terry Ryder sier at han trakk seg Kurerposten på slutten av 1990 -tallet fordi han ikke var i stand til å skrive fritt uten å bli diktert av eiendomsbransjen. Han sier at en av artiklene hans, som kritiserte auksjonsprosessen, mottok klager på høyt nivå fra eiendomsbransjen som gikk rett til seniorfolket i avisen.
"Jeg vet gjennom å snakke med journalister gjennom årene at de føler seg begrenset. De vet at de vil miste jobben hvis de ikke tåler streken, så de skriver ikke noe hardt kritisk til bransjen, noe som er en stor skam fra forbrukernes synspunkt, sier Ryder.
Ugunstig reklame utestengt
Neil Jenman brukte et tiår på å jobbe som eiendomsmegler før han gikk til taler og publiserte bøker om etikk i eiendom.
"I ti år har lokalavisene ikke tillatt meg å annonsere bøkene mine," sier han. "Cumberland, News Ltd, Leader -avisene i Victoria og Quest i Brisbane har direkte utestengt meg."
Sikkert nok, CHOICE har sett en kopi av et notat sendt til alle filialledere og eiendomskonsulenter for Cumberland Aviser som sier: "Vær på utkikk etter ethvert forsøk på å annonsere for [Jenmans] bok Eiendomsfeil plassert for publisering... alle annonser som markedsfører denne publikasjonen, skal ikke godtas for publisering i noen aviser i Cumberland. "
Alan Smith innrømmer å være en av arkitektene i dette notatet. "Synet vi hadde den gangen var at vi trengte å være forsiktige med materialet hans fordi det bare var oppsiktsvekkende overskriftstype for å markedsføre sitt eget merke. Vi nektet ikke å annonsere bøkene helt. Det var det første rådet, men vi tok gjerne disse annonsene i de generelle nyhetene, bare ikke i eiendomsdelen. "
Greg Cooper fra Cooper Newman Real Estate i Burwood, Victoria, fikk også avslag på annonsen, denne gangen av Melbourne Whitehorse -leder avis 2. september 2011. Grunnen? Selgere er ofte kontraktsmessig forpliktet til å refundere eiendomsmeglere for reklame, uavhengig av om en eiendom selger. Cooper, som er akkreditert av Neil Jenman, tilbød å betale regningen og uttalte: "Fanget med en reklame regning og ingen salg? Snakk med oss om en løsning. "
"De trodde leserne kunne se på disse ordene som et negativt mot reklame," sier Cooper. "To timer før fristen sa de at de ville kjøre det forutsatt at vi fjernet ordene, noe jeg nektet. Mange av annonsene våre er blokkert. Jeg vil si at det sannsynligvis var andre agenter som klaget. Det er fordi de har mer reklame. "
Whitehorse -leder bekreftet overfor CHOICE at annonsen ikke kunne kjøres med mindre Cooper gikk med på å fjerne referansen til annonseringskostnader.