Reverse boliglån, hjem reversering ordninger og SMSFs

Home equity release -produkter

Det er ingen mangel på markedsføring der ute for å overbevise eldre australiere om å tjene penger på egenkapitalen. Det kan være et levedyktig alternativ, men bare hvis du trenger å låne et engangsbeløp for en nødvendig renovering, kritisk medisinsk behandling eller en lignende engangsutgift.

Lån mot hjemmet ditt for å hjelpe til med å balansere ditt personlige budsjett eller finansiere en reise verden rundt ikke en god idé - et poeng som ikke generelt vektlegges av virksomhetene som markedsfører egenkapital Produkter. Du vil potensielt gi bort gården mot en rask økonomisk løsning.

For kontantfattige australske huseiere kan det være vanskelig å motstå markedsføring av egenkapitalprodukter, men Det er sannsynligvis mer fornuftig å kutte kostnader og redusere i stedet for å sette din største ressurs på spill.

Vanligvis er det to typer hjemmekapitalutgivelsesprodukter, og slik fungerer de:

Omvendt boliglån

Med et omvendt boliglån bruker du egenkapitalen i hjemmet ditt som sikkerhet for å låne penger, og betaler deretter ned lånet (pluss renter og gebyrer) når du selger boligen din eller dør, avhengig av hva som kommer først. Det er en potensiell tikkende bombe fordi du ikke trenger å betale tilbake før en av disse hendelsene skjer - så det endelige tilbakebetalingsbeløpet kan være enormt avhengig av hvor mye du lånte.

Beløpet du kan låne varierer fra 15 til 20% av verdien av hjemmet ditt hvis du er rundt 60 år, til 25–35% hvis du er 70-noe, og du kan motta pengene i et engangsbeløp, som månedlige utbetalinger, en kredittgrense eller en kombinasjon av alle tre.

Negativ egenkapital

Omvendt boliglån er ikke så farlig som de en gang var siden du ikke lenger kan ende opp med å skylde mer enn hjemmet ditt er verdt. Beskyttelse mot 'negativ egenkapital' trådte i kraft i 2012, men lovverket gjelder bare hvis du tok et omvendt boliglån etter 18. september 2012.

Hvis du tok et omvendt boliglån før da, sjekk kontrakten din for å se om negativ egenkapitalbeskyttelse gjelder. Det vil det sannsynligvis gjøre hvis du lånte fra et medlem av Senior Australians Equity Release Association of Lenders (SEQUAL), hvis medlemmer har forpliktet seg til å forhindre at negative egenkapitalsituasjoner oppstår i henhold til vilkårene i deres kontrakter.

De nye beskyttelsene var for lengst forsinket, og det at de ble nødvendige gir en følelse av hvor farlige reverslån kan være.

Det er fortsatt lett å få problemer hvis du tar et omvendt boliglån av feil grunn.

Problemet med omvendt boliglån er ikke vanskelig å få hodet rundt - rentene er høyere enn vanlige boliglånsrenter, og de sammensetter seg over tid. Det betyr at renten kontinuerlig legges til beløpet du må betale tilbake når du selger boligen din. Dette skiller seg fra et vanlig boliglån, der du betaler ned lånet og renter underveis. Den endelige regningen med et omvendt boliglån - det opprinnelige lånebeløpet pluss alle gebyrer og renter lagt til - kan være mye.

Et eksempel

Hvis du tok ut et engangsbeløp på $ 50 000 som et omvendt boliglån til 10% rente i en alder av 60 år, skylder du $ 232 000 når du er 75 år og 1 041 000 dollar når du er 90 ettersom renten akkumuleres (forutsatt et etableringsgebyr på 1200 dollar og en pågående $ 9 månedlig avgift).*

Kort sagt, lånet kan lett spise opp all egenkapitalen i hjemmet ditt, slik at du ikke har noe når det er på tide å betale piperen.

Andre ting å bekymre deg for med omvendt boliglån:

• Pensjonsberettigelsen din kan påvirkes, siden du har mer penger tilgjengelig.
• Alle som bor i huset sammen med deg, men ikke er eier, må kanskje flytte ut hvis du dør, avhengig av vilkårene i lånekontrakten.

*Kilde: ASIC

Hjemreversjonsordninger

Hjemreversjon er når du selger deler av egenkapitalen i hjemmet ditt til rabatt og fortsetter å bo der. Når huset selges, mottar leverandøren av hjemvendelsesordningen verdien av andelen egenkapital det opprinnelig kjøpte, til gjeldende priser.

Hjemreversjonsordninger er et enda dicier prospekt enn et omvendt boliglån i feil hender, noe som sier noe. Kort sagt, det er stor sannsynlighet for at leverandøren av hjemvendte ordninger vil få mye mer for sin del av egenkapitalen nedover banen enn den opprinnelig betalte for den - og du vil gå glipp av forskjell.

Avhengig av tilstanden på boligmarkedet når det endelige salget går gjennom, kan det bety å tape på en stor del av den endelige verdien av den delen av hjemmet ditt du solgte til hjemvendelsesordningen forsørger. Jo yngre hjemreversjonskunden - og jo lengre leverandøren må vente på utbetalingen - desto større er det potensielle tapet. Hvis du er 60, vil engangsbeløpet du mottar når du selger en del av huset ditt bli redusert til en betydelig skarpere pris enn hvis du er 80.

Hjemreversjon i Australia

Det er ikke tilfeldig at ordninger for hjemvendelse bare er tilgjengelige i visse deler av Sydney og Melbourne, der boligprisene historisk sett har gått opp. Huseiere i disse postnummerene kan finne seg selv rik på eiendeler, men kontantstrammet når levekostnadene øker-og dermed bli en potensiell kunde for tilbydere av tilbakeføringsordninger.

For øyeblikket er det bare en leverandør av hjemvendte ordninger som opererer i Australia - Homesafe Solutions. Da vi undersøkte virksomheten tilbake i 2011, kom vi frem til at medianboligprisene i Australia økte med 147% mellom 2001 og 2011 - og den generelle trenden har absolutt fortsatt siden 2011. Boligprisene i Sydney og Melbourne steg henholdsvis 19,9% og 9,9% mellom september 2014 og september 2015.

Et eksempel

Med økningstakten 2001 til 2011, ville et hus til en verdi av 1 million dollar i 2011 være verdt 2,47 millioner dollar innen 2021. Så hvis du hadde solgt halvparten av egenkapitalen (forutsatt at boligen var boliglånsfri) til en leverandør av tilbakeføringsordninger for hjem i 2011 for $ 350 000 (30% rabatt på $ 500 000), vil din $ 350 000 ville være verdt 1 235 000 dollar hvis trenden fortsatte og huset ble solgt i 2021-et ryddig overskudd for hjemvendelsesvirksomheten og et mindre enn kyndig økonomisk trekk for huseier.

Selvfølgelig ville et tap på 70%pluss være et ekstremt tilfelle, og tallene i alle indikative scenarier kan endres avhengig av fremtiden til eiendomspriser og vilkårene i avtalen. Poenget er at du sannsynligvis vil selge boligkapitalen din til en rimelig pris hvis du tar opp en hjemvendelsesordning.

Andre ting å bekymre seg for med hjemvendelsesordninger:

• Hjemreverteringsordninger er kompliserte, så det kan være vanskelig å vite nøyaktig hva du går inn på og hvordan visse bestemmelser i kontrakten vil spille ut - spesielt hvis du vil renovere hjemmet ditt etter å ha signert avtalen eller må selge tidligere enn forventet.
• Som med omvendt boliglån, kan pensjonsberettigelsen din bli påvirket siden du vil ha mer penger tilgjengelig.

Mer om boliglån

• Hvordan velge riktig boliglån
• ASIC strammer ned på risikofylte boliglån
• Negativ giring

Selvstyrt pensjon

Tanken med et selvforvaltet superfond (SMSF) er at du tar en praktisk tilnærming til pensjonskontoen din og tar ansvar for fondets resultater.

Vær oppmerksom på økonomiske rådgivere eller markedsføringskampanjer som oppfordrer deg til å ta ansvar for din egen superkonto og få det til å høres ut som en spasertur i parken. En SMSF kan potensielt være et godt trekk, men bare hvis du har betydelig økonomisk kompetanse, et minimum på $ 200 000 å jobbe med, og den tiden det tar å være en god, praktisk pengeforvalter.

Du er helt alene

Å ta tømmene på pensjonssparingen setter deg i førersetet, men det gjør deg også ansvarlig for hva som skjer med investeringene - selv om du følger andres råd. Og det betyr at du ikke har tilgang til Superannuation Complaints Tribunal, en gratis og uavhengig tvisteløsningstjeneste som er tilgjengelig for tradisjonelle detaljhandels- eller bransjefondmedlemmer.

En SMSF kan ha opptil fire medlemmer (eller tillitsmenn), som sannsynligvis vil være familiemedlemmer eller forretningsforbindelser. Hvis en av dem gjør noe til skade for fondet, er du alene, selv om det er snyd. Med handels- og bransjefond er du kvalifisert for kompensasjon i henhold til pensjonslovgivning i tilfelle svindel eller tyveri.

Bekymringer

Markedsføringen av SMSF er på bekymringslisten til COTA Australia (Council on the Aging), en organisasjon som søker å fremme og beskytte interessene til eldre australiere.

"Vi er veldig bekymret for markedsføringen rundt å sette opp ditt eget selvstyrte superfond," sa COTA-sjef Ian Yates til oss. "Meldingen er 'ikke bekymre deg, vi skal passe på det', men det er ikke nevnt de ublu avgiftene som ofte er involvert. Og folk kan bli hektet til å låne for å kjøpe eiendom. "

"Folk blir tilsynelatende kontaktet for å opprette et selvforvaltet superfond som har $ 100 000 eller $ 150 000 å jobbe med, og det er bare ikke på. Den legitime selvstyrte superindustrien er like bekymret for disse charlatanene som vi er. "

Andre ting å bekymre seg for med en SMSF:

• Du må sannsynligvis betale høyere priser enn du betaler for forsikringer som er inkludert i ditt nåværende fond, og din kvalifisering for et nytt forsikringsprodukt kan bli kompromittert av alderen din og eventuelle eksisterende betingelser.
• Kostnadene for å forvalte fondet ditt og overholde SMSF -regler (fastsatt av ATO) kan oppveie dine nåværende avgifter til forvaltning av fond.
• Du må holde papirene i orden, inkludert en årlig revisjon, og arkivere den trofast med ATO eller stå overfor harde straffer. I verste fall kan ATO diskvalifisere fondet ditt og utsette investeringsinntektene for en mye høyere skattesats (i stedet for den konsesjonelle 15% superrenten) hvis den viser seg å være ikke-kompatibel.

SMSF -fordeler

Så hvorfor skulle noen til og med vurdere å bytte til en SMSF? Du får tilgang til flere investeringsalternativer og muligheten til å overgå ditt nåværende fond ved å ta bedre investeringsbeslutninger - men om du kan realisere denne muligheten er en annen spørsmål.

Mer om superfond

• Superannuation kjøpsguide
• Selvstyrt kjøpsguide for pensjon

Vil du snakke med noen personlig?

Financial Counseling Australia tilbyr gratis, uavhengig økonomisk veiledning, enten på telefon eller ansikt til ansikt: 1800 007 007.