Strata-verzekeringscommissies en makelaarskosten worden doorberekend aan de eigenaren

Er zijn veel bewegende delen als het gaat om strataverzekeringen, en een groot deel van de beweging is verborgen voor de mensen die ervoor betalen.

Het komt allemaal neer op de complexe transacties tussen stratamanagers en de verzekeringssector – transacties waarbij vaak niet openbaar gemaakte provisies en betalingen betrokken zijn.

Het resultaat is dat individuele strata-eigenaren mogelijk meer betalen dan nodig is.

Strata-managers, makelaars, commissies en vergoedingen

Veel eigenarenbedrijven (ook wel rechtspersonen genoemd) besteden lastige zaken zoals verzekeringen uit aan externen Strata-beheermaatschappijen en begrijpen misschien niet hoe deze commissies meestal hun premies beïnvloeden betaald

Het is ook onwaarschijnlijk dat eigenarenbedrijven op de hoogte zijn van de vriendschappelijke relaties tussen stratamanagers en verzekeringsmakelaars.

Meestal werkt het als volgt: de stratamanager gaat via een makelaar op zoek naar een verzekering voor het gebouw, en de makelaar ontvangt een commissie van de verzekeringsmaatschappij voor de verkoop van de polis, doorgaans ongeveer 20% van de polis premie.

De verzekeringsmakelaar geeft deze commissie vervolgens door aan de stratamanager – een soort bedankje voor het feit dat hij het bedrijf op zijn pad heeft gebracht.

Dient de stratamanager de belangen van de eigenaren en individuele strata-eigenaren, of die van henzelf?

In 2020 werd ongeveer $137 miljoen aan commissies betaald aan verzekeringsmakelaars en stratamanagers, vergeleken met ongeveer $82 miljoen in 2016.

Maar de makelaar gaat niet met lege handen weg. Vervolgens brengen ze de stratamanager een vergoeding in rekening om de verloren commissie te compenseren, en dit wordt verwerkt in de kosten die individuele strata-eigenaren betalen.

De commissie plus de makelaarskosten bij elkaar kunnen de verzekeringskosten met maar liefst 40% verhogen.

Het helpt niet dat veel eigenarenbedrijven en individuele strata-eigenaren grotendeels buitengesloten zijn van het proces en geen idee hebben wat er aan de hand is.

Al deze commissiebetalingen zouden kunnen betekenen dat stratamanagers de markt niet grondig hebben onderzocht om de beste deal voor het bedrijf van de eigenaren te vinden. Zij zouden optreden als tussenpersoon voor zowel de verzekeringsmakelaar als de vennootschap van de eigenaren – een klassiek belangenconflict.

Dus dient de stratamanager werkelijk de belangen van de eigenaars en de individuele strata-eigenaren, of die van henzelf? Het is een vraag die sommige consumentenvoorvechters de laatste tijd hebben gesteld.

Een gezellige relatie tussen stratabeheerders en verzekeringsmakelaars kan van invloed zijn op de premies die strata-eigenaren betalen via hun strataheffingen.

Het uitsplitsen van de kosten

Het klopt allemaal en, net als bij verzekeringen in het algemeen, zijn strata-verzekeringen de afgelopen jaren duurder geworden.

In de meeste gevallen is een gebrek aan transparantie de oorzaak. Voorstanders van consumenten beweren dat alle aspecten van strata-verzekeringen voor de eigenaren zichtbaar moeten zijn. Een uitsplitsing van de kosten zou onder meer bestaan ​​uit:

• de basispremie
• overheidsheffingen, zegelrecht en GST
• de provisiebetaling van verzekeringsmaatschappij aan makelaar (en de overdracht van deze provisie aan de stratamanager)
• de vergoeding die de makelaar aan de stratamanager in rekening brengt om het commissieverlies te compenseren.

Volgens een rapport van Deakin University uit 2021 zijn de collectieve verzekeringskosten voor strata-eigenaren gestegen van ongeveer $619 miljoen in 2016 naar $1,08 miljard in 2020.

De gemiddelde kosten voor de bedrijven van eigenaren gingen van $4320 in 2015 naar $6522 in 2020.

Er zijn veel factoren die een rol spelen bij het analyseren van verzekeringskosten, maar de financiële omgang tussen stratamanagers en verzekeringsmakelaars is daar zeker een van.

CHOICE heeft van een aantal strata-eigenaren gehoord die hun verzekeringspremies de afgelopen jaren exponentieel hebben zien stijgen. Anderen hebben geen dekking gekregen omdat ze in risicogevoelige gebieden wonen.

Er zijn veel factoren die een rol spelen bij het analyseren van verzekeringskosten, maar de financiële omgang tussen stratamanagers en verzekeringsmakelaars is daar zeker een van.

Makelaarskosten worden doorberekend aan de eigenaren 

Een expert die oproept tot verandering, John Trowbridge, heeft onlangs een analyse van top tot teen van de sector gemaakt en een rapport gepubliceerd reeks consultatiedocumenten waarin de kwestie gedetailleerd wordt uiteengezet.

Trowbridge heeft een uitmuntende staat van dienst op het gebied van het opsporen van onregelmatigheden in de verzekeringssector, nadat hij zowel voorzitter was van de commissies van de federale overheid als van de federale regering. evaluatie van natuurrampenverzekeringen na de overstromingen van 2011 en een industriële werkgroep uit 2015 die leidde tot hervormingen in de levensverzekeringen industrie.

Trowbridge vertelt CHOICE dat de vergoeding die door de verzekeringsmakelaar aan de corporatie van de eigenaren in rekening wordt gebracht bovenop de verzekeringspremie komt, waar doorgaans ook een commissie in zit.

Er zijn er die 40, zelfs 45% in rekening brengen

Strata-verzekeringsexpert John Trowbridge

“Maar in veel gevallen zien de eigenaren dat niet. Het enige wat ze zien zijn de totale verzekeringskosten, en soms noemen ze die totale kosten zelfs een premie, wat niet het geval is."

In de meeste gevallen voegen makelaarskosten en commissies 25 of 30% toe aan de onderliggende premie.

"Dat zou een eerlijke agent zijn, maar er zijn er die 40, zelfs 45% vragen", zegt Trowbridge.

Strata-eigenaren weten vaak niet hoeveel ze betalen voor een verzekering die de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw dekt.

Waarom zelfregulering onbetrouwbaar is

Trowbridge is van mening dat het “provisiekorting/makelaarskostensysteem” geleidelijk moet worden afgeschaft. Gerard Brody, voorzitter van de Consumentenfederatie van Australië, is het daarmee eens, maar hij betwijfelt of de sector dit op eigen kracht zal doen.

"Ik denk niet dat er voldoende verandering zal plaatsvinden als er alleen sprake is van zelfregulering", zegt Brody. "Wat nodig is, is wat meer aandacht van de toezichthouders voor deze kwesties, en mogelijk wat wetswijzigingen." 

Hoewel het overkoepelende doel van Trowbridge grotere transparantie is, zegt Brody dat dit misschien niet genoeg is om het systeem te veranderen.

“Een belangrijk probleem is dat veel eigenarenbedrijven zich terugtrekken en alleen maar het voorbeeld volgen van de manager van hun eigenaren – een probleem dat openbaar wordt gemaakt, zal niet worden opgelost.”

Zou het wegnemen van commissies de kosten verlagen?

De auteur van het rapport van Deakin University uit 2021, dr. Nicole Johnston, vertelt CHOICE dat de vraag of de prevalentie van makelaars en commissies in strataverzekeringen leiden tot hogere kosten voor de bedrijven van eigenaren en eigenaren zijn afhankelijk van de schema.

Wat nodig is, is wat meer aandacht van de toezichthouders voor deze kwesties, en mogelijk enige wetswijziging

Voorzitter van de Consumentenfederatie van Australië, Gerard Brody

‘Als je een goed bestuurde onderneming van eigenaren bent, actieve stappen onderneemt om de risico’s te beperken en beperkte claims hebt, dan is dat mogelijk wel het geval. Maar de commissiekwestie is ingewikkeld omdat het afhangt van hoe de stratamanager en makelaar de commissie verdelen', zegt Johnston.

Veel stratabeheerders lijken de commissies die zij van makelaars ontvangen te spreiden over alle strata-eigendommen in hun portefeuille.

"Dus als een regeling slecht wordt beheerd, geen stappen onderneemt om de risico's te beperken en meerdere claims heeft, profiteren ze waarschijnlijk van deze structuur." 

Maar Johnston erkent dat het buiten beschouwing laten van commissies de verzekeringskosten zou verlagen in totaal voor de bedrijven en eigenaren van eigenaren, waarschijnlijk met ongeveer evenveel als de omvang van de commissie, of 20%.

Moeten stratamanagers commissies accepteren?

Karen Stiles, uitvoerend directeur van het Owners Corporation Network (OCN), een belangenorganisatie voor strata-eigenaren zonder winstoogmerk, heeft lang campagne gevoerd voor het afschaffen van verzekeringsprovisies en makelaarskosten in strata-verzekeringen, maar het gaat bergopwaarts strijd.

In 2012 riep de OCN op tot het beëindigen van tegenstrijdige betalingen in haar onderwerping aan een NSW-herziening van stratawetten, maar dergelijke inspanningen stuitten op hevig verzet van de stratamanagementlobby.

Zelfs eigenarenbedrijven die op de hoogte zijn van het provisie- en makelaarskostenprobleem hebben moeite met het ontrafelen van de vele verschillende elementen waaruit een strataverzekeringspremie bestaat.

‘Er is gewoon zoveel onduidelijkheid. Je krijgt een bruto premie aangeboden zonder dat je precies weet hoe die is opgebouwd”, zegt Stiles.

Stiles zegt dat er strata-managementbedrijven zijn die geen commissies accepteren, maar dat dit hen een concurrentienadeel oplevert omdat ze daardoor hogere vergoedingen moeten vragen.

Er is gewoon zoveel verwarring. U krijgt een bruto premie opgemaakt zonder dat u weet hoe die is opgebouwd

Eigenaren Corporation Network uitvoerend directeur Karen Stiles

Hun concurrenten rekenen lagere kosten, maar nemen vervolgens de commissie, waardoor de premie omhoog gaat.

Het bewustzijnsniveau van dit alles onder individuele strata-eigenaren varieert van "ik begrijp het niet, ik wil het niet weten, het kan me niets schelen", zegt Stiles.

In grotere gebouwen vormen verzekeringen "een groot deel van het administratiefonds", zegt ze, en de meer geavanceerde eigenarenbedrijven "proberen wanhopig alle rook en spiegels te doorbreken".

Eén strategie om deze belangenconflicten te overwinnen is om het externe strata-managementbedrijf helemaal te omzeilen, een stap die Stiles steunt.

Volledige openbaarmaking om overladen weg te spoelen

Er zijn veel bewegende delen in strata-verzekeringen en het is ingewikkeld. Voor John Trowbridge is alles op tafel krijgen de eerste prioriteit.

"Een groot deel van dit project is gericht op het vergroten van het bewustzijn, in een poging om strata-eigenaren voldoende informatie te geven zodat ze vragen kunnen stellen over wat er in rekening wordt gebracht en welke diensten ze daarvoor ontvangen geld. Ik beweer niet dat er op grote schaal te hoge kosten in rekening worden gebracht, maar het bestaat wel en de transparantie is beperkt. Het andere probleem zijn de belangenconflicten die inherent zijn aan deze beloningsregelingen." 

Stock afbeeldingen: Getty, tenzij anders vermeld.

Bezoek het CHOICE Community-forum om uw mening te delen of een vraag te stellen.

Bezoek de CHOICE-community