In dit artikel kijken we naar:
- Wat is een strataverzekering?
- Slordige bouwconstructie
- De mening van de verzekeringssector
- Claims en bouwfouten
- Uitsluitingen van strata-verzekeringen
In de 12 maanden tussen juli 2015 en juli 2016, strata verzekeringsclaims gingen omhoog 42% tot 58.326 en afgewezen claims stegen met 244% tot 1722, volgens de General Insurance Code Governance Committee, een onafhankelijke groep die controleert hoe goed de sector zijn gedragscode naleeft oefening.
Claims die werden ingediend en vervolgens ingetrokken, stegen ook en stegen met 162% tot 704. Bij verzekeraars ingediende geschillen over afgewezen claims stegen met 87% tot 284.
Waarom alle afwijzingen van claims voor dit specifieke type verzekering? Het kan zijn dat de betreffende gebouwen niet voldeden, in welk geval verzekeraars over het algemeen claims terugdraaien op grond van het feit dat ze niet betalen voor bouwfouten.
In een goed gepubliceerde zaak in West-Sydney in 2016 werd het bedrijf van de eigenaar (ook bekend als de rechtspersoon) geconfronteerd met een $ 2,6 miljoen reparatierekening nadat een dak in een storm van een flatgebouw was afgeblazen en de constructie door de verzekeraar als defect werd beschouwd AIG.
Het is een beetje zoals een reeds bestaande aandoening bij een ziektekosten-, reis- of levensverzekering: verzekeraars dekken je niet voor iets dat al kapot is.
En terwijl de bouwhausse voortduurt, lijken er veel kapotte gebouwen te zijn.
Wat is een strataverzekering?
Op een woonstrataplan dekt de strataverzekering de basisinfrastructuur in gemeenschappelijke ruimtes zoals foyers, inclusief trappen, doorgangen, opritten, paden, ramen, muren en plafonds, evenals liften, bedrading, hekken, tuinen en aansprakelijkheid voor persoonlijke blessure.
De verzekeringspolis wordt afgegeven aan de vennootschappen van eigenaren, ook wel rechtspersonen genoemd, die bestaan uit individuele eigenaren van eenheden, die technisch gezien derde begunstigden zijn van eventuele uitbetalingen van claims.
Het wordt momenteel niet specifiek vermeld als een retailverzekeringsproduct (samen met producten zoals huis-, auto- en reisverzekeringen) algemene verzekeringscode of de Corporations Act 2001, maar de General Insurance Code Governance Committee is van mening dat dit zou moeten: worden geclassificeerd als een woningverzekeringsproduct, samen met een standaard woning- en inboedelverzekering, omdat deze is ontworpen om individuen te beschermen verbruikers.
Er waren in maart 2017 223.053 actieve strata-verzekeringspolissen in Australië.
Slordige constructie de norm
Zoals CHOICE heeft Eerder gemeldVolgens een onderzoek uit 2012 van het UNSW City Futures Research Centre heeft 85% van de appartementen die sinds 2000 in NSW zijn gebouwd, gebreken in constructie, materiaal of ontwerp. Lekkages en waterschade zijn verreweg de grootste problemen. In NSW moeten eigenarenbedrijven ten minste $ 20 miljoen aan aansprakelijkheidsdekking hebben.
Het verband tussen afwijzingen van claims en bouwgebreken is op dit moment slechts een theorie, aangezien er nog geen definitieve gegevens voor 2015-16 over hoeveel van de afgewezen claims te wijten waren aan slordigheid bouw.
En om eerlijk te zijn, het acceptatiepercentage van claims voor residentiële strata-verzekeringen in 2015-16 was 97%, de op één na hoogste van algemene verzekeringsproducten (waaronder thuis, auto en reisverzekering).
Maar het is ook eerlijk om te zeggen dat degenen in de drie procent beugel de pijn voelen. De Bestuurscommissie Algemene Verzekeringscode zegt verzekeraars te gaan vragen naar de redenen achter zoveel knock-backs en de gegevens in een toekomstig rapport op te nemen.
Ondertussen hebben we zelf een kijkje genomen.
De industrie weegt mee
De Insurance Council of Australia (ICA), die de belangen van verzekeringsmaatschappijen behartigt, vertelde ons dat er wellicht betere informatie schuilgaat achter de recente stijging van het aantal afgewezen claims voor algemene verzekeringsproducten, inclusief gelaagde verzekeringen, zoals vastgelegd in het Bestuurscomité van de Algemene Verzekeringscode 2015-16 rapport.
"De Insurance Council of Australia is van mening dat verbeterde gegevensverzameling en rapportage door verzekeraars een factor achter het toegenomen aantal ingetrokken en afgewezen claims die in het rapport worden opgemerkt", aldus een woordvoerder. "Een groter aantal afgewezen claims zal doorgaans leiden tot een groter aantal geschillen van polishouders die een andere uitkomst zoeken."
De woordvoerder voegde eraan toe dat het rapport zal worden onderzocht als onderdeel van de ICA's Review of the General Insurance Code of Practice, die in februari van dit jaar werd gelanceerd.
"Het reviewteam zal nagaan of er wijzigingen in de Code nodig zijn als reactie op de bevindingen van de Code Governance Committee. Door het inzicht van consumenten in verzekeringen en hun vermogen om geïnformeerde aankopen te doen, te verbeteren beslissingen, hoopt de ICA het aantal ingetrokken en afgewezen claims en geschillen de komende tijd te verminderen jaar."
Verbeterde gegevensverzameling en rapportage kan de oorzaak zijn van de sterke toename van het aantal afgewezen claims, maar als dat zo is, lijkt het erop dat de nieuwe methoden verzekeraars hebben geprofiteerd ten koste van: polishouders.
Algemene verzekeraars – waaronder woning-, auto- en reisverzekeraars – hebben in 2015-16 in totaal 143.445 claims teruggedrongen, een stijging van 14% ten opzichte van het voorgaande boekjaar.
Ondertussen steeg het totale aantal ontvangen claims – 3.755.643 – met slechts twee procent.
Een woord van IAG
We hebben ook contact opgenomen met grote verzekeringsmaatschappijen, waaronder IAG, voor commentaar op bouwgebreken en afwijzingen van claims.
"We ontvangen regelmatig claims waarbij een bekend bouwgebrek de oorzaak blijkt te zijn", zegt een IAG-woordvoerder. "De oorzaak van deze claims zal, zoals bij de meeste eigendomsverzekeringen, buiten de reikwijdte van de verzekeringsdekkingen vallen. Wij zullen echter trachten de verzekerde te vergoeden voor eventuele daaruit voortvloeiende schade.
"Strata-claims van onze klanten kunnen uiteenlopen van gebrekkige waterdichting, onvoldoende ontwerp van balkons en onvoldoende onderhoud van daken, regenpijpen en afvoeren. Ongeveer 15% van onze strata-claims hebben betrekking op beslissingen met betrekking tot bouwfouten of gebrekkig vakmanschap."
Voor IAG zijn de belangrijkste oorzaken van claims met betrekking tot defecten of onderhoudsproblemen:
- water lekt door daken
- onvoldoende afdichting van ramen
- boomwortels
- gebarsten leidingen waar defecte materialen werden gebruikt op het moment van bouwen.
"We moedigen strata-managers aan om onmiddellijk corrigerende maatregelen te nemen wanneer ze zich bewust worden van onderhoud aan gebouwen of defecte problemen", aldus de woordvoerder. "Dit zal helpen om het risico te verkleinen dat degenen die verzekerd zijn onder een gelaagde polis kunnen worden blootgesteld aan een verlies dat buiten de reikwijdte van de verzekeringsdekking valt."
Defecten niet gedekt
Volgens Tony Vatner, directeur van BAC Insurance Brokers (BAC), zullen eigenaren bijna altijd in de steek worden gelaten als ze een claim indienen over een probleem veroorzaakt door een bouwfout. BAC is de grootste gelaagde verzekeringsmakelaar in NSW en heeft gelaagde verzekeringen geregeld voor ongeveer 60% van de grote woongebouwen in Sydney, zegt Vatner.
"De realiteit is dat alle verzekeringen een uitsluiting van defecten hebben en daarom worden claims voor defecten over het algemeen niet gedekt door uw verzekeringspolis", zegt Vatner. "Verzekeringsmaatschappijen gaan ervan uit dat het gebouw goed is gebouwd."
De aansprakelijkheid valt dan op het bedrijf van de eigenaar, dat ook aansprakelijk zou zijn voor persoonlijk letsel als gevolg van een defect.
Maar u kunt een defect gebouw toch verzekeren. Volgens de openbaarmakingsplicht is het bedrijf van de eigenaar verplicht om bekende gebreken te melden bij het aanvragen van een verzekering, op: op welk punt de verzekeraar ofwel weigert het gebouw te verzekeren, ofwel het risico aanvaardt en premies en voorwaarden vaststelt overeenkomstig.
Sommige verzekeraars geven de corporaties van de eigenaar een vaste periode om een defect te laten verhelpen, en verzekeren het gebouw met bepaalde beperkingen totdat het klaar is.
En als een defect niet bekend was bij het bedrijf van de eigenaar en daarom niet is bekendgemaakt, zal de verzekeraar over het algemeen de schade vergoeden die door het defect is veroorzaakt, maar niet om het defect te laten repareren.
Het is de taak van een makelaar om een eerlijke deal te krijgen voor het bedrijf van de eigenaar wanneer gebreken worden onthuld, maar dat is niet altijd gemakkelijk, zegt Vatner.
"Het draait allemaal om het beheren van de meldingsplicht als het gaat om defecten, aangezien deze plicht de basis vormt van alle verzekeringspolissen. Maar veel verzekeringsmaatschappijen hebben gewoon niet het personeel en de ervaring om complexe defectrapporten af te handelen en zullen er de voorkeur aan geven helemaal geen verzekeringen aan te bieden."
Geldt de uitsluiting?
De Financial Ombudsman Service (FOS), die klachten behandelt tegen verzekeringsmaatschappijen die niet door de bedrijven zelf worden opgelost, vertelde ons dat alleen ongeveer één procent van de geschillen over woningverzekeringen die het in 2015-2016 behandelde, ging over gelaagde verzekeringen, en de meeste geschillen hadden te maken met beweert.
Net als bij verzekeringsgeschillen in het algemeen, gaan verzekeringsgeschillen vaak over de vraag of polisuitsluitingen hadden moeten worden toegepast. Enkele veelvoorkomende uitsluitingen waarvoor claims zijn afgewezen, zijn onder meer:
- gebrekkig vakmanschap of ontwerp
- geleidelijke verslechtering en slijtage
- gebrek aan onderhoud
- reeds bestaande schade
- aarde beweging.