Įstrigę klasikinio pakaitinio naudojimosi bendro naudojimo atostogomis metu

Johnas ir Linda Booth - tiek 69 metų, tiek gyvenantys iš savo super - šiomis dienomis turi dvi pagrindines namų ūkio išlaidas.

Pirmasis - privatus sveikatos draudimas; antroji - atostogų pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe schema, kurią valdo vienas didžiausių Australijos pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe operatorių „Classic Holidays“.

Jei norėtų, jie galėtų apsidrausti nuo sveikatos draudimo, nors tai gali būti netinkama jų amžiaus idėja. Tačiau jie neseniai atrado, kad jie - ir jų vaikai - yra labai ilgai įstrigę pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe. Bent jau taip „Classic Holidays“ jiems pasakė šių metų pradžioje.

„Kiek suprantu, schemai nėra galo“, - sako Johnas CHOICE. - Ir kai mes mirštame, tai iškart perduodama mūsų dvaro vykdytojams.

Trys Johno ir Lindos vaikai nenori jokios jos dalies.

(Mes nustatėme, kad „Booth“ šeima yra pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe galimybė iki 2076 m., Bet mes tai aptarsime toliau.)

Kiek suprantu, schemai nėra pabaigos. Ir kai mes mirštame, tai iškart perduodama mūsų dvaro vykdytojams

John Booth, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe savininkas

Šiuo metu pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe išlaidos „Booths“ kainuoja apie 2200 USD per metus, o Johnas apskaičiavo, kad išlaidos kasmet didėja apie devynis procentus.

2006 m. Rugpjūčio mėn. Jie nusipirko pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisę vienoje nuosavybėje - Kvinslando „Cedar Lake Country Resort“. „Booths“ tuo metu nepasirašė sutarties, tačiau užpildė paraiškos formą ir turėjo gauti poįstatyminius aktus ir konstitucijos dokumentus, kuriuose buvo išdėstytos sąlygos.

2010 m. „Classic Holidays“ sudarė valdymo sutartį su „Cedar Lake“.

Jokio išėjimo

Kai „Booths“ 2019 m. Sausio mėn. Susisiekė su „Classic Holidays“ ir pasakė, kad nori išeiti iš schemos, jie buvo nustebę atsakymu:

„Norime patarti, kad„ Classic Holidays “ir kurortas nesuteikia atsisakymo galimybės, jei narys ar jo šeima nebenori išlaikyti nuosavybės“.

Tai buvo pirmas kartas, kai „Booths“ išgirdo, kad negali išeiti iš pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe schemos, kurią jie įvedė prieš 13 metų, suteikdami jiems teisę tris savaites per metus dviejų kambarių bute. Jie nusipirko pakaitinio naudojimosi teisę iš ankstesnio savininko.

„Classic Holidays“ nurodė juos į Kedro ežero įstatų ir konstitucijų dokumentą, pirmą kartą jie matė tiek, kiek tai susiję su „Booths“.

Poįstatyminiai teisės aktai nieko nesako apie tai, kad negalima palikti sistemos

Peržiūrėjome abu dokumentus. Poįstatyminiai teisės aktai yra gana aiškūs, pavyzdžiui, kas gali naudotis baseinu ir rezervavimo terminais, tačiau nieko nesako apie tai, kad negali išeiti iš sistemos.

Konstitucija yra 35 puslapiai tankių įstatymų. 7.6 skirsnio 1 dalyje sakoma, kad „narys neturi teisės atsistatydinti ar pasitraukti iš klubo narystės, kol jis yra registruotas“.

Kalbant apie jų pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe susitarimo trukmę, „Cedar Lake“ konstitucijoje nurodomas „bendrovė“ nuo kovo mėnesio iš „Coastal Mountain Corporation“ 99 metams išnuomoja žemės sklypą 1977. Tai konkrečiai nieko nesako apie „Booth“ pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe sandorio trukmę.

„Netikime, kad mums kada nors buvo pateikti šie dokumentai, kai pirmą kartą užsiregistravome dalyvauti schemoje arba bet kuriuo metu po to, kol paprašėme išeiti iš schemos“, - sako Jonas.

„Mes žinojome, kad turėsime sumokėti išlaikymo mokestį, bet nieko nežinojome, kad negalėdami išeiti iš pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe, kai jau būsime“.

Tik teksto versija

„Nė viename pirkimo etape nesulaukėme pardavėjo patarimų arba advokatas pabrėžė detales, kurias dabar žinome iš įvairių žmonių“, - sako Jonas. „Vienintelis dokumentas, kurį nuo pat pradžių turėjome savo bylose, buvo pavadinimas, rodantis ankstesnius ir dabartinius savininkus. Aš nemačiau nieko, kas sakytų, kad negalite išeiti iš schemos “.

Nepaisydamas šio argumento, „Classic Holidays“ pasakė „Booths“, kad jie gali būti atleisti nuo sunkumų, tačiau įspėja: „tai yra gana ilgas procesas, ir jūs turėsite užpildyti formas ir pateikti palaikymą dokumentacija. Vienintelė alternatyva yra padovanoti arba parduoti pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe nuosavybę “.

Kaip pažymėjome ankstesniuose pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe tyrimuose, bandymas parduoti pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe nuosavybę yra labai didelis užsakymas. Atsižvelgiant į nuolatinius mokesčius ir ribojančias sąlygas, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisė tikriausiai nebūtų sveikintina dovana.

Susiklostė blogai 

Nors jie neseniai prarado dalį pensijos po to, kai vyriausybė padidino turto riba, Jonas sako, kad jis ir jo žmona nebūtinai patiria finansinių sunkumų, jis tiesiog nori išeiti iš schemos, nes tai yra blogas kainos ir kokybės santykis ir jie nenori tuo apkrauti savo vaikų.

„Jau pasiekiau tą etapą, kai galiu nueiti į booking.com ir gauti apgyvendinimą už pusę kainos, kurią mokėčiau pagal pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe schemą“, - sako Jonas.

Jis pripažįsta, kad ši schema daugelį metų užtikrino gerą kainos ir kokybės santykį, ir jie atostogavo visame pasaulyje. Bet tos dienos baigėsi.

„Tai nebe atostogos už prieinamą kainą, kaip buvo reklamuojama pirmaisiais metais“, - sako Jonas. "Išlaidos viršija grąžą".

Pavėluotas atskleidimas 

2019 m. Gegužę „Booths“ gavo „Classic Holidays“ informacinį biuletenį, kuriame nariai buvo įspėti netikėti trečiosiomis šalimis, kai jie pažadėjo pakaitinio naudojimosi bendro naudojimo savininkais, kaip išeiti iš jų schemų.

Išskyrus neaiškią Kedro ežero konstitucijos formuluotę, kad „Classic Holidays“ juos išsiuntė anksčiau šiais metais, jie sako, kad tai vienintelis dokumentas, kurį jie matė ir kuris, atrodo, šiuo atveju rodo, kad klientai yra užrakinti į.

„Booths“ pateikė skundą Australijos vertybinių popierių ir investicijų komisijai (ASIC), kuri reglamentuoja pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe pramonę kaip valdomą investicijų schemą, tačiau reguliuotojas patarė, kad „Booths“ turėtų išspręsti šį klausimą per „Classic Holidays“ arba, jei to nepadarys, per Australijos finansinių skundų tarnybą (AFCA).

 Galiu nueiti į booking.com ir gauti apgyvendinimą už pusę kainos, kurią mokėčiau pagal pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe schemą

John Booth, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe savininkas

Jie išbandė abu, tačiau AFCA jiems atsiuntė atsakymą, sakydama, kad agentūra „negali svarstyti skundo prieš„ Cedar Lake Country Resort Limited “, nes ji nėra AFCA narė. „Cedar Lake“ yra nario pakaitinio dalijimosi schema, ir 2001 m. Jai buvo suteikta ASIC išimtis. Tai reiškia, kad tam nereikia atsakingo subjekto ir nereikia būti AFCA nariu. „Classic Leisure“ turi „Cedar Lake“ valdymo sutartį “.

„Booths“ taip pat pateikė skundus Sandraugos ombudsmenui ir Kvinslando sąžiningos prekybos biurui (OFT).

Abu teigė, kad šis klausimas nepriklauso jų jurisdikcijai. Ombudsmenas nukreipė juos į AFCA.

Kaip išsiaiškinome šio tyrimo metu, „Cedar Lake“ nėra AFCA narys, o „Classic Holiday Club“ (pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe schema).

Mes paklausėme AFCA, ar tai turi įtakos, ir vyresnysis patarėjas komunikacijos klausimais Mattas Jonesas mums pasakė: „Po tyrimo nesame galėtų užmegzti teisinius santykius tarp „Classic Clubs Limited“ ir „Classic Leisure“, kurie leistų mums apsvarstyti skundus „Classic Leisure“ [kuri parduodama kaip klasikinės šventės] teikiami produktai ar paslaugos - atsižvelgiant į tai, kad galime peržiūrėti tik atvejus, susijusius su mūsų nariai."

Tačiau „Classic Holidays“, „Classic Clubs Limited“ ir „Classic Leisure“ yra įtraukti į „Classic Holiday Club“ produkto atskleidimo pareiškimą. O PDS teigia, kad nariai turėtų skųstis AFCA, jei jie nėra patenkinti savo skundo „Classic Holidays“ rezultatais.

(Beje, jei esate susipainioję dėl šių įvairių įmonių ir schemų santykių ar jų trūkumo, jūs nesate vieni - ir mes turėjome sunkumų juos išskiriant. Taigi nenuostabu, kad Johnas ir Linda Booth stengėsi suprasti, kur jie yra teisiškai ir finansiškai.)

ASIC mums sakė: „Siūlome ponui ir ponia Booth pasikonsultuoti su jumis savo teisine konsultacija“

Mes kreipėmės į OFT, kuri teigė negalinti įsikišti į Booth bylą, nes pora prisijungė prie schemos 2006 m.

„Tai dar prieš pradedant Australijos vartotojų įstatymą ir įvedant nesąžiningas sutarties sąlygas“, - sakė atstovas spaudai.

„Be to, pagal ACL ir pagal įstatymus, galiojusius iki ACL pradžios, yra nustatytas trejų metų terminas procedūroms pagal įstatymą. Atitinkamai tokiais atvejais, kokius aprašėte, OFT rekomenduotų vartotojui kreiptis į teisininką dėl galimų variantų ir būdų “.

Kai mes stebėjome ASIC, reguliuotojas mums pasakė: „mes siūlome ponui ir ponia Booth paprašyti savo teisinės konsultacijos dėl savo padėties“.

„Classic Holidays“ atsako 

„Classic Holidays“ generalinis direktorius Ramy Filo daro išimtį „Booth“ įvykių versijoje.

„Pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisę valdo ne„ Classic Holidays “, o„ Cedar Lakes Country Resort “valdyba“, - sako Filo. „Tai, ką mes rašėme„ Booths “, valdžia ir konstitucija reikalavo iš mūsų“.

Filo sako, kad „Booths“ turėtų nusiskundimą nukreipti į „Cedar Lake“, o ne „Classic Holidays“.

Tačiau Johnas Booth sako, kad susisiekė su Cedar Lake ir gavo el. Laišką, kuriame nurodė, kad jis gavo atsakymą iš „Classic Holidays“.

„Net kai susisiekiate su Kedro ežeru,„ Classic Holidays “atsako, tad kaip jie gali pasakyti, kad jie neturi nieko bendra su Kedro ežeru? Jonas sako.

Jūs negalite tiesiog stebuklingai atsikratyti titulo. Galbūt jie nesuprato, ką pirko, bet buvo saistomi konstitucijos ir poįstatyminių aktų

Ramy Filo, „Classic Holidays“ generalinis direktorius

Kai apie tai pranešėme „Classic Holidays“ ir paklausėme, kaip „Booths“ galėtų susisiekti su „Cedar Lake“ lenta, „Classic Holidays COO“ Carole Smith nepateikė kontaktinės informacijos, bet sakė: „korespondencija, įskaitant sunkumų prašymus, pateikiama kiekvienoje lentoje susirinkimas. Nariai taip pat gali dalyvauti visuotiniame susirinkime, kuris vyksta kurorte kiekvieną gegužę.

Filo palyginimą su pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe schema prilygina namų valdai.

Pasak Filo, „Booths“ kurorte turi nuosavą žemę ir titulą. Jūs negalite tiesiog stebuklingai atsikratyti titulo. Galbūt jie nesuprato, ką pirko, bet buvo saistomi konstitucijos ir poįstatyminių aktų. Jiems priklauso bendrovės akcijos ir nuosavybės teisė į žemę “.

Kalbėdamas apie tai, ar jie matė šiuos dokumentus 2006 m., Filo sako, kad „kai privačiai perkate antrinį pardavimą, ASIC sako, kad jums nereikia nieko atskleisti“.

(Mes tai patvirtinome ASIC, kuri mums pasakė: „pagal Įmonių įstatymą nėra reikalavimo PDS [produkto atskleidimo pareiškimui] turi būti teikiama, kai perdavimas vyksta tarp šalių, kuriose nėra produkto emitento dalyvavimo, pavyzdžiui, privačiame pardavimas ".)

Tik teksto versija

Filo taip pat teigia, kad „Booths“ ir jų vaikai turi gerą reikalą. "Jie moka 807 dolerius per savaitę už dviejų kambarių butą ir gali pakeisti šias savaites visame pasaulyje." 

Tačiau susitarimas susijęs su daugeliu sąlygų, pavyzdžiui, reikia užsisakyti mokyklų atostogas, Velykų savaitgalį ir Kalėdų laikotarpį bent prieš dvejus metus.

O jei atšauksite užsakymą anksčiau nei likus 60 dienų iki datos, prarasite „Classic Holiday“ taškus.

Atrodo, kad teisiniai „Booth“ įsipareigojimo sistemai parametrai yra neaiškūs.

Jie gali ją išsinuomoti, iškeisti arba padovanoti

Ramy Filo, „Classic Holidays“ generalinis direktorius

Nors Filo sako, kad stendai „turi žemę ir titulą [Kedro ežero] kurorte“ ir kad jiems „priklauso įmonės dalis ir nuosavybės teisė į žemę“, „Classic“ „Holidays“ generalinė direktorė Carole Smith tame pačiame interviu naudoja žodį „nuoma“ ir pripažįsta, kad 99 metų nuomos sutartis yra ilgas laikas nuosavybė.

„Šiandien to nerasite rinkoje, nebent tai būtų privatus pardavėjas“, - sako Smithas. - Tai buvo senesnis pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe stilius.

Neaišku, kaip trys savaitės per metus įvairiose atostogų pakaitinio naudojimosi nuosavybėse yra žemė ir nuosavybės teisė.

Smithas taip pat patvirtina, kad šeima laikosi šios schemos iki 2076 m., Arba 99 metų nuo tada, kai ją įsteigė narys, iš kurio nupirko „Booths“.

„Nariui priklauso nuosavybės teisė į žemę, kuri mirties atveju bus perduota jų turto vykdytojams, kaip ir bet kuri kita nekilnojamojo turto nuosavybė“, - sako Smithas.

Filo teigia, kad vidutinė „Classic Holidays“ pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe trukmė šiuo metu yra 15 metų.

Kokie yra „Booths“ variantai? „Jie gali jį išsinuomoti, iškeisti arba padovanoti“, - sako Filo.

Jie negali to padaryti, tai tiesiog išeiti iš pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe schemos.

Perduodamas blogą sandorį

Ši Booth byla yra atvejis, kurį mes ištyrėme šių metų pradžioje, kai 87 metų moteris, vardu Anne Begbie, negalėjo išeiti iš 99 metų „Classic Holidays“ sutartis (baigiasi 2084 m.) „Pacific Palms“ kurorte NSW vidurio šiaurės pakrantėje, nepaisant visų jos dukters pastangų, Lindy Mason.

„Classic Holidays“ pardavimo konsultantas Masonui sakė: „metinių mokesčių atsakomybė bus perkelta turto gavėjams. Jei metiniai mokesčiai nesumokami, pirmiausia jie prideda palūkanas, o tada, jei jie lieka nesumokėti, [klasikinės atostogos] sulauks skolų išieškotojų “.

Kitaip tariant, mokesčiai už pakaitinį naudojimąsi pakaitiniu naudojimu, apie 824 USD per metus ir 1900 USD išlaikymo išlaidos kas penkerius metus, pereitų Begbie vaikams ateinančius 65 metus.

Galų gale „Classic Holidays“ sutiko 99 metų sutartį pakeisti nauja šešerių metų sutartimi, o sutarties galiojimo laikas kainuos 12 500 USD.

Anne priėmė sandorį manydama, kad tai vienintelis būdas nutraukti sutartį ir neleisti tęsti mokesčių.

CHOICE pateikė skundą ASIC šiuo klausimu remdamasi tuo, kad Begbie ir jos dukra patarė gauta informacija buvo klaidinanti ir apgaulinga, todėl raginome reguliavimo instituciją imtis veiksmų prieš „Classic“ Atostogos.

Pramonės įstaiga rūpinasi savo?

John Booth nuomone, Australijos pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe ir atostogų nuosavybės taryba (ATHOC), pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe operatoriai, nedaug padeda apsaugoti pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe narius. Jis sako, kad Booth el. Laiškai ATHOC buvo neatsakyti.

Verta paminėti, kad Ramy Filo taip pat yra ATHOC prezidentas, turintis vieno puslapio etikos kodeksą, kuriame sakoma, kad pakaitinio naudojimosi teisė operatoriai privalo „sąžiningai, sąžiningai, mandagiai ir sąžiningai elgtis visuose santykiuose su visuomene ir su kitais nariai".

Mes neprašome jokios kompensacijos ar grąžinimo. Viskas, ką norime padaryti, tai išeiti iš schemos.

John Booth, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe savininkas

Tačiau kai kodekse sakoma, kad pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe operatoriai neturi „daryti įtakos, spaudimo ar įtikinėjimo potencialiems pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe produktų pirkėjams“, tai nėra potencialiems pirkėjams, dėl kurių ATHOC nerimauja, bet galimai galimybei, kad spaudimo pardavimo taktika gali „pakenkti visuomenės suvokimui apie Industrija".

Pasak ATHOC, 2017 m. Pakaitinio naudojimosi bendro naudojimo operatoriai surengė apie 180 000 pardavimo pristatymų. Jame sakoma, kad kažkur apie 178 000 žmonių tuo metu Australijoje turėjo pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisę, o maždaug milijonas australų buvo tiesiogiai ar netiesiogiai susiję su pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teise.

2017 m. ATHOC gavo 1431 skundą, iš kurių 56% buvo susiję su pardavimais.

Johnas ir Linda Booth nori pakeisti žaidimą visiems pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe klientams, įstrigusiems dėl blogo sandorio.

„Mes neprašome jokios kompensacijos ar atsipirkimo“, - sako Jonas. „Viskas, ką norime padaryti, tai išeiti iš schemos ir atimti finansinius įsipareigojimus iš savo turto“.

Jei norite pasidalyti mintimis ar užduoti klausimą, apsilankykite „CHOICE“ bendruomenės forume.

Apsilankykite „CHOICE“ bendruomenėje