Le commissioni assicurative degli strati e le commissioni di intermediazione vengono trasferite ai proprietari

Ci sono molte parti in movimento quando si tratta di assicurazioni a strati, e gran parte del movimento è nascosto alle persone che lo pagano.

Tutto si riduce ai complessi rapporti tra i gestori degli strati e il settore assicurativo, rapporti che spesso comportano commissioni e pagamenti non divulgati.

Il risultato è che i proprietari dei singoli strati potrebbero pagare più del dovuto.

Gestori di strati, broker, commissioni e compensi

Molte società di proprietari (chiamate anche società per azioni) esternalizzano questioni complesse come l'assicurazione a soggetti esterni società di gestione degli strati e potrebbero non capire come queste commissioni influiscono sui loro premi, il più delle volte pagato

Anche le corporazioni proprietarie difficilmente sono a conoscenza dei rapporti di amicizia tra i gestori degli strati e gli intermediari assicurativi.

Di solito funziona così: il gestore degli strati si rivolge a un intermediario per trovare un'assicurazione per l'edificio, e il il broker riceve una commissione dalla compagnia assicurativa per la vendita della polizza, generalmente intorno al 20% del prezzo premio.

Il broker assicurativo trasferisce quindi questa commissione allo strata manager, una sorta di ringraziamento per aver portato l'attività a suo favore.

Il manager degli strati serve gli interessi della corporazione dei proprietari e dei singoli proprietari degli strati, oppure i propri?

Nel 2020, circa 137 milioni di dollari sono stati pagati in commissioni a broker assicurativi e gestori di strati, rispetto a circa 82 milioni di dollari nel 2016.

Ma il broker non se ne va a mani vuote. Quindi addebitano una commissione al gestore degli strati per compensare la commissione persa, e questa viene inclusa nei costi pagati dai singoli proprietari degli strati.

La commissione più la tariffa del broker messe insieme possono aumentare il costo dell'assicurazione fino al 40%.

Non aiuta il fatto che molte società di proprietari e singoli proprietari di strati siano in gran parte disimpegnati dal processo e non abbiano idea di cosa stia succedendo.

Tutti questi pagamenti di commissioni potrebbero significare che i gestori degli strati non hanno studiato a fondo il mercato per trovare l'offerta migliore per la società dei proprietari. Agirebbero come agenti sia per il broker assicurativo che per la società dei proprietari: un classico conflitto di interessi.

Quindi il manager degli strati serve davvero gli interessi della corporazione dei proprietari e dei singoli proprietari degli strati, o i propri? È una domanda che alcuni difensori dei consumatori si sono posti ultimamente.

Un rapporto intimo tra i gestori degli strati e gli intermediari assicurativi può avere un impatto sui premi che i proprietari degli strati pagano attraverso i loro prelievi sugli strati.

Abbattere i costi

I conti tornano e, come per le assicurazioni in generale, negli ultimi anni anche le assicurazioni stratificate sono diventate più costose.

Nella maggior parte dei casi la colpa è della mancanza di trasparenza. I sostenitori dei consumatori sostengono che tutti gli aspetti dell'assicurazione a strati dovrebbero essere presentati in modo che i proprietari possano vederli. Una ripartizione dei costi dovrebbe includere:

• il premio di base
• tasse governative, imposta di bollo e GST
• il pagamento della commissione dalla compagnia assicurativa al broker (e il trasferimento di questa commissione al gestore degli strati)
• la commissione addebitata dal broker al gestore degli strati per compensare la perdita di commissione.

Secondo un rapporto della Deakin University del 2021, i costi assicurativi collettivi per i proprietari di strati sono passati da circa 619 milioni di dollari nel 2016 a 1,08 miliardi di dollari nel 2020.

I costi medi per le società di proprietari sono passati da 4.320 dollari nel 2015 a 6.522 dollari nel 2020.

Ci sono molti fattori in gioco quando si analizzano i costi assicurativi, ma i rapporti finanziari tra i gestori degli strati e gli intermediari assicurativi sono sicuramente uno di questi.

CHOICE ha ascoltato numerosi proprietari di strati che hanno visto aumentare esponenzialmente i loro premi assicurativi negli ultimi anni. Ad altri è stata negata la copertura perché vivono in aree a rischio.

Ci sono molti fattori in gioco quando si analizzano i costi assicurativi, ma i rapporti finanziari tra i gestori degli strati e gli intermediari assicurativi sono sicuramente uno di questi.

Le commissioni degli intermediari vengono trasferite ai proprietari 

Un esperto che chiede il cambiamento, John Trowbridge, ha recentemente intrapreso un'analisi dall'alto verso il basso del settore e ha pubblicato uno studio serie di documenti di consultazione che espongono dettagliatamente la questione.

Trowbridge vanta un illustre record nell'individuazione di irregolarità nel settore assicurativo, avendo presieduto sia il governo federale che revisione dell’assicurazione contro le catastrofi naturali a seguito delle inondazioni del 2011 e un gruppo di lavoro del settore del 2015 che ha portato a riforme nell’assicurazione sulla vita industria.

Trowbridge dice a CHOICE che la commissione addebitata dal broker assicurativo alla società dei proprietari si aggiunge al premio assicurativo, che di solito include una commissione.

Ci sono alcuni là fuori che chiedono 40, anche il 45%

L'esperto di assicurazioni Strata John Trowbridge

"Ma in molti casi i proprietari non se ne rendono conto. Tutto ciò che vedono è il costo totale dell'assicurazione, e talvolta chiamano quel costo totale addirittura un premio, cosa che non è.

Nella maggior parte dei casi, le commissioni e le commissioni degli intermediari aggiungono il 25 o il 30% al premio sottostante.

"Sarebbe un poliziotto onesto, ma ce ne sono alcuni là fuori che chiedono 40, anche il 45%", dice Trowbridge.

I proprietari degli strati sono spesso all'oscuro di quanto pagano per l'assicurazione che copre le aree comuni dell'edificio.

Perché l’autoregolamentazione è inaffidabile

Trowbridge ritiene che il "sistema di sconti sulle commissioni/commissioni del broker" dovrebbe essere gradualmente eliminato. Gerard Brody, presidente della Consumers' Federation of Australia è d'accordo, ma dubita che l'industria riuscirà a farlo da sola.

"Non credo che ci saranno cambiamenti sufficienti utilizzando solo un approccio di autoregolamentazione", afferma Brody. “Ciò che serve è una maggiore attenzione da parte dei regolatori su questi problemi e potenzialmente qualche cambiamento legislativo”.

Sebbene l'obiettivo primario di Trowbridge sia una maggiore trasparenza, Brody afferma che ciò potrebbe non essere sufficiente per cambiare il sistema.

"Un problema fondamentale è che molte aziende proprietarie sono disimpegnate e seguono semplicemente l'esempio del manager della società dei loro proprietari: la divulgazione di un problema non risolverà".

Eliminare le commissioni abbasserebbe i costi?

L’autrice del rapporto 2021 della Deakin University, la dottoressa Nicole Johnston, dice a CHOICE che se la prevalenza di gli intermediari e le commissioni negli strati assicurativi comportano costi più elevati per le società dei proprietari e i proprietari dipendono da schema.

Ciò che serve è una maggiore attenzione da parte dei regolatori su questi problemi e potenzialmente qualche cambiamento legislativo

Gerard Brody, presidente della Federazione australiana dei consumatori

"Se siete una società di proprietari ben governata, che adotta misure attive per mitigare il rischio e ha pretese limitate, allora potenzialmente sì. Ma la questione delle commissioni è complicata perché dipende da come il gestore degli strati e il broker dividono la commissione," dice Johnston.

Molti gestori di strati sembrano distribuire le commissioni che ricevono dai broker su tutte le proprietà degli strati nel loro portafoglio.

"Quindi, se un sistema è mal governato, non adotta misure per mitigare il rischio e ha molteplici richieste, probabilmente trarranno vantaggio da questa struttura." 

Ma Johnston riconosce che eliminare le commissioni dall’equazione ridurrebbe i costi assicurativi nel complesso per le società di proprietari e i proprietari, probabilmente tanto quanto la dimensione della commissione, o il 20%.

I gestori degli strati dovrebbero accettare commissioni?

Karen Stiles, direttrice esecutiva dell'Owners Corporation Network (OCN), un gruppo no-profit di difesa dei proprietari stratigrafici, ha condotto a lungo una campagna per l'eliminazione delle commissioni assicurative e delle commissioni di intermediazione nelle assicurazioni a strati, ma è stata una strada in salita battaglia.

Nel 2012 l’OCN ha chiesto la fine dei pagamenti in conflitto nella sua presentazione a una revisione delle leggi sugli strati nel NSW, ma tali sforzi hanno incontrato una forte resistenza da parte della lobby della gestione degli strati.

Anche le società di proprietari che sono a conoscenza del problema delle commissioni e delle commissioni di intermediazione hanno difficoltà a districare i numerosi elementi diversi che compongono un premio assicurativo a strati.

"C'è così tanto offuscamento. Ti viene comunicato un premio lordo senza la ripartizione di come è composto," dice Stiles.

Stiles afferma che ci sono società di gestione degli strati che non accettano commissioni, ma questo le pone in una posizione di svantaggio competitivo perché di conseguenza devono addebitare commissioni più elevate.

C'è così tanto offuscamento. Riceverai un premio lordo preventivato senza la ripartizione di come è composto

Karen Stiles, direttrice esecutiva della Owners Corporation Network

I loro concorrenti applicano commissioni più basse ma poi incassano la commissione, che fa aumentare il premio.

Il livello di consapevolezza di tutto questo tra i singoli proprietari degli strati varia da "non capisco, a non voglio sapere, a non importa", dice Stiles.

Negli edifici più grandi, l'assicurazione "costituisce una parte importante del fondo amministrativo", dice, e le società di proprietari più sofisticate "cercano disperatamente di superare tutto questo fumo negli specchi".

Una strategia per superare questi conflitti di interessi è quella di bypassare del tutto la società di gestione degli strati esterni, una mossa sostenuta da Stiles.

Divulgazione completa per eliminare il sovraccarico

Ci sono molte parti in movimento nell'assicurazione a strati ed è complicato. Per John Trowbridge, mettere tutto sul tavolo è la prima cosa da fare.

"Gran parte di questo progetto mira ad aumentare la consapevolezza, cercando di fornire ai proprietari degli strati informazioni sufficienti in modo che possano porre domande su quanto viene loro addebitato e su quali servizi ricevono per il loro servizio soldi. Non sto sostenendo che vi sia un diffuso sovraccarico, ma esiste e la trasparenza è limitata. L’altra questione riguarda i conflitti di interessi inerenti a questi accordi di remunerazione”.

Immagini di riserva: Getty, se non diversamente specificato.

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