I rischi a lungo termine dei programmi di home reversion come Homesafe Solutions

Molti australiani più anziani hanno la maggior parte della loro ricchezza legata nelle loro case, dando loro un potenziale colpo di fortuna lungo la strada ma non molto in termini di denaro disponibile.

Le strategie di rilascio dell'equità domestica sono progettate per compensare questa carenza, offrendo una somma forfettaria o un flusso di reddito garantito dall'equità che hai accumulato nella tua casa (o quanto vale la tua casa meno quanto devi sul tuo mutuo).

Schemi di home reversion, mutui inversi e Home Equity Access Scheme del governo federale sono tutte forme di rilascio di home equity.

Ma sfruttare l'equità della tua casa per accedere ai contanti attraverso uno schema di ritorno a casa può avere un prezzo inaspettatamente alto.

I rischi degli schemi di home reversion

Con questi schemi, noti anche come condivisione dei proventi della vendita di case, si rinuncia a una quota percentuale della vendita futura proventi del tuo patrimonio domestico per meno di quanto valga al momento in cambio di un pagamento forfettario immediato.

Tom Abourizk, senior policy officer presso l'organizzazione di difesa dei consumatori Consumer Action con sede a Melbourne Law Center (Consumer Action), dice a CHOICE che i programmi di home reversion dovrebbero essere affrontati con estrema cautela attenzione.

"Qualsiasi tipo di schema di ritorno a casa può essere ad alto rischio e una consulenza legale e finanziaria indipendente è essenziale prima di sottoscriverne uno", afferma Abourizk.

Qualsiasi tipo di schema di ritorno a casa può essere ad alto rischio e una consulenza legale e finanziaria indipendente è essenziale prima di sottoscriverne uno

Tom Abourizk, responsabile politico senior presso Consumer Action

"Le persone dovrebbero anche verificare se la società che offre il programma è membro dell'Australian Financial Complaints Authority (AFCA). Questi prodotti possono essere estremamente rischiosi e se la società non è membro dell'AFCA, l'unica opzione, se qualcosa va storto, è andare in tribunale, il che può essere proibitivo".

Nel nostro ruolo di organizzazione di difesa dei consumatori, CHOICE ha anche esaminato i rischi dei programmi di ritorno a casa. Un cliente dell'operatore del programma di home reversion Homesafe Solutions che ci ha contattato di recente è attualmente alle prese con i limiti delineati da Abourizk.

Caso di studio: "L'iscrizione è stata una decisione avventata"

Nel 2008, Ron Woodward ha venduto a Homesafe Solutions il 65% del futuro prezzo di vendita della sua casa sulla costa settentrionale di Sydney per $ 199.000. A quel tempo, la casa di Woodward era valutata $ 690.000.

Nel febbraio dello scorso anno, il suo valore è stato stimato da Homesafe a 2,1 milioni di dollari. A questo prezzo, la quota del 65% di Homesafe varrebbe ora circa $ 1 milione (tenendo conto di uno sconto del fornitore di circa $ 379.000 per la vendita prima del previsto).

Ciò renderebbe un ritorno sull'investimento di circa il 400% per Homesafe, ma non un ottimo affare per Woodward.

Homesafe è partner di Bendigo Adelaide Bank. Bendigo aveva investito circa $ 900 milioni nel programma Homesafe a giugno 2021, che commercializza come Homesafe Wealth Release.

Non ho mai realizzato alcune delle cose che c'erano nel contratto nelle tante pagine di clausole aggiuntive

Ron Woodward, cliente di Homesafe Solutions

Woodward riconosce che non avrebbe fatto l'accordo con Homesafe 15 anni fa se avesse saputo che i prezzi delle case sarebbero saliti così in alto. Definisce la sua decisione di firmare l'accordo nel 2008 "spericolata".

Anche se ha chiesto a un avvocato di esaminare il contratto prima di firmarlo, come richiede Homesafe, contesta alcuni dei suoi termini ora che è pronto a vendere.

Ron Woodward ha venduto a Homesafe Solutions una quota del 65% del futuro prezzo di vendita della sua casa.

"Non ho mai realizzato alcune delle cose che erano nel contratto nelle molte pagine di clausole aggiuntive", dice Woodward a CHOICE.

Clausole restrittive

Quando si tratta di affittare la tua casa, ad esempio, i proprietari di casa sono limitati a offrire un contratto di locazione di 12 mesi (con possibilità di rinnovo) a prezzi di mercato e solo con l'approvazione di Homesafe.

Inoltre, Homesafe prende la stessa percentuale di qualsiasi pagamento dell'assicurazione sulla casa come sua quota futura dei proventi della vendita e può scegliere se contribuire o meno con questa parte alle riparazioni, a seconda che l'azienda lo approvi loro.

Nonostante la prerogativa che questo conferisce all'azienda, il COO di Homesafe Dianne Sheppard dice a CHOICE "se il fornitore utilizza il l'assicurazione procede alla reintegrazione [riparazione] della casa, allora anche Homesafe contribuirà con la sua quota alla reintegrazione".

Woodward sottolinea anche la sua tardiva consapevolezza che Homesafe ha una procura sulla proprietà se muore e il diritto di "fare tutto ciò che l'avvocato considera necessario o desiderabile procedere alla nuova vendita o all'ulteriore vendita" dell'abitazione, "anche qualora l'esercizio del potere costituisca un conflitto di interessi o di doveri effettivo o potenziale, o avvantaggi il avvocato".

Ciò potrebbe significare che lui ei quattro figli di sua moglie non avranno voce in capitolo su ciò che accade alla casa.

Consideriamo questa [procura] non diversa da altre forme di mutuo, in cui un patrimonio non si è trasferito per vendere un immobile o rimborsare un prestito a seguito della morte di un cliente

Homesafe Solutions COO Dianne Sheppard

Sheppard spiega che questo vale solo "dove la proprietà non ha preso provvedimenti per vendere la casa o riacquistare l'interesse di vendita di Homesafe. Lo consideriamo non diverso da altre forme di mutuo, in cui una proprietà non si è trasferita per vendere un immobile o rimborsare un prestito a seguito della morte di un cliente, in circostanze simili".

Il valore della casa di Ron Woodward sulla costa settentrionale di Sydney è quasi triplicato da quando ha firmato l'accordo con Homesafe nel 2008.

Capire il contratto 

Mentre Woodward afferma che sta appena iniziando a comprendere alcuni dei termini del suo contratto, Sheppard afferma che l'azienda adotta misure per assicurarsi che i clienti comprendano appieno in cosa stanno entrando.

"Il periodo che intercorre tra la richiesta iniziale del cliente e l'esecuzione dei contratti e l'anticipo dei fondi è, in media, di tre mesi", afferma Sheppard.

"Durante questo periodo Homesafe si impegna con il cliente attraverso un solido processo di condivisione delle informazioni, che può includere diversi incontri con il cliente e la sua famiglia, la fornitura di strumenti illustrativi per dimostrare risultati ipotetici su una vendita futura, revisioni di ammissibilità, approvazione di un'offerta al cliente, preparazione di contratti e ricezione da parte di entrambe le parti consulenza legale."

Senza debiti, ma non senza rischi

Homesafe Solutions sottolinea che manterrai sempre la proprietà della tua casa e potrai continuare a viverci fino alla tua morte o decidere di venderla.

Al contrario, con un mutuo inverso (spiegato più avanti) potresti perdere la proprietà della tua casa se non sei in grado di rimborsare il prestito. Con uno schema di ritorno a casa, la percentuale di capitale che mantieni rimane la stessa poiché non hai contratto un prestito.

Il periodo che intercorre tra la richiesta iniziale del cliente e l'esecuzione dei contratti e l'anticipo dei fondi è, in media, di tre mesi

Homesafe Solutions COO Dianne Sheppard

Come afferma Homesafe, "il denaro che ricevi è inferiore al valore nominale della quota che vendi a Homesafe a causa dei preziosi diritti che mantieni per tutta la vita".

Ma sebbene sia ancora la tua casa, la società iscrive un'ipoteca su di essa e deposita un avvertimento sul titolo. (Questo generalmente accade anche con altri prodotti di rilascio di equità domestica e significa che la proprietà non può essere venduta senza il coinvolgimento di Homesafe.) 

'Non posso accedere al mio capitale proprio'

Le finanze sono limitate per Woodward e sua moglie in questi giorni, e di recente ha presentato domanda al Centrelink prendere in prestito denaro contro l'equità nella sua casa attraverso il programma di accesso all'equità domestica del governo (vedi sotto).

"Fondamentalmente ti dà un 50% in più sulla tua pensione", dice Woodward. "Ma non posso accedervi a causa dell'avvertimento sul titolo. Non posso nemmeno accedere al mio capitale proprio".

Woodward spera di trovare una via d'uscita dalla sua situazione, ma poiché Homesafe tecnicamente non fornisce credito, non è autorizzato dal Australian Securities and Investments Commission (ASIC) e non appartiene a un sistema esterno indipendente di risoluzione delle controversie, come ad esempio AFCA.

Altre opzioni di rilascio di equità domestica 

Un mutuo inverso da una banca e lo schema di rilascio di equità domestica del governo hanno una cosa in comune: stai offrendo la tua casa come garanzia per contrarre debiti. E generalmente ripaghi il debito quando vendi la tua casa.

• Mutuo inverso: Prendi in prestito una parte del valore della tua casa da una banca e la restituisci quando tu o la tua proprietà la vendete. Il tasso di interesse sarà probabilmente superiore ai tassi medi di mutuo per la casa e si aggraverà nel tempo (il che significa che l'importo che devi aumenterà man mano che gli interessi vengono aggiunti all'importo che hai preso in prestito). Dovrai di più quando i tassi di interesse aumenteranno. Probabilmente dovrai anche pagare una valutazione, una costituzione e altre spese correnti.
• Schema di accesso all'equità domestica del governo: Nel gennaio 2022, il governo federale ha ribattezzato il suo regime di prestiti pensionistici in regime di accesso all'equità domestica. Gli australiani che hanno diritto alla pensione di vecchiaia e possiedono una casa adeguatamente assicurata hanno accesso al programma. È fondamentalmente un prestito del governo, attualmente al 3,95% di interesse annuo, che usa la tua casa come garanzia. Come con un mutuo inverso, gli interessi aumentano.

Sia i mutui inversi che il regime governativo sono dotati di protezione del capitale non negativo, il che significa che non puoi mai dover più sul prestito di quanto la tua casa vale (anche se dovresti comunque estinguere qualsiasi debito ipotecario in essere oltre al mutuo inverso o all'accesso al capitale debito).

Abbiamo visto persone sottoscrivere ipoteche inverse che non capivano e che non erano adatte a loro in passato, e possono portare a conseguenze devastanti

Tom Abourizk, responsabile politico senior presso Consumer Action

Nel caso di ipoteche inverse, invece, la protezione del capitale proprio si applica solo alle transazioni avvenute dopo il 18 settembre 2012.

Nessuno dei due accordi dovrebbe essere preso alla leggera. Dopotutto, stai prendendo in prestito denaro con interessi e riducendo di fatto il grado di proprietà che hai nella tua casa.

Tom Abourizk di Consumer Action afferma che le persone "dovrebbero diffidare dei mutui inversi. Sono accordi di credito molto complessi che si adattano solo a persone in circostanze molto specifiche e ti consigliamo vivamente di ottenere una consulenza legale indipendente prima di stipularne uno. Abbiamo visto persone sottoscrivere mutui ipotecari che non capivano e che non erano adatti a loro in passato, e possono portare a conseguenze devastanti, come lasciare le persone a rischio di perdere l'equità nella loro casa o avere difficoltà a pagare gli anziani cura." 

Immagini Stock: Getty, se non diversamente specificato.

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