L'equilibrio di potere spetta generalmente al proprietario nel surriscaldato mercato degli affitti australiano. Le locazioni residenziali a lungo termine sono praticamente sconosciute e i limiti all'aumento degli affitti sono pochi e distanti tra loro.
Dopo aver firmato un contratto di locazione, molti inquilini vogliono solo accovacciarsi e stare dalla parte del padrone di casa in modo da poter mantenere un tetto sopra la testa.
Ma cosa succede se hai bisogno di salvarti prima che il contratto di locazione scada? Descriviamo le leggi e i costi coinvolti.
Su questa pagina:
- Contratto di locazione a tempo determinato o continuativo
- Costi associati alla rottura di un contratto di locazione
- Motivi legali per rompere un contratto di locazione
- Quanto risarcimento devo pagare?
- Canoni di locazione a pausa fissa
- Se hai bisogno di rompere un contratto di locazione
- Rompere un contratto di locazione (stato per stato)
Contratto di locazione a tempo determinato o continuativo
Se sei in un contratto di locazione a rotazione o periodico, puoi rescindere il contratto in qualsiasi momento dando il preavviso richiesto. Ma è un'altra storia se sei a metà di un contratto di locazione a tempo determinato.
Quando firmi un contratto di locazione a tempo determinato, firmi un contratto vincolante che dice che pagherai l'affitto specificato per un periodo minimo. Ned Cutcher, parlando in qualità di funzionario senior presso la NSW Tenants Union, ci ha detto che rompere un contratto di locazione non è certamente qualcosa che dovresti fare alla leggera.
Costi associati alla rottura di un contratto di locazione
La risoluzione anticipata di un contratto di locazione può essere un esercizio costoso in quanto potresti essere tenuto a risarcire il proprietario per le sue perdite.
Se l'importo che devi al proprietario è superiore alla tua cauzione, c'è anche il rischio che tu possa essere elencato in un database di locazioni, a volte indicato come "lista nera". Questi database sono gestiti da società private e conservano informazioni sui potenziali inquilini.
Puoi essere elencato solo in uno di questi database per i seguenti motivi:
- perché ti sei trasferito e devi ancora un importo in più rispetto alla cauzione d'affitto
- perché il contratto di locazione è stato risolto da un tribunale a causa di qualcosa che hai fatto di male.
Potresti essere tenuto a risarcire il proprietario per:
- affitto fino all'arrivo di nuovi inquilini o fino alla fine del periodo determinato (a seconda dell'evento che si verifica per primo)
- spese pubblicitarie
- commissioni di rilocazione, come le commissioni di un agente (le commissioni dell'agente non possono essere addebitate in Tasmania poiché è una scelta del proprietario far gestire la proprietà, secondo Consumer Affairs Tasmania).
In alternativa, se ti trovi nel NSW, il contratto di locazione può specificare invece una "canone di locazione per pausa", nel qual caso si applicherebbe.
"A seconda delle condizioni di mercato al momento della rottura del contratto di locazione, i costi per l'affitto possono salire rapidamente fino a migliaia di dollari", ci ha detto Yaelle Caspi, parlando in qualità di funzionario politico senior presso l'Unione degli inquilini di Vittoria.
Motivi legali per rompere un contratto di locazione
Ci sono una serie di motivi legalmente specificati per rescindere un contratto di locazione, che variano leggermente da uno stato all'altro e territorio, ma in genere è necessario che il tribunale locale emetta un'ordinanza su questi motivi affinché si applichino. Senza una ragione legale, rompere il contratto di locazione potrebbe essere considerato come un abbandono della locazione.
Alcuni motivi legali comuni che consentono la risoluzione anticipata includono:
Indebite difficoltà
Se la prosecuzione del contratto di locazione dovesse causare indebite difficoltà finanziarie, la maggior parte degli stati e dei territori ha una legislazione che consente di richiedere al tribunale la risoluzione del contratto di locazione. Tuttavia, potresti comunque essere tenuto a pagare un risarcimento.
I locali diventano inabitabili
Se l'immobile diventa inabitabile, in genere è possibile rescindere anticipatamente il contratto. Questo è generalmente inteso nel senso che la proprietà è pericolosa o rappresenta un pericolo per la salute. Ad esempio, se c'è ventilazione, drenaggio o illuminazione inadeguati o se c'è una costruzione difettosa.
Violazione (o violazione ripetuta) di un contratto da parte del proprietario
Se il proprietario viola il contratto di locazione, in genere puoi richiedere la risoluzione del contratto. Alcuni stati richiedono che la violazione si sia verificata più volte prima di consentirlo.
Una violazione può essere:
- un proprietario che non rimedia a un guasto delineato in un avviso di riparazione
- non mantenere le serrature in buone condizioni
- il padrone di casa non rispettando il tuo diritto alla privacy ed entrando nella proprietà senza preavviso.
Vedi il ripartizione dello stato e del territorio per maggiori informazioni.
Quanto risarcimento devo pagare?
Se hai bisogno di rompere un contratto a tempo determinato, dovresti dare al proprietario un ampio preavviso.
Idealmente sarai in grado di negoziare con il proprietario per un accordo reciprocamente accettabile (alcuni proprietari potrebbero accettare di non essere risarcito affatto, ma dovresti farlo per iscritto).
Se non riesci a raggiungere un accordo, o pensi che il risarcimento che il proprietario sta cercando sia irragionevole, tu non è necessario accettarlo (a meno che tu non sia nel NSW e non sia stato specificato un canone di locazione a pausa fissa nel tuo accordo).
Se non raggiungi un accordo, sarai comunque tenuto a pagare un risarcimento, ma il proprietario dovrà rivolgersi al tribunale locale per determinare l'importo del risarcimento.
Se ciò accade, i sindacati degli inquilini generalmente consigliano di smettere di pagare l'affitto il giorno in cui si specifica di trasferirsi (ma mantenere il soldi da parte) e attendere l'esito del tribunale poiché questo incoraggia il locatore a cercare un nuovo inquilino il più rapidamente possibile possibile.
Anche se un proprietario ha il diritto di essere risarcito per le sue perdite... non dovrebbe trarre profitto dalla tua rottura di un contratto di locazione
I proprietari sono tenuti a mitigare le loro perdite, il che significa che devono cercare di trovare un nuovo inquilino il prima possibile. Cutcher ha affermato che le decisioni del tribunale passate hanno scoperto che i proprietari non sono riusciti a mitigare le loro perdite quando il la proprietà è stata pubblicizzata a un tasso più elevato e anche quando è stata pubblicizzata come disponibile in una data successiva rispetto a quando l'inquilino vacante.
Il suo consiglio? Tieni d'occhio la campagna pubblicitaria della proprietà per assicurarti che il proprietario stia facendo tutto il possibile per ottenere un nuovo inquilino. Se il proprietario non sta facendo del suo meglio per trovare un nuovo inquilino, questo dovrebbe essere preso in considerazione nell'importo del risarcimento pagato.
Mentre un proprietario ha il diritto di essere risarcito per le sue perdite, come premessa generale non dovrebbe fare un trarre profitto dalla tua rottura di un contratto di locazione e dovrebbero mantenere i costi che dovrai pagare a titolo di risarcimento a minimo.
Ad esempio, non dovresti pagare l'affitto una volta che un nuovo inquilino si trasferisce, e le spese pubblicitarie e le spese di rilocazione dovrebbero essere limitate ai costi reali sostenuti dal proprietario. Potresti voler chiedere una copia delle fatture per eventuali costi di riaffitto o di pubblicità per assicurarti che i costi siano basati sulle commissioni effettivamente pagate.
Inoltre, la maggior parte dei sindacati degli inquilini e alcuni organismi per la tutela dei consumatori sostengono che eventuali tasse dovrebbero essere pagate proporzionalmente. Quindi, se, ad esempio, interrompi il contratto di locazione di sei mesi in un contratto di locazione di 12 mesi, puoi sostenere che ti dovrebbe essere addebitato solo il 50% delle commissioni, poiché rimane solo il 50% del contratto di locazione rimanente.
Per garantire che i costi di compensazione siano basati sulle commissioni effettivamente pagate, richiedere una copia delle fatture per eventuali costi di riaffitto o pubblicità.
Canoni di locazione a pausa fissa
Un proprietario può cercare di ottenere un canone di locazione fisso se si risolve un contratto, ma la maggior parte degli stati e dei territori non lo prevede nella propria legislazione. Il NSW è l'unico stato in cui ti potrebbe essere addebitato un canone di locazione fisso.
Nel NSW, le leggi introdotte nel 2010 prevedevano che i locatori potessero includere nel contratto di locazione un canone di locazione a pausa fissa, oppure proprietario potrebbe scegliere di utilizzare il vecchio sistema di chiedere all'inquilino di pagare le perdite (il sistema in vigore negli altri stati e territori).
Cutcher ha detto che mentre vede il valore potenziale in un canone di locazione di pausa, a sei settimane di affitto, pensa che sia troppo alto. Ha anche visto i proprietari includere un canone di locazione fisso (da quattro a sei settimane di affitto) nelle aree in cui il fatturato degli affitti è elevato, rendendo quindi più facile trovare rapidamente nuovi inquilini.
Non sorprende che i proprietari continuino con il vecchio sistema di compensazione in cui il fatturato degli affitti è basso.
Se hai bisogno di rompere un contratto di locazione
- Se ritieni di avere motivi per rescindere anticipatamente, probabilmente dovrai fare domanda al tribunale locale per una decisione. Contatta il sindacato locale degli inquilini per un consiglio.
- Se non hai basi legali, cerca di dare un preavviso sufficiente al proprietario. Sii amichevole e discuti se possono essere disposti a porre fine al contratto di locazione di comune accordo senza penalità e senza andare in tribunale.
- Potresti anche voler trasferire il tuo contratto di locazione a qualcun altro per ridurre la tua potenziale responsabilità. Avrai bisogno dell'approvazione del proprietario per questo, ma di solito avranno bisogno di una buona ragione per rifiutare.
- Controlla la campagna pubblicitaria dell'immobile: viene pubblicizzato online? E allo stesso prezzo? Alla prima data disponibile? In caso contrario, tieni un registro di questo.
- Se ti vengono addebitati costi di rilocazione o di pubblicità, puoi sostenere che questi dovrebbero essere pagati in proporzione, ovvero, se ti rimane il 50% del contratto di locazione, dovresti pagare il 50% delle tasse.
- Richiedi fatture dettagliate dei costi per assicurarti di pagare i costi effettivamente sostenuti.
- Contatta il sindacato locale degli inquilini per un consiglio su cosa fare.
Rompere un contratto di locazione (stato per stato)
Questo dovrebbe essere usato solo come guida e non come consiglio legale. Se hai bisogno di rescindere il contratto di locazione in anticipo, contatta il sindacato degli inquilini locale per un consiglio.
Per quali motivi puoi rescindere anticipatamente?
- Se il proprietario ha violato il contratto e non ha posto rimedio al problema. La violazione deve essere sufficientemente grave da giustificare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
- Difficoltà significative.
- Locale non abitato.
- Se il proprietario o l'agente ha rilasciato dichiarazioni false o fuorvianti prima di stipulare il contratto.
- Se il proprietario o l'agente minaccia o causa un grave pericolo a te o alla proprietà.
- Se sei distaccato da Canberra per lavoro e c'è una clausola nell'accordo che lo prevede.
Cosa succede se si termina anticipatamente senza motivo?
Nell'ACT non è previsto alcun canone di locazione fisso, ma se rescindi un contratto di locazione anticipatamente senza motivo, sarai tenuto a pagare risarcimento per eventuali perdite causate dalla rottura del contratto di locazione, come perdite di locazione, costi pubblicitari e rilocazione commissioni.
- La perdita dell'affitto è limitata a 25 settimane di affitto o fino alla fine del contratto (se inferiore).
- I costi di rilocazione e di pubblicità sono limitati al costo effettivo e limitati a un massimo di una settimana di affitto.
Per quali motivi puoi rescindere anticipatamente?
- Se il proprietario ha violato il contratto e non ha posto rimedio al problema. La violazione deve essere sufficiente a giustificare la risoluzione anticipata.
- Indebito disagio (il tribunale può comunque condannarti a pagare un risarcimento).
- I locali diventano inabitabili.
- Se ti viene offerto un alloggio in alloggi sociali o in una struttura di assistenza agli anziani.
- Se il proprietario sta vendendo la proprietà e tu non lo sapevi prima di firmare il contratto di locazione.
- Se a un occupante attuale o precedente della proprietà è vietato l'accesso alla proprietà tramite un AVO.
- Se l'affitto viene aumentato durante un contratto di locazione a tempo determinato di due anni o più.
- Morte di un inquilino o co-inquilino.
Cosa succede se si termina anticipatamente senza motivo?
Se il tuo contratto prevede una tariffa di interruzione, sarai responsabile per questa tariffa fissa. La quota di interruzione sarà:
- 4-6 settimane di affitto, a seconda di quanto tempo è scaduto. Se è scaduta meno della metà del termine determinato, è dovuto l'importo maggiore. Questo può essere un importo diverso se l'accordo è per tre anni o più.
Se non viene specificata alcuna tariffa di pausa, sarai comunque tenuto a pagare un risarcimento per eventuali perdite causate dalla risoluzione anticipata del contratto, inclusa la perdita dell'affitto.
Per quali motivi puoi rescindere anticipatamente?
- Se il locatore viola il contratto e non vi pone rimedio, o se la violazione è sufficientemente grave da giustificare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
- Se è stato trovato un alloggio sociale.
- Indebite difficoltà.
- Locali allagati, pericolanti o inabitabili.
Cosa succede se si termina anticipatamente senza motivo?
Non ci sono canoni di locazione fissi nel Territorio del Nord, ma se risolvi anticipatamente un contratto fisso senza motivo sarai soggetto a pagare un risarcimento per eventuali perdite causate dalla rottura del contratto di locazione come perdita di affitto, costi pubblicitari ragionevoli e rilocazione tassa.
Il proprietario è in grado di trattenere il deposito cauzionale necessario per coprire i propri costi.
Per quali motivi puoi rescindere anticipatamente?
- Se il proprietario ha violato il contratto di locazione e non è riuscito a porvi rimedio (dopo avergli dato un avviso per porvi rimedio). Inoltre, se una violazione per lo stesso motivo si verifica per la terza volta, anche se è già stata riparata.
- Eccessive difficoltà.
- Se il proprietario o l'agente causa o rischia di causare gravi danni alla tua proprietà o ferire te o qualcun altro nella proprietà, o ti ha molestato, intimidito o abusato verbalmente.
- Se è probabile che un co-inquilino causi lesioni a te o a qualcun altro nella proprietà.
- Locale inagibile.
- Locali pubblicizzati per la vendita entro due mesi dalla firma dell'accordo e non ne eri a conoscenza prima.
- Morte di un inquilino.
Cosa succede se si termina anticipatamente senza motivo?
Non ci sono canoni di locazione fissi nel Queensland, ma se risolvi anticipatamente un contratto fisso senza motivo sarai tenuto a pagare un risarcimento al locatore per perdite o spese sostenute a seguito della rottura del contratto di locazione, come la perdita dell'affitto, i costi pubblicitari e una tassa di rilocazione.
Per quali motivi puoi rescindere anticipatamente?
- Se il proprietario viola il contratto e non vi pone rimedio.
- Indebito disagio (il tribunale può comunque condannarti a pagare un risarcimento).
- Se una persona residente nei locali ha commesso abusi domestici.
- Locali pubblicizzati in vendita entro due mesi dalla firma del contratto e non eri a conoscenza al momento della firma del contratto di locazione.
- Locale inabitabile.
Cosa succede se si termina anticipatamente senza motivo?
Non c'è un canone di locazione fisso nell'Australia Meridionale, ma se risolvi anticipatamente un contratto fisso senza motivo, sarai tenuto a pagare un risarcimento per eventuali perdite causate dall'abbandono (come perdita di affitto, costi pubblicitari e rilocazione commissioni).
Per quali motivi puoi rescindere anticipatamente?
- Se il proprietario non esegue le riparazioni non imputabili all'inquilino entro 28 giorni dalla notifica della necessità o altrimenti viola il contratto.
- Morte di un unico inquilino.
- Se un tribunale emette un ordine di violenza familiare contro un inquilino.
- Se viene emesso un ordine di chiusura ai sensi della legge sulla salute pubblica, ovvero i locali sono inabitabili o non sicuri.
Cosa succede se si termina anticipatamente senza motivo?
Non ci sono canoni di locazione fissi in Tasmania, ma se risolvi anticipatamente un contratto fisso senza motivo sarai tenuto al pagamento risarcimento per perdite causate a seguito dell'abbandono o delle ferie anticipate dei locali come perdita di affitto e costi di rilocazione come pubblicità.
Per quali motivi puoi rescindere anticipatamente?
- Se il tuo proprietario viola il contratto e non riesce a porvi rimedio (dopo aver ricevuto l'ordine), o se il proprietario viola l'accordo tre volte per lo stesso motivo (dopo aver inviato loro due comunicazioni relative al violazione).
- Grave disagio (il tribunale può comunque condannarti a pagare un risarcimento).
- I locali sono distrutti, non sicuri o inadatti all'abitazione umana.
- Morte di un inquilino.
Cosa succede se si termina anticipatamente senza motivo?
Non ci sono canoni di locazione fissi a Victoria, ma se risolvi anticipatamente un contratto fisso senza motivo, sarai tenuto a pagare risarcimento per le perdite causate dalla rottura del contratto di locazione come perdita di affitto, costi pubblicitari ragionevoli e rilocazione tassa.
Per quali motivi puoi rescindere anticipatamente?
- Se il proprietario viola il contratto ed è sufficiente per giustificare la risoluzione e rifiuta di risolvere il problema.
- Indebite difficoltà.
- I locali vengono distrutti, acquisiti o cessano di essere legittimamente utilizzabili.
Cosa succede se si termina anticipatamente senza motivo?
Non ci sono canoni di locazione fissi nell'Australia occidentale, ma se risolvi anticipatamente un contratto fisso senza motivo sarai tenuto a pagare risarcimento per le perdite causate dalla rottura del contratto di locazione, come la perdita dell'affitto, costi pubblicitari ragionevoli e una commissione di rilocazione.
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