In questo articolo diamo uno sguardo a:
- Che cos'è l'assicurazione strati?
- Costruzione scadente
- Il punto di vista del settore assicurativo
- Reclami e difetti di costruzione
- Esclusioni assicurative Strata
Nei 12 mesi tra luglio 2015 e luglio 2016, le richieste di risarcimento degli strati sono aumentate Il 42% a 58.326 e le richieste negate sono aumentate del 244% a 1722, secondo il Codice Generale delle Assicurazioni Governance Committee, un gruppo indipendente che monitora il modo in cui l'industria osserva il suo codice di la pratica.
Anche le richieste presentate e poi ritirate sono aumentate, salendo del 162% a 704. Le controversie presentate agli assicuratori per sinistri negati sono aumentate dell'87% a 284.
Perché tutti i reclami rifiutati per questo particolare tipo di assicurazione? Potrebbe essere che gli edifici in questione non fossero a norma, nel qual caso gli assicuratori generalmente respingono i reclami sulla base del fatto che non pagheranno per i difetti dell'edificio.
In un caso ben pubblicizzato a Western Sydney nel 2016, la società del proprietario (nota anche come società) ha dovuto affrontare un $ 2,6 milioni di fattura di riparazione dopo che un tetto è saltato via da un condominio durante una tempesta e la costruzione è stata ritenuta difettosa dall'assicuratore AIG.
È un po' come una condizione preesistente con l'assicurazione sanitaria, di viaggio o sulla vita: gli assicuratori non ti copriranno per qualcosa che è già rotto.
E mentre il boom edilizio continua, sembra che ci siano molti edifici distrutti là fuori.
Che cos'è l'assicurazione strati?
In un piano residenziale a strati, l'assicurazione a strati copre l'infrastruttura di base nelle aree comuni come i foyer, comprese le scale, passaggi, passi carrai, vialetti, finestre, pareti e soffitti, nonché ascensori, cablaggi, recinzioni, giardini e responsabilità per infortunio.
La polizza assicurativa è rilasciata alle società proprietarie, dette anche società di persone, costituite da singoli proprietari di quote, tecnicamente terzi beneficiari di eventuali indennizzi.
Non è specificamente elencato come prodotto assicurativo al dettaglio (insieme a prodotti come assicurazione casa, auto e viaggi) nell'attuale codice di condotta generale delle assicurazioni o il Corporations Act 2001, ma il Comitato per la governance del codice generale delle assicurazioni ritiene che dovrebbe essere classificato come un prodotto assicurativo per la casa insieme all'assicurazione standard per la casa e i contenuti poiché è progettato per proteggere l'individuo consumatori.
C'erano 223.053 polizze assicurative strati attive in Australia a partire da marzo 2017.
Costruzione scadente la norma
Come CHOICE ha precedentemente segnalato, secondo uno studio del 2012 dell'UNSW City Futures Research Centre, l'85% degli appartamenti costruiti nel NSW dal 2000 presenta difetti di costruzione, materiali o design. Perdite e danni causati dall'acqua sono di gran lunga i problemi maggiori. Nel NSW, le società proprietarie devono avere almeno 20 milioni di dollari di copertura per responsabilità.
Il legame tra respingimento di reclami e vizi di costruzione è solo una teoria a questo punto, poiché non c'è non ci sono ancora dati definitivi 2015-16 su quante delle richieste respinte erano dovute a scadenti costruzione.
E per essere onesti, il tasso di accettazione dei sinistri per l'assicurazione degli strati residenziali nel 2015-16 è stato del 97%, il secondo più alto tra i prodotti assicurativi generali (che includono casa, auto e assicurazione di viaggio).
Ma è anche giusto dire che quelli nella fascia del tre percento sentono il dolore. Il Comitato per la governance del codice generale delle assicurazioni afferma che chiederà agli assicuratori le ragioni alla base di così tanti contraccolpi e includerà i dati in un rapporto futuro.
Nel frattempo, abbiamo dato un'occhiata noi stessi.
Il settore pesa
L'Insurance Council of Australia (ICA), che rappresenta gli interessi delle compagnie assicurative, ci ha detto che una migliore informazione potrebbe essere ciò che sta dietro al recente aumento dei sinistri negati in tutti i prodotti assicurativi generali, inclusa l'assicurazione a strati, come registrato nel 2015-16 del Comitato di governance del codice delle assicurazioni generali rapporto.
"L'Insurance Council of Australia ritiene che una migliore raccolta di dati e rendicontazione da parte degli assicuratori possa essere a fattore alla base dell'aumento del numero di reclami ritirati e rifiutati rilevato dal rapporto", ha detto un portavoce. "Un numero maggiore di richieste di risarcimento respinte in genere confluirà in un aumento del numero di controversie da parte di assicurati che cercano un risultato diverso".
Il portavoce ha aggiunto che il rapporto sarà esaminato nell'ambito della revisione del Codice di condotta delle assicurazioni generali dell'ACI, che è stata lanciata nel febbraio di quest'anno.
"Il team di revisione valuterà se sono necessarie modifiche al Codice in risposta alle conclusioni del Comitato per la governance del Codice. Migliorando la comprensione delle assicurazioni da parte dei consumatori e la loro capacità di effettuare acquisti consapevoli decisioni, l'ACI spera di ridurre il numero di reclami ritirati e rifiutati, e controversie, in arrivo anni."
La raccolta e la comunicazione avanzate dei dati potrebbero essere alla base del forte aumento dei rifiuti di sinistri, ma se è così sembra che le nuove metodologie abbiano beneficiato gli assicuratori a spese di assicurati.
Gli assicuratori generali, compresi gli assicuratori casa, auto e viaggi, hanno reclamato un totale di 143.445 sinistri nel 2015-16, con un aumento del 14% rispetto all'anno finanziario precedente.
Nel frattempo, le richieste totali ricevute – 3.755.643 – sono aumentate solo del due percento.
Una parola da IAG
Abbiamo anche contattato i principali fornitori di assicurazioni di strati, tra cui IAG, per commenti su difetti di costruzione e smentite di richieste di risarcimento.
"Riceviamo regolarmente reclami in cui si riscontra che la causa è un difetto di costruzione noto", ci ha detto un portavoce di IAG. "La causa di queste affermazioni non rientrerà nell'ambito della copertura assicurativa degli strati come con la maggior parte delle polizze assicurative di proprietà. Tuttavia, cercheremo di indennizzare l'assicurato per qualsiasi danno risultante.
"I reclami di Strata presentati dai nostri clienti possono spaziare da un'impermeabilizzazione difettosa, un design inadeguato dei balconi e una manutenzione insufficiente di tetti, pluviali e scarichi. Circa il 15% delle nostre controversie relative ai reclami sugli strati sono relative a decisioni relative a difetti di costruzione o lavorazione difettosa."
Per IAG, le principali cause di reclami relativi a difetti o problemi di manutenzione sono:
- perdite d'acqua dai tetti
- sigillatura inadeguata delle finestre
- radici degli alberi
- tubi scoppiati in cui sono stati utilizzati materiali difettosi al momento della costruzione.
"Incoraggiamo i gestori degli strati a intraprendere azioni correttive immediate quando vengono a conoscenza di problemi di manutenzione dell'edificio o difettosi", ha affermato il portavoce. "Ciò contribuirà a mitigare il rischio che gli assicurati con una polizza a strati possano essere esposti a una perdita che non rientra nell'ambito della copertura assicurativa".
Difetti non coperti
Secondo Tony Vatner, amministratore delegato di BAC Insurance Brokers (BAC), i proprietari saranno quasi sempre lasciati nei guai se presentano un reclamo su un problema causato da un difetto di costruzione. BAC è il più grande broker di assicurazioni a strati nel NSW e ha organizzato un'assicurazione a strati per circa il 60% dei grandi edifici residenziali a Sydney, afferma Vatner.
"La realtà è che tutte le polizze assicurative hanno un'esclusione dei difetti e quindi i reclami per difetti generalmente non sono coperti dalla polizza assicurativa", afferma Vatner. "Le compagnie di assicurazione presumono che l'edificio sia stato costruito correttamente".
La responsabilità ricade quindi sulla società del proprietario, che sarebbe anche responsabile per qualsiasi danno personale derivante da un difetto.
Ma puoi ancora assicurare un edificio difettoso. In base alle norme sull'obbligo di divulgazione, la società del proprietario ha l'obbligo di rivelare eventuali difetti noti al momento della richiesta di assicurazione, a punto in cui l'assicuratore rifiuterà di assicurare l'edificio o accetterà il rischio e fisserà premi e termini e condizioni di conseguenza.
Alcuni assicuratori concedono alle società proprietarie un periodo di tempo fisso per correggere un difetto e assicurano l'edificio con determinate restrizioni fino a quando non viene fatto.
E se un difetto era sconosciuto alla società del proprietario e quindi non divulgato, l'assicuratore generalmente pagherà per i danni causati dal difetto ma non per far riparare il difetto.
È compito di un broker ottenere un accordo equo per la società del proprietario quando vengono rivelati i difetti, ma non è sempre facile, dice Vatner.
"Si tratta di gestire l'obbligo di divulgazione quando si tratta di difetti, poiché questo dovere è il fondamento di tutte le politiche assicurative. Ma molte compagnie di assicurazione semplicemente non hanno il personale e l'esperienza per gestire complesse segnalazioni di difetti e preferiranno rifiutare del tutto di offrire l'assicurazione".
Si applica l'esclusione?
Il Financial Ombudsman Service (FOS), che gestisce i reclami contro le compagnie assicurative che non vengono risolti dalle compagnie stesse, ci ha detto che solo circa l'uno per cento delle controversie in materia di assicurazioni edilizie nazionali che ha affrontato nel 2015-16 riguardava l'assicurazione di strati, e la maggior parte delle controversie aveva a che fare con affermazioni.
Come per le controversie assicurative in generale, le controversie sugli strati assicurativi spesso riguardano l'eventuale applicazione delle esclusioni delle polizze. Alcune esclusioni comuni che hanno visto le richieste respinte includono:
- lavorazione o design difettosi
- graduale deterioramento e usura
- mancanza di manutenzione
- danno preesistente
- movimento terra.