Komisi asuransi strata dan biaya broker dibebankan kepada pemilik

Ada banyak bagian yang bergerak dalam asuransi strata, dan banyak pergerakan yang tersembunyi dari orang yang membayarnya.

Semuanya bermuara pada transaksi rumit antara manajer strata dan industri asuransi – transaksi yang sering kali melibatkan komisi dan pembayaran yang dirahasiakan.

Dampaknya adalah pemilik strata tertentu mungkin membayar lebih dari yang seharusnya.

Manajer strata, broker, komisi dan biaya

Banyak perusahaan pemilik (juga disebut badan hukum) melakukan outsourcing hal-hal rumit seperti asuransi kepada pihak eksternal perusahaan manajemen strata dan mungkin paling sering tidak memahami bagaimana komisi ini memengaruhi premi mereka dibayar oleh masing-masing pemilik strata melalui pungutan stratanya.

Perusahaan pemilik juga kemungkinan besar tidak mengetahui hubungan akrab antara manajer strata dan pialang asuransi.

Biasanya cara kerjanya seperti ini: manajer strata mendatangi broker untuk mencari asuransi atas bangunan tersebut, dan broker menerima komisi dari perusahaan asuransi atas penjualan polisnya, umumnya sekitar 20% dari harga premium.

Broker asuransi kemudian meneruskan komisi ini kepada manajer strata – semacam ucapan terima kasih karena telah membawa bisnis ini sesuai keinginan mereka.

Apakah manajer strata melayani kepentingan perusahaan pemilik dan pemilik strata individu, atau kepentingan mereka sendiri?

Pada tahun 2020, sekitar $137 juta dibayarkan kepada pialang asuransi dan manajer strata dalam bentuk komisi, naik dari sekitar $82 juta pada tahun 2016.

Namun broker tidak pergi dengan tangan kosong. Mereka kemudian membebankan biaya kepada manajer strata untuk mengganti komisi yang hilang, dan biaya ini dimasukkan ke dalam biaya yang dibayar oleh masing-masing pemilik strata.

Komisi ditambah biaya broker dapat meningkatkan biaya asuransi sebanyak 40%.

Hal ini tidak membantu jika banyak pemilik perusahaan dan pemilik strata individu sebagian besar tidak terlibat dalam proses tersebut dan tidak tahu apa yang sedang terjadi.

Semua pembayaran komisi ini bisa berarti manajer strata belum melakukan riset pasar secara menyeluruh untuk menemukan kesepakatan terbaik bagi perusahaan pemilik. Mereka akan bertindak sebagai agen bagi pialang asuransi dan perusahaan pemilik – sebuah konflik kepentingan yang klasik.

Jadi apakah manajer strata benar-benar melayani kepentingan pemilik perusahaan dan pemilik strata individu, atau kepentingan mereka sendiri? Ini adalah pertanyaan yang diajukan beberapa pendukung konsumen akhir-akhir ini.

Hubungan yang baik antara manajer strata dan pialang asuransi dapat berdampak pada premi yang dibayarkan pemilik strata melalui retribusi strata mereka.

Menguraikan biaya

Semuanya bertambah dan, seperti halnya asuransi pada umumnya, asuransi strata menjadi lebih mahal dalam beberapa tahun terakhir.

Dalam banyak kasus, kurangnya transparansi adalah penyebabnya. Pendukung konsumen berpendapat bahwa semua aspek asuransi strata harus dipaparkan agar pemilik dapat melihatnya. Rincian biayanya meliputi:

• premi dasar
• biaya pemerintah, bea materai dan GST
• pembayaran komisi dari perusahaan asuransi kepada broker (dan penyerahan komisi ini kepada strata manager)
• biaya yang dibebankan oleh broker kepada manajer strata untuk mengganti hilangnya komisi.

Menurut laporan Deakin University pada tahun 2021, biaya asuransi kolektif untuk pemilik strata meningkat dari sekitar $619 juta pada tahun 2016 menjadi $1,08 miliar pada tahun 2020.

Biaya rata-rata yang ditanggung perusahaan pemilik meningkat dari $4.320 pada tahun 2015 menjadi $6.522 pada tahun 2020.

Ada banyak faktor yang berperan ketika menganalisis biaya asuransi, namun transaksi keuangan antara manajer strata dan pialang asuransi tentu saja merupakan salah satu faktornya.

CHOICE telah mendengar pendapat sejumlah pemilik strata yang melihat premi asuransi mereka meningkat secara eksponensial dalam beberapa tahun terakhir. Yang lainnya tidak mendapat perlindungan karena tinggal di daerah rawan risiko.

Ada banyak faktor yang berperan ketika menganalisis biaya asuransi, namun transaksi keuangan antara manajer strata dan pialang asuransi tentu saja merupakan salah satu faktornya.

Biaya broker dibebankan kepada pemilik 

Salah satu pakar yang menyerukan perubahan, John Trowbridge, baru-baru ini melakukan analisis industri dari atas ke bawah dan menerbitkan sebuah serangkaian makalah konsultasi yang menjelaskan masalah ini secara rinci.

Trowbridge memiliki rekam jejak yang luar biasa dalam menemukan penyimpangan dalam industri asuransi, setelah ia menjabat sebagai ketua dewan pemerintah federal. tinjauan asuransi bencana alam setelah banjir tahun 2011 dan kelompok kerja industri tahun 2015 yang mendorong reformasi di bidang asuransi jiwa industri.

Trowbridge memberi tahu CHOICE bahwa biaya yang dibebankan oleh broker asuransi kepada perusahaan pemilik berada di luar premi asuransi, yang biasanya sudah termasuk komisi.

Ada beberapa di luar sana yang menagih 40, bahkan 45%

Pakar asuransi strata John Trowbridge

“Tetapi dalam banyak kasus, pemilik tidak melihatnya. Yang mereka lihat hanyalah total biaya asuransi, dan kadang-kadang mereka bahkan menyebut total biaya itu sebagai premi, padahal sebenarnya tidak."

Dalam kebanyakan kasus, biaya dan komisi broker menambah 25 atau 30% dari premi dasar.

"Itu merupakan tindakan yang adil, namun ada beberapa di luar sana yang menagih 40, bahkan 45%," kata Trowbridge.

Pemilik strata sering kali tidak mengetahui berapa banyak mereka membayar asuransi yang mencakup area umum bangunan.

Mengapa pengaturan mandiri tidak dapat diandalkan

Trowbridge berpendapat bahwa "sistem rabat komisi/biaya broker" harus dihapuskan secara bertahap. Gerard Brody, ketua Federasi Konsumen Australia setuju, namun dia ragu industri ini akan mampu melakukannya sendiri.

“Saya rasa tidak akan ada perubahan yang cukup jika hanya menggunakan pendekatan pengaturan mandiri,” kata Brody. “Apa yang diperlukan adalah lebih banyak perhatian regulator terhadap masalah ini, dan kemungkinan adanya perubahan legislatif.” 

Meskipun tujuan utama Trowbridge adalah transparansi yang lebih besar, Brody mengatakan hal itu mungkin tidak cukup untuk mengubah sistem.

“Masalah utamanya adalah banyak pemilik perusahaan yang tidak terlibat dan hanya mengikuti arahan manajer perusahaan pemiliknya – pengungkapan masalah tidak akan menyelesaikan masalah.”

Apakah penghapusan komisi akan menurunkan biaya?

Penulis laporan Universitas Deakin tahun 2021, Dr Nicole Johnston, mengatakan kepada CHOICE apakah prevalensi broker dan komisi dalam asuransi strata menyebabkan biaya yang lebih tinggi bagi perusahaan pemilik dan pemilik bergantung pada skema.

Yang diperlukan adalah lebih banyak perhatian dari regulator terhadap isu-isu ini, dan kemungkinan adanya perubahan peraturan perundang-undangan

Ketua Federasi Konsumen Australia Gerard Brody

“Jika Anda adalah perusahaan pemilik yang dikelola dengan baik, mengambil langkah aktif untuk memitigasi risiko dan memiliki klaim terbatas, maka kemungkinan besar ya. Namun masalah komisi ini rumit karena bergantung pada bagaimana manajer strata dan broker membagi komisi,” kata Johnston.

Banyak manajer strata yang menyebarkan komisi yang mereka terima dari broker ke seluruh strata properti dalam portofolio mereka.

“Jadi, jika suatu skema tidak diatur dengan baik, tidak mengambil langkah-langkah untuk memitigasi risiko, dan memiliki banyak klaim, mereka mungkin mendapat manfaat dari struktur ini.” 

Namun Johnston mengakui bahwa menghilangkan komisi akan menurunkan biaya asuransi secara keseluruhan untuk perusahaan pemilik dan pemilik, mungkin sebesar besarnya komisi, atau 20%.

Haruskah manajer strata menerima komisi?

Karen Stiles, direktur eksekutif Owners Corporation Network (OCN), sebuah kelompok advokasi pemilik strata nirlaba, telah lama mengkampanyekan penghapusan komisi asuransi dan biaya broker di asuransi strata, namun upaya ini masih menemui jalan yang menanjak pertarungan.

Pada tahun 2012, OCN menyerukan diakhirinya konflik pembayaran dalam pengajuannya ke tinjauan undang-undang strata di NSW, namun upaya tersebut mendapat perlawanan keras dari lobi manajemen strata.

Bahkan perusahaan pemilik yang sadar akan masalah komisi dan biaya broker mengalami kesulitan mengungkap berbagai elemen yang membentuk premi asuransi strata.

"Ada begitu banyak kebingungan. Anda mendapatkan premi kotor yang diberikan kepada Anda tanpa merinci cara pembuatannya,” kata Stiles.

Stiles mengatakan ada perusahaan manajemen strata yang tidak menerima komisi, namun hal ini menempatkan mereka pada posisi yang tidak menguntungkan karena harus mengenakan biaya yang lebih tinggi.

Ada begitu banyak kebingungan. Anda mendapatkan premi kotor yang diberikan kepada Anda tanpa menguraikan cara pembuatannya

Direktur eksekutif Jaringan Owners Corporation Karen Stiles

Pesaing mereka mengenakan biaya yang lebih rendah tetapi kemudian mengambil komisi, sehingga menaikkan premi.

Tingkat kesadaran akan semua ini di antara pemilik strata individu berkisar dari “tidak mengerti, tidak ingin tahu, hingga tidak peduli”, kata Stiles.

Di gedung-gedung yang lebih besar, asuransi “merupakan bagian besar dari dana administrasi”, katanya, dan perusahaan pemilik yang lebih canggih “berusaha mati-matian untuk menghilangkan semua asap dan cermin”.

Salah satu strategi untuk mengatasi konflik kepentingan ini adalah dengan mengabaikan perusahaan manajemen strata eksternal, sebuah langkah yang didukung Stiles.

Pengungkapan penuh untuk menghilangkan pengisian daya yang berlebihan

Ada banyak bagian yang berpindah ke asuransi strata dan ini rumit. Bagi John Trowbridge, menyelesaikan segala sesuatunya adalah hal yang utama.

“Sebagian besar proyek ini bertujuan untuk meningkatkan kesadaran, mencoba memberikan informasi yang cukup kepada pemilik strata sehingga mereka dapat mengajukan pertanyaan tentang apa yang dikenakan biaya dan layanan apa yang mereka terima untuk mereka uang. Saya tidak berargumentasi bahwa ada tarif yang berlebihan, namun hal ini memang ada dan transparansinya terbatas. Masalah lainnya adalah konflik kepentingan yang melekat dalam pengaturan remunerasi ini." 

Stok gambar: Getty, kecuali dinyatakan lain.

Untuk berbagi pemikiran Anda atau mengajukan pertanyaan, kunjungi forum Komunitas PILIHAN.

Kunjungi Komunitas PILIHAN