Terjebak dalam Timeshare Liburan Klasik

Perlu tahu

  • Skema timeshare liburan dapat membebani seluruh keluarga selama 99 tahun 
  • Studi kasus Liburan Klasik kami belum pernah melihat apa pun yang mengatakan bahwa mereka tidak dapat pergi – sampai mereka mencobanya
  • Mereka menjangkau empat regulator industri utama, tetapi tidak ada yang mau turun tangan

John dan Linda Booth – keduanya berusia 69 tahun dan hidup dari penghasilan super mereka – memiliki dua pengeluaran rumah tangga utama akhir-akhir ini.

Yang pertama adalah asuransi kesehatan swasta; yang kedua adalah skema timeshare liburan yang dikelola oleh salah satu operator timeshare terbesar di Australia, Classic Holidays.

Mereka bisa keluar dari asuransi kesehatan jika mereka mau, meskipun itu mungkin bukan ide yang baik di usia mereka. Tetapi mereka baru-baru ini menemukan bahwa mereka – dan anak-anak mereka – terjebak dengan timeshare untuk waktu yang sangat lama. Setidaknya itulah yang dikatakan Classic Holidays kepada mereka awal tahun ini.

"Sejauh yang saya pahami, skema ini tidak ada habisnya," kata John kepada CHOICE. "Dan ketika kita mati, itu segera ditransfer ke pelaksana harta kita." 

Ketiga anak John dan Linda tidak menginginkan bagian itu.

(Kami telah menetapkan bahwa keluarga Booth terjebak dalam timeshare hingga 2076, tetapi kami akan membahasnya di bawah.)

Tidak ada akhir untuk skema sejauh yang saya mengerti. Dan ketika kita mati, itu langsung ditransfer ke pelaksana harta kita

John Booth, pemilik timeshare

Timeshare saat ini membebani Booth sekitar $2.200 per tahun, dan John memperkirakan biayanya telah naik sekitar sembilan persen setiap tahun.

Mereka membeli timeshare di satu properti, Queensland's Cedar Lake Country Resort, pada Agustus 2006. Booth tidak menandatangani kontrak pada saat itu, tetapi mereka mengisi formulir aplikasi dan seharusnya menerima anggaran rumah tangga dan dokumen konstitusi yang menjelaskan syarat dan ketentuan.

Pada tahun 2010 Classic Holidays menandatangani perjanjian manajemen dengan Cedar Lake.

John dan Linda Booth

John dan Linda Booth tidak tahu bahwa skema timeshare mereka tidak menawarkan jalan keluar.

Tidak ada jalan keluar

Ketika Booth menghubungi Classic Holidays pada Januari 2019 dan mengatakan mereka ingin keluar dari skema tersebut, mereka terkejut dengan tanggapannya:

"Kami ingin memberi tahu bahwa Classic Holidays and Resort tidak memberikan opsi pelepasan jika anggota atau keluarga mereka tidak lagi ingin mempertahankan kepemilikan mereka".

Itu adalah pertama kalinya keluarga Booth mendengar bahwa mereka tidak bisa keluar dari skema timeshare yang mereka masuki 13 tahun sebelumnya, memberi mereka hak tiga minggu setahun di apartemen dua kamar tidur. Mereka telah membeli timeshare dari pemilik sebelumnya.

Classic Holidays merujuk mereka ke undang-undang dan dokumen konstitusi Danau Cedar, pertama kali mereka melihat baik sejauh menyangkut Booth.

Anggaran rumah tidak mengatakan apa-apa tentang tidak bisa meninggalkan skema

Kami telah meninjau kedua dokumen tersebut. Anggaran rumah tangga relatif jelas tentang hal-hal seperti siapa yang dapat menggunakan kolam renang dan kerangka waktu pemesanan, tetapi tidak mengatakan apa-apa tentang tidak dapat meninggalkan skema.

Konstitusi adalah 35 halaman legalese padat. Bagian 7.6 paragraf 1 mengatakan "seorang anggota tidak berhak mengundurkan diri atau pensiun dari keanggotaan Klub selama dia tetap terdaftar".

Adapun lamanya pengaturan pembagian waktu mereka, konstitusi Danau Cedar mengatakan tujuan dari "perusahaan" akan menyewa sebidang tanah selama 99 tahun dari Coastal Mountain Corporation mulai Maret 1977. Itu tidak secara khusus mengatakan apa-apa tentang lamanya kesepakatan timeshare Booth.

"Kami tidak percaya bahwa kami pernah diberikan dokumen-dokumen ini, ketika kami pertama kali mendaftar untuk skema atau pada titik mana pun setelah kami meminta untuk keluar dari skema," kata John.

"Kami sadar bahwa kami harus membayar biaya pemeliharaan tetapi tidak tahu apa-apa tentang tidak bisa keluar dari timeshare begitu kami masuk."

Aturan main-main

Beberapa tanggapan atas permintaan bantuan Booth:

  • ASIC menyarankan untuk mencoba penyelesaian perselisihan internal dan eksternal atau mencari nasihat hukum.
  • Ombudsman Persemakmuran mengatakan masalah itu tidak berada dalam yurisdiksi mereka.
  • FCA mengatakan tidak dapat mempertimbangkan keluhan karena Klub Klasik tidak menyediakan layanan keuangan.
  • Kantor Perdagangan Adil Queensland mengatakan masalah itu tidak berada dalam yurisdiksinya.

"Pada tahap pembelian, kami tidak diberi tahu oleh penjual atau apakah pengacara menyoroti detail yang sekarang kami ketahui dari berbagai orang," kata John. "Satu-satunya dokumen yang kami miliki di file kami sejak awal adalah judul yang menunjukkan pemilik sebelumnya dan pemilik saat ini. Saya belum melihat apa pun yang mengatakan Anda tidak bisa keluar dari skema."

Tidak tergerak oleh argumen ini, Classic Holidays memberi tahu Stan bahwa mereka mungkin dapat memenuhi syarat untuk pembebasan kesulitan, tetapi memperingatkan "ini adalah proses yang cukup panjang dan Anda akan diminta untuk melengkapi formulir dan menyediakan pendukung dokumentasi. Satu-satunya alternatif lain adalah memberikan atau menjual kepemilikan timeshare Anda".

Seperti yang telah kami tunjukkan dalam penyelidikan timeshare sebelumnya, mencoba menjual kepemilikan timeshare adalah perintah yang sangat sulit. Dan, mengingat biaya yang sedang berlangsung dan kondisi pembatasan, timeshare mungkin tidak akan menjadi hadiah selamat datang.

Dukung jurnalisme investigasi kami

Bantu kami mengungkap taktik industri yang buruk dan melindungi konsumen Australia.

Bergabunglah dengan PILIHANMenyumbangkan

Mengapa mendukung PILIHAN

Kesepakatan menjadi buruk 

Meskipun mereka baru-baru ini kehilangan bagian pensiun mereka setelah pemerintah menaikkan ambang batas aset, John mengatakan dia dan istrinya tidak selalu dalam kesulitan keuangan, dia hanya ingin keluar dari skema karena nilai uang yang buruk dan mereka tidak ingin membebani anak-anak mereka dengan itu.

"Sudah sampai pada tahap di mana saya bisa pergi ke booking.com dan mendapatkan akomodasi dengan setengah harga yang akan saya bayarkan melalui skema timeshare," kata John.

Dia mengakui bahwa skema tersebut memberikan nilai terbaik untuk uang selama beberapa tahun, dan mereka mengambil liburan di seluruh dunia. Tetapi hari-hari itu telah berakhir.

"Ini bukan lagi liburan yang terjangkau, seperti yang dipromosikan di tahun-tahun awal," kata John. "Biayanya lebih besar daripada pengembaliannya."

paspor Australia dan tiket pesawat di atlas

Booth mengatakan bahwa mereka pernah mengambil liburan di seluruh dunia dengan skema timeshare mereka, tetapi itu bukan lagi liburan yang terjangkau: "Biayanya lebih besar daripada pengembaliannya".

Pengungkapan terlambat 

Pada Mei 2019, Booth menerima buletin Liburan Klasik yang memperingatkan anggota untuk tidak mempercayai pihak ketiga ketika mereka berjanji kepada pemilik timeshare bahwa ada cara untuk keluar dari skema mereka.

Selain kata-kata samar dalam konstitusi Cedar Lake yang dikirim oleh Classic Holidays kepada mereka di awal tahun, mereka katakan itu satu-satunya dokumentasi yang mereka lihat yang tampaknya menunjukkan, dengan kesimpulan dalam kasus ini, bahwa pelanggan terkunci di dalam.

Booth mengajukan keluhan kepada Komisi Sekuritas dan Investasi Australia (ASIC), yang mengatur industri timeshare sebagai skema investasi terkelola, tetapi regulator menyarankan bahwa Booth harus menyelesaikan masalah tersebut dengan Classic Holidays atau, jika gagal, melalui Australian Financial Complaints Authority (AFCA).

 Saya bisa pergi ke booking.com dan mendapatkan akomodasi dengan setengah harga yang akan saya bayarkan melalui skema timeshare

John Booth, pemilik timeshare

Mereka mencoba keduanya, tetapi AFCA mengirimi mereka tanggapan yang mengatakan bahwa agensi tersebut "tidak dapat mempertimbangkan keluhan terhadap Cedar Lake Country Resort Limited karena bukan anggota AFCA. Cedar Lake adalah skema pembagian waktu yang dijalankan anggota, dan diberikan pengecualian ASIC pada tahun 2001. Ini berarti tidak memerlukan entitas yang bertanggung jawab, dan tidak diharuskan menjadi anggota AFCA. Classic Leisure memiliki perjanjian manajemen untuk Cedar Lake."

Stan juga mengajukan keluhan ke Commonwealth Ombudsman dan Queensland Office of Fair Trading (OFT).

Keduanya mengatakan masalah itu bukan kewenangan mereka. Ombudsman mengarahkan mereka ke AFCA.

Seperti yang kami temukan selama penyelidikan ini, Cedar Lake bukanlah anggota AFCA, tetapi Classic Holiday Club (skema timeshare).

Kami bertanya kepada AFCA apakah ini membuat perbedaan dan diberitahu oleh penasihat komunikasi senior Matt Jones, "setelah penyelidikan kami belum mampu membangun hubungan hukum antara Classic Clubs Limited dan Classic Leisure yang memungkinkan kami untuk mempertimbangkan keluhan tentang produk atau layanan yang disediakan oleh Classic Leisure [yang diperdagangkan sebagai Classic Holidays] – mengingat bahwa kami hanya dapat meninjau kasus yang melibatkan anggota."

Namun, Classic Holidays, Classic Clubs Limited, dan Classic Leisure semuanya termasuk dalam pernyataan pengungkapan produk Classic Holiday Club. Dan PDS mengatakan para anggota harus mengadu ke AFCA jika mereka tidak puas dengan hasil pengaduan mereka ke Classic Holidays.

(Omong-omong, jika Anda bingung tentang hubungan, atau kekurangannya, antara berbagai perusahaan dan skema ini, Anda tidak sendirian – kami juga kesulitan membongkarnya. Jadi tidak heran John dan Linda Booth berjuang untuk memahami di mana mereka berdiri, secara hukum dan finansial.)

ASIC memberi tahu kami 'kami menyarankan agar Tuan dan Nyonya Booth mencari nasihat hukum mereka sendiri tentang situasi mereka'

Kami menindaklanjuti dengan OFT, yang mengatakan tidak dapat campur tangan dalam kasus Booth karena pasangan tersebut menandatangani skema pada tahun 2006.

"Ini sebelum dimulainya Undang-Undang Konsumen Australia dan pengenalan persyaratan kontrak yang tidak adil yang dibawanya," kata seorang juru bicara kepada kami.

"Selain itu, di bawah ACL, dan di bawah undang-undang yang berlaku sebelum dimulainya ACL, ada batas waktu tiga tahun untuk proses di bawah Undang-Undang. Oleh karena itu dalam kasus seperti yang telah Anda uraikan, OFT akan merekomendasikan konsumen mencari nasihat hukum mengenai pilihan dan jalan yang tersedia." 

Ketika kami menindaklanjuti dengan ASIC, regulator memberi tahu kami "kami menyarankan agar Tuan dan Nyonya Booth mencari nasihat hukum mereka sendiri tentang situasi mereka".

Liburan Klasik merespons 

CEO Classic Holidays Ramy Filo mengambil pengecualian untuk acara versi Booth.

"Timeshare tidak dijalankan oleh Classic Holidays tetapi oleh dewan Cedar Lakes Country Resort," Filo memberi tahu kami. "Apa yang kami tulis ke Booth adalah apa yang diminta dewan dan konstitusi untuk kami lakukan." 

Filo mengatakan Stan harus membawa keluhan mereka ke Danau Cedar, bukan Liburan Klasik.

Tapi John Booth mengatakan dia menghubungi Cedar Lake dan menerima email yang merujuk dia ke tanggapan yang dia terima dari Classic Holidays.

"Bahkan ketika Anda menghubungi Cedar Lake, Classic Holidays membalas, jadi bagaimana mereka bisa mengatakan bahwa mereka tidak ada hubungannya dengan Cedar Lake?" kata John.

Anda tidak bisa secara ajaib menyingkirkan sebuah gelar. Mereka mungkin tidak mengerti apa yang mereka beli, tetapi mereka terikat oleh konstitusi dan anggaran rumah tangga

Ramy Filo, CEO Liburan Klasik

Ketika kami membuat Classic Holidays mengetahui hal ini dan menanyakan bagaimana Booth dapat menghubungi dewan Cedar Lake, COO Classic Holidays Carole Smith tidak memberikan informasi kontak tetapi mengatakan "korespondensi termasuk permintaan kesulitan diajukan di setiap papan pertemuan. Anggota juga dapat menghadiri RUPS yang diadakan di Resort setiap bulan Mei."

Filo menyamakan berada dalam skema timeshare untuk memiliki rumah.

Menurut Filo, Stan "memiliki tanah dan hak milik di resor. Anda tidak bisa secara ajaib menyingkirkan sebuah gelar. Mereka mungkin tidak mengerti apa yang mereka beli, tetapi mereka terikat oleh konstitusi dan anggaran rumah tangga. Mereka memiliki saham di sebuah perusahaan dan hak atas tanah." 

Mengenai apakah mereka melihat dokumen-dokumen ini pada tahun 2006, Filo mengatakan "ketika Anda membeli secara pribadi dalam penjualan sekunder, ASIC mengatakan Anda tidak perlu memberikan pengungkapan apa pun".

(Kami mengkonfirmasi ini dengan ASIC, yang memberi tahu kami "tidak ada persyaratan di bawah Undang-Undang Korporasi untuk PDS [pernyataan pengungkapan produk] untuk disediakan di mana transfer terjadi antara pihak-pihak di mana tidak ada keterlibatan penerbit produk, seperti di swasta penjualan".)

ASIC memperbarui peraturan timeshare di 2018

Operator timeshare sekarang harus:

  • termasuk peringatan yang menonjol dan fitur utama dalam PDS, termasuk durasi skema, biaya dan biaya
  • biarkan orang keluar dari skema dalam keadaan sulit
  • menawarkan periode pendinginan 14 hari (untuk operator yang merupakan anggota Australian Timeshare dan Holiday Ownership Council) atau 21 hari (non-anggota) – naik dari 7 hari untuk keduanya.

Filo juga membuat kasus Booth dan anak-anak mereka berjalan dengan baik. "Mereka membayar $807 seminggu untuk apartemen dua kamar tidur, dan mereka dapat bertukar minggu ini di seluruh dunia." 

Tetapi kesepakatan itu datang dengan banyak syarat, seperti harus membuat pemesanan untuk liburan sekolah, akhir pekan Paskah dan periode Natal setidaknya dua tahun sebelumnya.

Dan jika Anda membatalkan pemesanan kapan saja lebih cepat dari 60 hari sebelum tanggal tersebut, Anda kehilangan poin Classic Holiday Anda.

Parameter hukum kewajiban Booth untuk skema tampaknya tidak jelas.

Mereka dapat menyewakannya, mereka dapat menukarnya atau mereka dapat memberikannya

Ramy Filo, CEO Liburan Klasik

Meskipun Filo mengatakan bahwa Booth "memiliki tanah dan hak milik di resor [Danau Cedar]" dan bahwa mereka "memiliki bagian dalam perusahaan dan hak atas tanah", Classic Holidays COO Carole Smith menggunakan kata "sewa" dalam wawancara yang sama dan mengakui bahwa sewa 99 tahun adalah waktu yang lama untuk berkomitmen pada Properti.

"Anda tidak akan menemukannya di pasar saat ini kecuali jika itu adalah penjual pribadi," kata Smith. "Itu adalah gaya timeshare yang lebih tua." 

Bagaimana tiga minggu setahun dalam berbagai properti timeshare liburan merupakan tanah dan judul masih belum jelas.

Smith juga menegaskan bahwa keluarga terjebak dengan skema sampai 2076, atau 99 tahun sejak didirikan oleh anggota dari Booth membelinya.

"Anggota memiliki hak atas tanah yang akan ditransfer ke pelaksana perkebunan mereka setelah kematian mereka, sama seperti kepemilikan real estat lainnya," kata Smith.

Filo mengatakan rata-rata durasi kepemilikan timeshare Classic Holidays saat ini adalah 15 tahun.

Apa saja pilihan untuk Booth? "Mereka bisa menyewakannya, mereka bisa menukarnya atau mereka bisa menghadiahkannya," kata Filo.

Apa yang tidak bisa mereka lakukan hanyalah keluar dari skema timeshare.

Melewati kesepakatan yang buruk

Kasus Booth ini mengikuti kasus yang kami selidiki awal tahun ini, di mana seorang wanita berusia 87 tahun bernama Anne Begbie tidak dapat keluar dari penjara. Kontrak Classic Holidays selama 99 tahun (berakhir pada tahun 2084) di Pacific Palms Resort di pesisir tengah utara NSW meskipun putrinya telah berupaya sebaik mungkin, Lindi Mason.

Seorang konsultan penjualan Classic Holidays mengatakan kepada Mason "tanggung jawab biaya tahunan akan diteruskan ke penerima manfaat perkebunan. Jika biaya tahunan tidak dibayar, maka pertama mereka menambahkan bunga dan kemudian jika tetap tidak dibayar, [Liburan Klasik] akan mendapatkan penagih utang."

Dengan kata lain, biaya untuk pembagian waktu, sekitar $824 per tahun ditambah biaya pemeliharaan $1900 setiap lima tahun, akan diteruskan ke anak-anak Begbie selama 65 tahun ke depan.

Akhirnya Classic Holidays setuju untuk mengganti kontrak 99 tahun dengan kontrak enam tahun baru, dengan biaya $12.500 selama masa kontrak.

Anne menerima kesepakatan itu dengan keyakinan bahwa itu adalah satu-satunya cara dia bisa mengakhiri kontrak dan mencegah biaya berlanjut.

CHOICE mengajukan keluhan kepada ASIC tentang masalah tersebut dengan alasan bahwa saran Begbie dan putrinya yang diterima menyesatkan dan menipu, dan kami telah mendesak regulator untuk mengambil tindakan terhadap Classic Liburan.

Badan industri menjaganya sendiri?

Dalam pandangan John Booth, Australian Timeshare and Holiday Ownership Council (ATHOC), badan industri untuk operator timeshare, tidak banyak melindungi anggota timeshare. Email Booth ke ATHOC tidak dijawab, katanya.

Perlu dicatat bahwa Ramy Filo juga presiden ATHOC, yang memiliki kode etik satu halaman yang mengatakan timeshare operator harus "bertindak jujur, adil, sopan dan dengan integritas dalam semua hubungan dengan publik dan dengan orang lain" anggota".

Kami tidak meminta kompensasi atau imbalan apa pun. Yang ingin kami lakukan hanyalah keluar dari skema.

John Booth, pemilik timeshare

Tetapi ketika kode mengatakan operator timeshare tidak boleh "berusaha di bawah pengaruh [sic], tekanan atau bujukan pada pembeli potensial produk timeshare", itu bukan pembeli potensial yang dikhawatirkan oleh ATHOC, melainkan kemungkinan bahwa taktik penjualan tekanan mungkin "merugikan persepsi publik tentang Industri".

Pada tahun 2017, operator timeshare mengadakan sekitar 180.000 presentasi penjualan, menurut ATHOC. Dikatakan di suatu tempat sekitar 178.000 orang memiliki timeshare di Australia pada saat itu, dan sekitar satu juta orang Australia secara langsung atau tidak langsung terlibat dalam timeshare.

ATHOC menerima 1431 pengaduan di tahun 2017, 56% di antaranya terkait dengan penjualan.

John dan Linda Booth ingin mengubah permainan untuk semua pelanggan timeshare yang terjebak dalam kesepakatan yang buruk.

"Kami tidak meminta kompensasi atau pengembalian apa pun," kata John. "Yang ingin kami lakukan hanyalah keluar dari skema dan mendapatkan kewajiban keuangan dari harta kami."

Kami peduli dengan akurasi. Lihat sesuatu yang kurang tepat di artikel ini? Beritahu kami atau baca selengkapnya tentang pengecekan fakta di PILIHAN.

Dukung jurnalisme investigasi kami

Sejak 1959 kami telah berjuang untuk meningkatkan kehidupan konsumen Australia – melalui undang-undang yang lebih aman, hak yang lebih kuat, dan produk yang lebih baik.

Investigasi, seperti ini, sangat penting untuk misi kami, mengungkap taktik industri curang yang mengeksploitasi atau membahayakan pelanggan.

Kami telah mencapai hasil nyata juga. Tahun ini saja, kami telah:

  • terkena mencongkel harga pemakaman dan mengamankan hukum yang lebih kuat di NSW untuk melindungi keluarga yang berduka
  • menemukan Kogan's kebijakan pengembalian yang cerdik
  • mendidik jutaan orang tentang bahaya mematikan dari baterai tombol untuk anak-anak

Jurnalisme investigasi sangat penting dalam perjuangan kita untuk kebenaran dan keadilan, tetapi itu mahal. PILIHAN 100% independen, nirlaba, dan bebas iklan.

Sebaliknya, kami sebagian besar mengandalkan dukungan finansial dari orang-orang seperti Anda untuk terus berjuang.

Jika Anda bisa, dukung kami dengan bergabung dengan CHOICE atau berdonasi hari ini.

Sebagai anggota CHOICE, Anda tahu bahwa investigasi sangat penting bagi misi kami untuk melindungi dan memberdayakan konsumen Australia.

Mereka mencapai hasil nyata juga. Tahun ini saja, kami telah:

  • terkena mencongkel harga pemakaman dan mengamankan hukum yang lebih kuat di NSW untuk melindungi keluarga yang berduka
  • memanggil Kogan's kebijakan pengembalian yang cerdik
  • mendidik jutaan orang tentang bahaya mematikan dari baterai tombol untuk anak-anak

Jurnalisme investigasi sangat penting dalam perjuangan kita untuk kebenaran dan keadilan, tetapi itu mahal. PILIHAN 100% independen, nirlaba, dan bebas iklan.

Kontribusi Anda sebagai anggota CHOICE sangat berharga untuk penyelidikan kami. Jika Anda bisa, mohon pertimbangkan untuk memberikan donasi sehingga kami dapat melakukan lebih banyak lagi di masa mendatang.

Bergabunglah dengan PILIHANMenyumbangkan

Ikon Komunitas PILIHAN

Untuk berbagi pemikiran atau mengajukan pertanyaan, kunjungi forum Komunitas CHOICE.

Kunjungi Komunitas PILIHAN
  • Aug 03, 2021
  • 81
  • 0