Keseimbangan kekuasaan umumnya terletak pada pemilik di pasar sewa Australia yang terlalu panas. Sewa tempat tinggal jangka panjang hampir tidak pernah terdengar, dan batas kenaikan sewa sangat sedikit.
Setelah menandatangani sewa, banyak penyewa hanya ingin berjongkok dan tetap berada di sisi baik pemilik sehingga mereka dapat menjaga atap di atas kepala mereka.
Tetapi bagaimana jika Anda perlu melakukan bail out sebelum masa sewa habis? Kami menguraikan undang-undang dan biaya yang terlibat.
Di halaman ini:
- Jangka waktu tetap vs sewa bergulir
- Biaya yang terkait dengan pemutusan sewa
- Alasan hukum untuk memutuskan sewa
- Berapa kompensasi yang harus saya bayar?
- Biaya sewa istirahat tetap
- Jika Anda perlu memutuskan kontrak
- Melanggar sewa (negara bagian demi negara bagian)
Jangka waktu tetap vs sewa bergulir
Jika Anda menggunakan sewa bergilir atau berkala, Anda dapat mengakhiri sewa kapan saja dengan memberikan jumlah pemberitahuan yang diperlukan. Tapi lain cerita jika Anda setengah jalan melalui sewa jangka tetap.
Saat Anda menandatangani sewa jangka waktu tetap, Anda menandatangani kontrak mengikat yang mengatakan bahwa Anda akan membayar sewa yang ditentukan untuk jangka waktu minimum. Ned Cutcher, berbicara dalam kapasitasnya sebagai pejabat kebijakan senior di NSW Tenants Union, memberi tahu kami bahwa melanggar sewa tentu bukanlah sesuatu yang harus Anda lakukan dengan mudah.
Biaya yang terkait dengan pemutusan sewa
Mengakhiri sewa lebih awal bisa menjadi latihan yang mahal karena Anda mungkin bertanggung jawab untuk mengkompensasi pemilik atas kerugian mereka.
Jika jumlah hutang Anda kepada pemilik lebih tinggi dari obligasi Anda, ada juga risiko Anda bisa terdaftar di database sewa, kadang-kadang disebut sebagai "daftar hitam". Basis data ini dijalankan oleh perusahaan swasta dan menyimpan informasi tentang calon penyewa.
Anda hanya dapat terdaftar di salah satu database ini karena alasan berikut:
- karena Anda sudah pindah dan masih berutang jumlah yang lebih besar dari ikatan sewa
- karena sewa telah dihentikan oleh pengadilan karena sesuatu yang Anda lakukan salah.
Anda mungkin bertanggung jawab untuk memberikan kompensasi kepada pemilik:
- sewa sampai penyewa baru pindah atau sampai akhir jangka waktu tertentu (mana yang lebih dulu)
- biaya iklan
- membebaskan biaya, seperti biaya agen (biaya agen tidak dapat dibebankan di Tasmania karena merupakan pilihan pemilik untuk mengelola properti, menurut Urusan Konsumen Tasmania).
Sebagai alternatif, jika Anda berada di NSW, sewa mungkin menetapkan 'biaya sewa istirahat', dalam hal ini akan berlaku.
"Tergantung pada kondisi pasar pada saat jeda sewa, biaya sewa dapat meningkat dengan cepat hingga ribuan dolar," kata Yaelle Caspi kepada kami, berbicara dalam kapasitasnya sebagai pejabat kebijakan senior di Serikat Penyewa Victoria.
Alasan hukum untuk memutuskan sewa
Ada sejumlah alasan yang ditentukan secara hukum untuk mengakhiri sewa, yang sedikit berbeda di setiap negara bagian dan wilayah, tetapi Anda biasanya memerlukan pengadilan lokal Anda untuk membuat perintah atas dasar ini agar ini berlaku. Tanpa alasan hukum, melanggar sewa Anda dapat dianggap sebagai meninggalkan sewa.
Beberapa alasan hukum umum yang memungkinkan penghentian dini meliputi:
Kesulitan yang tidak semestinya
Jika melanjutkan sewa akan menyebabkan Anda mengalami kesulitan keuangan yang tidak semestinya, sebagian besar negara bagian dan teritori memiliki undang-undang yang memungkinkan Anda mengajukan permohonan ke pengadilan untuk menghentikan sewa. Namun, Anda mungkin masih bertanggung jawab untuk membayar kompensasi.
Tempat menjadi tidak bisa dihuni
Jika properti menjadi tidak layak huni, Anda biasanya dapat mengakhiri perjanjian lebih awal. Ini umumnya diartikan bahwa properti itu berbahaya atau menimbulkan bahaya kesehatan. Misalnya, jika ada ventilasi, drainase atau pencahayaan yang tidak memadai, atau ada konstruksi yang rusak.
Pelanggaran (atau pelanggaran berulang) dari perjanjian oleh pemilik
Jika tuan tanah melanggar perjanjian sewa, Anda biasanya dapat mengajukan permohonan agar perjanjian dihentikan. Beberapa negara bagian mengharuskan pelanggaran terjadi beberapa kali sebelum mereka mengizinkannya.
Pelanggaran dapat berupa:
- pemilik tidak memperbaiki kesalahan yang diuraikan dalam pemberitahuan perbaikan
- tidak menjaga kunci agar berfungsi dengan baik
- pemilik tidak menghormati hak privasi Anda dan memasuki properti tanpa pemberitahuan.
Lihat perincian negara bagian dan teritori untuk informasi lebih lanjut.
Berapa kompensasi yang harus saya bayar?
Jika Anda memang perlu melanggar perjanjian jangka waktu tertentu, Anda harus memberi banyak pemberitahuan kepada pemiliknya.
Idealnya, Anda dapat bernegosiasi dengan pemilik rumah untuk mendapatkan kesepakatan bersama (beberapa pemilik mungkin setuju untuk tidak diberi kompensasi sama sekali, tetapi Anda harus menyampaikannya secara tertulis).
Jika Anda tidak dapat mencapai kesepakatan, atau menurut Anda kompensasi yang diminta pemilik rumah tidak masuk akal, Anda tidak harus menyetujuinya (kecuali jika Anda berada di NSW dan biaya sewa istirahat tetap telah ditentukan di persetujuan).
Jika Anda tidak mencapai kesepakatan, Anda masih bertanggung jawab untuk membayar kompensasi, tetapi pemilik harus mengajukan ke pengadilan setempat untuk jumlah kompensasi yang akan ditentukan.
Jika ini terjadi, serikat penyewa umumnya menyarankan Anda berhenti membayar sewa pada hari yang Anda tentukan untuk pindah (tetapi tetap uang samping) dan menunggu hasil pengadilan karena ini mendorong pemilik untuk mencari penyewa baru secepat bisa jadi.
Sementara tuan tanah berhak mendapatkan kompensasi atas kerugian mereka… mereka seharusnya tidak mendapat untung dari Anda melanggar sewa
Tuan tanah diharuskan untuk mengurangi kerugian mereka, yang berarti mereka perlu mencoba mencari penyewa baru sesegera mungkin. Cutcher mengatakan bahwa keputusan pengadilan masa lalu telah menemukan bahwa tuan tanah telah gagal untuk mengurangi kerugian mereka ketika properti diiklankan pada tingkat yang lebih tinggi dan juga ketika diiklankan sebagai tersedia di kemudian hari daripada saat penyewa dikosongkan.
Sarannya? Mengawasi kampanye iklan untuk properti untuk memastikan pemilik melakukan sebanyak yang mereka bisa untuk mendapatkan penyewa baru. Jika pemilik tidak melakukan yang terbaik untuk menemukan penyewa baru, ini harus diperhitungkan dalam jumlah kompensasi yang dibayarkan.
Sementara tuan tanah berhak untuk mendapatkan kompensasi atas kerugian mereka, sebagai premis umum mereka tidak boleh membuat untung dari Anda melanggar sewa dan mereka harus menjaga biaya yang harus Anda bayar sebagai kompensasi kepada a minimum.
Anda tidak boleh, misalnya, dikenakan biaya sewa setelah penyewa baru masuk, dan biaya iklan serta biaya reletting harus dibatasi pada biaya asli yang dialami oleh pemilik. Anda mungkin ingin meminta salinan faktur untuk setiap reletting atau biaya iklan untuk memastikan biaya didasarkan pada biaya sebenarnya yang dibayarkan.
Selain itu, sebagian besar serikat penyewa dan beberapa badan urusan konsumen berargumen bahwa biaya apa pun harus dibayar secara pro-rata. Jadi, jika, misalnya, Anda memutuskan sewa enam bulan menjadi sewa 12 bulan, Anda dapat berargumen bahwa Anda seharusnya hanya dikenakan 50% dari biaya, karena hanya tersisa 50% dari sewa yang tersisa.
Untuk memastikan biaya kompensasi didasarkan pada biaya aktual yang dibayarkan, mintalah salinan faktur untuk setiap biaya reletting atau iklan.
Biaya sewa istirahat tetap
Tuan tanah mungkin mencoba untuk mendapatkan biaya sewa istirahat tetap jika Anda mengakhiri perjanjian, tetapi sebagian besar negara bagian dan teritori tidak mengaturnya dalam undang-undang mereka. NSW adalah satu-satunya negara bagian di mana Anda mungkin dikenakan biaya sewa istirahat tetap.
Di NSW, undang-undang yang diperkenalkan pada tahun 2010 berarti bahwa tuan tanah dapat memasukkan biaya sewa tetap dalam perjanjian sewa, atau pemilik dapat memilih untuk menggunakan sistem lama yang meminta penyewa untuk membayar kerugian (sistem yang berlaku di negara bagian lain dan wilayah).
Cutcher mengatakan bahwa sementara dia melihat nilai potensial dalam biaya sewa istirahat, pada sewa enam minggu, dia pikir itu terlalu tinggi. Dia juga melihat tuan tanah memasukkan biaya sewa istirahat tetap (sewa empat sampai enam minggu) di daerah di mana omset sewa tinggi, sehingga memudahkan untuk menemukan penyewa baru dengan cepat.
Tidak mengherankan, tuan tanah melanjutkan sistem kompensasi lama di mana omset sewa rendah.
Jika Anda perlu memutuskan kontrak
- Jika Anda merasa memiliki alasan untuk mengakhiri lebih awal, Anda mungkin perlu mengajukan permohonan ke pengadilan setempat untuk mendapatkan keputusan. Hubungi serikat penyewa lokal Anda untuk meminta nasihat.
- Jika Anda tidak memiliki dasar hukum, cobalah untuk memberikan banyak pemberitahuan kepada pemiliknya. Bersikaplah bersahabat dan diskusikan apakah mereka bersedia mengakhiri sewa dengan kesepakatan bersama tanpa penalti, dan tanpa pergi ke pengadilan.
- Anda mungkin juga ingin mengalihkan sewa Anda kepada orang lain untuk mengurangi kewajiban potensial Anda. Anda memerlukan persetujuan dari pemilik untuk ini, tetapi mereka biasanya membutuhkan alasan yang baik untuk menolaknya.
- Periksa kampanye iklan untuk properti – apakah diiklankan secara online? Dan untuk harga yang sama? Pada tanggal paling awal yang tersedia? Jika tidak, simpan catatan ini.
- Jika Anda dikenakan biaya reletting atau iklan, Anda dapat berpendapat bahwa ini harus dibayar secara pro rata, yaitu, jika Anda memiliki 50% dari sisa sewa, Anda harus membayar 50% dari biaya.
- Mintalah faktur biaya yang terperinci untuk memastikan Anda membayar biaya sebenarnya yang dikeluarkan.
- Hubungi serikat penyewa lokal Anda untuk mendapatkan nasihat tentang apa yang harus dilakukan.
Melanggar sewa (negara bagian demi negara bagian)
Ini harus digunakan sebagai panduan saja dan tidak dianggap sebagai nasihat hukum. Jika Anda perlu mengakhiri sewa Anda lebih awal, hubungi serikat penyewa lokal Anda untuk meminta nasihat.
Atas dasar apa Anda dapat mengakhiri lebih awal?
- Jika pemilik telah melanggar perjanjian dan tidak menyelesaikan masalah. Pelanggaran harus cukup serius untuk membenarkan penghentian awal penyewa.
- Kesulitan yang signifikan.
- Tempat tidak layak huni.
- Jika pemilik atau agen membuat pernyataan palsu atau menyesatkan sebelum memasuki perjanjian.
- Jika pemilik atau agen mengancam atau menyebabkan bahaya serius bagi Anda atau properti.
- Jika Anda dikirim dari Canberra untuk bekerja dan ada klausul dalam perjanjian yang mengatur hal ini.
Apa yang terjadi jika Anda mengakhiri lebih awal tanpa alasan?
Tidak ada biaya sewa istirahat tetap dalam ACT tetapi jika Anda mengakhiri perjanjian sewa lebih awal tanpa alasan, Anda akan bertanggung jawab untuk membayar kompensasi untuk setiap kerugian yang disebabkan karena Anda melanggar sewa, seperti kerugian sewa, biaya iklan, dan reletting biaya.
- Kerugian sewa terbatas pada sewa 25 minggu, atau sampai akhir perjanjian (mana yang lebih rendah).
- Biaya reletting dan iklan terbatas pada biaya asli dan dibatasi maksimal sewa satu minggu.
Atas dasar apa Anda dapat mengakhiri lebih awal?
- Jika pemilik telah melanggar perjanjian dan tidak menyelesaikan masalah. Pelanggaran harus cukup untuk membenarkan penghentian dini.
- Kesulitan yang tidak semestinya (pengadilan masih dapat memerintahkan Anda untuk membayar kompensasi).
- Tempat menjadi tidak layak huni.
- Jika Anda ditawari akomodasi di panti sosial atau fasilitas perawatan lanjut usia.
- Jika pemilik rumah menjual properti dan Anda tidak mengetahuinya sebelum menandatangani kontrak.
- Jika penghuni properti saat ini atau sebelumnya dilarang mengakses properti melalui AVO.
- Jika sewa meningkat selama perjanjian sewa jangka tetap dua tahun atau lebih.
- Kematian penyewa atau penyewa bersama.
Apa yang terjadi jika Anda mengakhiri lebih awal tanpa alasan?
Jika perjanjian Anda menguraikan biaya istirahat, Anda akan bertanggung jawab atas biaya tetap ini. Biaya istirahat akan menjadi:
- Sewa 4-6 minggu, tergantung pada berapa banyak jangka waktu tetap telah berakhir. Jika kurang dari setengah dari jangka waktu tetap telah berakhir, jumlah yang lebih tinggi harus dibayarkan. Ini mungkin jumlah yang berbeda jika perjanjian itu untuk tiga tahun atau lebih.
Jika tidak ada biaya istirahat yang ditentukan, Anda tetap bertanggung jawab untuk membayar kompensasi atas kerugian yang disebabkan oleh penghentian awal perjanjian, termasuk kehilangan uang sewa.
Atas dasar apa Anda dapat mengakhiri lebih awal?
- Jika tuan tanah melanggar perjanjian dan gagal untuk memperbaikinya, atau pelanggaran sebaliknya cukup serius untuk membenarkan penghentian awal penyewa.
- Jika perumahan sosial telah ditemukan.
- Kesulitan yang tidak semestinya.
- Tempat-tempat yang terendam banjir, tidak aman atau tidak layak huni.
Apa yang terjadi jika Anda mengakhiri lebih awal tanpa alasan?
Tidak ada biaya sewa istirahat tetap di Northern Territory, tetapi jika Anda mengakhiri perjanjian tetap lebih awal tanpa alasan, Anda akan bertanggung jawab untuk membayar kompensasi untuk setiap kerugian yang disebabkan karena Anda melanggar sewa seperti kehilangan sewa, biaya iklan yang wajar, dan reletting biaya.
Pemilik dapat menyimpan uang jaminan sebanyak yang diperlukan untuk menutupi biaya mereka.
Atas dasar apa Anda dapat mengakhiri lebih awal?
- Jika pemilik telah melanggar perjanjian sewa dan gagal untuk memperbaikinya (setelah Anda memberi mereka pemberitahuan untuk memperbaikinya). Selain itu, jika pelanggaran karena alasan yang sama terjadi untuk ketiga kalinya, meskipun telah diperbaiki.
- Kesulitan yang berlebihan.
- Jika pemilik atau agen menyebabkan atau kemungkinan akan menyebabkan kerusakan serius pada properti Anda atau melukai Anda atau orang lain di properti tersebut, atau telah melecehkan, mengintimidasi, atau melecehkan Anda secara verbal.
- Jika penyewa mungkin menyebabkan cedera pada Anda atau orang lain di properti.
- Tempat yang tidak layak untuk ditinggali.
- Tempat yang diiklankan untuk dijual dalam waktu dua bulan setelah penandatanganan perjanjian dan Anda tidak mengetahuinya sebelumnya.
- Kematian penyewa.
Apa yang terjadi jika Anda mengakhiri lebih awal tanpa alasan?
Tidak ada biaya sewa istirahat tetap di Queensland, tetapi jika Anda mengakhiri perjanjian tetap lebih awal tanpa alasan, Anda akan bertanggung jawab untuk membayar kompensasi kepada pemilik untuk kerugian atau biaya yang timbul sebagai akibat dari Anda melanggar sewa seperti kehilangan sewa, biaya iklan dan biaya reletting.
Atas dasar apa Anda dapat mengakhiri lebih awal?
- Jika tuan tanah melanggar perjanjian dan gagal untuk memperbaikinya.
- Kesulitan yang tidak semestinya (pengadilan masih dapat memerintahkan Anda untuk membayar kompensasi).
- Jika seseorang yang tinggal di tempat itu telah melakukan kekerasan dalam rumah tangga.
- Tempat yang diiklankan untuk dijual dalam waktu dua bulan setelah penandatanganan perjanjian dan Anda tidak mengetahuinya saat menandatangani sewa.
- Tempat tidak layak huni.
Apa yang terjadi jika Anda mengakhiri lebih awal tanpa alasan?
Tidak ada biaya sewa istirahat tetap di Australia Selatan, tetapi jika Anda mengakhiri perjanjian tetap lebih awal tanpa alasan, Anda akan bertanggung jawab untuk membayar kompensasi atas kerugian yang disebabkan oleh pengabaian (seperti kehilangan sewa, biaya iklan, dan reletting biaya).
Atas dasar apa Anda dapat mengakhiri lebih awal?
- Jika pemilik gagal melakukan perbaikan yang bukan kesalahan penyewa dalam waktu 28 hari setelah diberitahu tentang perlunya atau melanggar perjanjian.
- Kematian penyewa tunggal.
- Jika pengadilan membuat Perintah Kekerasan Keluarga terhadap penyewa.
- Jika perintah penutupan dibuat berdasarkan Undang-Undang Kesehatan Masyarakat, yaitu tempat tidak dapat dihuni atau tidak aman.
Apa yang terjadi jika Anda mengakhiri lebih awal tanpa alasan?
Tidak ada biaya sewa istirahat tetap di Tasmania, tetapi jika Anda mengakhiri perjanjian tetap lebih awal tanpa alasan, Anda akan bertanggung jawab untuk membayar kompensasi untuk kerugian yang disebabkan sebagai akibat dari pengabaian Anda atau liburan awal tempat seperti kehilangan sewa dan biaya reletting seperti iklan.
Atas dasar apa Anda dapat mengakhiri lebih awal?
- Jika tuan tanah Anda melanggar perjanjian dan gagal untuk memperbaikinya (setelah diperintahkan), atau jika tuan tanah melanggar perjanjian tiga kali untuk alasan yang sama (setelah Anda mengirimi mereka dua pemberitahuan mengenai melanggar).
- Kesulitan berat (pengadilan masih dapat memerintahkan Anda untuk membayar kompensasi).
- Bangunan hancur, tidak aman atau tidak layak untuk tempat tinggal manusia.
- Kematian penyewa.
Apa yang terjadi jika Anda mengakhiri lebih awal tanpa alasan?
Tidak ada biaya sewa istirahat tetap di Victoria, tetapi jika Anda mengakhiri perjanjian tetap lebih awal tanpa alasan, Anda akan bertanggung jawab untuk membayar kompensasi atas kerugian yang disebabkan karena Anda melanggar sewa seperti kehilangan sewa, biaya iklan yang wajar, dan reletting biaya.
Atas dasar apa Anda dapat mengakhiri lebih awal?
- Jika tuan tanah melanggar perjanjian dan itu cukup untuk membenarkan penghentian dan menolak untuk memperbaiki masalah.
- Kesulitan yang tidak semestinya.
- Tempat menjadi hancur, diperoleh, atau berhenti dapat digunakan secara sah.
Apa yang terjadi jika Anda mengakhiri lebih awal tanpa alasan?
Tidak ada biaya sewa istirahat tetap di Australia Barat, tetapi jika Anda mengakhiri perjanjian tetap lebih awal tanpa alasan, Anda akan bertanggung jawab untuk membayar kompensasi atas kerugian yang disebabkan karena Anda melanggar sewa seperti kehilangan sewa, biaya iklan yang wajar, dan biaya reletting.
Untuk membagikan pemikiran Anda atau mengajukan pertanyaan, kunjungi forum Komunitas CHOICE.
Kami di CHOICE mengakui orang-orang Gadigal, penjaga tradisional tanah ini tempat kami bekerja, dan memberikan penghormatan kami kepada orang-orang Bangsa Pertama di negara ini. CHOICE mendukung Pernyataan Uluru dari Hati Rakyat Bangsa Pertama.