A rétegbiztosítási jutalékok és a közvetítői díjak a tulajdonosokra hárulnak

A rétegbiztosításoknál sok a mozgó alkatrész, és a mozgás nagy része el van rejtve a fizető emberek elől.

Mindez a rétegmenedzserek és a biztosítási ágazat közötti összetett ügyleteken múlik – olyan ügyletek, amelyek gyakran nem nyilvános jutalékokkal és kifizetésekkel járnak.

Az eredmény az, hogy az egyes rétegtulajdonosok többet fizetnek, mint amennyit kellene.

Strata menedzserek, brókerek, jutalékok és díjak

Sok tulajdonosi társaság (amelyet testületnek is neveznek) a trükkös ügyeket, például a biztosítást külsőre bízza kezelő társaságokat, és nem feltétlenül értik, hogy ezek a jutalékok miként befolyásolják a prémiumaikat fizetett az egyes rétegtulajdonosok rétegilletékeik révén.

Valószínűleg a tulajdonosi társaságok sem tudnak a rétegmenedzserek és a biztosítási brókerek közötti cuki kapcsolatokról.

Általában így működik: a rétegkezelő egy közvetítőn keresztül biztosítást keres az épületre, és a bróker jutalékot kap a biztosító társaságtól a kötvény eladásáért, általában a kötvény 20%-át prémium.

A biztosítási alkusz ezt követően a jutalékot továbbadja a rétegmenedzsernek – egyfajta köszönet, amiért elhozta az üzletet.

A rétegmenedzser a tulajdonosi társasági és egyéni rétegtulajdonosok érdekeit szolgálja, vagy a sajátjukat?

2020-ban körülbelül 137 millió dollárt fizettek ki a biztosítási brókereknek és a rétegmenedzsereknek jutalékként, szemben a 2016-os körülbelül 82 millió dollárral.

De a bróker nem megy el üres kézzel. Ezután díjat számítanak fel a rétegkezelőnek, hogy pótolják a kieső jutalékot, és ez az egyes rétegtulajdonosok által fizetett költségekbe kerül.

A jutalék plusz a közvetítői díj együttesen akár 40%-kal is növelheti a biztosítás költségeit.

Az sem segít, hogy sok tulajdonosi társaság és egyéni rétegtulajdonos nagyrészt kiszakadt a folyamatból, és fogalmuk sincs, mi történik.

Mindezek a jutalékkifizetések azt jelenthetik, hogy a rétegmenedzserek nem kutatták alaposan a piacot, hogy megtalálják a legjobb ajánlatot a tulajdonosok vállalata számára. Mind a biztosítási alkusz, mind a tulajdonosok társasága ügynökeként működnének – klasszikus összeférhetetlenség.

Tehát a rétegmenedzser valóban a tulajdonosok társasági és egyéni rétegtulajdonosainak érdekeit szolgálja, vagy a sajátjukat? Ezt a kérdést néhány fogyasztóvédő felteszi az utóbbi időben.

A rétegmenedzserek és a biztosítási alkuszok közötti meghitt kapcsolat befolyásolhatja a rétegtulajdonosok által fizetett díjakat a rétegdíjakon keresztül.

A költségek lebontása

Mindez összeadódik, és mint a biztosítások esetében általában, a rétegbiztosítások is drágultak az elmúlt években.

A legtöbb esetben az átláthatóság hiánya a hibás. A fogyasztóvédők azzal érvelnek, hogy a rétegbiztosítás minden aspektusát a tulajdonosok számára látni kell. A költségek bontása a következőket tartalmazza:

• az alapprémium
• állami illetékek, bélyegilleték és GST
• a biztosítótól a brókernek fizetett jutalék (és ennek a jutaléknak a rétegkezelőnek történő átadása)
• a bróker által a rétegkezelőnek felszámított díjat a jutalékkiesés pótlására.

A Deakin Egyetem 2021-es jelentése szerint a rétegtulajdonosok kollektív biztosítási költségei a 2016-os 619 millió dollárról 2020-ra 1,08 milliárd dollárra nőttek.

A tulajdonosok vállalatainak átlagos költségei a 2015-ös 4320 dollárról 2020-ban 6522 dollárra nőttek.

A biztosítási költségek elemzésekor sok tényező játszik szerepet, de minden bizonnyal ezek közé tartozik a rétegmenedzserek és a biztosítási alkuszok közötti pénzügyi kapcsolatok.

A CHOICE számos olyan rétegtulajdonostól hallott, akik biztosítási díjaik exponenciálisan emelkedtek az elmúlt években. Másokat megtagadtak a fedezettől, mert kockázatos területeken élnek.

A biztosítási költségek elemzésekor sok tényező játszik szerepet, de minden bizonnyal ezek közé tartozik a rétegmenedzserek és a biztosítási alkuszok közötti pénzügyi kapcsolatok.

A brókerdíjak a tulajdonosokra hárulnak 

Az egyik változást sürgető szakértő, John Trowbridge a közelmúltban felülről lefelé elemezte az iparágat, és közzétett egy konzultációs papírok sorozata amelyek részletesen leírják a kérdést.

A Trowbridge kiemelkedő eredményeket ért el a biztosítási ágazat szabálytalanságainak kiszűrésében, mivel a szövetségi kormány elnöki tisztét is betöltötte. a természeti katasztrófabiztosítások felülvizsgálata a 2011-es árvizek után és egy 2015-ös iparági munkacsoport, amely az életbiztosítás reformjához vezetett ipar.

A Trowbridge azt mondja a CHOICE-nak, hogy a biztosítási alkusz által a tulajdonosok társaságának felszámított díj a biztosítási díjon felül van, amely általában magában foglalja a jutalékot.

Vannak olyanok, akik 40, sőt 45%-ot is kérnek

Strata biztosítási szakértő, John Trowbridge

„De sok esetben a tulajdonosok ezt nem látják. Csak egy teljes biztosítási költséget látnak, és néha ezt a teljes költséget díjnak is nevezik, ami nem az."

A legtöbb esetben a brókerdíjak és jutalékok 25 vagy 30%-kal növelik a mögöttes prémiumot.

"Ez tisztességes zsaru lenne, de vannak olyanok, akik 40, sőt 45%-ot is felszámítanak" - mondja Trowbridge.

A rétegtulajdonosok gyakran nem tudják, mennyit fizetnek az épület közös területeire vonatkozó biztosításért.

Miért nem megbízható az önszabályozás?

A Trowbridge úgy gondolja, hogy a "jutalék-visszatérítési/közvetítői díjrendszert" fokozatosan meg kell szüntetni. Gerard Brody, az Ausztrál Fogyasztói Szövetség elnöke egyetért ezzel, de kétségei vannak abban, hogy az iparág önmagában megteszi.

„Nem hiszem, hogy pusztán önszabályozó megközelítéssel elegendő változás lesz” – mondja Brody. "Amire szükség van, az az, hogy a szabályozóknak nagyobb figyelmet kell fordítaniuk ezekre a kérdésekre, és esetleg jogszabályi változtatásokra." 

Míg a Trowbridge legfőbb célja a nagyobb átláthatóság, Brody szerint ez nem biztos, hogy elég a rendszer megváltoztatásához.

"A kulcsfontosságú probléma az, hogy sok tulajdonos vállalata nem működik, és csak követi a tulajdonosok vállalatvezetőjének példáját – a probléma feltárása nem oldja meg."

A jutalékok eltávolítása csökkentené a költségeket?

A 2021-es Deakin Egyetem jelentésének szerzője, Dr. Nicole Johnston elmondja a CHOICE-nak, hogy vajon a brókerek és jutalékok a rétegbiztosításokban magasabb költségekhez vezetnek a tulajdonosi társaságok számára, és a tulajdonosok attól függ, rendszer.

Nagyobb szabályozói figyelemre van szükség ezekre a kérdésekre, és esetleg jogszabályi változtatásra

Gerard Brody, az Ausztrál Fogyasztói Szövetség elnöke

„Ha Ön egy jól irányított tulajdonosi társaság, aktív lépéseket tesz a kockázat csökkentése érdekében, és korlátozott követelésekkel rendelkezik, akkor potenciálisan igen. De a jutalék kérdése bonyolult, mert attól függ, hogy a rétegmenedzser és a bróker hogyan osztja fel a jutalékot” – mondja Johnston.

Úgy tűnik, hogy sok rétegmenedzser szétosztja a brókerektől kapott jutalékokat a portfóliójában lévő összes rétegtulajdon között.

"Tehát ha egy rendszert rosszul irányítanak, nem tesz lépéseket a kockázat mérséklésére, és több követelése is van, akkor valószínűleg hasznot húznak ebből a struktúrából." 

Johnston azonban elismeri, hogy a jutalékok kivonása az egyenletből csökkentené a biztosítási költségeket összességében a tulajdonosi társaságok és tulajdonosok esetében, valószínűleg körülbelül annyival, mint a jutalék nagysága, vagy 20%.

A rétegmenedzserek fogadjanak el jutalékot?

Karen Stiles, az Owners Corporation Network (OCN) ügyvezető igazgatója, egy non-profit rétegtulajdonosok érdekvédelmi csoportja, régóta kampányol a biztosítási jutalékok és közvetítői díjak eltörlése mellett a rétegbiztosításokban, de ez felfelé ívelő volt csata.

2012-ben az OCN az ellentmondó kifizetések megszüntetésére szólított fel a rétegtörvények NSW-felülvizsgálatához benyújtott beadványában, de az ilyen erőfeszítéseket a rétegmenedzsment lobbi heves ellenállásba ütközött.

Még a tulajdonosi társaságok is, amelyek tisztában vannak a jutalék- és közvetítői díj kérdésével, nehezen tudják feloldani a rétegbiztosítási díjat alkotó sokféle elemet.

„Olyan sok a zavarodottság. Bruttó prémiumot kap, anélkül, hogy leírná, hogyan épül fel” – mondja Stiles.

Stiles szerint vannak olyan rétegkezelő cégek, amelyek nem fogadnak el jutalékot, de ez versenyhátrányba hozza őket, mert emiatt magasabb díjakat kell felszámítaniuk.

Csak annyi a zavarodottság. Ön bruttó prémiumot kap, anélkül, hogy felosztaná, hogy ez hogyan épül fel

Az Owners Corporation Network ügyvezető igazgatója, Karen Stiles

Versenytársaik alacsonyabb díjat számítanak fel, de aztán átveszik a jutalékot, ami megnöveli a prémiumot.

Az egyes rétegtulajdonosok tudatosságának szintje a „nem értem, a nem akar tudni, a nem érdekel” között mozog – mondja Stiles.

A nagyobb épületekben a biztosítás „az adminisztrációs alap jelentős részét képezi”, a kifinomultabb tulajdonosi társaságok pedig „kétségbeesetten próbálnak átvágni minden füstön és tükrön”.

Az érdekellentétek leküzdésének egyik stratégiája a külső rétegkezelő cég teljes megkerülése, amit Stiles is támogat.

Teljes nyilvánosságra hozatal a túltöltés kiküszöbölésére

Nagyon sok mozgó alkatrésze van a rétegbiztosításnak, és ez bonyolult. John Trowbridge számára az első feladat, hogy mindent kiadjanak az asztalra.

„A projekt nagy része a tudatosság növelésére irányul, és megpróbál elegendő információt adni a rétegtulajdonosoknak így kérdéseket tehetnek fel azzal kapcsolatban, hogy mennyit kell fizetniük, és milyen szolgáltatásokat kapnak érte pénz. Nem állítom, hogy széles körben elterjedt a túltöltés, de létezik, és az átláthatóság korlátozott. A másik kérdés az összeférhetetlenség, amely ezekben a javadalmazási megállapodásokban rejlik." 

Stock képek: Getty, hacsak nincs másképp jelezve.

Ha meg szeretné osztani gondolatait vagy kérdést szeretne feltenni, keresse fel a CHOICE közösségi fórumot.

Látogassa meg a CHOICE közösséget