Csapdába esett a klasszikus nyaralási időmegosztásban

Johnnak és Linda Boothnak - mindketten 69 évesek, és a szupereikből élnek - manapság két fő háztartási költsége van.

Az első a magán egészségbiztosítás; a második egy nyaralási időmegosztási rendszer, amelyet Ausztrália egyik legnagyobb, megosztott használati joggal rendelkező szolgáltatója, a Classic Holidays kezel.

Ha akarnak, kiléphetnek az egészségbiztosításból, bár ez korukban nem biztos, hogy jó ötlet. De nemrég felfedezték, hogy ők - és gyermekeik - nagyon sokáig ragaszkodnak az időmegosztáshoz. Legalábbis ezt mondta nekik a Classic Holidays az év elején.

"Ha jól értem, nincs vége a tervnek" - mondja John a CHOICE -nak. - És amikor meghalunk, azonnal átkerül a birtokunk végrehajtóihoz.

John és Linda három gyermeke nem akar részt venni benne.

(Megállapítottuk, hogy a Booth család 2076 -ig ragadt az időben megosztott használati jogban, de erre alább térünk rá.)

A programnak, ha jól értem, nincs vége. És amikor meghalunk, azonnal a birtokunk végrehajtóira száll át

John Booth, a megosztott használati jogú tulajdonos

Az idő megosztott használati jogok jelenleg körülbelül 2200 dollárba kerülnek a Boothoknak évente, és John becslése szerint a költségek évente körülbelül kilenc százalékkal emelkednek.

2006 augusztusában vásárolták meg az ingatlanok tulajdonjogát egyetlen ingatlanban, a Queensland's Cedar Lake Country Resortban. A Boothok akkor még nem írtak alá szerződést, de kitöltötték a jelentkezési lapot, és állítólag megkapták a feltételeket és szabályokat tartalmazó szabályzatot és alkotmányos dokumentumokat.

2010 -ben a Classic Holidays menedzsment -megállapodást kötött a Cedar Lake -vel.

Nincs kiút

Amikor a Booths 2019 januárjában felvette a kapcsolatot a Classic Holidays -szel, és kijelentette, hogy ki akar lépni a rendszerből, meglepődött a válaszon:

"Szeretnénk tájékoztatni, hogy a Classic Holidays és az üdülőhely nem biztosít lemondási lehetőséget, ha egy tag vagy családja már nem kívánja megtartani tulajdonjogát."

Ez volt az első, amit a Boothok hallottak arról, hogy nem tudnak kilépni a 13 évvel korábban belépett, megosztott használati jogú rendszerből, és évente három hétre jogosítanak egy két hálószobás lakásban. Egy korábbi tulajdonostól vásárolták meg a megosztott használati jogot.

A Classic Holidays a Cedar Lake szabályzatára és az alkotmányok dokumentumára hivatkozott, először látták a Boothokat illetően.

Az alapszabály nem mond semmit arról, hogy nem lehet kilépni a rendszerből

Mindkét dokumentumot áttekintettük. Az alapszabályok viszonylag egyértelműek olyan dolgokról, mint például, hogy ki használhatja a medencét és a foglalási időkereteket, de nem szólnak arról, hogy nem hagyhatják el a rendszert.

Az alkotmány 35 oldalas sűrű törvényhozást tartalmaz. A 7.6. Szakasz 1. bekezdése szerint "a tag nem jogosult lemondani vagy kilépni a Klub tagságából, amíg regisztrált."

Ami a megosztott használati joguk időtartamát illeti, a Cedar Lake -i alkotmány szerint a A "cég" márciusban kezdődően 99 évre bérel egy földterületet a Coastal Mountain Corporation -től 1977. Ez konkrétan nem mond semmit a Booth időbeli megosztási megállapodás hosszáról.

"Nem hisszük, hogy valaha is megkaptuk ezeket a dokumentumokat, amikor először regisztráltunk a rendszerbe, vagy bármikor később, amíg nem kértük, hogy lépjünk ki a rendszerből" - mondja John.

"Tisztában voltunk azzal, hogy fenntartási díjat kell fizetnünk, de semmit sem tudtunk arról, hogy ha már bent vagyunk, nem tudunk kilépni az időmegosztásból."

Csak szöveges verzió

"A vásárlás egyik szakaszában sem kaptunk tanácsot az eladótól, vagy az ügyvéd kiemelte azokat a részleteket, amelyeket most ismerünk különböző emberektől" - mondja John. "Az egyetlen dokumentum, amely a kezdetektől fogva volt az aktáinkban, az volt a cím, amely az előző és a jelenlegi tulajdonosokat mutatja. Nem láttam semmit, ami azt mondaná, hogy nem léphet ki a rendszerből. "

Ez az érvelés nem hatott rá, a Classic Holidays azt mondta a Boothoknak, hogy jogosultak lehetnek a nehézségek alóli mentességre, de figyelmeztet: "Ez egy meglehetősen hosszú folyamat, és ki kell töltenie az űrlapokat, és támogatást kell nyújtania dokumentáció. Az egyetlen másik alternatíva, ha ajándékozod vagy eladod a megosztott használati jogot. "

Amint arra a korábbi, megosztott használati joggal kapcsolatos vizsgálatok során rámutattunk, az időre megosztott tulajdonjogok eladása nagyon magas megrendelés. Figyelembe véve a folyamatos díjakat és a korlátozó feltételeket, az idő megosztott használati joga valószínűleg nem lenne üdvözlő ajándék.

Rosszul ment az üzlet 

Bár a közelmúltban elvesztették a nyugdíjrészt, miután a kormány megemelte a vagyonküszöb, John azt mondja, hogy feleségével nem feltétlenül vannak anyagi nehézségekben, csak ki akar lépni a rendszerből, mert rossz ár -érték arány, és nem akarják ezzel terhelni a gyerekeiket.

"Eljutottunk ahhoz a szakaszhoz, hogy elmehetek a booking.com -ra, és felére kaphatok szállást az árért, amelyet az időarányos megosztáson keresztül fizetnék" - mondja John.

Elismeri, hogy a program jó ár -érték arányt hozott évek óta, és világszerte nyaraltak. De ezeknek a napoknak vége.

"Ez már nem megfizethető nyaralás, ahogy az első években népszerűsítették" - mondja John. - A költségek meghaladják a megtérülést.

Késői közzététel 

2019 májusában a Booths Classic Holidays hírlevelet kapott, amely arra figyelmeztette a tagokat, hogy ne higgyenek harmadik feleknek, amikor azt ígérték, hogy a megosztott használati joggal rendelkező tulajdonosoknak lehetőségük van kilépni a rendszereikből.

Eltekintve attól a homályos megfogalmazástól a Cedar Lake alkotmányban, hogy a Classic Holidays elküldte őket az év elején, ők azt mondják, hogy ez az egyetlen dokumentáció, amelyet láttak, és amely ebben az esetben arra a következtetésre vezet, hogy az ügyfelek zárolva vannak ban ben.

A Booths panaszt nyújtott be az Ausztrál Értékpapír- és Befektetési Bizottsághoz (ASIC), amely az időre megosztott használati jogokat szabályozó iparágat szabályozza, de a szabályozó azt tanácsolta, hogy a Booth -ok a Classic Holidays -el oldják meg az ügyet, vagy ennek hiányában az Ausztrál Pénzügyi Panaszügyi Hatóságon keresztül (AFCA).

 Elmehetek a booking.com oldalra, és felére kaphatok szállást az árért, amelyet az idő megosztott használati jogon keresztül fizetnék

John Booth, a megosztott használati jogú tulajdonos

Mindkettőt kipróbálták, de az AFCA választ küldött nekik, miszerint az ügynökség "nem tudja megvizsgálni a Cedar Lake Country Resort Limited elleni panaszt, mivel nem tagja az AFCA -nak. A Cedar Lake egy tag által működtetett időmegosztási rendszer, és 2001-ben ASIC mentességet kapott. Ez azt jelenti, hogy nem igényel felelős szervezetet, és nem kell AFCA -tagnak lennie. A Classic Leisure rendelkezik a Cedar Lake menedzsmentjével. "

A Booths panaszt nyújtott be a Nemzetközösségi Ombudsmanhoz és a Queenslandi Tisztességes Kereskedelmi Hivatalhoz (OFT) is.

Mindketten azt mondták, hogy az ügy nem tartozik a hatáskörükbe. Az ombudsman az AFCA -hoz irányította őket.

Amint azt a vizsgálat során felfedeztük, Cedar Lake nem az AFCA tagja, hanem a Classic Holiday Club (az időmegosztási rendszer).

Megkérdeztük az AFCA -t, hogy van -e különbség, és Matt Jones vezető kommunikációs tanácsadó elmondta: "A vizsgálat után nem voltunk olyan jogi kapcsolatot létesíthet a Classic Clubs Limited és a Classic Leisure között, amely lehetővé tenné számunkra a panaszok elbírálását a Classic Leisure által nyújtott termékek vagy szolgáltatások [amelyek klasszikus ünnepnapként kereskednek] - tekintettel arra, hogy csak a tagjai. "

A Classic Holidays, a Classic Clubs Limited és a Classic Leisure azonban mind szerepel a Classic Holiday Club termékismertető nyilatkozatában. A PDS szerint a tagoknak panaszt kell tenniük az AFCA -nál, ha nem elégedettek a Classic Holidays panaszának eredményével.

(Egyébként, ha zavart a különböző vállalatok és rendszerek közötti kapcsolatok, vagy azok hiánya, nem vagy egyedül - nekünk is gondunk volt a leválasztással. Így nem csoda, hogy John és Linda Booth küzdöttek azért, hogy megértsék, hol állnak jogilag és pénzügyileg.)

Az ASIC azt mondta nekünk, hogy „javasoljuk, hogy Booth úr és asszony kérjenek jogi tanácsot a helyzetükkel kapcsolatban”

Követettük az OFT -t, amely azt mondta, hogy nem avatkozhat be a Booth -ügybe, mert a házaspár 2006 -ban aláírta a rendszert.

"Ez az ausztrál fogyasztóvédelmi törvény kezdete és az általa hozott tisztességtelen szerződési feltételek bevezetése előtt van" - mondta egy szóvivő.

"Ezenkívül az ACL és az ACL megkezdése előtt hatályos jogszabályok értelmében a törvény szerinti eljárásokra hároméves határidő vonatkozik. Ennek megfelelően az Ön által vázolt esetekben az OFT azt javasolja a fogyasztónak, hogy kérjen jogi tanácsot a rendelkezésre álló lehetőségekről és lehetőségekről. " 

Amikor nyomon követtük az ASIC -et, a szabályozó azt mondta nekünk, hogy „javasoljuk, hogy Booth úr és asszony kérje ki saját jogi tanácsát a helyzetükről”.

A Classic Holidays válaszol 

A Classic Holidays vezérigazgatója, Ramy Filo kivételt képez a Booth eseményváltozatától.

"Az időben megosztott használati jogokat nem a Classic Holidays, hanem a Cedar Lakes Country Resort igazgatósága irányítja" - mondja Filo. - Amit a Boothoknak írtunk, azt a testület és az alkotmány megkövetelte tőlünk.

Filo szerint a Fülkéknek sérelmüket a Cedar Lake -re kell vinniük, nem a Classic Holidays -nek.

John Booth szerint azonban felvette a kapcsolatot Cedar Lake -vel, és kapott egy e -mailt a Classic Holidays -től kapott válaszra.

"Még akkor is, ha kapcsolatba lép a Cedar Lake -vel, a Classic Holidays válaszol, akkor hogyan mondhatják azt, hogy semmi közük a Cedar Lake -hez?" - mondja John.

Nem lehet varázsütésre megszabadulni a címetől. Lehet, hogy nem értették, mit vásároltak, de kötötték őket az alkotmány és az alapszabály

Ramy Filo, a Classic Holidays vezérigazgatója

Amikor tudatosítottuk a Classic Holidaysben, és megkérdeztük, hogy a Boothok hogyan léphetnek kapcsolatba a Cedar Lake táblával, a Classic Holidays COO Carole Smith nem adott meg elérhetőségi adatokat, de azt mondta: "a levelezés, beleértve a nehézségekkel kapcsolatos kéréseket, minden táblánál megjelenik találkozó. A tagok részt vehetnek az üdülőhelyen májusban tartott közgyűlésen is. "

Filo a lakástulajdonhoz hasonlítja az időmegosztási rendszerben való részvételt.

Filo szerint a Boothok "saját földdel és címmel rendelkeznek az üdülőhelyen. Nem lehet varázsütésre megszabadulni a címetől. Lehet, hogy nem értették, mit vásároltak, de kötötte őket az alkotmány és az alapszabály. Nekik van részvényeik egy társaságban, és tulajdonjoguk van a földhöz. " 

Ami azt illeti, hogy látták -e ezeket a dokumentumokat 2006 -ban, Filo szerint "amikor magántulajdonban vásárol másodlagos értékesítésben, az ASIC szerint nem kell semmilyen információt közzétennie".

(Ezt megerősítettük az ASIC -vel, amely azt mondta nekünk, hogy "a vállalati törvény értelmében nincs előírás a PDS -re [termékinformációs nyilatkozat] akkor kell biztosítani, ha az átadás olyan felek között történik, ahol a termék kibocsátója nem vesz részt, például magánszemély eladás".)

Csak szöveges verzió

Filo azt is elintézi, hogy a Boothoknak és gyermekeiknek jó ügyük van. "Hetente 807 dollárt fizetnek egy két hálószobás lakásért, és ezeket a heteket felcserélhetik világszerte." 

Az üzlet azonban számos feltétellel jár, például legalább két évvel előre le kell foglalni az iskolai szünetekre, a húsvéti hétvégére és a karácsonyi időszakra.

És ha bármikor lemondja a foglalást, hamarabb, mint 60 nappal a dátum előtt, elveszíti a Classic Holiday pontjait.

A Booth rendszerrel szembeni kötelezettségének jogi paraméterei nem egyértelműek.

Bérelhetik, cserélhetik vagy ajándékozhatják

Ramy Filo, a Classic Holidays vezérigazgatója

Bár Filo azt mondja, hogy a Booth -oknak „saját földjük és címük van a [Cedar Lake] üdülőhelyen”, és hogy „nekik van egy részvényük egy társaságban és tulajdonuk van a földnek”, Classic A Holidays COO Carole Smith ugyanebben az interjúban használja a "lízing" szót, és elismeri, hogy a 99 éves bérleti szerződés hosszú idő ahhoz, hogy ingatlan.

"Ma nem fog ilyet találni a piacon, hacsak nem magán eladó" - mondja Smith. - Ez volt a régebbi stílusú megosztott használati jog.

Továbbra sem tisztázott, hogy évente három hét az üdülési szabadidő -megosztott ingatlanok földterületét és tulajdonát képezi.

Smith azt is megerősíti, hogy a család ragaszkodik a rendszerhez 2076 -ig, vagy 99 évvel azután, hogy a Booths által megvásárolt tag létrehozta.

"A tag birtokolja a földterület tulajdonjogát, amely halála után a vagyon végrehajtóira száll át, ugyanúgy, mint bármely más ingatlantulajdon" - mondja Smith.

Filo szerint a Classic Holidays időre szóló megosztott tulajdonjogának átlagos időtartama jelenleg 15 év.

Milyen lehetőségek vannak a Booth -ok számára? "Bérelhetik, cserélhetik vagy ajándékozhatják" - mondja Filo.

Amit nem tehetnek, egyszerűen kilépnek az időben megosztott használati jogok rendszeréből.

A rossz üzlet továbbadása

Ez a Booth-ügy egy olyan esetet követ, amelyet az év elején vizsgáltunk, amelyben egy 87 éves Anne Begbie nevű nő nem tudott kijutni egy 99 éves Classic Holidays szerződés (2084-ig ér véget) a Pacific Palms Resort-ban, az NSW északi partján, lánya minden erőfeszítése ellenére, Lindy Mason.

A Classic Holidays értékesítési tanácsadója elmondta Masonnak, hogy "az éves díjak felelőssége a hagyaték kedvezményezettjeire hárul. Ha nem fizetik meg az éves díjakat, akkor először kamatot adnak hozzá, majd ha nem maradnak kifizetve, a [Classic Holidays] behajtókat kap. "

Más szóval, az idő megosztott használati jogért járó díjak, évente körülbelül 824 dollár plusz 1900 dolláros fenntartási költségek ötévente, Begbie gyermekeire hárulnának a következő 65 évben.

Végül a Classic Holidays beleegyezett abba, hogy a 99 éves szerződést egy új, hatéves szerződéssel helyettesíti, amely a szerződés teljes időtartama alatt 12 500 dollárba kerül.

Anne úgy vélte az üzletet, hogy azt hitte, hogy ez az egyetlen módja annak, hogy felmondja a szerződést, és megakadályozza a díjak folytatását.

CHOICE panaszt nyújtott be az ASIC -hez az ügyben azzal az indokkal, hogy a tanács Begbie és lánya félrevezető és megtévesztő volt, és felszólítottuk a szabályozó hatóságot, hogy tegyen lépéseket a Classic ellen Ünnepek.

Ipari testület gondoskodik a sajátjáról?

John Booth véleménye szerint az ausztrál Timeshare and Holiday Ownership Council (ATHOC), az időre megosztott használati joggal foglalkozó szolgáltatók iparági szervezete, nem sokat tesz az időben megosztott használati joggal rendelkező tagok védelméért. Booth e -mailjei az ATHOC -hoz válasz nélkül maradtak, mondja.

Érdemes megjegyezni, hogy Ramy Filo az ATHOC elnöke is, amely egyoldalas etikai kódexet tartalmaz, amely azt mondja, hogy megosztott használati jog az üzemeltetőknek „őszintén, tisztességesen, udvariasan és becsületesen kell eljárniuk a nyilvánossággal és másokkal folytatott minden kapcsolat során tagok ".

Nem kérünk kártérítést vagy visszafizetést. Csak annyit akarunk tenni, hogy kilépünk a rendszerből.

John Booth, a megosztott használati jogú tulajdonos

De amikor a kódex azt mondja, hogy a megosztott használati joggal rendelkező vállalkozók nem gyakorolhatnak befolyást, nyomást vagy meggyőzéseket a megosztott használati joggal rendelkező termékek potenciális vásárlóira ”, ez nem az potenciális vásárlók, akik miatt az ATHOC aggódik, hanem inkább annak lehetősége, hogy a nyomásgyakorlás taktikája "a közvélemény rovására megy" Ipar".

Az ATHOC szerint 2017 -ben az időmegosztási szolgáltatók körülbelül 180 000 értékesítési bemutatót tartottak. Azt állítja, hogy valahol körülbelül 178 000 ember rendelkezett időbeli részesedéssel Ausztráliában annak idején, és körülbelül egymillió ausztrál volt közvetlenül vagy közvetve érintett az időmegosztásban.

Az ATHOC -hoz 1431 panasz érkezett 2017 -ben, amelyek 56% -a értékesítéshez kapcsolódott.

John és Linda Booth meg akarják változtatni a játékot minden rossz időre megosztott, megosztott használati joggal rendelkező ügyfelek számára.

"Nem kérünk kártérítést vagy megtérülést" - mondja John. "Csak annyit akarunk tenni, hogy kilépünk a rendszerből, és kivegyük a vagyonunkból az anyagi kötelezettségeket."

Ha meg szeretné osztani gondolatait vagy kérdéseket tesz fel, látogasson el a CHOICE közösségi fórumra.

Látogasson el a CHOICE közösségbe