Dužnost 'najbolje kamate' za hipotekarne posrednike
Zadnje ažuriranje: 14. prosinca 2018
Australci koriste hipotekarne posrednike kako bi ih proveli kroz ono što je često jedna od najvažnijih financijskih odluka u životu - kupovinu kuće.
Dobivanje lošeg kredita, čak i ako si ga možete priuštiti, može imati značajne financijske posljedice - to može značiti da ćete tijekom života a platiti desetke tisuća ili čak stotine tisuća dolara više hipoteka.
U ovom članku:
- "Ne neodgovarajući" krediti
- Neispunjena obećanja
- Posrednik ili prodavač?
- Istina o hipotekarnim posrednicima
- Vrijeme je da se okončaju sukobljene naknade
"Ne neodgovarajući" krediti
Trenutno, hipotekarni posrednik ima zakonsku obvezu dogovoriti "ne neodgovarajući" kredit.
Nije dobar kredit. Nije najbolji kredit. Samo "nije neprikladno" - nešto što si možete priuštiti platiti.
CHOICE vjeruje da se posrednici moraju držati višeg standarda.
Od njih bi se prema zakonu trebalo zahtijevati da djeluju u najboljem interesu potrošača i za svaku osobu koju vide dogovore najkvalitetniji zajam.
Neispunjena obećanja
Korisnici se redovito navode da vjeruju da će ih hipotekarni posrednik paziti.
Oglašavanje usluga hipotekarnih posrednika tvrdi da će brokeri klijentima pronaći kvalitetan ili čak najbolji kredit.
Proveli smo kratki pregled internetskih zahtjeva hipotekarnih brokera. Uključivali su:
- "... pomoći vam u pronalaženju savršenog stambenog kredita "
- "Uštedite vrijeme i potražite stručnu pomoć za pronalaženje najboljeg stambenog kredita"
- "... s iskustvom u postizanju najpovoljnijih ponuda za naše klijente na tržištu".
U svim tim zahtjevima postoji implikacija da posrednici djeluju u korist klijenta i da će im pomoći da dobiju kvalitetan - ili čak 'savršen' - kredit na temelju njihovih individualnih potreba.
Stoga ne čudi što potrošači misle da će brokeri djelovati u njihovom interesu.
Potrebna je opipljiva, zakonska obveza da posrednici ispune svoja obećanja
Potrebna je opipljiva, zakonska obveza kako bi posrednici ispunili obećanja koja su već dali svojim klijentima.
Posrednik ili prodavač?
Kraljevska bankarska komisija pokazala je da zajmodavci hipotekarne posrednike smatraju prodavačima za prodaju vlastitih proizvoda.
Kako bi bila akreditirana, Commonwealth Bank zahtijeva da hipotekarni posrednik mora prodati određeni broj hipoteka CBA.
Dužnost „najboljeg interesa“ osigurat će potrošačima mir u pogledu hipoteke koja se nalazi prodano je zapravo u njihovom najboljem interesu, a ne samo da im se proda radi održavanja brokera akreditacija.
U siječnju 2018. CHOICE je ispitao više od 3000 pristaše kampanje koji su svoja iskustva podijelili s industrijom financijskih usluga.
Jedna je pristaša podijelila svoje iskustvo s hipotekarnim posrednikom:
"Posrednik mi je dao kredit kod [Commonwealth Bank] i nije otkrio da je Banka imala udjela u Aussie Home Loans. Bilo je frustrirajuće saznati godinama kasnije da je za mene možda postojala bolja ponuda.
„Posrednik me također natjerao da se više zadužim. Ponudio mi je da posudim više nego dvostruko od onoga što sam htio.
"Ustrajao sam na zemlji i kupovao samo ono što sam si udobno mogao priuštiti, ali bilo bi lako vjerovati im na riječ i otići po viši kredit bez razmišljanja o posljedicama."
Povezano: Je li vas iznevjerila vaša banka ili financijska služba? Pridružite se našoj kampanji za popraviti banke.
Istina o hipotekarnim posrednicima
ASIC je 2017. proveo reviziju hipotekarnih posrednika i otkrio da brokeri ne potiču konkurenciju i svojim klijentima ne daju zajmove po povoljnijim cijenama.
Unatoč tvrdnjama industrije da hipotekarni posrednici kupuju i koriste niz zajmodavaca, izvješće je pokazalo da u prosjeku 80% kredita šalju samo četvorici povlaštenih zajmodavaca.
CHOICE je 2015. učinio a trgovina u sjeni hipotekarnih posrednika. Poslali smo pet kupaca svakom od tri posrednika, da pitaju o dobivanju stambenog kredita.
Našli smo:
- Opasni prijedlozi posudbe: Jedan je posrednik savjetovao vlasnicu kuće koja je htjela refinancirati njezin stambeni kredit, ali je bila u nesigurnoj situaciji pri zapošljavanju, da iskoristi kapital u svom domu za ulaganje u novu nekretninu ili na godišnji odmor. Drugi je posrednik savjetovao paru da posudi milijun dolara kod svog doma kad im je za kupnju investicijske nekretnine bilo potrebno samo 600.000 dolara.
- Preporuke se nisu uvijek temeljile na kvaliteti: Jedan je posrednik progurao proizvod svoje tvrtke čak i priznajući da su drugi zajmodavci nudili jeftiniji zajam.
- Loše otkrivanje podataka: Samo su dva od petnaest posrednika objasnili (bez upita) da su primili proviziju i s kojim zajmodavcima imaju posla.
- Mala rasprava o dugoročnom riziku: Nijedan posrednik nije razgovarao o sposobnosti kupca da plati u slučaju povećanja kamatnih stopa.
Vrijeme je da se okončaju sukobljene naknade
Ove je godine kraljevska bankarska komisija istražila industriju hipotekarnog posredovanja, uključujući učinak koji provizije imaju na loše postupanje.
U privremenom izvješću zaključeno je da je „međutim jasno da su naknade posrednicima u stambenom kreditu temeljene na vrijednosti i količini industrija je značajno pridonijela lošem ponašanju i ponašanju koje nije zadovoljilo standarde i očekivanja zajednice te siromašne kupce ishodi. "
Potrebno je zabraniti provizije u industriji hipotekarnog posredovanja
Ono što je također jasno je rješenje. Potrebno je zabraniti provizije u industriji hipotekarnog posredovanja.
Hipotekarni posrednici trebali bi naplaćivati fiksnu 'naknadu za uslugu' za svaki savjet koji daju potrošačima. Trenutna struktura provizije stvara brojne perverzne učinke, uključujući poticanje zajmoprimca da uzmu veći zajam nego što je potrebno i minimiziranje promjene.
Zabranom sukobljenih primanja i uvođenjem dužnosti 'u najboljem interesu', korisnici će biti sigurni da je hipoteka koju prodaju uistinu u njihovom najboljem interesu.
Time će brokeri zapravo opravdati svoje tvrdnje da će vam pronaći "savršen stambeni kredit".