Mješovite poruke
Ako ste 3. rujna 2011. pregledavali web stranicu Sydney Morning Heralda, možda ste naišli na ovaj članak: 'Proljetna sezona nekretnina nije baš najbolje započela'.
No, iako se vijesti mogu činiti lošima za potencijalne prodavatelje kuća, ne morate se brinuti, jer kako drugi naslov istog dana glasi: 'Proljetno tržište nekretnina kasno će procvjetati'. Prema još jednom članku, trebali biste požuriti i "proljeće u akciju"kako bi" pobijedili sezonsku žurbu i rano stavili svoju kuću na tržište ".
Još jedan članak umiri kupce - sezona je lova... ako želite kupiti novu jedinicu, ovo proljeće je sjajno vrijeme... [to] će biti najbolje vrijeme za kupnju u posljednjih nekoliko godina i u doglednoj budućnosti ".
Članci su kontradiktorni: Ako kupujete, brzo uđite jer je tržište slabo i više nećete vidjeti ovakve cijene. Ako prodajete, sada je vrijeme!
Ali kako oboje može biti istinito?
"To je potpuni mit, za to uopće nema dokaza", kaže Terry Ryder, kolumnist Australski i bivši urednik imovine za Brisbane's
Kurirska pošta. "Zapravo je proljeće bilo najgore doba godine za prodaju. Ali ljudi vjeruju u to jer to stalno čuju. Sada ćete imati mnogo ljudi koji svoje kuće stavljaju na tržište, a ništa od toga nikada nećete pronaći u novinama. ""Proračuni oglasa utječu na uredništvo", kaže Ryder. "Novinari imaju vrlo malo ili nimalo nadzora kada dobiju priopćenja za javnost iz industrije - bilo u lobiju za programere, bilo u agentima za nekretnine. Većina onoga što se piše o nekretninama vrlo je tanko prepisivanje iz priopćenja za javnost. "
Alan Smith (nije njegovo pravo ime), bivši menadžer u najvećoj australijskoj zajedničkoj novinskoj grupi u vlasništvu News Ltd Cumberland Courier Newspapers, slaže se da se "uredništvo" u odjeljcima o nekretninama na mreži i izvan njega nikada ne smije uzeti za odobreno.
Tko plaća odjeljak nekretnina?
"To je komercijalni dio novina", kaže Smith. „Tržište nekretnina funkcionira na temelju toga da ljudi koji oglašavaju svoju nekretninu plaćaju tu dionicu. Iako se uredništvo ne mora nužno platiti, to je simbiotski odnos u kojem će internetska usluga reći: "Jesam." dobio ovaj postotak prostora za uredništvo, pošaljite mi nešto ', i ako bude dovoljno dobro, bit će objavljeno.
"Novinari u nekretninama svakog će dana uzeti hranu iz industrije nekretnina. Journos ne mogu sami napisati komercijalni odjeljak, pa će se oslanjati na informacije iz industrije. "
Jedan veteranski insajder iz industrije i trenutni akademik za nekretnine (koji je odlučio ostati neimenovan) šokiran je što ljudi i dalje misle da je tiskovina za nekretnine vjerodostojan izvor informacija.
"Zapanjuje me to što ljudi i dalje čitaju [novine] s očekivanjem da će dobiti savjet o imovini", kaže on. „Sličan je princip kao i stavljanje marketinškog materijala u poštanski sandučić. Vrlo je rijetko loše vrijeme za kupnju ili prodaju, uvijek je to 'kupci koji žele više imovine - kontaktirajte nas sada'. "
Stečeni interesi
Novine su pune priča o uspjehu nekretnina. No, tko točno stoji iza onih često citiranih "prvih kupaca stanova"?
A priča Objavljeno u Kurirska pošta u 2011. odnosi se na nekretnine oštećene poplavama koje se pojavljuju na tržištu. Urednica nekretnine Michelle Hele pisala je o potencijalnom kupcu, Jamesu Freudigmannu, kojeg "šteta od poplava nije omela".
Ono što Hele nije otkrila je da je Freudigmann direktor queenslandske tvrtke za savjetovanje o imovini Capital 360. Prema web stranici tvrtke, Freudigmann koristi svoje "opsežno znanje [imovine]" kako bi "premašio očekivanja svojih klijenata".
Kad je CHOICE kontaktirao Hele radi komentara, rekla nam je da je "ova priča bila o potencijalnim kupcima poplavljenu imovinu i izjavljenu namjeru gospodina Freudigmanna da u njoj živi, a ne što god ga zanimalo biti".
Sličan članak, 'Potopljeni Brisbane ima najjeftinije prijestolnice', Objavljeno u Australski u travnju 2011. izjavio: "Za potencijalnu kupku kuće u Brisbaneu, Lauru Kavanagh, niske cijene pružile su veliku priliku. Gospođa Kavanagh i drugi kupci rekli su da sumnje u buduće razine kamata zapravo nisu bili veliki faktor u njihovoj odluci da uđu na tržište. 'Mislim da neće porasti, ali čak i da jesu, ipak je dobro vrijeme za ulazak na tržište', rekla je. "
Nije otkrivena činjenica da je Kavanagh agent s Place Real Estate, jedne od najvećih agencija koja djeluje u Brisbaneu.
Andrew Fraser, autor članka, za to je okrivio kratki rok. "Priča se temelji na izvješću u kojem se navodi da su cijene Adelaide rasle, dok su cijene Brisbanea padale. Zamoljen sam u 16 sati da hitno pronađem kupca kuće za priču pa sam kontaktirao agenta za nekretnine. Osoba koju su zatekli radila je u agenciji, ali je bila i kupac kuće. "
"Rekao bih da je ona agent za nekretnine, ali nisam mislio da je to važno jer je bila tamo kao kupac. A priča nije bila o njoj... pozivanje na nju nalazi se u posljednja tri odlomka. "
Nedostatak otkrivanja
Praksa neotkrivanja stečenih interesa kod ovih „svakodnevnih“ muškaraca i žena raširena je. Makrobiznis, blog koji nudi alternativne poglede na ulaganja, otkrio je praksu u brojnim drugim novinama, uključujući:
- Kurir (Ballarat),
- Australac,
- Daily Telegraph (Sydney),
- Kurirska pošta (Brisbane), i
- Adelaida sada (web stranica oglašivača u Adelaideu).
Činjenica ili fikcija?
"Potrošač zna kad čita bilo koji komercijalni dio publikacije - bilo da se radi o zdravlju, automobilima ili nekretninama - da je to reklama", kaže Smith. "Stavili ste teške vijesti ispred novina. Suludo je misliti da bi komercijalni odjeljci bili nepristrani! Da imate [imati nepristran odjeljak], nijedan agent za nekretnine ne bi podnio uredništvo. "
"Ljudi vjeruju onome što pročitaju u novinama", kaže Ryder. „Ako često ponavljate laž, ljudi će je prihvatiti kao istinu. Često ljudi nisu ni svjesni odakle potječu njihovi stavovi - oni samo upijaju medijske stavove jer su tamo svaki dan i ponavljat će zablude kao činjenicu. "
Igranje favorita
Debi nove frizure obično nije vrijedan vijesti - osim ako niste slavna osoba poput Jennifer Aniston, Natalie Portman, Brada Pitta ili Anthonyja Toopa. "Anthony tko?" možete pitati.
"Pomaknite se iznad Davida Hasselhoffa, u Južnoj Australiji ima vlastite momke za vožnju biciklom koji mašu mašući jezikom," proglašen novine Adelaida sada dana 26. lipnja 2011. "Nakon šest mjeseci pauze od svog čistog, izvršnog života kao šefa tvrtke Toop & Toop Real Estate, Anthony Toop se vratio u grad s raspuštenom kosom, čineći ga gotovo neprepoznatljivim."
I ovo nikako nije jednokratno. Pa zašto je to nova frizura ili agent za nekretnine rođendan ima li vijesti u velikim gradskim novinama? Trebate samo pogledati stražnje stranice da biste saznali, kaže Angelo Karantonis, stručnjak za nekretnine i izvanredni profesor na Školi za izgrađeno okruženje, Tehnološko sveučilište u Sydneyu.
"Zabilježite imena agenata i agencija na koje se pozivaju. Zatim pogledajte oglase sa stražnje strane-oni koji se puno oglašavaju dobivaju zapise ", kaže Karantonis. "Ako Joe Bloggs Real Estate oglašava četvrtinu stranice jednom u plavom mjesecu, neće dobiti uredništvo."
Jedan bivši agent za nekretnine kaže nam: "To me je frustriralo... imali su prednost nad onima koji su se više oglašavali u odnosu na različite novine. "
Utjecaj ovih naizgled bezopasnih profila snažan je. Uostalom, koga biste zamolili da proda vašu kuću? "To bi instinktivno mogao biti netko koga ste stalno viđali u novinama, jer se doima kao aktivna osoba. Ne biste otišli na Joea Bloggsa - čemu se nada? Uspjeh rađa uspjeh ", kaže Karantonis.
Pogodnosti trgovine
Novinarsko oglašavanje ima i druge pogodnosti ako ste agent za nekretnine. CHOICE je saznao da je Melbourneov Dob novine financiraju godišnje putovanje u inozemstvo za agente koji ispunjavaju određene prodajne ciljeve.
"Mi vodimo poticajni program, čiji je dio putovanje u inozemstvo i vodimo ga već niz godina", potvrđuje Tony Blamey, generalni direktor nekretnina u Fairfaxu. "Ali to vodi komercijalni dio organizacije, a ne urednički odjeljak... [Agencije za nekretnine] uključuju se u program i on se temelji na obvezi korporativnog oglašavanja. To je prilika za umrežavanje i niz aktivnosti. "
No, gospodin Ryder kaže da to nije ništa drugo do besplatan. „Postoje različiti povratni udarci. Papiri su dugo vremena agencijama plaćali bonuse za njihovo oglašavanje, ponekad u obliku pogodnosti poput inozemnih džunketa. Ironija je u tome što agenti ne troše vlastiti novac na oglašavanje, oni troše novac prodavača. To je veliki problem koji postoji već duže vrijeme ", kaže gospodin Ryder.
Nema mjesta kritici
Odnos između medija i nekretnina u nekim je slučajevima očito toliko ugodan da se zadržavaju veliki potrošači sretni po svaku cijenu - čak i ako to znači prisiliti novinare da se pobrinu ili odbiti oglašavanje konkurenata dolara.
Terry Ryder kaže da je dao otkaz Kurirska pošta krajem 1990 -ih jer nije mogao slobodno pisati, a da ga industrija nekretnina nije diktirala. Kaže da je jedan od njegovih članaka, koji je kritizirao aukcijski postupak, dobio žalbe na visokoj razini od industrije nekretnina koje su došle ravno do starijih ljudi u novinama.
"Govoreći s novinarima godinama znam da se osjećaju sputano. Oni znaju da će izgubiti posao ako se ne pridržavaju, pa ne pišu ništa oštro kritizirajući industriju, što je velika sramota sa stajališta potrošača ", kaže Ryder.
Nepovoljno oglašavanje zabranjeno
Neil Jenman proveo je desetljeće radeći kao agent za nekretnine prije nego što se okrenuo javnom govoru i objavio knjige o etici u nekretninama.
"Već 10 godina lokalne novine ne dopuštaju mi da reklamiram svoje knjige", kaže on. "Cumberland, News Ltd, novine Leader u Viktoriji i Quest u Brisbaneu izravno su me zabranili."
Svakako, CHOICE je vidio kopiju dopisa poslanog svim voditeljima poslovnica i konzultantima za prodaju nekretnina Novine Cumberland navode: "Molimo vas da pazite na svaki pokušaj oglašavanja knjige [Jenman's] Pogreške u prometu nekretnina postavljeno za objavljivanje... nikakvi oglasi koji promiču ovu publikaciju ne smiju se prihvatiti za objavljivanje u bilo kojim novinama u Cumberlandu. "
Alan Smith priznaje da je jedan od arhitekata ovog dopisa. "Mišljenje koje smo tada imali bilo je da moramo biti oprezni s njegovim materijalom jer su to samo senzacionalne stvari s naslovima za promicanje vlastitog branda. Nismo odbili potpuno reklamirati knjige. To je bio prvi savjet, ali rado smo te oglase objavili u općim vijestima, samo ne u odjeljku o nekretninama. "
Gregu Cooperu iz tvrtke Cooper Newman Real Estate u Burwoodu u državi Victoria također je odbijen oglas, ovog puta od strane Melbourne's Whitehorse vođa novine od 2. rujna 2011. Razlog? Prodavači su često ugovorno dužni nadoknaditi agentima za nekretnine oglašavanje, bez obzira na to prodaje li se nekretnina. Cooper, kojeg je akreditirao Neil Jenman, ponudio se platiti račun, rekavši: "Zarobljen s računom za oglašavanje i bez prodaje? Razgovarajte s nama o rješenju. "
"Vjerovali su da bi čitatelji te riječi mogli smatrati negativnim za oglašavanje", kaže Cooper. "Dva sata prije roka, rekli su da će to pokrenuti pod uvjetom da uklonimo riječi, što sam odbio. Mnogi naši oglasi su blokirani. Rekao bih da su se vjerojatno drugi agenti žalili. To je zato što imaju više reklama. "
Whitehorse vođa potvrdio je CHOICE -u da se oglas ne može prikazivati ako Cooper ne pristane ukloniti referencu na troškove oglašavanja.