Obrnute hipoteke, sheme vraćanja kuće i SMSF -ovi

Proizvodi za oslobađanje kapitala

Ne nedostaje marketinga vani koji ima za cilj uvjeriti starije Australce da unovče svoj kapital. To može biti održiva opcija, ali samo ako trebate posuditi paušalni iznos za nužnu obnovu, kritično liječenje ili slične jednokratne troškove.

Zaduživanje kod kuće radi uravnoteženja vašeg osobnog proračuna ili financiranje putovanja oko svijeta je nije dobra ideja - to je mjesto koje općenito ne naglašavaju tvrtke koje oslobađaju tržišni kapital proizvoda. Potencijalno ćete dati farmu u zamjenu za brzo financijsko rješenje.

Australskim vlasnicima kuća siromašnih u gotovini teško je odoljeti marketingu domaćih kapitalnih proizvoda, ali vjerojatno ima smisla smanjiti troškove i smanjiti veličinu nego staviti na kocku svoju najveću imovinu.

Općenito, postoje dvije vrste proizvoda za izdavanje kapitala, a evo kako oni rade:

Obrnute hipoteke

Uz obrnutu hipoteku, koristite kapital u svom domu kao kolateral za posuđivanje novca, a zatim otplaćujete zajam (plus kamate i naknade) kada prodate svoj dom ili umrete, što god prije nastupi. To je potencijalna tempirana bomba koja otkucava jer ne morate ništa otplaćivati ​​dok se ne dogodi jedan od ovih događaja - tako da konačni iznos povrata može biti velik, ovisno o tome koliko ste posudili.

Iznos koji možete posuditi kreće se od 15 do 20% vrijednosti vašeg doma ako imate oko 60 godina, do 25–35% ako imate 70 i nešto, a novac možete dobiti u paušalnom iznosu, kao mjesečna plaćanja, kreditnu liniju ili kombinaciju svih tri.

Negativni kapital

Obrnute hipoteke nisu toliko opasne kao što su nekad bile, budući da više ne možete ostati dužni više nego što vaš dom vrijedi. Zaštite od 'negativnog kapitala' stupile su na snagu 2012. godine, ali zakonodavstvo se primjenjuje samo ako ste podigli obrnutu hipoteku nakon 18. rujna 2012. godine.

Ako ste prije toga uzeli obrnutu hipoteku, provjerite u svom ugovoru primjenjuje li se negativna zaštita kapitala. Vjerojatno hoće ako ste posudili od člana zajmodavca Senior Australians Equity Release Association (SEQUAL), čiji su se članovi obvezali spriječiti nastanak negativnih situacija vezanih uz kapital ugovore.

Nove zaštite dugo su se čekale, a činjenica da su postale potrebne daje osjećaj koliko opasne obrnute hipoteke mogu biti.

Još uvijek je lako upasti u nevolje ako podignete obrnutu hipoteku iz pogrešnog razloga.

Problem s obrnutim hipotekama nije teško razumjeti - kamatne stope veće su od standardnih kamata na stambene kredite i vremenom se povećavaju. To znači da se kamata stalno dodaje na iznos koji ćete morati vratiti kada prodate svoj dom. To se razlikuje od uobičajene hipoteke, gdje usput otplaćujete zajam i kamate. Završni račun s obrnutom hipotekom - izvorni iznos kredita plus sve naknade i kamate dodane - može biti ogroman.

Primjer

Ako ste podigli paušalni iznos od 50.000 USD kao obrnutu hipoteku uz kamatu od 10% u dobi od 60 godina, bit ćete dužni 232.000 USD sa 75 godina i 1.041.000 USD kad nakupite kamatu od 90 godina (pretpostavljajući naknadu od 1200 USD i stalnih 9 USD mjesečno pristojba).*

Ukratko, zajam bi lako mogao pojesti sav kapital u vašem domu, ostavljajući vam ništa kad dođe vrijeme za plaćanje.

Ostale stvari o kojima treba brinuti kod obrnutih hipoteka:

• To može utjecati na vaše pravo na mirovinu jer ćete imati više novca pri ruci.
• Svatko tko živi u kući s vama, ali nije vlasnik, morat će se iseliti ako umrete, ovisno o uvjetima ugovora o zajmu.

*Izvor: ASIC

Sheme povratka kuće

Povrat kuće je kada prodate dio kapitala u svom domu uz popust i tamo nastavite živjeti. Kada se kuća proda, davatelj sheme prenamjene kuće prima vrijednost udjela kapitala koji je izvorno kupio, po tekućim cijenama.

Sheme povratka kuće još su lošiji izgledi od obrnute hipoteke u pogrešnim rukama, koja nešto govori. Ukratko, velika je vjerojatnost da će pružatelj sheme povratka kuće dobiti puno više za to dio kapitala niže nego što je za to izvorno plaćen - i propustit ćete razlika.

Ovisno o stanju na tržištu nekretnina kada prođe konačna prodaja, to može značiti gubitak veliki dio krajnje vrijednosti dijela vašeg doma koji ste prodali shemi preusmjeravanja kuće davatelj. Što je mlađi kupac za povrat kuće - i što davatelj mora duže čekati na isplatu - veći je potencijalni gubitak. Ako imate 60 godina, paušalni iznos koji dobijete kada prodate dio svoje kuće bit će diskontiran po znatno oštrijoj stopi nego ako imate 80 godina.

Povratak doma u Australiji

Nije slučajno što su sheme prenamjene domova dostupne samo u određenim dijelovima Sydneya i Melbournea, gdje su cijene stanova povijesno rasle. Vlasnici kuća na ovim poštanskim brojevima mogu se naći kao bogati imovinom, ali bez novca s povećanjem životnih troškova-i tako postati potencijalni kupac pružateljima programa povratka kuće.

Trenutno u Australiji djeluje samo jedan pružatelj shema za vraćanje kuće - Homesafe Solutions. Kad smo istraživali poslovanje još 2011. godine, istaknuli smo da su prosječne cijene stanova u Australija se povećala za 147% između 2001. i 2011. - i opći trend se zasigurno nastavio od 2011. godine. Cijene stanova u Sydneyu i Melbourneu porasle su za 19,9% odnosno 9,9%, u razdoblju od rujna 2014. do rujna 2015. godine.

Primjer

Po stopi povećanja od 2001. do 2011. godine, kuća vrijedna 1 milijun dolara u 2011. bi do 2021. godine vrijedila 2,47 milijuna dolara. Dakle, da ste 2011. prodali polovicu kapitala (pod pretpostavkom da je kuća bez hipoteke) davatelju sheme za obnovu kuće za 350.000 USD (popust od 30% na 500.000 USD), vaših 350.000 USD bila bi vrijedna 1.235.000 dolara ako bi se trend nastavio i kuća bila prodana 2021. godine-uredna zarada za posao prenamjene doma i financijski potez koji se manje razumije vlasnik kuće.

Naravno, gubitak od 70%bio bi ekstreman slučaj i brojevi u bilo kojem indikativnom scenariju mogli bi se promijeniti ovisno o budućnosti cijena nekretnina i uvjetima dogovora. Poanta je u tome da ćete vjerojatno jeftino prodati svoj kapital ako poduzmete shemu povratka kuće.

Ostale stvari o kojima treba brinuti kod shema preusmjeravanja kuće:

• Sheme povratka kuće komplicirane su, pa može biti teško znati u što se točno upuštate i kako se primjenjuju određene odredbe ugovor će se odigrati - osobito ako želite obnoviti svoj dom nakon potpisivanja ugovora ili morate prodati ranije nego što se očekivalo.
• Kao i kod obrnutih hipoteka, vaša podobnost za mirovinu može biti pogođena jer ćete imati više novca pri ruci.

Više o stambenim kreditima

• Kako odabrati pravi stambeni kredit
• ASIC suzbija rizične stambene kredite
• Negativan prijenos

Samoupravno mirovinsko osiguranje

Ideja samoupravnog super fonda (SMSF) je da uzmete praktičan pristup svom računu za penziju i preuzmete odgovornost za učinak fonda.

Čuvajte se financijskih savjetnika ili marketinških kampanja koje vas potiču da preuzmete nadzor nad vlastitim super računom i da zvuči kao šetnja parkom. SMSF potencijalno može biti dobar potez, ali samo ako imate znatnu financijsku stručnost, minimalno 200.000 USD za rad i vrijeme koje je potrebno da budete dobar, praktičan upravitelj novca.

Sam si

Uzimanje uzde u mirovinsku štednju stavlja vas na vozačko mjesto, ali vas također čini odgovornim za ono što se događa s ulaganjima - čak i ako slijedite tuđe savjete. A to znači da nećete imati pristup Sudu za pritužbe na mirovinu, besplatnoj i neovisnoj usluzi za rješavanje sporova koja je dostupna tradicionalnim članovima fonda za maloprodaju ili industriju.

SMSF može imati do četiri člana (ili povjerenike), koji će vjerojatno biti članovi obitelji ili poslovni suradnici. Ako netko od njih učini nešto na štetu fonda, sami ste, čak i ako je u pitanju prijevara. Uz maloprodajna i industrijska sredstva imate pravo na naknadu prema zakonu o mirovini u slučaju prijevare ili krađe.

Zabrinutost

Marketing SMSF -a nalazi se na listi zabrinutosti COTA Australia (Vijeće za starenje), organizacije koja nastoji promicati i štititi interese starijih Australaca.

"Imamo veliku zabrinutost oko marketinga oko osnivanja vlastitog super-fonda za samoupravljanje", rekao nam je izvršni direktor COTA-e Ian Yates. "Poruka je 'ne brini, mi ćemo se pobrinuti za to', ali nema govora o pretjeranim pristojbama koje su često uključene. I ljudi se mogu zadužiti za zaduživanje za kupnju nekretnine. "

"Ljudima se očito pristupa radi osnivanja samoupravnog super fonda koji ima 100.000 ili 150.000 dolara za rad, a to jednostavno nije tako. Legitimna samoupravna super industrija zabrinuta je zbog ovih šarlatana kao i mi. "

Ostale brige oko SMSF -a:

• Vjerojatno ćete morati platiti veće stope nego što plaćate za bilo koje osiguranje koje je uključeno u vaš trenutni fond, i vaša podobnost za novi proizvod osiguranja može biti ugrožena vašom dobi i postojećim Uvjeti.
• Troškovi upravljanja vašim fondom i poštivanje pravila SMSF -a (koje je odredilo ATO) mogu nadmašiti vaše trenutne naknade za upravljanje fondom.
• Morat ćete uredno održavati svoje papire, uključujući godišnju reviziju, i vjerno ih podnijeti ATO -u ili se suočiti s strogim kaznama. U najgorem slučaju, ATO može diskvalificirati vaš fond i podvrgnuti vašu zaradu od ulaganja znatno višoj poreznoj stopi (umjesto povlaštenoj super stopi od 15%) ako se utvrdi da nije usklađena.

Prednosti SMSF -a

Pa zašto bi netko uopće razmišljao o prelasku na SMSF? Imat ćete pristup više mogućnosti ulaganja i priliku nadmašiti svoj trenutni fond donošenjem boljih odluka o ulaganju - ali možete li realizirati ovu priliku drugo je pitanje.

Više o super fondovima

• Vodič za kupnju mirovine
• Vodič za kupnju samoupravnih mirovina

Želite li s nekim osobno razgovarati?

Financijsko savjetovanje Australija nudi besplatne, neovisne financijske upute, telefonom ili licem u lice: 1800 007 007.