स्ट्रेटा बीमा कमीशन और ब्रोकर फीस मालिकों को दी गई

जब स्तर बीमा की बात आती है तो इसमें बहुत सारे गतिशील भाग होते हैं और बहुत सारी गतिविधियाँ उन लोगों से छिपी रहती हैं जो इसके लिए भुगतान करते हैं।

यह सब स्तर के प्रबंधकों और बीमा उद्योग के बीच जटिल लेन-देन के कारण होता है - ऐसे लेन-देन जिनमें अक्सर अज्ञात कमीशन और भुगतान शामिल होते हैं।

इसका परिणाम यह है कि व्यक्तिगत स्तर के मालिक अपनी अपेक्षा से अधिक भुगतान कर रहे होंगे।

स्तर प्रबंधक, दलाल, कमीशन और शुल्क

कई मालिकों के निगम (जिन्हें कॉरपोरेट निकाय भी कहा जाता है) बीमा जैसे पेचीदा मामलों को बाहरी कंपनियों को आउटसोर्स करते हैं स्तर प्रबंधन कंपनियाँ अक्सर यह नहीं समझ पातीं कि ये कमीशन उनके प्रीमियम को कैसे प्रभावित करते हैं चुकाया गया व्यक्तिगत स्तर के मालिकों द्वारा उनके स्तर के शुल्क के माध्यम से।

मालिकों के निगमों को स्तर के प्रबंधकों और बीमा दलालों के बीच के संबंधों के बारे में जानने की भी संभावना नहीं है।

यह आमतौर पर इस तरह काम करता है: स्तर प्रबंधक भवन के लिए बीमा खोजने के लिए दलाल के माध्यम से जाता है, और ब्रोकर को पॉलिसी बेचने के लिए बीमा कंपनी से कमीशन मिलता है, आमतौर पर इसका लगभग 20% अधिमूल्य।

इसके बाद बीमा दलाल इस कमीशन को स्तर प्रबंधक को भेज देता है - व्यवसाय को उनके रास्ते पर लाने के लिए एक प्रकार का धन्यवाद।

क्या स्तर प्रबंधक मालिकों के निगम और व्यक्तिगत स्तर के मालिकों के हितों की सेवा कर रहा है, या उनके अपने?

2020 में, बीमा दलालों और स्तर प्रबंधकों को कमीशन के रूप में लगभग $137 मिलियन का भुगतान किया गया, जो 2016 में लगभग $82 मिलियन से अधिक है।

लेकिन दलाल खाली हाथ नहीं जाता. फिर वे खोए हुए कमीशन की भरपाई के लिए स्तर प्रबंधक से शुल्क लेते हैं, और यह उस लागत में शामिल हो जाता है जो व्यक्तिगत स्तर के मालिक भुगतान करते हैं।

कमीशन और ब्रोकर शुल्क को मिलाकर बीमा की लागत 40% तक बढ़ सकती है।

इससे कोई मदद नहीं मिलती है कि कई मालिकों के निगम और व्यक्तिगत स्तर के मालिक बड़े पैमाने पर इस प्रक्रिया से अलग हो गए हैं और उन्हें पता नहीं है कि क्या हो रहा है।

इन सभी कमीशन भुगतानों का मतलब यह हो सकता है कि स्तर के प्रबंधकों ने मालिकों के निगम के लिए सबसे अच्छा सौदा खोजने के लिए बाजार पर पूरी तरह से शोध नहीं किया है। वे बीमा दलाल और मालिकों के निगम दोनों के लिए एक एजेंट के रूप में कार्य करेंगे - हितों का एक क्लासिक टकराव।

तो क्या स्तर प्रबंधक वास्तव में मालिकों के निगम और व्यक्तिगत स्तर के मालिकों के हितों की सेवा कर रहा है, या उनके अपने? यह एक ऐसा प्रश्न है जो कुछ उपभोक्ता अधिवक्ता हाल ही में पूछ रहे हैं।

स्तर प्रबंधकों और बीमा दलालों के बीच मधुर संबंध स्तर स्तर के मालिकों द्वारा उनके स्तर शुल्क के माध्यम से भुगतान किए जाने वाले प्रीमियम पर प्रभाव डाल सकते हैं।

लागत को तोड़ना

यह सब बढ़ता है और, सामान्य रूप से बीमा की तरह, हाल के वर्षों में स्तर बीमा अधिक महंगा हो गया है।

ज्यादातर मामलों में, पारदर्शिता की कमी को दोष दिया जाता है। उपभोक्ता अधिवक्ताओं का तर्क है कि स्तर बीमा के सभी पहलुओं को मालिकों के देखने के लिए प्रस्तुत किया जाना चाहिए। लागतों के विश्लेषण में शामिल होंगे:

• आधार प्रीमियम
• सरकारी शुल्क, स्टांप शुल्क और जीएसटी
• बीमा कंपनी से दलाल को कमीशन का भुगतान (और इस कमीशन को स्तर प्रबंधक को सौंपना)
• कमीशन के नुकसान की भरपाई के लिए ब्रोकर द्वारा स्ट्रैट मैनेजर से लिया जाने वाला शुल्क।

2021 डीकिन यूनिवर्सिटी की रिपोर्ट के अनुसार, स्तर के मालिकों के लिए सामूहिक बीमा लागत 2016 में लगभग $619 मिलियन से बढ़कर 2020 में $1.08 बिलियन हो गई।

मालिकों के निगमों की औसत लागत 2015 में $4320 से बढ़कर 2020 में $6522 हो गई।

बीमा लागतों का विश्लेषण करते समय कई कारक काम करते हैं, लेकिन स्तर प्रबंधकों और बीमा दलालों के बीच वित्तीय लेनदेन निश्चित रूप से उनमें से एक है।

चॉइस ने कई तबके के मालिकों से सुना है जिन्होंने हाल के वर्षों में अपने बीमा प्रीमियम में तेजी से वृद्धि देखी है। अन्य लोगों को जोखिम-ग्रस्त क्षेत्रों में रहने के कारण कवर से वंचित कर दिया गया है।

बीमा लागतों का विश्लेषण करते समय कई कारक काम करते हैं, लेकिन स्तर प्रबंधकों और बीमा दलालों के बीच वित्तीय लेनदेन निश्चित रूप से उनमें से एक है।

दलालों की फीस मालिकों को दी गई 

बदलाव का आह्वान करने वाले एक विशेषज्ञ, जॉन ट्रोब्रिज ने हाल ही में उद्योग का ऊपर से नीचे तक विश्लेषण किया और एक प्रकाशित किया परामर्श पत्रों की श्रृंखला जो इस मुद्दे को विस्तार से बताता है।

ट्रोब्रिज के पास बीमा उद्योग में अनियमितताओं को उजागर करने का एक विशिष्ट रिकॉर्ड है, उन्होंने दोनों संघीय सरकारों की अध्यक्षता की है 2011 की बाढ़ के बाद प्राकृतिक आपदा बीमा की समीक्षा और 2015 उद्योग कार्य समूह जिसके कारण जीवन बीमा में सुधार हुए उद्योग।

ट्रोब्रिज चॉइस को बताता है कि बीमा दलाल द्वारा मालिकों के निगम से लिया जाने वाला शुल्क बीमा प्रीमियम के शीर्ष पर होता है, जिसमें आमतौर पर एक कमीशन शामिल होता है।

वहाँ कुछ ऐसे भी हैं जो 40, यहाँ तक कि 45% शुल्क ले रहे हैं

स्ट्रेटा बीमा विशेषज्ञ जॉन ट्रोब्रिज

"लेकिन कई मामलों में मालिक इसे नहीं देखते हैं। वे केवल कुल बीमा लागत देखते हैं, और कभी-कभी वे उस कुल लागत को प्रीमियम भी कहते हैं, जो कि नहीं है।"

ज्यादातर मामलों में, ब्रोकर फीस और कमीशन अंतर्निहित प्रीमियम में 25 या 30% जोड़ते हैं।

ट्रोब्रिज का कहना है, "वह एक निष्पक्ष पुलिस वाला होगा, लेकिन वहां कुछ ऐसे भी हैं जो 40, यहां तक ​​कि 45% चार्ज कर रहे हैं।"

स्तर के मालिक अक्सर इस बारे में अनभिज्ञ रहते हैं कि वे इमारत के सामान्य क्षेत्रों को कवर करने वाले बीमा के लिए कितना भुगतान कर रहे हैं।

स्व-नियमन अविश्वसनीय क्यों है?

ट्रोब्रिज का मानना ​​है कि "कमीशन छूट/ब्रोकर शुल्क प्रणाली" को चरणबद्ध तरीके से समाप्त किया जाना चाहिए। कंज्यूमर्स फेडरेशन ऑफ ऑस्ट्रेलिया के अध्यक्ष जेरार्ड ब्रॉडी सहमत हैं, लेकिन उन्हें संदेह है कि उद्योग इसे अपने आप करेगा।

ब्रॉडी कहते हैं, "मुझे नहीं लगता कि अकेले स्व-नियामक दृष्टिकोण का उपयोग करके पर्याप्त बदलाव होने वाला है।" "इन मुद्दों पर कुछ और नियामक ध्यान देने और संभावित रूप से कुछ विधायी बदलाव की आवश्यकता है।" 

जबकि ट्रोब्रिज का प्रमुख लक्ष्य अधिक पारदर्शिता है, ब्रॉडी का कहना है कि सिस्टम को बदलने के लिए यह पर्याप्त नहीं हो सकता है।

"एक प्रमुख समस्या यह है कि कई मालिकों के निगम अलग हो गए हैं और बस अपने मालिकों के निगम प्रबंधक के नेतृत्व का पालन करते हैं - एक समस्या प्रकटीकरण ठीक नहीं होगी।"

क्या कमीशन हटाने से लागत कम हो जाएगी?

2021 डीकिन यूनिवर्सिटी रिपोर्ट की लेखिका, डॉ. निकोल जॉन्सटन, CHOICE को बताती हैं कि क्या इसकी व्यापकता स्तर बीमा में दलालों और कमीशन के कारण मालिकों के निगमों के लिए उच्च लागत होती है और मालिक इस पर निर्भर होते हैं योजना।

इन मुद्दों पर कुछ और नियामक ध्यान देने और संभावित रूप से कुछ विधायी बदलाव की आवश्यकता है

कंज्यूमर्स फेडरेशन ऑफ ऑस्ट्रेलिया के अध्यक्ष जेरार्ड ब्रॉडी

"यदि आप एक मालिकों का निगम हैं जो अच्छी तरह से शासित है, जोखिम को कम करने के लिए सक्रिय कदम उठाता है और सीमित दावे करता है, तो संभावित रूप से हाँ। लेकिन कमीशन का मुद्दा जटिल है क्योंकि यह इस बात पर निर्भर करता है कि स्तर प्रबंधक और ब्रोकर कमीशन को कैसे विभाजित करते हैं," जॉनसन कहते हैं।

ऐसा प्रतीत होता है कि कई स्तर के प्रबंधक दलालों से प्राप्त कमीशन को अपने पोर्टफोलियो में सभी स्तर की संपत्तियों में फैलाते हैं।

"इसलिए यदि कोई योजना खराब तरीके से संचालित है, जोखिम को कम करने के लिए कदम नहीं उठाती है और कई दावे हैं, तो वे संभवतः इस संरचना से लाभान्वित हो रहे हैं।" 

लेकिन जॉनसन स्वीकार करते हैं कि समीकरण से कमीशन हटाने से बीमा लागत कम हो जाएगी मालिकों के निगमों और मालिकों के लिए कुल मिलाकर, संभवतः कमीशन के आकार जितना, या 20%.

क्या स्तर प्रबंधकों को कमीशन स्वीकार करना चाहिए?

करेन स्टाइल्स, ओनर्स कॉरपोरेशन नेटवर्क (ओसीएन) के कार्यकारी निदेशक, एक गैर-लाभकारी स्तर के मालिकों का वकालत समूह, स्ट्रैट इंश्योरेंस में बीमा कमीशन और ब्रोकर फीस को हटाने के लिए लंबे समय से अभियान चलाया गया है, लेकिन यह एक कठिन काम रहा है युद्ध।

2012 में OCN ने एनएसडब्ल्यू में स्ट्रेटा कानूनों की समीक्षा प्रस्तुत करते हुए विवादित भुगतानों को समाप्त करने का आह्वान किया था, लेकिन इस तरह के प्रयासों को स्ट्रेटा प्रबंधन लॉबी के कड़े प्रतिरोध का सामना करना पड़ा है।

यहां तक ​​कि मालिकों के निगम जो कमीशन और ब्रोकर शुल्क के मुद्दे से अवगत हैं, उन्हें स्तर बीमा प्रीमियम बनाने वाले कई अलग-अलग तत्वों को समझने में परेशानी होती है।

"बस इतना ही भ्रम है। स्टाइल्स का कहना है, "आपको एक सकल प्रीमियम उद्धृत किया जाता है, बिना यह बताए कि यह कैसे बना है।"

स्टाइल्स का कहना है कि ऐसी स्तर प्रबंधन कंपनियां हैं जो कमीशन स्वीकार नहीं करती हैं, लेकिन यह उन्हें प्रतिस्पर्धात्मक नुकसान में डालती है क्योंकि परिणामस्वरूप उन्हें उच्च शुल्क लेना पड़ता है।

बस इतना ही भ्रम है. आपको एक सकल प्रीमियम उद्धृत किया जाता है, बिना यह बताए कि वह कैसे बनता है

ओनर्स कॉर्पोरेशन नेटवर्क के कार्यकारी निदेशक करेन स्टाइल्स

उनके प्रतिस्पर्धी कम शुल्क लेते हैं लेकिन फिर कमीशन लेते हैं, जिससे प्रीमियम बढ़ जाता है।

स्टाइल्स का कहना है कि अलग-अलग वर्ग के मालिकों के बीच इस सब के बारे में जागरूकता का स्तर "समझ में नहीं आता, जानना नहीं चाहता, परवाह नहीं करता" तक होता है।

वह कहती हैं, बड़ी इमारतों में, बीमा "प्रशासन निधि का एक बड़ा हिस्सा है", और अधिक परिष्कृत मालिकों के निगम "सभी धुएं और दर्पणों को काटने की सख्त कोशिश करते हैं"।

हितों के इन टकरावों पर काबू पाने की एक रणनीति बाहरी स्तर की प्रबंधन फर्म को पूरी तरह से दरकिनार करना है, जिसका स्टाइल्स समर्थन करते हैं।

ओवरचार्जिंग को ख़त्म करने के लिए पूर्ण प्रकटीकरण

स्तर बीमा में बहुत सारे प्रेरक भाग हैं और यह जटिल है। जॉन ट्रोब्रिज के लिए, सब कुछ मेज पर रखना व्यवसाय का पहला आदेश है।

"इस परियोजना का एक बड़ा हिस्सा जागरूकता बढ़ाने और तबके के मालिकों को पर्याप्त जानकारी देने की कोशिश करना है ताकि वे यह प्रश्न पूछ सकें कि उनसे कितना शुल्क लिया जा रहा है और उनके बदले में उन्हें कौन सी सेवाएँ प्राप्त हो रही हैं धन। मैं यह तर्क नहीं दे रहा हूं कि बड़े पैमाने पर ओवरचार्जिंग है, लेकिन यह मौजूद है, और पारदर्शिता सीमित है। दूसरा मुद्दा हितों का टकराव है जो इन पारिश्रमिक व्यवस्थाओं में निहित है।" 

स्टॉक छवियाँ: गेट्टी, जब तक अन्यथा न कहा गया हो।

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