L'équilibre du pouvoir repose généralement sur le propriétaire sur le marché locatif surchauffé de l'Australie. Les baux résidentiels à long terme sont pratiquement inconnus et les limites d'augmentation des loyers sont rares.
Après la signature d'un bail, de nombreux locataires veulent simplement rester du bon côté du propriétaire afin de pouvoir garder un toit au-dessus de leur tête.
Mais que se passe-t-il si vous devez renflouer avant la fin du bail? Nous décrivons les lois et les coûts impliqués.
Sur cette page:
- Contrat à durée déterminée vs bail glissant
- Frais liés à la rupture d'un bail
- Raisons légales de rupture de bail
- Quelle indemnité dois-je payer ?
- Frais de bail à rupture fixe
- Si vous avez besoin de rompre un bail
- Rupture de bail (état par état)
Contrat à durée déterminée vs bail glissant
Si vous avez un bail continu ou périodique, vous pouvez résilier votre bail à tout moment en donnant le préavis requis. Mais c'est une autre histoire si vous êtes à mi-chemin d'un bail à durée déterminée.
Lorsque vous signez un bail à durée déterminée, vous signez un contrat contraignant qui stipule que vous paierez le loyer spécifié pour une période minimale. Ned Cutcher, s'exprimant en sa qualité d'agent principal des politiques au NSW Tenants Union, nous a dit que la rupture d'un bail n'est certainement pas quelque chose que vous devriez faire à la légère.
Frais liés à la rupture d'un bail
La résiliation anticipée d'un bail peut être un exercice coûteux, car vous pourriez être tenu d'indemniser le propriétaire pour ses pertes.
Si le montant que vous devez au propriétaire est supérieur à votre caution, il existe également un risque que vous soyez répertorié dans une base de données de location, parfois appelée « liste noire ». Ces bases de données sont gérées par des entreprises privées et conservent des informations sur les locataires potentiels.
Vous ne pouvez être répertorié que sur l'une de ces bases de données pour les raisons suivantes:
- parce que vous avez déménagé et que vous devez toujours un montant supérieur au cautionnement de loyer
- parce que le bail a été résilié par un tribunal en raison d'une faute que vous avez commise.
Vous pourriez être tenu d'indemniser le propriétaire pour :
- loyer jusqu'à ce que les nouveaux locataires emménagent ou jusqu'à la fin du terme fixe (selon la première éventualité)
- frais de publicité
- les frais de relocation, tels que les frais d'agent (les frais d'agent ne peuvent pas être facturés en Tasmanie car c'est le choix du propriétaire de faire gérer la propriété, selon Consumer Affairs Tasmania).
Alternativement, si vous êtes en Nouvelle-Galles du Sud, le bail peut spécifier des « frais de rupture de bail », auquel cas cela s'appliquerait.
« Selon les conditions du marché au moment de la rupture du bail, les coûts de location peuvent monter rapidement jusqu'à des milliers de dollars », nous a dit Yaelle Caspi, s'exprimant en sa qualité d'agente principale des politiques à l'Union des locataires de Victoria.
Raisons légales de rupture de bail
Il existe un certain nombre de raisons légalement spécifiées pour résilier un bail, qui varient légèrement d'un État à l'autre. et territoire, mais vous avez généralement besoin que votre tribunal local rende une ordonnance sur ces motifs pour que ceux-ci s'appliquent. Sans raison légale, la rupture de votre bail pourrait être considérée comme un abandon de la location.
Voici quelques raisons juridiques courantes permettant une résiliation anticipée :
Difficultés excessives
Si le maintien de la location vous causerait des difficultés financières excessives, la plupart des États et territoires ont une législation qui vous permet de demander au tribunal de faire résilier le bail. Cependant, vous pouvez toujours être tenu de payer une indemnité.
Les locaux deviennent inhabitables
Si le bien devient inhabitable, vous pouvez généralement résilier le contrat par anticipation. Cela signifie généralement que le bien est dangereux ou présente un risque pour la santé. Par exemple, s'il y a une ventilation, un drainage ou un éclairage inadéquats, ou s'il y a une construction défectueuse.
Violation (ou rupture répétée) d'un accord par le propriétaire
Si le propriétaire ne respecte pas le contrat de location, vous pourrez généralement demander la résiliation du contrat. Certains États exigent que la violation se soit produite plusieurs fois avant de l'autoriser.
Une violation peut être:
- un locateur ne remédiant pas à une faute décrite dans un avis de réparation
- ne pas garder les serrures en bon état de fonctionnement
- le propriétaire ne respectant pas votre droit à la vie privée et entrant dans la propriété sans préavis.
Voir le répartition par état et territoire pour plus d'informations.
Quelle indemnité dois-je payer ?
Si vous devez rompre un contrat à durée déterminée, vous devez donner un préavis suffisant au propriétaire.
Idéalement, vous serez en mesure de négocier avec le propriétaire un arrangement mutuellement acceptable (certains propriétaires peuvent accepter de ne pas être indemnisés du tout, mais vous devriez l'obtenir par écrit).
Si vous ne parvenez pas à un accord ou si vous pensez que l'indemnisation demandée par le propriétaire est déraisonnable, vous n'êtes pas obligé d'accepter (à moins que vous ne soyez en Nouvelle-Galles du Sud et que des frais de location fixes ont été spécifiés dans votre une entente).
Si vous ne parvenez pas à un accord, vous serez toujours tenu de payer une indemnisation, mais le propriétaire devra s'adresser au tribunal local pour que le montant de l'indemnisation soit déterminé.
Si cela se produit, les syndicats de locataires recommandent généralement d'arrêter de payer le loyer le jour que vous indiquez de déménager (mais gardez le argent de côté) et attendre l'issue du tribunal car cela encourage le propriétaire à chercher un nouveau locataire le plus rapidement possible. possible.
Alors qu'un propriétaire a le droit d'être indemnisé pour ses pertes… il ne devrait pas faire de profit si vous rompez un bail
Les propriétaires sont tenus d'atténuer leurs pertes, ce qui signifie qu'ils doivent essayer de trouver un nouveau locataire dès que possible. Cutcher a déclaré que des décisions antérieures du tribunal ont conclu que les propriétaires n'avaient pas réussi à atténuer leurs pertes lorsque le la propriété a été annoncée à un tarif plus élevé et également lorsqu'elle a été annoncée comme disponible à une date ultérieure que lorsque le locataire libéré.
Son conseil? Gardez un œil sur la campagne publicitaire de la propriété pour vous assurer que le propriétaire fait tout son possible pour trouver un nouveau locataire. Si le propriétaire ne fait pas de son mieux pour trouver un nouveau locataire, cela doit être pris en compte dans le montant de l'indemnité versée.
Bien qu'un propriétaire ait le droit d'être indemnisé pour ses pertes, en règle générale, il ne devrait pas profiter de votre rupture de bail et ils devraient conserver les frais que vous devrez payer en compensation à un le minimum.
Par exemple, vous ne devriez pas être facturé de loyer une fois qu'un nouveau locataire emménage, et les frais de publicité et les frais de relocation devraient être limités aux coûts réels supportés par le propriétaire. Vous voudrez peut-être demander une copie des factures pour tous les frais de relocation ou de publicité afin de vous assurer que les coûts sont basés sur les frais réels payés.
En outre, la plupart des syndicats de locataires et certains organismes de protection des consommateurs font valoir que tous les frais devraient être payés au prorata. Ainsi, si, par exemple, vous brisez le bail de six mois en une location de 12 mois, vous pouvez affirmer que vous ne devriez payer que 50 % des frais, car il ne reste que 50 % du bail.
Pour vous assurer que les coûts de compensation sont basés sur les frais réels payés, demandez une copie des factures pour tous les frais de relocation ou de publicité.
Frais de bail à rupture fixe
Un propriétaire peut essayer d'obtenir des frais de bail fixes si vous résiliez un contrat, mais la plupart des États et territoires ne le prévoient pas dans leur législation. La Nouvelle-Galles du Sud est le seul État où des frais de location fixes peuvent vous être facturés.
En Nouvelle-Galles du Sud, les lois introduites en 2010 signifiaient que les propriétaires pouvaient soit inclure des frais de rupture de bail fixes dans le contrat de location, soit le le propriétaire pouvait choisir d'utiliser l'ancien système consistant à demander au locataire de payer pour les pertes (le système en place dans les autres États et territoires).
Cutcher a déclaré que même s'il voit la valeur potentielle d'un loyer de rupture, à six semaines de loyer, il pense que c'est trop élevé. Il a également vu des propriétaires inclure des frais de rupture de bail fixes (quatre à six semaines de loyer) dans les zones où le roulement des loyers est élevé, facilitant ainsi la recherche rapide de nouveaux locataires.
Sans surprise, les propriétaires continuent avec l'ancien système d'indemnisation où la rotation des loyers est faible.
Si vous avez besoin de rompre un bail
- Si vous pensez avoir des motifs de résilier plus tôt, vous devrez probablement demander une décision au tribunal local. Contactez votre syndicat local des locataires pour obtenir des conseils.
- Si vous n'avez pas de motifs légaux, essayez de donner un préavis suffisant au propriétaire. Soyez amical et discutez s'ils peuvent être disposés à mettre fin au bail d'un commun accord sans pénalité et sans aller au tribunal.
- Vous pouvez également vouloir transférer votre bail à quelqu'un d'autre pour réduire votre responsabilité potentielle. Vous aurez besoin de l'approbation du propriétaire pour cela, mais ils auront généralement besoin d'une bonne raison pour refuser.
- Vérifiez la campagne publicitaire pour la propriété - est-elle annoncée en ligne? Et pour le même prix? A la date la plus proche disponible? Si ce n'est pas le cas, gardez une trace de cela.
- Si des frais de relocation ou de publicité vous sont facturés, vous pouvez affirmer qu'ils doivent être payés au prorata, c'est-à-dire que s'il vous reste 50% du bail, vous devez payer 50% des frais.
- Demandez des factures détaillées des coûts pour vous assurer que vous payez les coûts réels encourus.
- Communiquez avec votre syndicat local des locataires pour obtenir des conseils sur la marche à suivre.
Rupture de bail (état par état)
Ceci doit être utilisé uniquement à titre indicatif et ne doit pas être considéré comme un avis juridique. Si vous devez résilier votre bail plus tôt, contactez votre syndicat local des locataires pour obtenir des conseils.
Pour quels motifs pouvez-vous résilier prématurément ?
- Si le propriétaire a violé l'accord et n'a pas remédié au problème. Le manquement doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du bail.
- Difficulté importante.
- Locaux non habitables.
- Si le propriétaire ou l'agent a fait des déclarations fausses ou trompeuses avant de conclure le contrat.
- Si le propriétaire ou l'agent menace ou cause un grave danger pour vous ou la propriété.
- Si vous êtes détaché de Canberra pour le travail et qu'il y a une clause dans l'accord qui le prévoit.
Que se passe-t-il si vous résiliez prématurément sans motif ?
Il n'y a pas de frais de rupture de bail fixes dans l'ACT, mais si vous résiliez un contrat de location prématurément sans motif, vous serez tenu de payer une indemnisation pour tout préjudice causé par votre rupture du bail, tels que les pertes locatives, les frais de publicité et la relocation frais.
- La perte de loyer est limitée à 25 semaines de loyer, ou jusqu'à la fin du contrat (selon le moins élevé).
- Les frais de relocation et de publicité sont limités au coût réel et plafonnés à une semaine de loyer maximum.
Pour quels motifs pouvez-vous résilier prématurément ?
- Si le propriétaire a violé l'accord et n'a pas remédié au problème. Le manquement doit être suffisant pour justifier une résiliation anticipée.
- Difficultés excessives (le tribunal peut toujours vous ordonner de payer une indemnité).
- Les locaux deviennent inhabitables.
- Si on vous propose un logement dans un logement social ou une maison de retraite.
- Si le propriétaire vend la propriété et que vous ne le saviez pas avant de signer le bail.
- Si un occupant actuel ou précédent de la propriété est interdit d'accéder à la propriété via un AVO.
- Si le loyer est augmenté au cours d'un bail à durée déterminée de deux ans ou plus.
- Décès d'un locataire ou d'un colocataire.
Que se passe-t-il si vous résiliez prématurément sans motif ?
Si votre accord prévoit des frais de rupture, vous serez redevable de ces frais fixes. Les frais de pause seront :
- 4 à 6 semaines de loyer, en fonction de l'échéance du terme fixe. Si moins de la moitié de la durée déterminée a expiré, le montant le plus élevé est dû. Ce montant peut être différent si l'entente est de trois ans ou plus.
Si aucun frais de rupture n'est spécifié, vous serez toujours tenu de verser une indemnité pour les pertes causées par la résiliation anticipée du contrat, y compris la perte de loyer.
Pour quels motifs pouvez-vous résilier prématurément ?
- Si le propriétaire ne respecte pas le contrat et n'y remédie pas, ou si le manquement est par ailleurs suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du bail.
- Si un logement social a été trouvé.
- Difficultés excessives.
- Locaux inondés, dangereux ou inhabitables.
Que se passe-t-il si vous résiliez prématurément sans motif ?
Il n'y a pas de frais de rupture de bail fixes dans le Territoire du Nord, mais si vous résiliez un contrat fixe prématurément sans motif, vous serez redevable de verser une indemnité pour les pertes causées par votre rupture du bail, telles que la perte de loyer, les frais de publicité raisonnables et une relocation frais.
Le propriétaire peut conserver autant du dépôt de garantie que nécessaire pour couvrir ses frais.
Pour quels motifs pouvez-vous résilier prématurément ?
- Si le propriétaire a violé le contrat de location et n'y a pas remédié (après que vous lui avez donné un avis pour y remédier). De plus, si une violation pour la même raison se produit une troisième fois, même si elle a déjà été corrigée.
- Difficulté excessive.
- Si le propriétaire ou l'agent cause ou est susceptible de causer de graves dommages à votre propriété ou vous blesser ou blesser quelqu'un d'autre sur la propriété, ou vous a harcelé, intimidé ou agressé verbalement.
- Si un colocataire est susceptible de vous blesser ou de blesser quelqu'un d'autre sur la propriété.
- Des locaux inhabitables.
- Locaux annoncés à la vente dans les deux mois suivant la signature de l'accord et vous n'étiez pas au courant avant.
- Décès d'un locataire.
Que se passe-t-il si vous résiliez prématurément sans motif ?
Il n'y a pas de frais de rupture de bail fixes dans le Queensland, mais si vous résiliez un contrat fixe prématurément sans motif, vous serez tenu de payer une indemnité au propriétaire pour les pertes ou les dépenses encourues à la suite de la rupture du bail, telles que la perte de loyer, les frais de publicité et les frais de relocation.
Pour quels motifs pouvez-vous résilier prématurément ?
- Si le propriétaire ne respecte pas le contrat et n'y remédie pas.
- Difficultés excessives (le tribunal peut toujours vous ordonner de payer une indemnité).
- Si une personne résidant dans les locaux a commis des violences domestiques.
- Locaux annoncés à la vente dans les deux mois suivant la signature de l'accord et vous n'étiez pas au courant lors de la signature du bail.
- Locaux inhabitables.
Que se passe-t-il si vous résiliez prématurément sans motif ?
Il n'y a pas de frais de rupture de bail fixes en Australie-Méridionale, mais si vous résiliez un contrat fixe de façon anticipée sans motif, vous serez tenu de verser une indemnité pour les pertes causées par l'abandon (telles que la perte de loyer, les frais de publicité et la relocation frais).
Pour quels motifs pouvez-vous résilier prématurément ?
- Si le propriétaire n'effectue pas les réparations qui ne sont pas la faute du locataire dans les 28 jours suivant la notification de la nécessité ou enfreint autrement l'accord.
- Décès d'un locataire unique.
- Si un tribunal rend une ordonnance de violence familiale contre un locataire.
- Si une ordonnance de fermeture est prise en vertu de la Loi sur la santé publique, c'est-à-dire que les locaux sont inhabitables ou dangereux.
Que se passe-t-il si vous résiliez prématurément sans motif ?
Il n'y a pas de frais de bail fixes en Tasmanie, mais si vous résiliez un contrat fixe plus tôt sans motif, vous serez tenu de payer l'indemnisation des préjudices causés du fait de votre abandon ou de la mise en disponibilité anticipée des lieux telles que la perte de loyer et les frais de relocation comme La publicité.
Pour quels motifs pouvez-vous résilier prématurément ?
- Si votre propriétaire ne respecte pas l'accord et n'y remédie pas (après en avoir reçu l'ordre), ou si le propriétaire viole l'accord trois fois pour la même raison (après que vous leur ayez envoyé deux avis concernant le enfreindre).
- Difficultés graves (le tribunal peut toujours vous ordonner de payer une indemnité).
- Les locaux sont détruits, dangereux ou impropres à l'habitation humaine.
- Décès d'un locataire.
Que se passe-t-il si vous résiliez prématurément sans motif ?
Il n'y a pas de frais de bail fixes à Victoria, mais si vous résiliez un contrat fixe plus tôt sans motif, vous serez tenu de payer une indemnisation pour les pertes causées par votre rupture du bail telles que la perte de loyer, des frais de publicité raisonnables et une relocation frais.
Pour quels motifs pouvez-vous résilier prématurément ?
- Si le propriétaire ne respecte pas l'accord et qu'il suffit de justifier la résiliation et refuse de régler le problème.
- Difficultés excessives.
- Les locaux sont détruits, acquis ou cessent d'être légalement utilisables.
Que se passe-t-il si vous résiliez prématurément sans motif ?
Il n'y a pas de frais de rupture de bail fixes en Australie-Occidentale, mais si vous résiliez un contrat fixe plus tôt sans motif, vous serez tenu de payer une indemnisation pour les pertes causées par votre rupture du bail, telles que la perte de loyer, des frais de publicité raisonnables et des frais de relocation.
Pour partager vos impressions ou poser une question, visitez le forum de la communauté CHOICE.
Chez CHOICE, nous reconnaissons le peuple Gadigal, les gardiens traditionnels de cette terre sur laquelle nous travaillons, et rendons hommage aux peuples des Premières Nations de ce pays. CHOICE appuie la Déclaration du cœur d'Uluru des Premières Nations.