Dans cet article, nous examinons :
- Qu'est-ce que l'assurance strat?
- Construction de bâtiments de mauvaise qualité
- Le point de vue de l'industrie de l'assurance
- Réclamations et vices de construction
- Exclusions d'assurance Strata
Dans les 12 mois entre juillet 2015 et juillet 2016, les réclamations d'assurance des strates ont augmenté 42% à 58.326 et les réclamations refusées ont bondi de 244% à 1722, selon le Code général des assurances Comité de gouvernance, un groupe indépendant qui surveille dans quelle mesure l'industrie respecte son code de entraine toi.
Les réclamations déposées puis retirées ont également augmenté, passant de 162% à 704. Les litiges déposés auprès des assureurs au sujet de réclamations refusées ont augmenté de 87 % pour atteindre 284.
Pourquoi tous les rejets de réclamations pour ce type d'assurance en particulier? Il se peut que les bâtiments en question ne soient pas conformes au code, auquel cas les assureurs rejettent généralement les réclamations au motif qu'ils ne paieront pas pour les défauts de construction.
Dans un cas très médiatisé dans l'ouest de Sydney en 2016, la société du propriétaire (également connue sous le nom de personne morale) a dû payer 2,6 $ facture de réparation d'un million après qu'un toit a explosé dans un immeuble lors d'une tempête et que la construction a été jugée défectueuse par l'assureur AIG.
C'est un peu comme une condition préexistante avec une assurance santé, voyage ou vie: les assureurs ne vous couvriront pas pour quelque chose qui est déjà cassé.
Et alors que le boom de la construction se poursuit, il semble y avoir beaucoup de bâtiments cassés là-bas.
Qu'est-ce que l'assurance strat?
Sur un plan de strate résidentielle, l'assurance strata couvre l'infrastructure de base dans les zones communes telles que les foyers, y compris les escaliers, les passages, les allées, les allées, les fenêtres, les murs et les plafonds ainsi que les ascenseurs, le câblage, les clôtures, les jardins et la responsabilité civile blessure.
La police d'assurance est délivrée aux sociétés de propriétaires, également appelées personnes morales, composées de propriétaires d'unités individuelles, qui sont techniquement des tiers bénéficiaires de tout paiement de sinistres.
Il n'est pas spécifiquement répertorié comme un produit d'assurance de détail (avec des produits comme l'assurance habitation, automobile et voyage) dans le code de pratique des assurances générales ou la Corporations Act 2001, mais le comité de gouvernance du Code des assurances générales estime qu'il devrait être classé comme un produit d'assurance habitation avec l'assurance habitation et contenu standard, car il est conçu pour protéger les personnes consommateurs.
Il y avait 223 053 polices d'assurance de strates actives en Australie en mars 2017.
Construction de mauvaise qualité la norme
Comme CHOICE a Signalé précédemment, 85% des appartements construits en Nouvelle-Galles du Sud depuis 2000 présentent des défauts de construction, de matériaux ou de conception, selon une étude de 2012 du UNSW City Futures Research Centre. Les fuites et les dégâts d'eau sont de loin les plus gros problèmes. En Nouvelle-Galles du Sud, les sociétés de propriétaires sont tenues d'avoir au moins 20 millions de dollars de couverture de responsabilité.
Le lien entre les rejets de réclamations et les défauts de construction n'est qu'une théorie à ce stade, puisqu'il n'y a pas encore de données définitives pour 2015-2016 sur le nombre de demandes rejetées dues à des construction.
Et pour être juste, le taux d'acceptation des réclamations pour l'assurance des strates résidentielles en 2015-2016 était de 97 %, le deuxième plus élevé parmi les produits d'assurance générale (qui comprennent domicile, auto et assurance voyage).
Mais il est également juste de dire que ceux dans la tranche des trois pour cent ressentent la douleur. Le comité de gouvernance du Code des assurances générales a déclaré qu'il allait demander aux assureurs les raisons de tant de reculs et inclure les données dans un futur rapport.
En attendant, nous avons jeté un coup d'œil nous-mêmes.
L'industrie pèse
L'Insurance Council of Australia (ICA), qui représente les intérêts des compagnies d'assurance, nous a dit que de meilleures informations pourraient être à l'origine de la récente augmentation du nombre de réclamations refusées pour tous les produits d'assurance générale, y compris les assurances strata, comme indiqué dans le rapport 2015-2016 du Comité de gouvernance du Code des assurances générales rapport.
« L'Insurance Council of Australia estime que l'amélioration de la collecte et de la déclaration des données par les assureurs peut être un facteur à l'origine de l'augmentation du nombre de demandes retirées et refusées constatée par le rapport », a déclaré un porte-parole. "Un nombre plus élevé de réclamations refusées alimentera généralement un nombre accru de litiges de la part des assurés cherchant un résultat différent."
Le porte-parole a ajouté que le rapport sera examiné dans le cadre de l'examen de l'ICA du code de pratique de l'assurance générale, qui a été lancé en février de cette année.
« L'équipe d'examen examinera si des modifications au Code sont nécessaires en réponse aux conclusions du Comité de gouvernance du Code. En améliorant la compréhension des consommateurs de l'assurance et leur capacité à faire des achats éclairés décisions, l'ICA espère réduire le nombre de réclamations retirées et refusées, ainsi que les litiges, dans les prochaines ans."
L'amélioration de la collecte et des rapports de données peut être à l'origine de la forte augmentation des refus de réclamations, mais si tel est le cas, il semble que les nouvelles méthodologies aient profité aux assureurs au détriment de assurés.
Les assureurs généraux – y compris les assureurs habitation, automobile et voyage – ont réduit un total de 143 445 réclamations en 2015-16, soit une augmentation de 14 % par rapport à l'exercice précédent.
Pendant ce temps, le nombre total de réclamations reçues – 3 755 643 – n'a augmenté que de 2%.
Un mot d'IAG
Nous avons également contacté les principaux fournisseurs d'assurance de strates, y compris IAG, pour obtenir des commentaires sur les défauts de construction et les refus de réclamations.
"Nous recevons régulièrement des réclamations pour lesquelles un défaut de construction connu s'avère être la cause", nous a dit un porte-parole d'IAG. "La cause de ces réclamations sortira du champ d'application de la couverture d'assurance strata comme pour la plupart des polices d'assurance de biens. Cependant, nous chercherons à indemniser l'assuré pour tout dommage en résultant.
"Les réclamations de strates déposées par nos clients peuvent aller d'une imperméabilisation défectueuse, d'une conception inadéquate des balcons et d'un entretien insuffisant des toits, des tuyaux de descente et des drains. Environ 15 % des litiges concernant les réclamations de nos strates sont liés à des décisions concernant des défauts de construction ou des malfaçons."
Pour IAG, les principales causes de réclamations relatives à des défauts ou à des problèmes de maintenance sont:
- fuites d'eau par les toits
- étanchéité insuffisante des fenêtres
- racines d'arbres
- éclater des tuyaux où des matériaux défectueux ont été utilisés au moment de la construction.
"Nous encourageons les gestionnaires de strates à prendre des mesures correctives immédiates lorsqu'ils ont connaissance d'un problème d'entretien du bâtiment ou de problèmes défectueux", a déclaré le porte-parole. "Cela contribuera à atténuer le risque que les assurés en vertu d'une police Strata soient exposés à une perte qui ne relève pas du champ d'application de la couverture d'assurance."
Défauts non couverts
Selon Tony Vatner, directeur général de BAC Insurance Brokers (BAC), les propriétaires seront presque toujours laissés pour compte s'ils font une réclamation au sujet d'un problème causé par un défaut de construction. BAC est le plus grand courtier d'assurance strata de NSW et a souscrit une assurance strata pour environ 60% des grands bâtiments résidentiels de Sydney, dit Vatner.
"La réalité est que toutes les polices d'assurance ont une exclusion de défauts et, par conséquent, les réclamations pour défauts ne sont généralement pas couvertes par votre police d'assurance", explique Vatner. "Les compagnies d'assurance supposent que le bâtiment a été correctement construit."
La responsabilité incombe alors à la société du propriétaire, qui serait également responsable de tout préjudice corporel résultant d'un défaut.
Mais vous pouvez toujours assurer un bâtiment défectueux. En vertu des règles sur l'obligation de divulgation, la société du propriétaire a l'obligation de divulguer tout défaut connu lors de la demande d'assurance, au à quel point l'assureur refusera d'assurer le bâtiment ou acceptera le risque et fixera les primes et les termes et conditions par conséquent.
Certains assureurs accordent aux sociétés du propriétaire une période de temps fixe pour faire corriger un défaut et assurent le bâtiment avec certaines restrictions jusqu'à ce que ce soit fait.
Et si un défaut était inconnu de la société du propriétaire et donc non divulgué, l'assureur paiera généralement pour les dommages causés par le défaut mais ne fera pas réparer le défaut.
C'est le travail d'un courtier d'obtenir un accord équitable pour la société du propriétaire lorsque des défauts sont divulgués, mais ce n'est pas toujours facile, dit Vatner.
"Il s'agit de gérer le devoir de divulgation en matière de défauts, car ce devoir est le fondement de toutes les polices d'assurance. Mais beaucoup de compagnies d'assurance n'ont tout simplement pas le personnel et l'expérience nécessaires pour traiter les rapports de défauts complexes et préféreront refuser d'offrir une assurance."
L'exclusion s'applique-t-elle?
Le Financial Ombudsman Service (FOS), qui traite les plaintes contre les compagnies d'assurance qui ne sont pas résolues par les compagnies elles-mêmes, nous a dit que seulement environ un pour cent des litiges en matière d'assurance des bâtiments nationaux qu'il a traités en 2015-2016 concernaient l'assurance des strates, et la plupart des litiges concernaient réclamations.
Comme pour les litiges d'assurance en général, les litiges d'assurance de strates portent souvent sur la question de savoir si les exclusions de police auraient dû s'appliquer. Certaines exclusions courantes qui ont vu des réclamations rejetées incluent:
- défaut de fabrication ou de conception
- détérioration progressive et usure
- manque d'entretien
- dommages préexistants
- mouvement de la terre.