Πρέπει να ξέρω
- Οι εταιρείες των ιδιοκτητών είναι απίθανο να γνωρίζουν για τις κακές σχέσεις μεταξύ των εταιρειών διαχείρισης στρωμάτων και των ασφαλιστικών μεσιτών
- Το 2020, περίπου 137 εκατομμύρια δολάρια καταβλήθηκαν σε προμήθειες σε ασφαλιστικούς μεσίτες και διευθυντές στρωμάτων, από περίπου 82 εκατομμύρια δολάρια το 2016
- Η προμήθεια συν την αμοιβή του μεσίτη μπορεί να αυξήσει το κόστος της ασφάλισης έως και 40%
Υπάρχουν πολλά κινούμενα μέρη όσον αφορά την ασφάλιση στρωμάτων, και μεγάλο μέρος της κίνησης είναι κρυμμένο από τους ανθρώπους που πληρώνουν γι 'αυτό.
Όλα καταλήγουν στις πολύπλοκες συναλλαγές μεταξύ των διευθυντών στρωμάτων και του ασφαλιστικού κλάδου – συναλλαγές που συχνά περιλαμβάνουν προμήθειες και πληρωμές που δεν αποκαλύπτονται.
Το αποτέλεσμα είναι ότι οι μεμονωμένοι ιδιοκτήτες στρωμάτων μπορεί να πληρώνουν περισσότερα από όσα θα έπρεπε.
Διευθυντές Strata, μεσίτες, προμήθειες και αμοιβές
Πολλές εταιρείες ιδιοκτητών (ονομάζονται επίσης εταιρικές εταιρείες) αναθέτουν σε εξωτερικούς συνεργάτες δύσκολα θέματα όπως η ασφάλιση εταιρείες διαχείρισης στρωμάτων και μπορεί να μην καταλαβαίνουν πώς αυτές οι προμήθειες επηρεάζουν τα ασφάλιστρά τους, τις περισσότερες φορές επί πληρωμή από μεμονωμένους ιδιοκτήτες στρωμάτων μέσω των εισφορών τους.
Οι εταιρείες των ιδιοκτητών είναι επίσης απίθανο να γνωρίζουν για τις κακές σχέσεις μεταξύ των διευθυντών στρωμάτων και των ασφαλιστικών μεσιτών.
Συνήθως λειτουργεί ως εξής: ο διαχειριστής στρωμάτων περνά από έναν μεσίτη για να βρει ασφάλεια για το κτίριο, και το Ο μεσίτης λαμβάνει προμήθεια από την ασφαλιστική εταιρεία για την πώληση του συμβολαίου, γενικά περίπου το 20% του ασφάλιστρο.
Στη συνέχεια, ο ασφαλιστικός μεσίτης μεταβιβάζει αυτήν την προμήθεια στον διαχειριστή στρωμάτων – ένα είδος ευχαριστώ που φέρατε την επιχείρηση στον δρόμο της.
Ο διαχειριστής στρωμάτων εξυπηρετεί τα συμφέροντα της εταιρείας των ιδιοκτητών και των μεμονωμένων ιδιοκτητών στρωμάτων ή τα δικά τους συμφέροντα;
Το 2020, περίπου 137 εκατομμύρια δολάρια καταβλήθηκαν σε προμήθειες σε ασφαλιστικούς μεσίτες και διευθυντές στρωμάτων, από περίπου 82 εκατομμύρια δολάρια το 2016.
Αλλά ο μεσίτης δεν φεύγει με άδεια χέρια. Στη συνέχεια χρεώνουν μια αμοιβή στον διαχειριστή στρωμάτων για να αναπληρώσουν τη χαμένη προμήθεια, και αυτό περικλείεται στο κόστος που πληρώνουν μεμονωμένοι ιδιοκτήτες στρωμάτων.
Η προμήθεια συν την αμοιβή μεσίτη μαζί μπορεί να αυξήσει το κόστος της ασφάλισης έως και 40%.
Δεν βοηθάει το γεγονός ότι πολλές εταιρείες ιδιοκτητών και μεμονωμένοι ιδιοκτήτες στρωμάτων αποδεσμεύονται σε μεγάλο βαθμό από τη διαδικασία και δεν έχουν ιδέα για το τι συμβαίνει.
Όλες αυτές οι πληρωμές προμηθειών θα μπορούσαν να σημαίνουν ότι οι διευθυντές στρωμάτων δεν έχουν ερευνήσει διεξοδικά την αγορά για να βρουν την καλύτερη συμφωνία για την εταιρεία των ιδιοκτητών. Θα ενεργούσαν ως αντιπρόσωποι τόσο για τον ασφαλιστικό μεσίτη όσο και για την εταιρεία των ιδιοκτητών – μια κλασική σύγκρουση συμφερόντων.
Άρα ο διαχειριστής στρωμάτων εξυπηρετεί πραγματικά τα συμφέροντα της εταιρείας των ιδιοκτητών και των μεμονωμένων ιδιοκτητών στρωμάτων ή τα δικά τους; Είναι μια ερώτηση που κάνουν ορισμένοι υποστηρικτές των καταναλωτών τον τελευταίο καιρό.
Μια φιλική σχέση μεταξύ των διαχειριστών στρωμάτων και των μεσιτών ασφαλίσεων μπορεί να επηρεάσει τα ασφάλιστρα που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες στρωμάτων μέσω των εισφορών τους στα στρώματα.
Αναλύοντας το κόστος
Όλα αθροίζονται και, όπως και με τις ασφάλειες γενικότερα, η ασφάλιση στρωμάτων έχει γίνει πιο ακριβή τα τελευταία χρόνια.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, ευθύνεται η έλλειψη διαφάνειας. Οι υποστηρικτές των καταναλωτών υποστηρίζουν ότι όλες οι πτυχές της ασφάλισης στρωμάτων πρέπει να διαμορφωθούν για να τις δουν οι ιδιοκτήτες. Μια ανάλυση του κόστους θα περιλαμβάνει:
- το βασικό ασφάλιστρο
- κρατικές επιβαρύνσεις, τέλη χαρτοσήμου και GST
- η πληρωμή της προμήθειας από την ασφαλιστική εταιρεία σε μεσίτη (και η παράδοση αυτής της προμήθειας στον διαχειριστή στρωμάτων)
- η αμοιβή που χρεώνει ο μεσίτης στον διαχειριστή στρωμάτων για να αναπληρώσει την απώλεια προμήθειας.
Σύμφωνα με μια έκθεση του Πανεπιστημίου Deakin του 2021, το κόστος συλλογικής ασφάλισης για τους ιδιοκτήτες στρωμάτων αυξήθηκε από περίπου 619 εκατομμύρια δολάρια το 2016 σε 1,08 δισεκατομμύρια δολάρια το 2020.
Το μέσο κόστος για τις εταιρείες των ιδιοκτητών αυξήθηκε από 4320 $ το 2015 σε 6522 $ το 2020.
Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που παίζουν κατά την ανάλυση του κόστους ασφάλισης, αλλά οι οικονομικές συναλλαγές μεταξύ των διευθυντών στρωμάτων και των ασφαλιστικών μεσιτών είναι σίγουρα ένας από αυτούς.
Η CHOICE έχει ακούσει από έναν αριθμό ιδιοκτητών στρωμάτων που έχουν δει τα ασφάλιστρά τους να αυξάνονται εκθετικά τα τελευταία χρόνια. Άλλοι έχουν αρνηθεί την κάλυψη λόγω διαβίωσης σε περιοχές επιρρεπείς σε κίνδυνο.
Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που παίζουν κατά την ανάλυση του κόστους ασφάλισης, αλλά οι οικονομικές συναλλαγές μεταξύ των διευθυντών στρωμάτων και των ασφαλιστικών μεσιτών είναι σίγουρα ένας από αυτούς.
Οι αμοιβές των μεσιτών μετακυλίονται στους ιδιοκτήτες
Ένας ειδικός που ζητά αλλαγή, ο John Trowbridge, ανέλαβε πρόσφατα μια ανάλυση από πάνω προς τα κάτω του κλάδου και δημοσίευσε μια σειρά εγγράφων διαβούλευσης που διατυπώνει λεπτομερώς το θέμα.
Ο Τρόουμπριτζ έχει διακεκριμένο ρεκόρ διαπίστωσης παρατυπιών στον ασφαλιστικό κλάδο, έχοντας προεδρεύσει τόσο της ομοσπονδιακής κυβέρνησης αναθεώρηση της ασφάλισης για φυσικές καταστροφές μετά τις πλημμύρες του 2011 και μια ομάδα εργασίας του κλάδου το 2015 που οδήγησε σε μεταρρυθμίσεις στην ασφάλιση ζωής βιομηχανία.
Η Trowbridge λέει στην CHOICE ότι η αμοιβή που χρεώνει ο ασφαλιστικός μεσίτης στην εταιρεία των ιδιοκτητών είναι πάνω από το ασφάλιστρο, το οποίο συνήθως περιλαμβάνει προμήθεια.
Υπάρχουν κάποιοι εκεί έξω που χρεώνουν 40, ακόμα και 45%
Ο ειδικός σε θέματα ασφάλισης Strata John Trowbridge
«Αλλά σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες δεν το βλέπουν αυτό. Το μόνο που βλέπουν είναι ένα συνολικό κόστος ασφάλισης και μερικές φορές το αποκαλούν ακόμη και αυτό το συνολικό κόστος ασφάλιστρο, κάτι που δεν είναι».
Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι αμοιβές και οι προμήθειες μεσιτών προσθέτουν 25 ή 30% στο υποκείμενο ασφάλιστρο.
«Θα ήταν δίκαιος αστυνομικός, αλλά υπάρχουν κάποιοι εκεί έξω που χρεώνουν 40, ακόμη και 45%,» λέει ο Trowbridge.
Οι ιδιοκτήτες Strata είναι συχνά στο σκοτάδι για το πόσα πληρώνουν για την ασφάλεια που καλύπτει τους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου.
Γιατί η αυτορρύθμιση είναι αναξιόπιστη
Ο Trowbridge πιστεύει ότι το "σύστημα εκπτώσεων προμήθειας/χρηματοδότησης μεσιτών" πρέπει να καταργηθεί σταδιακά. Ο Gerard Brody, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Καταναλωτών της Αυστραλίας συμφωνεί, αλλά είναι αμφίβολος ότι η βιομηχανία θα το κάνει από μόνη της.
"Δεν νομίζω ότι θα υπάρξει επαρκής αλλαγή χρησιμοποιώντας μόνο μια προσέγγιση αυτορρύθμισης", λέει ο Brody. «Αυτό που χρειάζεται είναι περισσότερη προσοχή από τις ρυθμιστικές αρχές σε αυτά τα ζητήματα και ενδεχομένως κάποια νομοθετική αλλαγή».
Ενώ ο πρωταρχικός στόχος του Trowbridge είναι η μεγαλύτερη διαφάνεια, ο Brody λέει ότι αυτό μπορεί να μην είναι αρκετό για να αλλάξει το σύστημα.
"Ένα βασικό πρόβλημα είναι ότι πολλές εταιρείες ιδιοκτητών είναι αποδεσμευμένες και απλώς ακολουθούν το παράδειγμα του διαχειριστή εταιρειών των ιδιοκτητών τους - μια αποκάλυψη προβλήματος δεν θα διορθωθεί."
Η κατάργηση των προμηθειών θα μείωνε το κόστος;
Η συγγραφέας της έκθεσης του Πανεπιστημίου Deakin για το 2021, Δρ Nicole Johnston, λέει στο CHOICE ότι αν ο επιπολασμός μεσίτες και προμήθειες στην ασφάλιση στρωμάτων οδηγεί σε υψηλότερο κόστος για τις εταιρείες των ιδιοκτητών και οι ιδιοκτήτες εξαρτάται από σχέδιο.
Αυτό που χρειάζεται είναι περισσότερη προσοχή από τις ρυθμιστικές αρχές σε αυτά τα ζητήματα και ενδεχομένως κάποια νομοθετική αλλαγή
Ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Καταναλωτών της Αυστραλίας Gerard Brody
«Εάν είστε εταιρεία ιδιοκτητών που διοικείται καλά, λάβετε ενεργά μέτρα για τον μετριασμό του κινδύνου και έχετε περιορισμένες απαιτήσεις, τότε ενδεχομένως ναι. Αλλά το θέμα της προμήθειας είναι περίπλοκο γιατί εξαρτάται από το πώς ο διαχειριστής στρωμάτων και ο μεσίτης μοιράζουν την προμήθεια», λέει ο Johnston.
Πολλοί διαχειριστές στρωμάτων φαίνεται να κατανέμουν τις προμήθειες που λαμβάνουν από μεσίτες σε όλα τα ακίνητα στρωμάτων του χαρτοφυλακίου τους.
«Επομένως, εάν ένα σύστημα δεν διέπεται καλά, δεν λαμβάνει μέτρα για τον μετριασμό του κινδύνου και έχει πολλαπλές αξιώσεις, πιθανότατα επωφελείται από αυτή τη δομή».
Αλλά ο Johnston αναγνωρίζει ότι η απομάκρυνση των προμηθειών από την εξίσωση θα μειώσει το κόστος ασφάλισης συνολικά για τις εταιρείες και τους ιδιοκτήτες των ιδιοκτητών, πιθανώς περίπου όσο το μέγεθος της προμήθειας, ή 20%.
Πρέπει οι διευθυντές στρωμάτων να δέχονται προμήθειες;
Η Karen Stiles, εκτελεστική διευθύντρια του Owners Corporation Network (OCN), μιας μη κερδοσκοπικής ομάδας υπεράσπισης ιδιοκτητών στρωμάτων, έχει κάνει εδώ και καιρό εκστρατεία για την κατάργηση των ασφαλιστικών προμηθειών και των αμοιβών μεσιτών στην ασφάλιση στρωμάτων, αλλά ήταν μια ανοδική πορεία μάχη.
Το 2012 το OCN ζήτησε να τερματιστούν οι αντικρουόμενες πληρωμές με την υποβολή του σε μια αναθεώρηση της ΝΝΟ για τους νόμους για τα στρώματα, αλλά τέτοιες προσπάθειες αντιμετωπίστηκαν με σκληρή αντίσταση από το λόμπι διαχείρισης στρωμάτων.
Ακόμη και οι εταιρείες ιδιοκτητών που γνωρίζουν το ζήτημα της προμήθειας και της αμοιβής μεσιτών έχουν πρόβλημα να ξεδιαλύνουν τα πολλά διαφορετικά στοιχεία που συνθέτουν ένα ασφάλιστρο ασφάλισης στρωμάτων.
«Υπάρχει τόση σύγχυση. Λαμβάνετε ένα ακαθάριστο ασφάλιστρο που σας αναφέρεται χωρίς την ανάλυση του τρόπου με τον οποίο φτιάχνεται», λέει ο Stiles.
Ο Stiles λέει ότι υπάρχουν εταιρείες διαχείρισης στρωμάτων που δεν δέχονται προμήθειες, αλλά τις θέτει σε ανταγωνιστικό μειονέκτημα επειδή πρέπει να χρεώνουν υψηλότερες αμοιβές ως αποτέλεσμα.
Απλώς υπάρχει τόση σύγχυση. Λαμβάνετε ένα ακαθάριστο ασφάλιστρο που αναφέρεται σε εσάς χωρίς την ανάλυση του τρόπου με τον οποίο φτιάχνεται
Owners Corporation Network, εκτελεστική διευθύντρια Karen Stiles
Οι ανταγωνιστές τους χρεώνουν χαμηλότερα τέλη, αλλά στη συνέχεια παίρνουν την προμήθεια, η οποία αυξάνει το ασφάλιστρο.
Το επίπεδο συνειδητοποίησης όλων αυτών μεταξύ των μεμονωμένων ιδιοκτητών στρωμάτων κυμαίνεται από «δεν καταλαβαίνω, δεν θέλω να ξέρω, δεν νοιάζομαι», λέει ο Stiles.
Σε μεγαλύτερα κτίρια, η ασφάλιση "είναι ένα τεράστιο μέρος του ταμείου διοίκησης", λέει, και οι πιο εξελιγμένες εταιρείες ιδιοκτητών "προσπαθούν απεγνωσμένα να κόψουν όλο τον καπνό και τους καθρέφτες".
Μια στρατηγική για να ξεπεραστούν αυτές οι συγκρούσεις συμφερόντων είναι να παρακάμψετε εντελώς την εταιρεία διαχείρισης εξωτερικών στρωμάτων, μια κίνηση που υποστηρίζει ο Stiles.
Πλήρης αποκάλυψη για την εξάλειψη της υπερφόρτισης
Υπάρχουν πολλά κινούμενα μέρη στην ασφάλιση στρωμάτων και είναι περίπλοκο. Για τον John Trowbridge, το να βγάλει τα πάντα στο τραπέζι είναι η πρώτη δουλειά.
«Ένα μεγάλο μέρος αυτού του έργου στοχεύει στην αύξηση της ευαισθητοποίησης, προσπαθώντας να δώσει στους ιδιοκτήτες στρωμάτων αρκετές πληροφορίες ώστε να μπορούν να κάνουν ερωτήσεις σχετικά με το τι χρεώνονται και τις υπηρεσίες που λαμβάνουν για τις υπηρεσίες τους χρήματα. Δεν υποστηρίζω ότι υπάρχει εκτεταμένη υπερχρέωση, αλλά υπάρχει και η διαφάνεια είναι περιορισμένη. Το άλλο ζήτημα είναι οι συγκρούσεις συμφερόντων που είναι εγγενείς σε αυτές τις ρυθμίσεις αποδοχών».
στοκ εικόνες: Getty, εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά.
Για να μοιραστείτε τις σκέψεις σας ή να κάνετε μια ερώτηση, επισκεφτείτε το φόρουμ της κοινότητας CHOICE.